Ancora una volta: Sono gli aneddoti, non i dati che stanno alimentando le affermazioni di un esodo urbano dovuto al Covid-19

Il virus è ora più letale nelle aree rurali della nazione di quanto non lo sia nelle città, minando la base della teoria della fuga urbana

Dai primi giorni del Coronavirus, i media hanno regolarmente strombazzato frasi contro le città, una sorta di eco del 21° secolo dell’accusa di “tenements brulicanti” sulla presunta insalubrità della vita urbana nel 19° secolo. In primavera, le peggiori epidemie si sono verificate nell’area metropolitana di New York, il che ha portato automaticamente molti a equiparare le dimensioni e la densità al rischio pandemico. Come abbiamo notato, la storia canonica è generalmente il prodotto di un giornalista che cita qualche agente immobiliare di periferia su una vendita appena fatta a qualcuno che si è trasferito dalla città. Ma come abbiamo notato più volte, e ancora una volta, i dati non supportano la teoria dell’esodo urbano.

La scorsa settimana abbiamo visto un altro titolo provocatorio sul crescente interesse per la vita nei sobborghi, questa volta da analisti solitamente affidabili della John Burns Real Estate Consulting (JBREC). Hanno affermato che

Abbiamo tutti sentito i racconti dell’attuale migrazione degli affittuari verso i sobborghi e persino verso le periferie in alcune parti del paese. Finora, la storia della migrazione che affascina il settore immobiliare è stata per lo più aneddotica. Ma ora ne abbiamo la prova! Il nostro recente sondaggio nazionale sugli operatori di affitti monofamiliari (SFR) fornisce dati concreti che confermano il movimento migratorio che è stato amplificato dalla pandemia.

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Il 59% dei nuovi inquilini SFR si stanno trasferendo da località urbane, con il 41% dei nuovi inquilini che si spostano da località già suburbane.

Abbiamo esaminato attentamente il rapporto. Il singolo punto chiave dei dati è questo: Nel loro sondaggio, il 59 per cento di coloro che affittano case unifamiliari dai partecipanti al sondaggio si stavano spostando da aree urbane.

Non abbiamo motivo di dubitare dell’accuratezza di questa statistica, ma senza un po’ più di contesto, è impossibile sapere cosa significa. In particolare, non sappiamo se il 59% dei nuovi residenti provenienti da località urbane è più alto di prima della pandemia, o più basso, o se è influenzato dalla stagionalità o da altri fattori. Abbiamo seguito con Devyn Bachman di JBREC, che ha confermato che non hanno dati per l’anno precedente, e ci ha detto che l’aumento è basato su rapporti aneddotici. La parte critica della storia qui non è la frazione di persone che si spostano dalle località urbane ai sobborghi, ma se questa tendenza si è spostata notevolmente dagli anni precedenti. E qui, di nuovo, quello che abbiamo non sono dati su tale spostamento, ma semplicemente aneddoti.

Vale anche la pena di tenere a mente che gli alloggi in affitto unifamiliari suburbani sono un segmento relativamente piccolo del mercato (la maggior parte degli affitti sono ancora plurifamiliari). E il sondaggio di Burns è un campione di proprietari di case unifamiliari su larga scala, di proprietà istituzionale, che sono un segmento importante e crescente del mercato, ma una minoranza decisa di proprietari di case unifamiliari.

La pandemia è ora molto peggiore nelle zone rurali

Il fondamento dell’ipotesi della “fuga urbana” è il concetto che le città sono molto più rischiose delle periferie o delle zone rurali: fuggendo, si può ridurre il rischio di prendere la Covid. La storia di JBRE che spinge l’ipotesi della fuga urbana sembra ora un po’ datata alla luce dei recenti dati sulla diffusione del Covid-19. Mentre era vero che i casi e le morti pro capite erano più alti nelle città in primavera, non è più così. Infatti, la relazione tra la dimensione della città e la mortalità per il Covid-19 è ora esattamente l’opposto, con i più alti tassi di morte pro capite nelle comunità più rurali e meno dense della nazione. Basandosi solo su fattori di localizzazione, coloro che sono fuggiti in campagna all’inizio dell’anno sono ora statisticamente molto più a rischio di essere diagnosticati e morire per la malattia che le loro controparti urbane. I nostri amici del Daily Yonder hanno raccontato il triste cambiamento nei tassi di mortalità:

La sfumatura qui sembra essere che le città e le grandi aree metropolitane sono più strettamente collegate al resto del mondo, e mentre esposti al Coronavirus prima, e in un momento in cui la conoscenza del pericolo del virus e le misure preventive erano limitate, non c’era nulla di ambiente urbano che ha reso i suoi residenti più suscettibili al Covid. Con la diffusione della pandemia, le aree più scarsamente popolate che erano isolate dal virus principalmente a causa di collegamenti meno frequenti e robusti con altri luoghi cessarono di essere rifugi.

“Fuga urbana” come isteria giornalistica collettiva

NPR’s On the Media ha esaminato da vicino queste storie e ha concluso che il meme della “fuga urbana” è sia diffuso che completamente falso. In un incisivo articolo sul sito web immobiliare Curbed, Jeff Andrews attribuisce la popolarità di queste storie ai pregiudizi dei giornalisti:

Dato che l’industria dei media è concentrata a Manhattan – con un’altra buona fetta a San Francisco – i giornalisti sembrano confondere la piccola migrazione in uscita da due aree ridicolmente costose con la doppia dose di domanda che avviene in tutto il paese.

Più insidiosamente, alcuni membri dei media sono disposti a spacciare storie su una carneficina inesistente nelle strade, estrapolando che le città – tutte le città, ma specialmente quelle diverse e guidate dai Democratici – sono dirette verso un inevitabile collasso. Ed è difficile non separare questa oscura fantasia da un punto di vista repubblicano.

Ma, secondo i dati, non sta succedendo.

L’idea che la pandemia abbia sconvolto i mercati immobiliari e stia innescando un flusso di migranti verso le periferie e le aree rurali ha un enorme fascino per i giornalisti e i loro editori. Nonostante gli aneddoti contrari, non c’è praticamente nessun dato che dimostri che questo stia accadendo.

City Beat è la rubrica occasionale di City Observatory che si occupa di rispondere alle storie dei media popolari che pensiamo stiano erroneamente picchiando le città.