Kto ma prawo wybrać firmę tytułową? Jest to odwieczna kontrowersja, która może wzbudzać emocje i tworzyć kontrowersje na początku transakcji, zwłaszcza przy sprzedaży nieruchomości mieszkalnych.

Większość nabywców i sprzedawców nieruchomości mieszkalnych nie ma silnych powiązań z konkretną firmą tytułową lub urzędnikiem zamykającym; wielu brokerów i agentów tak robi i chce kierować interesy do swojego ulubionego bliższego lub tytułowego przedsiębiorstwa.

W większości transakcji są trzy strony w pozycji do kierowania zamknięcia do konkretnej firmy tytułowej; pożyczkodawca, sprzedawca i kupujący. Real Estate Settlement & Procedures Act („RESPA”) kontroluje, kto może, a kto nie może kierować zamknięciem.

W niniejszym artykule zajmiemy się trzema pytaniami. Po pierwsze, czy pożyczkodawca może skierować zamknięcie do konkretnej spółki tytułowej? Po drugie, czy sprzedający może wskazać miejsce, w którym transakcja zostanie zamknięta? Po trzecie, czy firma budująca dom może zachęcać nabywcę finansowo, by ten zamknął transakcję w konkretnej firmie budującej tytuł własności?

Czy kredytodawca może kierować zamknięcie transakcji do konkretnej firmy budującej tytuł własności? Ustawa RESPA zezwala kredytodawcy na wymaganie zamknięcia transakcji w konkretnej firmie. Dzieje się tak dlatego, że pożyczkodawca ma interes w tym, by zamknięcie transakcji odbyło się zgodnie z jego standardami i instrukcjami. Jest to zatem dopuszczalne dla kredytodawcy do kultywowania relacji z konkretnej firmy tytuł i wymagać zamknięcia z tą firmą.

Jednakże kredytodawcy, przynajmniej w naszym miejscu, rzadko korzystają z tego prawa. Ponieważ wiele, jeśli nie większość, brokerzy nieruchomości i agenci mają silne preferencje, gdzie transakcja zamyka, a ponieważ te same brokerzy i agenci często odnoszą biznes hipoteczny do kredytodawców, kredytodawcy zazwyczaj nie chcą antagonizować jedną lub więcej stron poprzez wymaganie użycia konkretnej firmy tytuł.

Czy sprzedawca może kierować gdzie transakcja zostanie zamknięta? Odpowiedź na to pytanie jest mniej jasna. Przyjęta praktyka jest dla kupującego składającego ofertę zakupu, lub, co bardziej prawdopodobne, agenta pracującego z kupującym, wybiera firmę tytułową i zawiera wybór w ofercie zakupu. Jeśli sprzedający, lub agent reprezentujący sprzedającego, ma silną opinię na temat tego, gdzie transakcja zamyka, sprzedający będzie przeciwdziałać ofercie i zmienić proponowaną firmę tytuł.

Konwencjonalna mądrość jest, że ponieważ sprzedający płaci za właściciela polisy tytuł (jak to zwykle bywa), sprzedający powinien mieć prawo do wyboru firmy tytuł. W końcu sekcja 9 ustawy RESPA, która reguluje tę kwestię, wymaga jedynie, aby kupujący nie był zobowiązany do zakupu ubezpieczenia tytułu prawnego od konkretnej spółki. Jeżeli sprzedający płaci za polisę lub ją kupuje, to prawdopodobnie nie dochodzi do naruszenia prawa. Jednak odpowiedź nie jest tak jasna, jak się wydaje.

W niektórych stanach koszty ubezpieczenia tytułu prawnego są negocjowane dla każdej transakcji. W Teksasie stawki są ustalane przez Państwową Radę Ubezpieczeń. Sekcja 9 miała na celu przede wszystkim uniemożliwienie dużym firmom budującym domy, w tych stanach, które zezwalają na negocjowanie stawek, wynegocjowania obniżonej składki za tytuł prawny do kredytów budowlanych i deweloperskich (które zazwyczaj płaci budujący) w zamian za skierowanie całej działalności związanej z tytułem prawnym do sprzedaży ukończonych domów do firmy tytułowej. Spółka mogłaby wówczas odzyskać obniżoną opłatę od transakcji kredytu budowlanego lub deweloperskiego, pobierając wyższą składkę, gdy dom został sprzedany konsumentowi.

Ponieważ Teksas ustala stawki i nie zezwala na negocjacje, nie ma większego powodu, by stosować sekcję 9 ustawy RESPA do transakcji teksańskich. Jednakże HUD nie był skłonny jednoznacznie stwierdzić, że Sekcja 9 nie ma zastosowania do stanów o regulowanych składkach z tytułu własności, takich jak Teksas.

Fakt, że sprzedający zazwyczaj płaci za składkę z tytułu własności, nie rozwiązuje całkowicie problemu. Kupujący jest zazwyczaj zobowiązany do zakupu polisy tytułowej dla hipoteki i może być również zobowiązany do zakupu dodatków tytułowych wymaganych przez kredytodawcę. Jeżeli pokrycie hipoteczne jest zapewnione przez firmę wystawiającą polisę tytułową właściciela, koszt wynosi tylko $100.00. Jeżeli kupujący nabywa polisę tytułową hipoteczną od firmy innej niż ta, która wystawia polisę tytułową właściciela, musi zapłacić pełną składkę, która wyniesie od kilkuset do kilku tysięcy dolarów w zależności od ceny nieruchomości. Czy kupujący jest wtedy skutecznie „wymagane” przez konieczność gospodarczą do korzystania z firmy tytuł wybrany przez sprzedającego?

Jest również problem wynikający z faktu, że w typowej zamknięcia jedyną stroną pisząc czek jest kupujący. Czy kupujący może argumentować, że mimo iż sprzedający płaci za ubezpieczenie tytułu własności, koszt ten został uwzględniony w cenie sprzedaży, co oznacza, że kupujący faktycznie płaci za składkę na polisę tytułową właściciela? Jeśli sprzedający nie musiałby płacić składki na polisę tytułową właściciela, czy byłby skłonny odliczyć ten koszt od ceny sprzedaży nieruchomości? Nie mamy ostatecznych odpowiedzi na te pytania.

Konserwatywna pozycja, zwłaszcza gdy masz kupującego, który jest nieugięty o której firma tytuł będzie używany, jest pozwolić kupującemu wybrać firmę tytuł. Jeśli sprzedający nalega na skierowanie transakcji do konkretnej firmy, rozsądnie byłoby zgodzić się na opłacenie składek za polisy tytułowe zarówno właściciela, jak i hipotecznego.

Czy firma budująca dom może zachęcać kupującego finansowo do zamknięcia transakcji w konkretnej firmie? Duże firmy budujące domy, które posiadają udziały w firmie zajmującej się obrotem tytułami własności, rutynowo oferują zachęty finansowe kupującym, aby korzystali z usług wybranej przez nich firmy zajmującej się obrotem tytułami własności.

Ostatnie przepisy ogłoszone przez HUD zapobiegłyby tej praktyce. Jednakże komentarze publiczne do proponowanych zasad spowodowały, że HUD rozważył je ponownie. Te zmiany zasad zostały wycofane i nadal dopuszczalne jest, aby firmy budujące domy zachęcały kupującego do wyboru firmy tytułowej poprzez przyznawanie kupującemu zachęt finansowych. Jednakże kwestia ta nie jest całkowicie rozstrzygnięta i HUD kontynuuje przegląd, czy praktyka ta będzie dozwolona w przyszłości.