I tassi ipotecari hanno toccato nuove profondità a dicembre, stabilendo i minimi storici a sud del 3%. I tassi potrebbero scendere ulteriormente nei primi mesi del 2021 prima di iniziare a salire.

Questo secondo Greg McBride, CFA, analista finanziario capo di Bankrate. Si aspetta che i tassi finiscano il 2021 al 3,1% – ma dice che ci potrebbero essere alcune oscillazioni drammatiche durante l’anno.

“Sarà un anno particolarmente volatile per i tassi ipotecari, con i tassi fissi che scenderanno a minimi ancora più bassi all’inizio del 2021 sulle preoccupazioni economiche, ma che rimbalzeranno nella metà posteriore dell’anno quando le vaccinazioni diffuse porteranno a un’ondata sorprendentemente forte di attività economica – e le preoccupazioni di inflazione che ne derivano”, dice McBride.

La sua previsione dei tassi è in linea con il consenso generale tra gli economisti immobiliari. La National Association of Realtors prevede che i tassi ipotecari saranno in media del 3,1% nel 2021, dal 3% del 2020. La Mortgage Bankers Association dice che i tassi saranno in media del 3,3% nel 2021.

Meno refis, più acquisti

Se il quadro dei tassi segue questo percorso, il boom dei rifinanziamenti del 2020 rallenterà drasticamente dalla seconda metà del 2021, dice Michael Fratantoni, capo economista della Mortgage Bankers Association.

“Pensiamo che il volume di rifinanziamento cadrà piuttosto bruscamente, in particolare nella seconda metà del 2021, quando l’economia troverà davvero la sua base”, dice Fratantoni.

Mentre i tassi ipotecari aumenteranno abbastanza da scoraggiare il rifinanziamento, rimarranno abbastanza bassi da rendere attraente l’acquisto di una casa, dice Fratantoni. Prevede volumi record di mutui nel 2021.

“Anche se i tassi ipotecari saranno abbastanza alti da limitare il rifinanziamento, saranno ancora abbastanza bassi da mantenere l’alloggio accessibile”, aggiunge.

Come la Federal Reserve influenza i tassi

La Federal Reserve non stabilisce direttamente i tassi ipotecari, ma la banca centrale stabilisce il contesto generale dei tassi. La Fed ha tagliato i tassi quando è iniziata la recessione del coronavirus, e ha segnalato che manterrà i tassi bassi per anni, il che si tradurrà in poca pressione al rialzo sui tassi ipotecari.

“Penso che la Fed terrà il piede sull’acceleratore, mantenendo i tassi a breve termine essenzialmente a zero fino al 2022, e solo molto lentamente inizierà ad aumentare i tassi nel 2023”, dice Fratantoni.

Mentre il tasso dei federal funds non influenza direttamente i tassi ipotecari, c’è una forte correlazione tra il tasso sui titoli del Tesoro a 10 anni e il mutuo a 30 anni. Questo spread si è allargato in primavera e in estate.

Il divario tipico tra il titolo di stato a 10 anni e il mutuo a tasso fisso a 30 anni è di 1,5 punti percentuali a 2 punti percentuali. Durante gli spaventosi primi giorni della pandemia COVID-19, questo spread è salito fino al 2,7%. Tuttavia, il divario è tornato alla normalità.

Generalmente, un’economia in miglioramento è correlata all’aumento dei tassi ipotecari. Gli economisti e gli investitori pensano che l’economia statunitense rimbalzerà nel 2021 quando i vaccini COVID-19 saranno distribuiti. Tuttavia, è improbabile che i tassi ipotecari saliranno vertiginosamente, dice McBride.

“Qualsiasi grande aumento sarà spento dall’acquisto da parte della Fed di più obbligazioni a lungo termine e dalla concorrenza tra i prestatori che porta gli spread mutuo-tesoro più vicini alle norme storiche”, dice.

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