Dobrze wyposażone kuchnie w nowych „luksusowych” apartamentach nie napędzają kosztów mieszkaniowych w regionie Waszyngtonu. Oto co jest. John Hickey-Fry/Flickr hide caption

toggle caption

John Hickey-Fry/Flickr

W rejonie Waszyngtonu jest obecnie bardzo dużo „luksusowych” domów.

„Luksusowe” udogodnienia. „Eleganckie” wykończenia. Wszystko z marmuru i stali nierdzewnej. Są to jedne z wielu cech high-end, które można znaleźć w nowo wybudowanych mieszkaniach w gorących dzielnicach, takich jak The Wharf i Navy Yard. I łatwo jest pomyśleć, że te wymyślne dodatki są powodem, dla którego czynsze stały się tak wysokie.

Ale to nie do końca prawda. Wysokie koszty mieszkaniowe mają zaskakująco mało wspólnego z marmurowymi blatami i rzeczami, które trafiają do wnętrza budynków. Mają one o wiele więcej wspólnego z tym, co znajduje się na zewnątrz budynku: z ziemią.

Oto dlaczego.

Land Is Crazy Expensive Here

Wysokie wartości ziemi są u podstaw oszałamiających cen domów w rejonie Waszyngtonu. Ziemia w regionie Waszyngtonu należy do najcenniejszych w kraju, warta jest średnio 1,2 miliona dolarów za akr. To dwa razy więcej niż w Bostonie i prawie osiem razy więcej niż w Pittsburghu.

„Ziemia jest droga tam, gdzie ludzie chcą mieszkać”, mówi Jenny Schuetz z Brookings Institution. „Cokolwiek sprawia, że dane miejsce jest pożądane przez ludzi, którzy chcą tam mieszkać, podnosi to cenę ziemi.”

W Waszyngtonie miejsca pracy i rozwój gospodarczy zwabiły nowych mieszkańców do miasta po dekadach utraty populacji, podnosząc wartości gruntów. Koszt nowych i istniejących domów wzrósł w rezultacie.

„Luksusowe” cechy, które wchodzą w skład nowego budynku – wymyślne urządzenia, drewniane podłogi – stanowią niewielką część kosztów deweloperów w nowym budownictwie.

„Marża na 100 lodówkach – białe kontra nierdzewne – jest tak mała w porównaniu do wszystkiego innego”, mówi Ramon Jacobson, dyrektor wykonawczy pożyczkodawcy mieszkaniowego LISC DC. Koszty ziemi i rozwoju są o wiele ważniejsze.

Ale ziemia staje się jeszcze cenniejsza, gdy popyt na nowe mieszkania nie jest zaspokajany. Waszyngton jest w samym środku niedoboru mieszkań, który rozpoczął się wraz z kryzysem finansowym i pogłębił się, ponieważ nowe budownictwo mieszkaniowe nie zaspokoiło popytu. Wiele z tych niepowodzeń można przypisać przepisom o zagospodarowaniu przestrzennym.

Zagospodarowanie przestrzenne – które określa, gdzie mogą powstawać nowe budynki mieszkalne i jak gęste mogą być – może ograniczyć zdolność jurysdykcji do szybkiego i odpowiedniego zaspokojenia popytu na nowe domy. Szeroko zakrojone badania wykazały, że gdy przepisy dotyczące gruntów ograniczają podaż, mają bezpośredni wpływ na ceny. Na przykład mieszkania w silnie uregulowanym północno-wschodnim regionie kosztują więcej niż mieszkania w mniej uregulowanych miastach południowych.

W regionie Waszyngtonu ogromne połacie terenów mieszkalnych są przeznaczone wyłącznie pod domy jednorodzinne, które zajmują najwięcej miejsca i są najbardziej kosztowną formą mieszkalnictwa. Na przykład, prawie 90% terenów mieszkalnych w hrabstwie Arlington jest zarezerwowanych dla jednorodzinnych domów wolnostojących. W D.C. jest to 36%. (Odsetek ten jest znacznie wyższy, jeśli uwzględni się wiele dzielnic domów szeregowych w D.C.)

Budowanie domów jednorodzinnych miało sens, gdy ziemia była tania w rejonie D.C.. Dziś już nie tak bardzo. Mnóstwo domów stoi teraz na gruntach wartych wielokrotnie więcej niż ich wartość początkowa. Ale kiedy te domy są zburzone, zasady zagospodarowania przestrzennego zazwyczaj ograniczają je przed zastąpieniem ich czymkolwiek innym niż innym domem jednorodzinnym. (To wyjaśnia rozprzestrzenianie się wielomilionowych rozbiórek w bogatych dzielnicach, takich jak Bethesda i Wiedeń.)

Koszty domów mogłyby zostać obniżone, gdyby gęstsze budownictwo mieszkaniowe zostało zbudowane na najdroższych gruntach w regionie. Ale zasady zagospodarowania przestrzennego przeszkadzają w tym. Drogie dzielnice D.C. z bardziej restrykcyjnym podziałem na strefy po prostu nie dodały nowych domów, mówi Jenny Schuetz.

„Gdybyś się rozluźnił i pozwolił na budowę większej liczby domów, ziemia nadal byłaby cenna, ale mógłbyś podzielić wartość ziemi na więcej domów”, mówi ekonomistka. „Wartość ziemi pod domem może pozostać taka sama. Ale zamiast tego, że jest ponoszona przez jedną osobę, która jest właścicielem całego kawałka ziemi, zostaje podzielona pomiędzy trzy lub cztery osoby, które ją dzielą.”

Ekonomiści mieszkaniowi ogólnie zgadzają się, że dopuszczenie większej gęstości zmniejszyłoby ceny mieszkań w długim okresie czasu. Ale zmiany nie nastąpiłyby od razu, a tak zwane „upzoning” nie jest jedynym rozwiązaniem dla wysokich kosztów.

It’s Pricier To Build Housing Now

Jasne, ziemia jest droga, mówi Aakash Thakkar z firmy deweloperskiej EYA. Ale budownictwo mieszkaniowe również stało się droższe.

„Koszty są prawdopodobnie o 20 do 30% wyższe niż 10 lat temu”, mówi Thakkar.

Koszty materiałów poszły w górę. Brakuje rąk do pracy. Rządy wprowadziły godne pochwały, ale kosztowne przepisy, takie jak normy budownictwa ekologicznego. Władze lokalne nakładają wysokie opłaty na nowe budownictwo, w hrabstwie Montgomery nawet 50 000 dolarów na jednostkę. Właściciele domów i aktywiści rutynowo blokują nowe inwestycje w sądach. Proces uzyskiwania pozwoleń – dzięki któremu deweloperzy nabywają ziemię i prawa do budowania na niej – może być powolny i kosztowny, szczególnie w Waszyngtonie.

„Biuro burmistrza chce zachęcać do większej gęstości zabudowy, ale Departament Konsumentów i Spraw Regulacyjnych jest znany z powolności w wydawaniu pozwoleń i przeprowadzaniu inspekcji” – mówi Ken Simonson, główny ekonomista Associated General Contractors of America.

Wszystkie te czynniki podnoszą koszty rozwoju. „Koszt budowy mniejszego nowego domu miejskiego, na przykład, może wynosić od 500 000 do 600 000 dolarów, nie wliczając w to ziemi ani zysku” – mówi Thakkar. Te koszty są następnie przenoszone na najemców i nabywców domów.

Nic dziwnego, że tak trudno jest budować przystępne cenowo mieszkania w regionie Waszyngtonu.

Ale nawet przegląd przepisów nie spowodowałby ogromnego spadku cen mieszkań, tak długo, jak ludzie będą skłonni płacić najwyższą cenę za mieszkanie w Waszyngtonie.

Affluent People Want To Live Here

Housing is only worth what people will pay for it.

Affluent single and couples drive a lot of housing demand in the region, especially in D.C., i konkurują o domy, które w przeciwnym razie mogłyby trafić do rodzin o niższych dochodach.

„Ponieważ mamy ten trend demograficzny z gospodarką opartą na wiedzy i wielu ludzi na północ od 150 000 dolarów, jest po prostu duży popyt na mieszkania w tym przedziale”, mówi Ramon Jacobson.

Po latach boomu na luksusowe budownictwo, jednak rynek high-end zaczął się ochładzać. Deweloperzy budują ich mniej teraz, gdy podaż w dużej mierze zaspokoiła popyt, a czynsze uległy spłaszczeniu. Ale wyzwania związane z budową tańszych mieszkań pozostają, nawet jeśli popyt na nie gwałtownie wzrósł. (Zobacz historię WAMU z 2018 roku „Why There Isn’t More Affordable Housing In The D.C. Area.”)

Dlatego władze lokalne muszą więcej inwestować w dedykowane przystępne mieszkania, mówi Jacobson. D.C. jest liderem w tej dziedzinie, przeznaczając więcej funduszy na budownictwo mieszkaniowe niż jakakolwiek inna lokalna jurysdykcja. Inni powoli nadrabiają zaległości. Liderzy coraz lepiej rozumieją, że wysokie koszty mieszkań zachęcają do rozrastania się miast, wypierają siłę roboczą, zmniejszają wydatki konsumpcyjne i promują segregację rasową i ekonomiczną.

Ale dodanie nowych mieszkań będzie trudne w nadchodzących latach, mówi Jacobson – i to nie tylko z powodów ekonomicznych.

Dzisiaj coraz więcej Amerykanów decyduje się na życie w miastach. Rośnie presja, by budować nowe domy w miejscach, które są już zabudowane, jak Dystrykt. To nieuchronnie doprowadzi do walk między właścicielami domów, nowymi mieszkańcami i firmami budującymi domy.

„W tym momencie zawsze będziemy musieli stawić czoła wyzwaniom”, mówi Jacobson. „Musimy na nowo ukształtować nasze miasto, podczas gdy ludzie w nim mieszkają. To doprowadzi do wielu statycznych sytuacji.”

.