Wederom: Het zijn anekdotes, geen gegevens die de beweringen voeden van een stadsvlucht als gevolg van Covid-19

Het virus is nu dodelijker in de landelijke gebieden dan in de steden, waardoor de basis voor de stadsvlucht theorie wordt ondermijnd

Sinds de begindagen van het Coronavirus, hebben de media regelmatig anti-stadskreten rondgebazuind, een soort 21e eeuwse echo van de “krioelende huurkazernes” aanklacht tegen de vermeende ongezondheid van het stadsleven in de 19e eeuw. In het voorjaar deden de ergste uitbraken zich voor in het metrogebied van New York City, waardoor velen automatisch grootte en dichtheid gelijkstelden aan het risico van een pandemie. Zoals we hebben opgemerkt, is het canonieke verhaal meestal het product van een verslaggever die een of andere makelaar uit de voorsteden citeert over een verkoop die hij net heeft gedaan aan iemand die uit de stad is verhuisd. Maar zoals we keer op keer hebben opgemerkt, en nog steeds, ondersteunen de gegevens de stedelijke exodus-theorie niet.

Vorige week zagen we een andere provocerende krantenkop over de stijgende belangstelling voor wonen in de voorsteden, deze keer van de gewoonlijk betrouwbare analisten van John Burns Real Estate Consulting (JBREC). Zij beweerden dat

We hebben allemaal de verhalen gehoord over de huidige migratie van huurders naar de buitenwijken en zelfs naar de exurbs in sommige delen van het land. Tot nu toe was het migratieverhaal dat de huisvestingssector in zijn greep houdt, meestal anekdotisch. Maar we hebben nu bewijs! Onze recente nationale enquête onder verhuurders van eengezinswoningen (SFR) biedt harde gegevens die de migratiebeweging bevestigen die is versterkt door de pandemie.

. .

59% van de nieuwe SFR huurders verhuizen van stedelijke locaties, met 41% van de nieuwe huurders die verhuizen van reeds voorstedelijke locaties.

We namen een kijkje in het rapport. Het enige belangrijke gegevenspunt is dit: In hun onderzoek verhuisde 59 procent van de huurders van eengezinswoningen van deelnemers aan het onderzoek uit stedelijke gebieden.

We hebben geen reden om te twijfelen aan de nauwkeurigheid van die statistiek, maar zonder een beetje meer context, is het onmogelijk om te weten wat het betekent. We weten met name niet of 59% van de nieuwe inwoners afkomstig is uit stedelijke gebieden, meer of minder dan vóór de pandemie, en of dit wordt beïnvloed door seizoensinvloeden of andere factoren. Wij hebben contact opgenomen met Devyn Bachman van JBREC, die bevestigde dat zij geen gegevens hebben voor het voorgaande jaar, en ons vertelde dat de stijging gebaseerd is op anekdotische rapporten. Het cruciale deel van het verhaal hier is niet de fractie van mensen die van stedelijke locaties naar buitenwijken verhuizen, maar of die trend merkbaar is verschoven ten opzichte van voorgaande jaren. En ook hier hebben we geen gegevens over zo’n verschuiving, maar alleen anekdotes.

Het is ook goed om in gedachten te houden dat eengezinshuurwoningen in de voorsteden een relatief klein segment van de markt vormen (de meeste huurwoningen zijn nog steeds meergezinswoningen). En het onderzoek van Burns is een steekproef van grootschaliger, institutionele eengezinsverhuurders, die een belangrijk en groeiend segment van de markt vormen, maar een besliste minderheid van de eengezinsverhuurders.

De pandemie is nu veel erger in plattelandsgebieden

De basis van de “stadsvlucht”-hypothese is het idee dat steden veel riskanter zijn dan buitenwijken of plattelandsgebieden: door te vluchten, kun je je risico op het krijgen van Covid verminderen. Het JBRE-verhaal over de stadsvluchthypothese lijkt nu een beetje gedateerd in het licht van de recente gegevens over de verspreiding van Covid-19. Hoewel het waar was dat het aantal gevallen en sterfgevallen per hoofd van de bevolking hoger was in steden in het voorjaar, is dat niet langer het geval. In feite is de relatie tussen stadsgrootte en Covid-19 sterfte nu juist omgekeerd, met de hoogste sterftecijfers per hoofd van de bevolking in de meest landelijke en minst dichtbevolkte gemeenschappen van het land. Uitsluitend op basis van locatiefactoren lopen degenen die eerder dit jaar naar het platteland zijn gevlucht nu statistisch gezien een veel groter risico om de diagnose te krijgen en aan de ziekte te sterven dan hun stedelijke tegenhangers. Onze vrienden van de Daily Yonder hebben de grimmige verschuiving in sterftecijfers opgetekend:

De nuance lijkt hier te zijn dat steden en grote metrogebieden nauwer verbonden zijn met de rest van de wereld, en hoewel ze als eerste aan het coronavirus werden blootgesteld, en in een tijd dat de kennis over het gevaar van het virus en preventieve maatregelen beperkt was, was er niets aan de stedelijke omgeving dat de inwoners ervan vatbaarder maakte voor Covid. Naarmate de pandemie zich verspreidde, werden dunbevolkte gebieden die voornamelijk geïsoleerd waren van het virus vanwege minder frequente en robuuste verbindingen met andere plaatsen, geen toevluchtsoorden meer.

“Stedelijke vlucht” als collectieve journalistieke hysterie

NPR’s On the Media nam deze verhalen onder de loep en concludeerde dat de “stedelijke vlucht” meme zowel wijdverspreid als volkomen onjuist is. In een scherpzinnig artikel op onroerend goed website Curbed, Jeff Andrews wijt de populariteit van deze verhalen aan vooroordelen van verslaggevers:

Gezien het feit dat de media-industrie is geconcentreerd in Manhattan – met een ander groot deel in San Francisco – journalisten lijken te verwarren de kleine uitgaande migratie van twee belachelijk dure gebieden met de dubbele dosis van de vraag gebeurt in het hele land.

Meer verraderlijk, sommige leden van de media zijn bereid om te leuren met verhalen over niet-bestaande bloedbad in de straten, extrapoleren dat de steden – alle steden, maar vooral de diverse, Democratisch geleide steden – zijn op weg naar onvermijdelijke instorting. En het is moeilijk om die duistere fantasie niet te scheiden van een Republikeins praatpunt.

Maar volgens de gegevens gebeurt het gewoon niet.

Het idee dat de pandemie de vastgoedmarkten heeft overhoop gegooid en een stroom migranten op gang brengt naar buitenwijken en plattelandsgebieden, heeft een enorme aantrekkingskracht op verslaggevers en hun redacteuren. Ondanks anekdotes die het tegendeel aantonen, zijn er vrijwel geen gegevens die aantonen dat dit ook echt gebeurt.

City Beat is een incidentele rubriek van City Observatory die terugslaat op verhalen in de populaire media waarvan wij denken dat ze ten onrechte de steden afkraken.