Ponownie: To anegdoty, nie dane, które napędzają twierdzenia o miejskim exodusie z powodu Covid-19

Wirus jest teraz bardziej zabójczy na obszarach wiejskich niż w miastach, podcinając podstawy teorii ucieczki z miast

Od wczesnych dni koronawirusa, media regularnie trąbił anty-miejskich screeds, rodzaj 21st Century echo „tętniących życiem kamienic” oskarżenie rzekomej niezdrowości życia miejskiego w 19 wieku. Wiosną najgorsze ogniska zachorowań miały miejsce w obszarze metropolitalnym Nowego Jorku, co automatycznie doprowadziło wielu do zrównania wielkości i gęstości zaludnienia z ryzykiem pandemii. Jak zauważyliśmy, kanoniczna historia jest zazwyczaj produktem reportera cytującego jakiegoś agenta nieruchomości z przedmieścia o sprzedaży, którą właśnie dokonali na rzecz kogoś, kto przeprowadził się z miasta. Ale jak zauważyliśmy raz po raz, i jeszcze raz, dane nie wspierają teorii miejskiego exodus.

W zeszłym tygodniu widzieliśmy kolejny prowokacyjny nagłówek o gwałtownym wzroście zainteresowania życiem na przedmieściach, tym razem od zazwyczaj wiarygodnych analityków w John Burns Real Estate Consulting (JBREC). Twierdzili oni, że

Wszyscy słyszeliśmy opowieści o obecnej migracji najemców na przedmieścia, a nawet na przedmieścia w niektórych częściach kraju. Do tej pory, historia migracji porywająca sektor mieszkaniowy była głównie anegdotyczna. Ale teraz mamy na to dowód! Nasze ostatnie krajowe badanie operatorów rynku wynajmu mieszkań jednorodzinnych (SFR) dostarcza twardych danych potwierdzających ruch migracyjny, który został wzmocniony przez pandemię.

. . .

59% nowych najemców SFR przenosi się z lokalizacji miejskich, a 41% nowych najemców przenosi się z lokalizacji podmiejskich.

Przyjrzeliśmy się dokładnie raportowi. Jest to jeden kluczowy punkt danych jest to: W ich badaniu, 59 procent osób wynajmujących domy jednorodzinne od uczestników badania przeprowadzało się z obszarów miejskich.

Nie mamy żadnego powodu, aby wątpić w dokładność tej statystyki, ale bez trochę więcej kontekstu, jego niemożliwe, aby wiedzieć, co to oznacza. W szczególności, nie wiemy, czy 59 procent nowych mieszkańców pochodzących z lokalizacji miejskich w wyższym niż przed pandemią, lub niższy, lub czy to pod wpływem sezonowości lub innych czynników. Skontaktowaliśmy się z Devynem Bachmanem z JBREC, który potwierdził, że nie mają danych za poprzedni rok i powiedział nam, że wzrost oparty jest na niepotwierdzonych doniesieniach. Kluczową częścią tej historii nie jest frakcja ludzi przenoszących się z miast na przedmieścia, ale to, czy trend ten zmienił się zauważalnie w stosunku do poprzednich lat. I tutaj, ponownie, to co mamy nie jest dane na temat takiej zmiany, ale po prostu anegdoty.

Its również warto pamiętać, że podmiejskich jednorodzinnych mieszkań czynszowych jest stosunkowo niewielki segment rynku (większość czynsze są nadal wielorodzinne). A badanie Burnsa jest próbką większych, instytucjonalnie posiadanych właścicieli domów jednorodzinnych, które są ważnym i rosnącym segmentem rynku, ale zdecydowaną mniejszością właścicieli domów jednorodzinnych.

Pandemia jest teraz znacznie gorsza w obszarach wiejskich

Podstawą hipotezy „ucieczki z miasta” jest przekonanie, że miasta są znacznie bardziej ryzykowne niż przedmieścia czy obszary wiejskie: uciekając, można zmniejszyć ryzyko zachorowania na Covida. Historia JBRE pchająca hipotezę miejskiego lotu wydaje się teraz nieco przestarzała w świetle ostatnich danych na temat rozprzestrzeniania się Covid-19. Podczas gdy prawdą było, że przypadki i zgony per capita były wyższe w miastach na wiosnę, nie jest to już prawdą. W rzeczywistości, związek między wielkością miasta a śmiertelnością z powodu Covid-19 jest teraz dokładnie odwrotny, z najwyższymi wskaźnikami zgonów na mieszkańca w najbardziej wiejskich i najmniej zagęszczonych społecznościach w kraju. Opierając się wyłącznie na czynnikach lokalizacji, ci, którzy uciekli na wieś wcześniej w roku są teraz statystycznie na znacznie większe ryzyko zdiagnozowania i śmierci z powodu choroby, że ich miejskie odpowiedniki. Nasi przyjaciele w Daily Yonder chronologised ponurą zmianę w stawkach śmierci:

Niuans tutaj wydaje się być, że miasta i duże obszary metropolitalne są bardziej ściśle związane z resztą świata, a podczas gdy narażone na Coronavirus pierwszy, a w czasie, gdy wiedza o niebezpieczeństwie wirusa i środków zapobiegawczych była ograniczona, nie było nic o środowisku miejskim, że wykonane jego mieszkańców bardziej podatne na Covid. W miarę rozprzestrzeniania się pandemii, słabiej zaludnione obszary, które były izolowane od wirusa głównie z powodu rzadszych i solidnych połączeń z innymi miejscami, przestały być schronieniami.

„Ucieczka z miasta” jako zbiorowa histeria dziennikarska

NPR’s On the Media przyjrzała się tym historiom i doszła do wniosku, że meme „ucieczki z miasta” jest zarówno powszechny, jak i całkowicie fałszywy. W przenikliwym artykule na stronie internetowej nieruchomości Curbed, Jeff Andrews przypisuje popularność tych historii do uprzedzeń reporterów:

Given, że przemysł medialny jest skoncentrowany na Manhattanie – z innym dobrym kawałkiem w San Francisco – dziennikarze wydają się mylić niewielką migrację z dwóch śmiesznie drogich obszarów z podwójną dawką popytu dzieje się w całym kraju.

Bardziej podstępnie, niektórzy członkowie mediów są skłonni do rozpowszechniania historii o nieistniejącej masakrze na ulicach, ekstrapolując, że miasta – wszystkie miasta, ale szczególnie te zróżnicowane, rządzone przez Demokratów – zmierzają ku nieuchronnemu upadkowi. I trudno nie oddzielić tej mrocznej fantazji od republikańskiej gadaniny.

Ale według danych, to się po prostu nie dzieje.

Pomysł, że pandemia wstrząsnęła rynkami nieruchomości i wywołuje zalew migrantów na przedmieścia i obszary wiejskie, ma ogromny urok dla reporterów i ich redaktorów. Niezależnie od anegdot na ten temat, nie ma praktycznie żadnych danych, które wskazywałyby, że tak się dzieje.

City Beat to okazjonalna funkcja City Observatory, która odpiera historie w popularnych mediach, które naszym zdaniem niesłusznie biją się z miastami.

.