Una risposta comune che ricevo è quando la gente dice: “ma Jake, New York è super densa e ha ancora immobili costosi! Non c’è modo di costruire la tua via d’uscita dalla carenza di alloggi!”

Beh, no, non è così. Lasciate che vi racconti una storia al riguardo.
Ma prima di iniziare a parlare delle origini della nostra attuale carenza di alloggi, voglio esporre un paio di principi di base dello sviluppo urbano.
Primo: gli sviluppatori immobiliari sono imprese. Costruiranno tante unità su una proprietà quante ne sopporterà il mercato e quante ne permetterà la legge. Così, nessuno costruirebbe mai un altro Chrysler Building in mezzo a un campo nella periferia di Rockland County. Né qualcuno costruirà mai una casa unifamiliare di fronte al Grand Central Terminal, a meno che la legge limiti quel terreno a case unifamiliari.
Secondo: in assenza di leggi restrittive di zonizzazione come quelle che abbiamo ora, quanto viene costruito generalmente corrisponde al valore del terreno sottostante. Si può vedere come questo si è svolto all’inizio del 20° secolo se si prende il treno A in uscita attraverso Brooklyn. A High Street, subito dopo aver lasciato Manhattan, ci sono grattacieli mischiati a palazzi di 6 piani e a poche case a schiera. Due miglia più in là, a Nostrand Avenue, le torri sono sparite, lasciando il posto a palazzi di sei piani e altre case a schiera. Continuando verso l’esterno fino a Euclid Avenue, al confine tra Brooklyn e Queens, ci sono solo villette a schiera; prendendo il treno fino al capolinea di Lefferts Boulevard, ci sono quasi tutte case unifamiliari con vialetti e cortili.
Questo modello organico di crescita era normale a New York. Man mano che la città si espandeva e la sua popolazione cresceva, le vecchie case a schiera e le case unifamiliari venivano abbattute e sostituite con appartamenti.
Poi negli anni ’60 successe una cosa divertente, proprio quando la desegregazione stava diventando una realtà pratica. Sotto la pressione degli impiccioni locali come Jane Jacobs, e con la fuga dei bianchi dalla città in pieno svolgimento, il Consiglio Comunale decise di ridurre drasticamente la quantità di sviluppo immobiliare permesso nei quartieri ricchi e bianchi. Poi il Consiglio estese queste regole ai quartieri della classe media. All’inizio degli anni 2000, gli unici posti rimasti per costruire un sacco di nuove abitazioni erano terreni industriali abbandonati e quartieri pieni di poveri e minoranze. Oggi, le nuove costruzioni sono così pesantemente limitate che la maggior parte dei nuovi edifici all’inizio del 21° secolo sono più corti e più piccoli delle loro controparti dell’inizio del 20° secolo.
Lasciatemi illustrare come appare in pratica. Andrò a Mercer Street e Houston a SoHo. Per quelli di voi che non hanno molta familiarità con NYC, SoHo era un casino post-industriale diventato colonia di artisti negli anni ’70, e ora è la casa di milionari, miliardari e persone che hanno avuto fortuna con i loro acquisti immobiliari 50 anni fa. A sinistra c’è l’Ayer Building, costruito nel 1916, con 12 piani. A destra c’è SoHo25, costruito secondo le regole moderne, con, ehm, 9 piani. E questa è la norma a NYC oggi. Il NYT ha fatto delle ricerche su questo argomento qualche anno fa, ed è venuto fuori che il 40% degli edifici di Manhattan sarebbero illegali da costruire oggi perché sono troppo grandi, troppo alti o troppo densi.
Questo non è un modo per risolvere la carenza di alloggi in città.
Queste cattive leggi di zonizzazione, e la burocrazia bizantina che le amministra, è il motivo per cui gli alloggi di New York City nel 2020 sono il peggiore dei mondi possibili: sono vecchi, fanno schifo e sono costosi. Non c’è alcun segno che qualcosa migliorerà presto. La causa principale del problema – non ci sono abbastanza nuovi alloggi nei quartieri desiderabili – non viene risolta, e c’è molto poco slancio politico organizzato a favore di, sapete, fare qualcosa al riguardo. Nei quartieri ricchi, il nuovo sviluppo è mirato esclusivamente all’uno per cento e agli oligarchi a causa dell’enorme quantità di burocrazia e seccature necessarie per ottenere qualcosa. E quando i quartieri più poveri scoprono che sono in linea per essere la prossima Williamsburg, c’è una crisi di nervi e vanno in guerra per ridurre lo sviluppo immobiliare. Ieri, era il Greenwich Village che uccideva nuove abitazioni; oggi, è Bushwick; domani, è il lontano Inwood, molto più in alto nella 207esima strada.
Ma vietare nuovi sviluppi non aiuta molto. (Dovrei saperlo – sono di San Francisco.) Perché New York è una città globale con molti lavori ben pagati. E se una famiglia tira giù un quarto di milione di dollari all’anno e vuole comprare un appartamento, lo comprerà. L’unica domanda è dove.
Siamo al gioco. Assumiamo che la nostra famiglia ricca voglia comprare un appartamento con tre camere da letto – il tipo di cosa che la maggior parte delle famiglie di classe superiore può facilmente permettersi a Houston o a Chicago. E la vecchia regola empirica è che una famiglia non dovrebbe spendere più del 30% del suo reddito lordo per l’alloggio. Così, con uno stipendio di 250.000 dollari all’anno, i nostri ipotetici gentrifiers hanno un budget di 1,25 milioni di dollari, o circa 5.800 dollari al mese. Se andate su Zillow, non c’è un bel niente nella vostra fascia di prezzo nei posti ovvi per i ricchi urbani, come il Greenwich Village o Soho.
Quindi cosa fa la nostra famiglia? Penso che tutti sappiamo quali sono le loro opzioni. Potrebbero “scoprire” un quartiere tradizionalmente nero come Bed-Stuy e diventare gentrifiers. Potrebbero stiparsi in un appartamento sottodimensionato in una zona alla moda di Manhattan. Potrebbero andarsene per l’insipidezza e la mediocrità della periferia. Oppure, potrebbero lasciare New York completamente – e New York perderebbe i legami della famiglia, il talento e le entrate fiscali.
Tutte queste opzioni fanno schifo.
Ma non è sempre stato così.
Se salite sulla DeLorean con me, vi mostrerò com’era il mercato immobiliare quando NYC costruiva davvero abbastanza case nuove per tutti. Sfoglieremo gli annunci del Brooklyn Daily Eagle del 4 gennaio 1963. (Diciamo che guadagnate 3.300 dollari al mese – uno stipendio medio per quel periodo – e volete affittare un appartamento di lusso a Bay Ridge. Ho scelto Bay Ridge perché il quartiere era, ed è, stabile, bianco e di classe media, né fuori moda né alla moda, quindi è un utile gruppo di controllo. A pagina 17 dell’Eagle, vedrete un annuncio per il nuovissimo Leonardo Plaza, dal nome pretenzioso, su Marine Ave e la 96esima, a un paio di isolati dalla stazione della 95esima Strada del treno R. Il costo? 829 dollari al mese per una camera da letto. Ora, avanti veloce fino al 2020. Oggi, il newyorkese medio guadagna 4.250 dollari al mese, ma se vuoi un monolocale di lusso tra Marine Ave e la 96esima, ti costerà 2.250 dollari.
I newyorkesi sono stranamente orgogliosi del fatto che tutti abbiano un appartamento vecchio, troppo caro e fatiscente, progettato da una creatura spaziale che non conosce la geometria euclidea. Perché tutti sanno che a New York City è un lusso assurdo volere una lavatrice-asciugatrice, una camera da letto in più o una lavastoviglie.
Ma non deve essere per forza così.
New York ha già avuto carenze di alloggi in passato, e anche questo può essere risolto.
Ma per farlo, alcune vacche sacre dovranno essere uccise. Se i newyorkesi non vogliono che l’attuale spettacolo di merda degli alloggi continui, dovremo accettare che nuovi alloggi sono buoni, e che gli sviluppatori immobiliari faranno soldi costruendoli. Significa affrontare la claque di venti stronzi rumorosi che hanno congelato il Greenwich Village 60 anni fa. E significa avere un gruppo di newyorkesi di mentalità civica che metta al primo posto il bene di tutti noi, piuttosto che i propri interessi campanilistici nel mantenere i quartieri uguali per sempre.