Le cucine ben arredate nei nuovi appartamenti “di lusso” non stanno guidando i costi degli alloggi nella regione di Washington. Ecco cosa lo è. John Hickey-Fry/Flickr hide caption

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John Hickey-Fry/Flickr

Di sicuro ci sono molte case “di lusso” nella zona di Washington in questi giorni. Finiture “eleganti”. Marmo e acciaio inossidabile in tutto. Sono tra le molte caratteristiche di fascia alta che si trovano in appartamenti di nuova costruzione in quartieri caldi come The Wharf e Navy Yard. Ed è facile pensare che questi extra di lusso siano la ragione per cui gli affitti sono diventati così alti.

Ma non è esattamente così. Gli alti costi degli alloggi hanno sorprendentemente poco a che fare con i piani di marmo e le cose che vanno all’interno degli edifici. Hanno molto più a che fare con ciò che è fuori dall’edificio: la terra.

Ecco perché.

La terra è follemente costosa qui

I valori elevati della terra sono alla base dei prezzi sbalorditivi delle case nell’area di Washington. La terra nella regione di Washington è tra le più preziose del paese, con un valore medio di 1,2 milioni di dollari per acro. Questo è il doppio di Boston e quasi otto volte quello di Pittsburgh.

“La terra è costosa dove la gente vuole vivere”, dice Jenny Schuetz della Brookings Institution. “Qualunque cosa renda un luogo desiderabile per le persone che vogliono viverci, farà salire il prezzo della terra.”

A Washington, il lavoro e lo sviluppo economico hanno attirato nuovi residenti nella città dopo decenni di perdita di popolazione, spingendo in alto i valori della terra. Il costo delle case nuove ed esistenti è aumentato di conseguenza.

Le caratteristiche di “lusso” che vanno in un nuovo edificio – elettrodomestici di lusso, pavimenti in legno – costituiscono una piccola parte dei costi degli sviluppatori nelle nuove costruzioni.

“Il margine su 100 frigoriferi – bianchi contro inossidabili – è così piccolo rispetto a tutto il resto”, dice Ramon Jacobson, direttore esecutivo del prestatore di alloggi no-profit LISC DC. La terra e i costi di sviluppo sono molto più importanti.

Ma la terra diventa ancora più preziosa quando la domanda di nuovi alloggi non viene soddisfatta. Washington è nel mezzo di una carenza di alloggi che è iniziata con la crisi finanziaria e si è aggravata quando la costruzione di nuovi alloggi non è riuscita a soddisfare la domanda. Gran parte di questo fallimento può essere ricondotto alle regole di zonizzazione.

La zonizzazione – che determina dove le nuove abitazioni possono andare e quanto denso può essere – può limitare la capacità delle giurisdizioni di soddisfare rapidamente e adeguatamente la domanda di nuove case. Un’ampia ricerca ha dimostrato che quando le regolamentazioni del territorio sopprimono l’offerta, influenzano direttamente i prezzi. Gli alloggi nel nord-est altamente regolamentato, per esempio, tendono a costare di più degli alloggi nelle città meridionali meno regolamentate.

Nella regione di Washington, vaste aree residenziali sono suddivise in zone esclusivamente per case monofamiliari, la forma di alloggio più costosa e con più spazio. Per esempio, quasi il 90% del terreno residenziale nella contea di Arlington è riservato a case unifamiliari. A Washington è il 36%. (La percentuale è molto più alta se si includono i molti quartieri di case a schiera di Washington.)

Costruire case unifamiliari aveva senso quando la terra era economica nell’area di Washington. Oggi, non così tanto. Un sacco di case ora si trovano su terreni che valgono molte volte il loro valore iniziale. Ma quando quelle case vengono abbattute, le regole di zonizzazione di solito limitano la loro sostituzione con qualcosa di diverso da un’altra casa unifamiliare. (Questo spiega la proliferazione delle demolizioni multimilionarie in aree ricche come Bethesda e Vienna.)

I costi delle case potrebbero essere abbassati se fossero costruite abitazioni più dense sui terreni più costosi della regione. Ma le regole di zonizzazione interferiscono con questo. I quartieri costosi di Washington con una zonizzazione più restrittiva non hanno semplicemente aggiunto nuove case, dice Jenny Schuetz.

“Se ci si rilassasse e si permettesse di costruire più case, il terreno sarebbe ancora prezioso, ma si potrebbe dividere il valore del terreno tra più case”, dice l’economista. “Il valore del terreno sotto la casa potrebbe rimanere lo stesso. Ma invece di essere sostenuto da una persona che possiede l’intero pezzo di terra, viene diviso tra tre o quattro persone che lo condividono”. Ma il cambiamento non arriverebbe subito, e il cosiddetto “upzoning” non è l’unica soluzione ai costi elevati.

È più costoso costruire case ora

Certo, la terra è costosa, dice Aakash Thakkar della società di sviluppo EYA. Ma anche la costruzione di alloggi è diventata più costosa.

“I costi sono probabilmente dal 20 al 30% più alti di 10 anni fa”, dice Thakkar.

I costi dei materiali sono aumentati. La manodopera scarseggia. I governi si sono stratificati su regolamenti lodevoli ma costosi, come gli standard dell’edilizia verde. Le località fanno pagare tasse elevate sulle nuove costruzioni, fino a 50.000 dollari per unità nella contea di Montgomery. I proprietari di case e gli attivisti bloccano abitualmente i nuovi sviluppi in tribunale. Il processo di autorizzazione – con cui gli sviluppatori acquisiscono la terra e i diritti per costruirci sopra – può essere lento e costoso, specialmente a Washington.

“L’ufficio del sindaco vuole incoraggiare una maggiore densità, ma il Dipartimento degli Affari Regolatori e dei Consumatori è noto per essere lento nel rilasciare permessi e fare ispezioni”, dice Ken Simonson, capo economista dell’Associated General Contractors of America.

Tutti questi fattori fanno salire il costo dello sviluppo. “Il costo per costruire una nuova casa a schiera più piccola, per esempio, può essere da 500.000 a 600.000 dollari, senza includere il terreno o qualsiasi profitto”, dice Thakkar. Questi costi vengono poi trasferiti agli affittuari e agli acquirenti di case.

Non c’è da meravigliarsi che sia così difficile costruire alloggi a prezzi accessibili nella regione di Washington.

Ma anche la revisione dei regolamenti non porterebbe un enorme morso fuori dai prezzi degli alloggi, finché le persone sono disposte a pagare fior di dollari per vivere a Washington.

La gente benestante vuole vivere qui

La casa vale solo quello che la gente pagherà per essa.

I single e le coppie benestanti guidano un sacco di domanda di alloggi nella regione, specialmente a Washington, e competono per case che altrimenti potrebbero andare a famiglie a basso reddito.

“Poiché abbiamo questa tendenza demografica con l’economia basata sulla conoscenza e un sacco di persone a nord di 150.000 dollari, c’è solo un sacco di domanda di alloggi in quella fascia”, dice Ramon Jacobson.

Dopo anni di boom delle costruzioni di lusso, tuttavia, il mercato di fascia alta ha iniziato a raffreddarsi. Gli sviluppatori ne stanno costruendo meno ora che l’offerta ha ampiamente soddisfatto la domanda e gli affitti si sono appiattiti. Ma le sfide per costruire alloggi a basso costo rimangono, anche se la domanda è aumentata. (Vedi la storia di WAMU del 2018 “Perché non ci sono più alloggi a prezzi accessibili nell’area di D.C.”)

Ecco perché i governi locali devono investire di più in alloggi accessibili dedicati, dice Jacobson. D.C. sta guidando la carica stanziando più fondi per gli alloggi di qualsiasi altra giurisdizione locale. Altri stanno lentamente recuperando. I leader capiscono sempre di più che gli alti costi delle case incoraggiano lo sprawl, spostano la forza lavoro, riducono la spesa dei consumatori e promuovono la segregazione razziale ed economica.

Ma aggiungere nuovi alloggi sarà difficile nei prossimi anni, dice Jacobson – e non solo per ragioni economiche.

Oggi, più americani scelgono di vivere in città. La pressione sta crescendo per costruire nuove case in posti che sono già costruiti, come il Distretto. Questo porterà inevitabilmente a lotte tra proprietari di case, nuovi residenti e costruttori di case.

“A questo punto saremo sempre messi alla prova”, dice Jacobson. “Dobbiamo rimodellare la nostra città mentre la gente ci vive. Questo porterà a un sacco di statica”

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