głównie omówiona w Tytule IV (Artykuły 1458-1637) Księgi IV Kodeksu Cywilnego Filipin.

Umowa sprzedaży jest umową lub porozumieniem, w którym jedna strona (sprzedawca/wydawca) zobowiązuje się do dostarczenia i przekazania czegoś drugiej stronie (kupującemu/odbiorcy/kupującemu), który ze swojej strony zobowiązuje się do zapłacenia ceny.

Charakterystyka umowy sprzedaży

Wspólne cechy umów sprzedaży to:

• Konsensualna – gdzie zwykła zgoda jest wystarczająca do udoskonalenia takiej umowy.
• Dwustronna – w której obie strony są ze sobą wzajemnie związane; sprzedawca dostarcza rzecz sprzedaną, a kupujący płaci cenę.
• Uciążliwa – w której jedna strona wykonuje swoje zobowiązanie z oczekiwaniem, że druga strona wykona swoje zobowiązanie w zamian.
• Kumotywna – w której rzecz sprzedana jest uważana za ekwiwalent sprzedanej ceny; z wyjątkiem umowy aleatorycznej, takiej jak sprzedaż nadziei.
• Zasadnicza – w której istnienie i ważność takiej umowy nie zależy od innej umowy.
• Nominatywna – w której kodeks cywilny w „Tytule VI: Sprzedaż”.

Elementy umowy sprzedaży

Umowa sprzedaży ma następujące elementy istotne:

• Zgoda lub spotkanie umysłów – definitywne porozumienie między stronami w odniesieniu do rzeczy (przedmiotu) i ceny (przyczyny); obie strony posiadające zdolność prawną.
• Przedmiot – określona rzecz, która ma być sprzedana.
• Przyczyna lub świadczenie – cena określona w pieniądzu lub jego równowartości.

Umowa nie zostanie zrealizowana, jeżeli nie wystąpi zbieżność wyżej wymienionych elementów lub przesłanek.

Dodatkowo umowa sprzedaży posiada również:

• Elementy naturalne – takie, które są częścią umowy, nawet jeśli strony ich nie przewidziały (zastrzegły), i których istnienie domniemywa się z mocy prawa; takie jak rękojmia za wady ukryte lub eksmisja w umowie sprzedaży.
• Elementy przypadkowe – takie, które zostały ustanowione lub przewidziane w umowie przez strony umowy, jeśli uznają to za stosowne; takie jak zastrzeżenia, klauzule, warunki.

Przeniesienie własności

Istota sprzedaży polega na przeniesieniu tytułu (własności) do nieruchomości (przedmiotu) za cenę (przyczynę), a nie na samej fizycznej dostawie.

Zakup i przeniesienie tytułu własności może nastąpić tylko przy istnieniu umowy sprzedaży. Tytuł przechodzi ze sprzedawcy na kupującego po dostarczeniu rzeczy lub nieruchomości.

W przypadkach dotyczących tytułu (własności), umowa sprzedaży jest:

• nieistniejąca, jeśli tytuł własności pozostał w rękach tej samej osoby, bez względu na zmianę formy własności.
• bezskuteczna lub niemożliwa, jeżeli tytuł własności jest nabywany przez kupującego osobę trzecią, a nie od sprzedawcy.
• bezprawna lub nieważna, jeżeli przeniesienie tytułu własności do nieruchomości nie jest zamiarem stron z koncepcji, takich jak te zawarte tylko do hazardu na wzrost i spadek cen.

Effect of Absence of Price in Sale

Umowa sprzedaży jest nieważna i bezskuteczna bez ceny jako casue. Taka sprzedaż jest uważana za nieistniejącą i niekonsumowalną od samego początku.

Brak ceny występuje również w przypadku:

• fałszywej lub fikcyjnej ceny
• fraudalnej ceny; jak w tych cenach, które wydają się być zapłacone, ale w rzeczywistości nigdy nie zostały zapłacone.
• samych szacunków podanych przez sprzedawcę.

Skutek braku zapłaty ceny

Umowa sprzedaży może zostać unieważniona (przez unieważnienie) lub kontynuowana (przez szczególne wykonanie) w przypadku „braku zapłaty ceny” (warunek rozwiązujący).

Niezapłacenie ceny w całości w ustalonym terminie może:

• rozwiązać umowę sprzedaży, jeżeli istnieje jakiekolwiek porozumienie, że zapłata w terminie jest niezbędna.
• odstąpić od umowy sprzedaży w przypadku braku umowy, że zapłata w terminie jest istotna; niewykonanie umowy leży po stronie kupującego, a sprzedawca może skorzystać ze środków prawnych.

Rodzaje umowy sprzedaży

według istnienia warunków:

• Sprzedaż bezwzględna – nie podlega żadnym warunkom, a przeniesienie tytułu następuje z chwilą wydania rzeczy sprzedanej.
• Sprzedaż warunkowa – uzależniona od spełnienia określonych warunków, a przeniesienie tytułu następuje po spełnieniu nałożonych warunków.

Rodzaj umowy sprzedaży może zależeć również od:

• charakteru przedmiotu. (rzeczywisty lub osobisty, ruchomy lub nieruchomy)
• sposób zapłaty ceny. (gotówka, kredyt, lub rata)
• ważność umowy. (valid, void, uneforcable, or rescissible)

Contract of Sale vs Contract to Sell

in terms of transfer of ownership (title):

• in a contract of sale, the title shall pass to the buyer upon the delivery of the thing.
• w umowie sprzedaży tytuł własności pozostaje u sprzedawcy i może przejść na kupującego dopiero po zapłaceniu całej ceny za rzecz.

w zakresie braku zapłaty ceny:

• w umowie sprzedaży „brak zapłaty ceny” (warunek rozwiązujący) może uchylić (przez odstąpienie) lub kontynuować (przez szczególne wykonanie) zobowiązanie.
• w umowie sprzedaży „niezapłacenie ceny” (warunek zawieszający) może zapobiec prawnemu związaniu przeniesienia własności.

w zakresie własności sprzedawcy:

• w umowie sprzedaży, sprzedawca traci i nie może odzyskać tytułu własności sprzedanej i dostarczonej nieruchomości, faktycznie lub w sposób konstruktywny, do czasu i o ile umowa nie zostanie wypełniona lub nie wygaśnie.
• w umowie sprzedaży, sprzedawca zachowuje tytuł własności, do czasu i o ile nie nastąpi pełna zapłata ceny przez kupującego z zachowaniem warunków wstępnych w czasie określonym w umowie.