È un problema che deve tormentare anche il più modesto degli acquirenti di supercar: se tieni la tua preziosa Ferrari o McLaren in garage sotto chiave, come ci si può aspettare che qualcuno sappia che la possiedi?

L’acquirente di Beaumont House, una casa di lusso da 8,95 milioni di sterline appena coniata nella ricca enclave di St George’s Hill a Weybridge, nel Surrey, non deve affrontare tali enigmi. Entrate nel garage di questa casa con sei camere da letto – che vanta anche una cantina, una dependance per il personale, una sala cinema e una palestra – e l’ascensore per auto vi farà scendere in uno “showroom” di vetro nel seminterrato. Questo è convenientemente situato proprio accanto al vasto “salone delle feste” della proprietà, dando una vista che sarà tutto ma impossibile per i vostri ospiti di ignorare.

St George’s Hill, come Mayfair o Monaco, è uno di quei posti dove tasche profonde e redditi alti sono la norma. I suoi viali alberati, sorvegliati 24 ore su 24 da guardie di sicurezza e a poca distanza dal West End, sono tanto attraenti per il plutocrate russo quanto per il manager londinese di hedge fund.

Il principio che illustra è che i ricchi tendono a raggrupparsi in particolari aree e sono disposti a pagare per il privilegio, spingendo in alto la domanda e i prezzi delle case. Ma questo non è solo un fenomeno dei super-ricchi – si replica nei mercati regionali benestanti in tutto il Regno Unito.

Utilizzando i dati di Experian e dell’Ufficio per le statistiche nazionali, Savills, l’agente immobiliare, ha mappato la concentrazione di persone ad alto reddito in tutto il paese, misurata dalle famiglie con reddito annuo di 100.000 sterline o più.

Come ci si può aspettare, queste sono anche aree con alti prezzi delle case. Quelli con il maggior potere di guadagno avranno tipicamente più grandi riserve di ricchezza da buttare nell’alloggio e hanno più probabilità di superare i test di accessibilità basati sul reddito stabiliti dai prestatori di mutui, che sono stati significativamente rafforzati dopo la crisi finanziaria.

I primi acquirenti o i secondi acquirenti possono sentire gli effetti a catena (vedi box). Per i proprietari di case in affitto, questi punti caldi ad alto guadagno tagliano entrambi i lati. Da un lato, una popolazione benestante rende gli affitti richiesti più sostenibili, ma l’acquisto di una proprietà in aree ad alto reddito costringe i proprietari a competere con proprietari-occupanti dalle tasche profonde. Questo può lasciare la redditività di un investimento in affitto finanziato da un mutuo molto più stretta che in aree meno costose. Dove i prezzi sono saliti al limite dell’accessibilità, ci può essere anche poco da aspettarsi in termini di apprezzamento del capitale.

Ma per coloro che possono permettersi di comprare e vivere in essi, i punti caldi ad alta redditività possono portare un beneficio fuori misura nella crescita del patrimonio netto in un clima di aumento dei prezzi delle case. Lucian Cook, direttore della ricerca residenziale di Savills, dice: “L’attrazione costante di persone con alti guadagni verso certe località ha portato a significative concentrazioni di patrimonio immobiliare nei mercati principali consolidati. Come hanno scalato la scala della carriera così il loro potere di spesa è aumentato, alimentando più alti tassi a lungo termine di crescita dei prezzi delle case che altrove nel paese.”

Dove vivono i più alti guadagni?

Savills ha esaminato la posizione di 1,45 milioni di famiglie britanniche con un reddito superiore a 100.000 sterline, o il 5,7% del totale. L’annoso “divario nord-sud” è la caratteristica più evidente di qualsiasi analisi di questo tipo – nel 2018, il 60 per cento di queste famiglie si trovava a Londra e nel sud-est, il fulcro dell’industria dei servizi finanziari del paese così come una pletora di altri settori ad alto reddito. Più di mezzo milione di famiglie ad alto reddito sono situate nella capitale.

Classificando ogni regione e nazione devoluta per il numero di famiglie ad alto reddito, l’Est dell’Inghilterra arriva terzo dopo Londra e il Sud-Est, seguito dalla Scozia, con 86.000 famiglie ad alto reddito o il 6 per cento del totale – un risultato in parte spiegato dalla concentrazione di industrie di servizi finanziari e professionali a Edimburgo, per non parlare della ricchezza del petrolio ad Aberdeen. Seguono il sud-ovest, il nord-ovest e le Midlands occidentali e orientali, con il Galles e l’Irlanda del Nord in fondo alla tabella.

Detto altrimenti, una famiglia londinese su sei guadagna più di 100.000 sterline, contro una su 32 nel sud-ovest o solo una su 87 nell’Irlanda del Nord.

Sottolineando le cifre a livello di autorità locale, emergono altri confronti degni di nota. Il potere di guadagno concentrato nei quartieri centrali di Londra di Westminster o Kensington & Chelsea è ben noto. Ma ci sono più del doppio delle famiglie con più di 100.000 sterline nel distretto londinese di Wandsworth, per esempio, rispetto a tutto il Galles (44.400 contro 19.900).

Quando si tratta dei legami tra il mercato immobiliare e la distribuzione del reddito, c’è un’ampia correlazione regionale tra alti prezzi delle case e alti livelli di reddito; ma ci sono anche notevoli disparità.

Mentre le autorità locali di Camden e Chiltern, Buckinghamshire, hanno entrambe il 30% delle famiglie che guadagnano più di 100.000 sterline, la percentuale di vendite di case oltre 1 milione di sterline a Camden raggiunge il 35% contro l’11% di Chiltern, illustrando l’effetto della crescita a lungo termine dei prezzi delle case a Londra rispetto ad altre aree.

Londra non è sola tra le città, naturalmente, ad essere un punto focale di alta domanda. Henry Pryor, un agente d’acquisto, dice che il mercato immobiliare in fiorenti economie urbane come Cambridge e Oxford sono “totalmente fuori scala” con quello che succede a cinque o 10 miglia di distanza. “Il mercato della città di Cambridge opera in modo completamente diverso dal mercato della campagna circostante”, dice.

Rivoluzione delle fortune

Tuttavia il rapporto tra aree ad alto reddito e prezzi delle case non è rimasto invariato nell’ultimo decennio. La storia degli anni successivi al credit crunch e alla crisi finanziaria è stata quella di una crescita precipitosa dei prezzi delle case in zone calde come Londra e il sud-est, compresa la rapida crescita dei prezzi in aree precedentemente degradate come Hackney.

Infatti, nelle autorità locali dove più di una famiglia su cinque ha un reddito di oltre 100.000 sterline, i prezzi sono in media il 45 per cento sopra il loro picco pre-2008. Nei distretti comunali in cui meno di una famiglia su 100 guadagna 100.000 sterline o più, i prezzi sono solo il 5% al di sopra di questo valore. Il messaggio è che la crescita rampante del mercato londinese, che ha spinto gli aumenti dei prezzi nei distretti pendolari circostanti, non si è propagata alle regioni e alle nazioni negli anni dopo la crisi. Invece, il divario tra queste zone si è allargato.

Questi modelli sono, tuttavia, tutt’altro che fissi in un mercato storicamente ciclico – e la ricerca Savills mostra che negli ultimi tre anni, il pendolo ha già iniziato a oscillare dall’altra parte. Nelle zone a più alto reddito, i prezzi medi sono scesi dello 0,9% rispetto ai livelli pre-referendum e del 2,1% rispetto a un anno fa. Nelle zone meno ricche di reddito, sono aumentati del 10,9 per cento dal voto sulla Brexit, e del 4 per cento nell’ultimo anno.

A Wandsworth, per esempio, i prezzi medi degli immobili sono aumentati di un impressionante 56 per cento dopo il credit crunch, ma sono scesi del 5,3 per cento dal 2016. A Kensington & Chelsea, i prezzi sono aumentati del 43 per cento negli anni buoni, ma sono scesi dell’11 per cento dal 2016.

Il signor Cook dice: “I due punti chiave sono stati i cambiamenti dell’imposta di bollo che George Osborne ha introdotto nel bilancio del 2014 e la decisione di lasciare l’UE. È la combinazione di questi fattori che ha segnato il cambiamento nella distribuzione della crescita dei prezzi, compreso chi ne ha beneficiato – e chi è stato al limite del rallentamento del mercato immobiliare.”

Il mercato immobiliare di fascia alta di Londra ha sopportato il peso di questo adeguamento nell’ultimo periodo, mentre una tendenza più positiva ha preso piede in altre parti del paese. Il signor Pryor ricorda che la settimana scorsa ha incontrato uno stato d’animo di profondo sconforto tra gli agenti di Putney, nel sud di Londra. “Se vuoi comprare una casa da 1 milione di sterline nel sud di Londra, l’agente immobiliare manderà una limousine a prenderti. Questo è totalmente diverso dal mercato di Manchester e Leeds, dove la festa è in pieno svolgimento”.

Una conseguenza del lungo periodo di forte crescita dei prezzi nella capitale che ha seguito la crisi finanziaria è stata che molti londinesi, riluttanti a perdere il lato positivo, hanno rifiutato o ritardato il convenzionale passaggio a una casa più grande nelle contee dei pendolari o più lontano. Il signor Cook dice che i dati suggeriscono che questo è cambiato. “La ricchezza in questo gruppo sta cominciando ad essere diffusa un po’ più ampiamente”, dice, anche se ancora all’interno dei mercati principali, ad esempio, Surrey, Cotswolds o Bath.

A St George’s Hill, Simon Ashwell, capo dell’ufficio Weybridge di Savills, è fiducioso che il calo dei prezzi post-referendum sia stato abbastanza ripido da stimolare un’ondata di domanda tra un nuovo gruppo di acquirenti. Dopo il 2018, che descrive come il peggiore in assoluto per l’enclave in termini di numero di transazioni, gli affari si sono ripresi e i numeri per i primi sei mesi del 2019 probabilmente supereranno il totale dello scorso anno.

Invece di acquirenti espatriati russi o cinesi, tuttavia, il 100 per cento di chi chiama il suo ufficio è britannico. “I prezzi sono scesi per soddisfare un budget britannico”, dice. “Le case che stavano per essere lanciate a 15 o 16 milioni di sterline possono ora essere acquistate per 8 o 9 milioni di sterline. L’acquirente ricco dice: ‘Possiamo comprare a metà prezzo’.”

All’estremità inferiore del mercato primario di Londra, il signor Pryor è preoccupato per la futura sostenibilità dei prezzi. Descrive “una strada dopo l’altra” di case simili con cinque camere da letto che costano da 2 a 3 milioni di sterline, che corrono per molte miglia lungo un corridoio di ricchezza attraverso Fulham, Wandsworth, Richmond e oltre, ognuna con il suo modesto giardino e l’identica estensione sul retro.

“La mia preoccupazione è che c’è molto poco per differenziarli. Chi le comprerà tra cinque anni? La gente sarà in grado di permettersi di comprare lì? Potrebbe esserci più dolore prima che le cose migliorino”