Powszechną odpowiedzią, jaką dostaję, jest to, gdy ludzie mówią: „ale Jake, Nowy Jork jest super gęsty i wciąż ma drogie nieruchomości! Nie ma mowy, żebyś mógł zbudować swoją drogę z niedoboru mieszkań!”.

Cóż, nie, to nie jest prawda. Pozwól, że opowiem Ci o tym pewną historię.
Zanim jednak zacznę mówić o początkach naszego obecnego niedoboru mieszkań, zamierzam wyłożyć kilka podstawowych zasad rozwoju miast.
Po pierwsze: deweloperzy nieruchomości to przedsiębiorcy. Zbudują tyle jednostek na danej nieruchomości, ile zniesie rynek i na ile pozwoli prawo. Tak więc nikt nigdy nie zbuduje kolejnego Chryslera na środku pola na przedmieściach hrabstwa Rockland. Nikt też nigdy nie zbuduje domu jednorodzinnego naprzeciwko Grand Central Terminal, chyba że prawo ograniczy tę ziemię do domów jednorodzinnych.
Po drugie: przy braku restrykcyjnych przepisów zagospodarowania przestrzennego, takich jak te, które mamy teraz, to, ile się buduje, generalnie odpowiada wartości gruntu. Możesz zobaczyć, jak to wyglądało na początku XX wieku, jeśli pojedziesz pociągiem A przez Brooklyn. Na High Street, zaraz po opuszczeniu Manhattanu, masz drapacze chmur wymieszane z 6-piętrowymi apartamentowcami i kilkoma kamienicami. Dwie mile dalej, na Nostrand Avenue, wieżowce zniknęły, ustępując miejsca sześciopiętrowym apartamentowcom i większej liczbie kamienic. Jedź dalej do Euclid Avenue na granicy Brooklyn-Queens, i to wszystko to krótkie kamienice; jedź pociągiem aż do końca linii na Lefferts Boulevard, i to prawie wszystkie domy jednorodzinne z podjazdami i podwórkami.
Ten organiczny wzór wzrostu był kiedyś normalny w Nowym Jorku. Gdy miasto się rozrastało, a jego populacja rosła, starsze kamienice i domy jednorodzinne były burzone i zastępowane mieszkaniami.
W latach sześćdziesiątych, gdy desegregacja stawała się praktyczną rzeczywistością, wydarzyła się zabawna rzecz. Pod naciskiem lokalnych autorytetów, takich jak Jane Jacobs, i w obliczu ucieczki białych z miasta w pełnym rozkwicie, Rada Miejska postanowiła drastycznie ograniczyć ilość rozwoju nieruchomości dozwoloną w bogatych, białych i bogatych białych dzielnicach. Następnie Rada rozszerzyła te zasady na dzielnice należące do klasy średniej. Na początku XXI wieku jedynymi miejscami, w których można było budować wiele nowych mieszkań, były opuszczone tereny przemysłowe oraz dzielnice pełne biednych ludzi i mniejszości. Dziś nowe budownictwo jest tak mocno ograniczone, że większość nowych budynków na początku XXI wieku jest krótsza i mniejsza niż ich odpowiedniki z początku XX wieku.
Pozwólcie mi zilustrować, jak to wygląda w praktyce. Udam się na Mercer Street i Houston w SoHo. Dla tych z was, którzy nie są zbyt dobrze zaznajomieni z Nowym Jorkiem, SoHo było postindustrialnym bałaganem zamienionym w kolonię artystów w latach 70-tych, a teraz jest domem dla milionerów, miliarderów i ludzi, którym poszczęściło się z zakupem nieruchomości 50 lat temu. Po lewej Ayer Building, zbudowany w 1916 roku, ma 12 pięter. Po prawej jest SoHo25, zbudowany według nowoczesnych zasad, z 9 piętrami. I to jest norma w dzisiejszym NYC. NYT przeprowadził kilka badań na ten temat kilka lat temu i okazuje się, że 40 procent budynków na Manhattanie byłoby nielegalnych do zbudowania dzisiaj, ponieważ są one zbyt duże, zbyt wysokie lub zbyt gęste.
To nie jest sposób, aby naprawić niedobór mieszkań w mieście.
Te złe prawa zagospodarowania przestrzennego, i bizantyjska biurokracja, która nimi zarządza, jest powodem, dla którego mieszkania w Nowym Jorku w 2020 roku są najgorsze ze wszystkich możliwych światów: są stare, są gówniane i są drogie. Nie ma żadnych oznak, że cokolwiek w najbliższym czasie ulegnie poprawie. Podstawowa przyczyna problemu – za mało nowych mieszkań w pożądanych dzielnicach – nie jest naprawiana i jest bardzo mało zorganizowanego impetu politycznego na rzecz, no wiecie, zrobienia czegoś z tym. W bogatych dzielnicach nowy rozwój jest skierowany wyłącznie do jednoprocentowców i oligarchów z powodu ogromnej biurokracji i kłopotów potrzebnych do załatwienia czegokolwiek. A kiedy biedniejsze dzielnice odkrywają, że są w kolejce do bycia następnym Williamsburgiem, wpadają w szał i ruszają na wojnę, żeby ograniczyć rozwój nieruchomości. Wczoraj było to Greenwich Village zabijające nowe domy; dziś jest to Bushwick; jutro będzie to odległe Inwood, daleko w górę miasta przy 207th Street.
Ale zakazanie nowego rozwoju w rzeczywistości nie pomaga aż tak bardzo. (Powinienem to wiedzieć – jestem z San Francisco.) Ponieważ Nowy Jork jest globalnym miastem z wieloma dobrze płatnymi miejscami pracy. I jeśli jakaś rodzina zarabia ćwierć miliona dolarów rocznie i chce kupić mieszkanie, to je kupi. Jedynym pytaniem jest gdzie.
Zagrajmy w to. Załóżmy, że nasza zamożna rodzina chce kupić mieszkanie z trzema sypialniami – takie, na jakie większość rodzin z klasy wyższej może sobie z łatwością pozwolić w Houston lub Chicago. A stara zasada mówi, że rodzina nie powinna wydawać na mieszkanie więcej niż 30% swojego dochodu brutto. Tak więc, przy pensji $250,000 rocznie, nasi hipotetyczni gentryfiści mają budżet w wysokości $1.25 miliona, czyli około $5,800 miesięcznie. Jeśli pójdziesz na Zillow, nie ma diddly-squat w swoim przedziale cenowym w oczywistych miejscach dla bogatych urbanistów, jak Greenwich Village lub Soho.
Co więc robi nasza rodzina? Myślę, że wszyscy wiemy, jakie są ich opcje. Mogą „odkryć” tradycyjnie czarną dzielnicę, taką jak Bed-Stuy i stać się gentryfikatorami. Mogą wcisnąć się do niewymiarowego mieszkania w modnej części Manhattanu. Mogą wyjechać na nijakość i przeciętność przedmieść. Albo mogą całkowicie opuścić Nowy Jork – a Nowy Jork traci więzi rodzinne, talenty i wpływy z podatków.
Wszystkie te opcje są do bani.
Ale nie zawsze tak było.
Jeśli wskoczysz ze mną do DeLoreana, pokażę ci, jak wyglądał rynek nieruchomości, kiedy NYC faktycznie zbudował wystarczająco dużo nowych mieszkań dla wszystkich. Będziemy przeglądać ogłoszenia z Brooklyn Daily Eagle, 4 stycznia 1963 roku. (Wszystkie liczby są dostosowane do inflacji.) Powiedzmy, że zarabiasz $3,300 miesięcznie – przeciętna pensja osoby w tym okresie – i chcesz wynająć luksusowy apartament w Bay Ridge. Wybrałem Bay Ridge, ponieważ ta okolica była i jest stabilna, biała i należąca do klasy średniej, ani niemodna, ani modna, więc jest to przydatna grupa kontrolna. Na stronie 17 „Eagle” zobaczysz reklamę całkiem nowego, pretensjonalnie nazwanego Leonardo Plaza przy Marine Ave i 96th, kilka przecznic od stacji 95th St pociągu R. Koszt? 829 dolarów miesięcznie za jedną sypialnię. Teraz, szybko do przodu do 2020 roku. Dziś przeciętny nowojorczyk zarabia 4250 dolarów miesięcznie, ale jeśli chcesz luksusową kawalerkę przy Marine Ave i 96th, to będzie cię kosztować 2250 dolarów.
Nowojorczycy są dziwnie dumni z tego, że każdy ma stare, drogie, podupadłe mieszkanie zaprojektowane przez kosmicznego stwora, który nie zna geometrii euklidesowej. Bo każdy wie, że w Nowym Jorku to szalony luksus chcieć mieć pralko-suszarkę, wolną sypialnię, czy zmywarkę do naczyń.
Ale wcale nie musi tak być.
Nowy Jork miał niedobory mieszkaniowe wcześniej, a ten jeden może być ustalona, jak również.
Ale aby to zrobić, kilka świętych krów będzie musiało zostać zabitych. Jeśli nowojorczycy nie chcą, aby obecny mieszkaniowy shithow trwał nadal, będziemy musieli zaakceptować fakt, że nowe mieszkania są dobre, a deweloperzy zarobią pieniądze na ich budowie. Oznacza to podjęcie walki z grupą dwudziestu głośnych dupków, którzy 60 lat temu zamrozili Greenwich Village w miejscu. I oznacza to posiadanie grupy myślących obywatelsko nowojorczyków, którzy stawiają na pierwszym miejscu dobro nas wszystkich, a nie nasze własne zaściankowe interesy w utrzymaniu dzielnic w niezmienionym stanie na zawsze.