Jest to kwestia, która musi niepokoić nawet najbardziej skromnych nabywców supersamochodów: jeśli trzymasz swoje cenne Ferrari lub McLaren garażowane pod kluczem, jak można oczekiwać, że ktokolwiek będzie wiedział, że jesteś jego właścicielem?

Nabywca Beaumont House, luksusowego domu wartego 8,95 mln funtów, położonego w zamożnej enklawie St George’s Hill w Weybridge, Surrey, nie musi stawiać czoła takim dylematom. Wjedź do garażu tego domu z sześcioma sypialniami – który może się również poszczycić piwnicą z winami, aneksem dla pracowników, salą kinową i siłownią – a winda samochodowa zrzuci cię na dół do przeszklonego „salonu” w piwnicy. Jest on dogodnie usytuowany tuż obok ogromnego „pokoju przyjęć”, dając widok, który będzie niemożliwy do zignorowania przez twoich gości.

St George’s Hill, podobnie jak Mayfair czy Monaco, jest jednym z tych miejsc, gdzie głębokie kieszenie i wysokie dochody są normą. Jego wysadzane drzewami aleje, monitorowane przez całą dobę przez strażników i znajdujące się w zasięgu ręki od West Endu, są tak samo atrakcyjne dla rosyjskiego plutokraty, jak i dla menedżera londyńskiego funduszu hedgingowego.

Zasada, którą ilustruje jest to, że bogaci mają tendencję do gromadzenia się w poszczególnych obszarach i są gotowi zapłacić za przywilej, pchając w górę popytu i cen domów. Jednak nie jest to tylko zjawisko super-bogaty – to jest powielane w dobrze wykształconych rynkach regionalnych w całej Wielkiej Brytanii.

Używając danych z Experian i Office for National Statistics, Savills, agent nieruchomości, zmapował koncentrację wysoko zarabiających w całym kraju, mierzoną przez gospodarstwa domowe z rocznym dochodem £100,000 lub więcej.

Jak można się spodziewać, są to również obszary o wysokich cenach domów. Ci z największą siłą zarobków będzie zazwyczaj mają większe magazyny bogactwa rzucić na mieszkania i są bardziej prawdopodobne, aby przejść testy przystępności oparte na dochodach ustanowionych przez kredytodawców hipotecznych, które zostały znacznie zaostrzone od kryzysu finansowego.

Kupujący po raz pierwszy lub kupujący po raz drugi mogą odczuć efekt domina (patrz ramka). Dla wynajmujących mieszkania z opcją kupna-sprzedaży, te wysoko zarabiające punkty przecina się w obie strony. Z jednej strony, dobrze sytuowana ludność sprawia, że czynsze, których żądają, są bardziej opłacalne, ale kupno nieruchomości na obszarach o wysokich zarobkach zmusza wynajmujących do konkurowania z właścicielami-mieszkańcami o dużych kieszeniach. Może to sprawić, że rentowność inwestycji w wynajem finansowanej z kredytu hipotecznego będzie znacznie mniejsza niż w mniej kosztownych rejonach. Tam, gdzie ceny wzrosły do granic przystępności, może być również niewiele nadziei na wzrost wartości kapitału.

Ale dla tych, którzy mogą sobie pozwolić na zakup i zamieszkanie w nich, dobrze zarabiające hotspoty mogą przynieść ponadprzeciętne korzyści w postaci wzrostu kapitału własnego w klimacie rosnących cen domów. Lucian Cook, dyrektor ds. badań rynku mieszkaniowego w Savills, mówi: „Konsekwentne przyciąganie osób dobrze zarabiających do określonych lokalizacji spowodowało znaczną koncentrację kapitału mieszkaniowego na ustabilizowanych rynkach w najlepszych lokalizacjach. Ponieważ osoby te wspinały się po szczeblach kariery, ich siła nabywcza wzrosła, napędzając długoterminowe tempo wzrostu cen domów, wyższe niż w innych częściach kraju.”

Gdzie mieszkają najlepiej zarabiający?

Savills przyjrzał się lokalizacji 1.45 mln brytyjskich gospodarstw domowych z dochodami powyżej £100,000, czyli 5.7 procent ogółu. Długotrwały „podział na północ i południe” jest najbardziej widoczną cechą każdej takiej analizy – w 2018 roku 60 procent tych gospodarstw domowych znajdowało się w Londynie i na południowym wschodzie, centrum krajowego przemysłu usług finansowych, a także mnóstwa innych sektorów o wysokich zarobkach. Ponad pół miliona wysoko zarabiających gospodarstw domowych znajduje się w stolicy.

Ranking każdego regionu i zdecentralizowanego narodu przez liczbę gospodarstw domowych o wysokich dochodach, wschód Anglii zajmuje trzecie miejsce po Londynie i południowym wschodzie, a następnie Szkocji, z 86.000 gospodarstw domowych o wysokich dochodach lub 6 procent całości – wynik częściowo wyjaśniony przez koncentrację branży usług finansowych i zawodowych w Edynburgu, nie wspominając o bogactwie ropy naftowej w Aberdeen. Kolejne miejsca zajmują południowy zachód, północny zachód oraz zachodnie i wschodnie Midlands, a Walia i Irlandia Północna znajdują się na dole tabeli.

Ujmując to inaczej, jedno na sześć gospodarstw domowych w Londynie zarabia więcej niż 100 000 funtów, w porównaniu z jednym na 32 na południowym zachodzie lub tylko jednym na 87 w Irlandii Północnej.

Breaking the figures down to local authority level brings out other notable comparisons. Siła zarobków skoncentrowana w centralnych dzielnicach Londynu, takich jak Westminster czy Kensington & Chelsea, jest dobrze znana. Ale na przykład w londyńskiej dzielnicy Wandsworth jest ponad dwa razy więcej gospodarstw domowych o dochodach powyżej 100 000 funtów niż w całej Walii (44 400 w porównaniu do 19 900).

Jeśli chodzi o powiązania między rynkiem mieszkaniowym a dystrybucją dochodów, istnieje szeroka regionalna korelacja między wysokimi cenami domów a wysokimi poziomami dochodów; jednak istnieją również uderzające rozbieżności w tym zakresie.

Podczas gdy władze lokalne Camden i Chiltern, Buckinghamshire, mają 30 procent gospodarstw domowych zarabiających ponad 100 000 funtów, procent sprzedaży mieszkań powyżej 1 miliona funtów w Camden sięga 35 procent, a w Chiltern 11 procent, co ilustruje efekt długoterminowego wzrostu cen domów w Londynie w porównaniu z innymi obszarami.

Londyn nie jest sam wśród miast, oczywiście, w byciu punktem centralnym wysokiego popytu. Henry Pryor, agent kupna, mówi, że rynek mieszkaniowy w kwitnących gospodarek miejskich, takich jak Cambridge i Oxford są „całkowicie z kilter” z tym, co dzieje się pięć lub 10 mil od hotelu. „Rynek w mieście Cambridge działa w zupełnie inny sposób niż rynek na wsi wokół niego”, mówi.

Odwrócenie losu

Jednakże związek między obszarami o wysokich zarobkach a cenami domów nie pozostał niezmieniony w ciągu ostatniej dekady. Historia lat następujących po zapaści kredytowej i kryzysie finansowym to historia gwałtownego wzrostu cen domów w gorących punktach, takich jak Londyn i południowy wschód, w tym szybkiego wzrostu cen w dawniej zaniedbanych obszarach, takich jak Hackney.

Indeed, w lokalnych władzach, gdzie więcej niż jedno na pięć gospodarstw domowych ma dochód w wysokości 100.000 funtów plus, ceny są średnio 45 procent powyżej ich szczytowego poziomu sprzed 2008 roku. W okręgach miejskich, w których mniej niż jedno na 100 gospodarstw domowych zarabia 100 000 funtów lub więcej, ceny są tylko o 5 procent wyższe od tego poziomu. Wynika z tego, że szalony wzrost na rynku londyńskim, który napędzał wzrost cen w okolicznych dzielnicach dojeżdżających do pracy, nie przeniósł się w latach po kryzysie na regiony i narody. Zamiast tego, przepaść pomiędzy tymi strefami powiększyła się.

Takie wzorce nie są jednak stałe na historycznie cyklicznym rynku – a badania Savills pokazują, że w ciągu ostatnich trzech lat wahadło już zaczęło wychylać się w drugą stronę. W strefach o najwyższych dochodach, średnie ceny są o 0,9 procent niższe od poziomu sprzed referendum i o 2,1 procent niższe niż rok temu. W strefach o niższych dochodach wzrosły o 10,9 proc. od czasu głosowania w sprawie Brexitu i o 4 proc. w ciągu ostatniego roku.

W Wandsworth, na przykład, średnie ceny nieruchomości wzrosły o oszałamiające 56 procent po kryzysie kredytowym, ale spadły o 5,3 procent od 2016 roku. W Kensington & Chelsea, ceny wzrosły o 43 procent w dobrych latach, ale spadły o 11 procent od 2016 roku.

Mr Cook mówi: „Dwoma kluczowymi punktami były zmiany w podatku od opłaty skarbowej, które George Osborne wprowadził w budżecie na 2014 r., oraz decyzja o opuszczeniu UE. To właśnie kombinacja tych czynników zaznaczyła zmianę w dystrybucji wzrostu cen, w tym kto na tym skorzystał – i kto znalazł się na ostrym końcu spowolnienia na rynku mieszkaniowym.”

Londyński rynek mieszkaniowy z wyższej półki poniósł ciężar tej korekty w ostatnim okresie, podczas gdy w innych częściach kraju zapanował bardziej pozytywny trend. Pan Pryor wspomina w zeszłym tygodniu napotykając nastrój głębokiego przygnębienia wśród agentów w Putney, w południowym Londynie. „Jeśli chcesz kupić dom o wartości 1 mln funtów w południowym Londynie, w dużej mierze, agent nieruchomości wyśle limuzynę, aby cię odebrać. To zupełnie inaczej niż na rynku w Manchesterze i Leeds, gdzie impreza jest w pełnym rozkwicie.”

Jedną z konsekwencji długiego okresu silnego wzrostu cen w stolicy, który nastąpił po kryzysie finansowym było to, że wielu londyńczyków, niechętnych do przegapienia na plusie, odrzuciło lub opóźniło konwencjonalny ruch na zewnątrz do większego domu w powiatach dojeżdżających do pracy lub dalej. Pan Cook mówi, że dane sugerują, że to się teraz zmieniło. „Bogactwo w tej grupie zaczyna być rozłożone nieco szerzej”, mówi, choć nadal w najlepszych rynkach, powiedzmy, Surrey, Cotswolds lub Bath.

Zamiast rosyjskich lub chińskich nabywców ekspatriantów, jednak 100 procent dzwoniących do jego biura to Brytyjczycy. „Ceny spadły, aby sprostać brytyjskiemu budżetowi” – mówi. „Domy, które miały wystartować za 15 lub 16 milionów funtów można teraz kupić za 8 lub 9 milionów funtów. Twój bogaty nabywca mówi: 'Możemy kupić za pół ceny’.”

Na dolnym końcu londyńskiego rynku Prime, Pan Pryor ma obawy o przyszłą rentowność cen. Opisuje on „drogę za drogą” podobnych domów z pięcioma sypialniami, kosztujących £2m-£3m, biegnących przez wiele mil wzdłuż korytarza bogactwa przez Fulham, Wandsworth, Richmond i dalej, każdy ze swoim skromnym ogrodem i identycznym rozszerzeniem z tyłu.

„Moim zmartwieniem jest to, że jest bardzo mało, aby je zróżnicować. Kto będzie je kupował za pięć lat? Czy ludzie będą w stanie pozwolić sobie na zakup tam? There may be more pain to come before it gets better.”

.