Comprare un duplex, triplex o fourplex può essere un buon investimento sia per gli investitori che per gli acquirenti di case residenziali. L’acquisto di piccole proprietà multi-unità richiede alcune conoscenze di base su come localizzare, finanziare e gestire unità multiple. Queste attività sono solo leggermente più coinvolte rispetto all’acquisto di proprietà unifamiliari, ma possono portare ad un investimento redditizio in più unità.

Il finanziamento adeguato è uno dei fattori più importanti quando si acquista un duplex, triplex o quadruplex. Il Collective Lending Group è un prestatore nazionale che offre prestiti per l’affitto a 30 anni e prestiti hard money per edifici multi-unità con tassi interessanti per gli investitori immobiliari. È possibile prendere in prestito fino all’80% LTV e si prequalifica in pochi minuti.

L’acquisto di un duplex, triplex o fourplex può essere suddiviso in 7 passi:

Determinare se l’acquisto di un duplex, triplex o fourplex è giusto per te

Sia che tu impari a comprare un duplex, triplex o fourplex come investitore, o come acquirente di una casa che cerca di assicurarsi un reddito da locazione dalla tua proprietà, l’acquisto di un piccolo investimento multifamiliare è un po’ diverso da una proprietà monofamiliare. Valutare i benefici e gli svantaggi all’inizio è una buona idea.

Benefici dell’acquisto di un duplex o di un piccolo edificio multifamiliare

Ci sono diverse ragioni per cui duplex, triplex e quadruplex sono acquisti sensati. Gli acquirenti di case possono vivere in un’unità e generare un reddito da affitto con le altre; forniscono un buon modo per iniziare a investire in proprietà multi-unità; e, per gli investitori, diversificano gli affitti e consolidano le spese tra più unità.

Si può vivere in un’unità di un edificio multifamiliare e generare un reddito da affitto

Se state comprando una residenza personale, un duplex o un altro piccolo edificio multi-unità vi fornirà un posto dove vivere insieme al reddito da affitto. Si può vivere in un’unità mentre si affittano le altre per generare reddito.

È del tutto possibile, in particolare con i triplex e i quadruplex, che il reddito da affitto possa pagare l’intero mutuo e forse anche un po’ di più. In effetti, potete acquistare un posto dove vivere, ma far pagare i vostri inquilini.

David Reiss, professore di diritto e direttore del CUBE, The Center for Urban Business Entrepreneurship, Brooklyn Law School ci dice:

“Ci sono significativi benefici che si possono ottenere dall’acquisto e dalla vita in un duplex, triplex o quadruplex invece di una casa unifamiliare. Per esempio, si può essere in grado di utilizzare il reddito da locazione delle unità aggiuntive per aumentare l’importo che si può prendere in prestito e che il reddito da locazione può compensare una grande parte del vostro pagamento mensile del mutuo. Puoi anche dedurre più delle tue spese, come parte del tuo premio assicurativo e una parte delle tue spese di riparazione, come spese aziendali.”

Duplex, Triplex, e proprietà di quattro unità sono un buon modo per iniziare ad investire in proprietà multi-unità

Imparare a comprare un duplex, triplex, o fourplex fornisce un buon ingresso nelle proprietà multi-unità senza fare un’immersione più profonda nei condomini. Mentre lo screening degli inquilini e la gestione degli affittuari in qualsiasi tipo di edificio multi-unità è un po’ diverso dalle proprietà monofamiliari, il salto non è insormontabile. I duplex e simili forniscono una buona transizione dalla gestione di proprietà monofamiliari alla gestione di edifici multi-unità senza essere sopraffatti.

Piccoli investimenti multifamiliari diversificano l’affitto e consolidano le spese tra più unità rispetto agli investimenti monofamiliari

Anche di interesse per gli investitori è come un edificio multi-unità – anche se piccolo – diversifica il reddito e consolida i costi di manutenzione tra le unità. Gli investitori che possiedono proprietà monofamiliari sanno bene che se la loro proprietà rimane vuota, sono fuori al 100% dell’affitto. Questo significa 0 dollari di reddito per compensare il mutuo e gli altri costi! Le proprietà multifamiliari aiutano a mitigare questo problema. Se un’unità è vacante, ce ne sono altre potenzialmente ancora affittate, in modo da avere delle entrate per coprire le spese e forse anche generare un piccolo flusso di cassa positivo.

C’è anche il vantaggio dei costi di manutenzione che vengono consolidati in un unico edificio invece di essere distribuiti tra molti. Per esempio, se si possiedono 4 case monofamiliari, ci sono potenzialmente 4 tetti da mantenere. Se si possiede un fourplex, ci si preoccupa solo di uno.

Svantaggi nell’acquistare un duplex o un piccolo edificio multi-unità

Mentre ci sono vantaggi nell’imparare a comprare un duplex, triplex o fourplex, ci sono svantaggi a cui bisogna essere preparati. Anche se la proprietà è la vostra residenza, siete ancora un padrone di casa. Per gli investitori, la rotazione degli inquilini è più alta e la cura degli inquilini è più bassa negli edifici multi-unità che nelle proprietà monofamiliari.

Anche se la proprietà è la tua residenza, sei ancora un padrone di casa

Quello stellare beneficio come acquirente di una casa – di vivere in una unità e generare affitti dalle altre – ha un rovescio della medaglia. Cioè, diventerete un padrone di casa responsabile degli inquilini e della gestione della proprietà. Ciò significa che il proprietario di casa deve essere preparato per cose come pubblicizzare la proprietà, selezionare i candidati, raccogliere gli affitti, gestire le riparazioni e, purtroppo, a volte sfrattare gli inquilini. Anche vivere accanto ai tuoi inquilini può rappresentare una sfida.

Se hai le idee chiare sulla situazione, puoi avere successo. D’altra parte, se la tua visione è offuscata dal vedere solo il reddito da locazione, senza afferrare anche il lato manageriale, potrebbe finire per essere una situazione molto stressante.

Il turnover degli inquilini è più alto e la cura degli inquilini è più bassa con Duplex e piccoli affitti multifamiliari rispetto all’affitto di case monofamiliari

Gli inquilini di case monofamiliari tendono a trattare la proprietà come se fosse la loro casa. Sono investiti nei loro quartieri, possono essere attivi nelle scuole locali, partecipare agli affari della comunità, e così via. Di conseguenza, non è raro vedere inquilini in unità monofamiliari rimanere per diversi anni.

D’altra parte, anche con un duplex, gli affittuari hanno più una “mentalità da appartamento”. Sono più transitori, il che significa un maggiore turnover degli inquilini e più difficoltà con gli affitti non pagati. Gli inquilini delle proprietà multi-unità, inoltre, non tendono a prendersi molta cura dei loro posti, quindi aspettatevi più manutenzione e riparazioni rispetto ad un affitto monofamiliare.

Considera se vuoi comprare un duplex, un triplex o un fourplex

Per quanto semplice possa sembrare, decidere se comprare un duplex rispetto ad un triplex o un fourplex richiede qualche considerazione. È una funzione di due cose: l’affitto e la responsabilità di gestione. Più unità hai, maggiore è il reddito, ma più intenso sarà mantenere l’edificio pieno e gestire i problemi degli inquilini.

Come decidere tra l’acquisto di un edificio duplex, 3 unità o 4 unità

Sono disponibili in una varietà di formati e nomi: doppi e tripli, over-and-unders, quadplex e fourplex. In definitiva, la dimensione dell’edificio che sceglierete – che si tratti di un edificio a 2, 3 o 4 unità – si baserà in definitiva su come bilanciate i due fattori del reddito da locazione e della responsabilità gestionale.

Non vedere solo i segni dei dollari; assicurati di considerare anche le tre M – marketing, manutenzione e gestione nell’equazione.

Perché quattro unità o meno ha senso quando si decide di comprare un edificio multi-unità

Gli edifici multi-unità possono ovviamente essere molto più grandi di 2-4 unità. Tuttavia, quando si arriva a edifici di 5 unità o più grandi, molto del panorama cambia. Finanziare l’acquisto di edifici più grandi richiede un prestito commerciale rispetto al prestito residenziale e la gestione di un edificio più grande generalmente va oltre il fai-da-te.

Più di 4 unità significa prestito commerciale rispetto al prestito residenziale

Compratori di case e investitori residenziali saranno in grado di utilizzare il più familiare prestito residenziale per gli acquisti di duplex, triplex e fourplex. D’altra parte, qualcuno che persegue, diciamo, un condominio di 12 unità avrà bisogno di sapere come finanziarlo con un prestito commerciale.

Non c’è niente di intrinsecamente sbagliato nel prestito commerciale. È solo che un prestito commerciale è un animale diverso da un mutuo residenziale, con molta più enfasi sulla performance finanziaria e sul potenziale della proprietà piuttosto che sulla qualifica dell’acquirente.

Gestire piccoli edifici multifamiliari rispetto a gestire complessi più grandi

Un acquirente di casa o un manager fai da te può facilmente gestire le responsabilità di gestione di un duplex, triplex o fourplex. Una volta che l’edificio diventa più grande di 4 unità, la capacità di gestirlo da soli diventa un problema. Sfruttando il software di gestione della proprietà, assumendo una società di gestione della proprietà o anche un manager in loco entra nell’equazione. Anche i finanziatori lo riconoscono e cercheranno di capire come viene gestita una proprietà nella domanda di prestito per un edificio più grande.

Acquistare un Duplex, Triplex, o Quadplex inizia con l’individuazione di una proprietà da acquistare

Localizzare un duplex o un altro piccolo edificio multifamiliare da acquistare non è difficile. Nella maggior parte delle città, sono prevalenti. Potete cercare da soli, usare un agente immobiliare locale per aiutarvi, o se siete un investitore rivolgetevi alle associazioni locali di investitori immobiliari (REIA) per i contatti.

Cercate un duplex o una piccola proprietà multifamiliare da soli

Una delle migliori ragioni per cercare da soli le proprietà è che, poiché l’edificio non è gestito da un agente immobiliare, il venditore non paga una commissione immobiliare. Questo è un buon punto per la negoziazione dal momento che le commissioni immobiliari altrimenti correrebbero dal 3% al 7% del prezzo di vendita – soldi che si potrebbe essere in grado di negoziare fuori dal prezzo richiesto.

Utilizzare un agente immobiliare locale per aiutarvi a comprare il Duplex, Triplex, o Fourplex

L’industria immobiliare mainstream fornisce l’accesso al più grande pool di proprietà disponibili per la vendita. E non si tratta solo di edifici monofamiliari, ma anche di tutti i tipi di duplex e altre piccole unità multifamiliari. Molti agenti sono a proprio agio a lavorare con piccoli multi-unità, quindi è solo una questione di chiedere all’ufficio quali agenti gestire questi tipi di edifici.

Ogni agenzia immobiliare ha accesso a uno o più servizi di elenchi multipli (MLS) che contengono tutte le proprietà in vendita, attraverso ogni agenzia che appartiene a quel servizio di elenchi multipli. Spesso, un MLS in una contea o zona si collegherà a quelli vicini, aiutando a espandere la vostra area di ricerca.

Sul rovescio della medaglia, utilizzando un agente e la MLS significa che le commissioni agente sarà coinvolto nella vendita. Come acquirente, la commissione in genere non esce dalle vostre tasche, ma da quelle del venditore. Ma, la commissione sarà calcolato nel prezzo di vendita. Inoltre, gli agenti conoscono il loro mercato e sanno come determinare i valori delle proprietà; quindi i prezzi per le proprietà elencate dall’agente tendono ad essere fissati al valore di mercato.

Tornate alle associazioni locali di investitori immobiliari (REIA) per aiutarvi a trovare un piccolo edificio multi-unità

Se siete un investitore alla ricerca di una piccola proprietà multi-unità, considerate di unirvi all’associazione degli investitori immobiliari (REIA) della vostra zona. Queste sono organizzazioni di colleghi investitori immobiliari che si incontrano per imparare, fare rete e spesso condividere proprietà in vendita. Gli investitori spesso hanno duplex, fourplex e altri edifici multifamiliari disponibili o conoscono qualcuno che li ha.

Valutate il potenziale acquisto di un duplex, triplex o quadplex

Una volta trovato un edificio in vendita, è necessario valutare il potenziale acquisto. Una valutazione include la valutazione della posizione dell’edificio, l’ispezione delle condizioni dell’edificio, e la valutazione dei numeri per la proprietà.

Valutate la posizione dell’edificio

E’ probabilmente ovvio per l’acquirente di una casa che considera un posto dove vivere, ma gli investitori dovrebbero anche prestare attenzione alle proprietà situate in quartieri solidi. Sia l’acquirente che l’investitore dovrebbero cercare in comunità con buone scuole, negozi e servizi – in breve, luoghi in cui la gente vuole vivere.

Le proprietà meglio localizzate forniscono una base più forte di inquilini, il che significa affitti più forti insieme ad inquilini che si prenderanno più cura della vostra proprietà. Sia la posizione migliore che le prestazioni di affitto più forti di quelle proprietà vi daranno una maggiore possibilità di apprezzamento per l’edificio.

Non fatevi attirare da proprietà a basso prezzo in aree cattive; quelle sono raramente una buona situazione. A meno che non ci sia sviluppo economico nella zona, le proprietà non si apprezzeranno, e gli edifici comprati a basso prezzo di solito hanno bisogno di ampie riparazioni iniziali e continue. Gli affitti non aumenteranno probabilmente, e i problemi degli inquilini come gli affitti non pagati e i danni alla proprietà dilagano. Gli investitori esperti hanno una buona regola empirica: se non vorresti che un membro della tua famiglia ci andasse dopo il tramonto, probabilmente non vuoi comprare lì!

Ispezionare le condizioni dell’edificio

È certamente possibile comprare un duplex o altre piccole proprietà a più unità in condizioni di affitto. Naturalmente, questi saranno probabilmente al prezzo di mercato.

D’altra parte, un pignoramento o un appartamento riparato può offrire un ottimo affare. Comprando a un prezzo inferiore a quello di mercato si costruisce l’equità quando si acquista la proprietà. Tuttavia, dovrete spendere tempo e denaro per prepararlo all’affitto. Questa è una spesa in sé, ma lo sono anche l’affitto perso e i pagamenti che dovrai coprire fino a quando gli inquilini saranno nella proprietà.

Assumere un ispettore professionale

È importante avere un ispettore edile professionista o un appaltatore che dia un’occhiata alla proprietà che stai considerando. Le multiunità sono più complesse delle abitazioni monofamiliari: a volte non sono state costruite correttamente; spesso, hanno utenze condivise e altri sistemi che possono creare problemi; e, ci possono essere condizioni variabili da un’unità all’altra insieme a potenziali problemi con le aree comuni.

Vorrete un rapporto di ispezione dettagliato di ciò che deve essere riparato. Il rapporto dell’ispettore sarà un buon strumento di negoziazione nell’acquisto. Qualsiasi offerta che fai dovrebbe essere condizionata dalla tua approvazione dell’ispezione – in questo modo, se sei informato che ci sono problemi seri, puoi con grazia ritirarti dall’offerta o altrimenti negoziare l’affare.

Valutate i numeri della proprietà

Investitore o compratore di casa – poiché è coinvolto il reddito da locazione, chiunque stia progettando l’acquisto di un edificio multifamiliare deve esaminare i numeri. Questi includono i tassi di affitto, il potenziale di reddito, le spese e il reddito netto per la proprietà.

È una buona idea ottenere 1 o 2 anni di queste informazioni dal venditore sotto forma di libri ufficiali o dichiarazioni dei redditi.

Tassi d’affitto per l’edificio multi-unità

Indagate i tassi d’affitto per l’edificio e la zona in cui si trova la proprietà. Determinate se gli affitti per la vostra proprietà sono competitivi. Determinate fino a che punto gli affitti copriranno le spese dell’edificio, in particolare se vivete in una sola unità.

Non fate l’errore di acquistare impulsivamente una proprietà per poi ritrovarvi con perdite che non potete permettervi. Questo succede spesso alle persone che comprano duplex di alto livello e progettano di vivere in un’unità ma dipendono eccessivamente dal mantenere l’altra unità affittata per coprire i pagamenti che altrimenti non potrebbero permettersi.

Investigate il tasso di sfitto dell’edificio

Quanto spesso le unità tendono a rimanere affittate? Se vi trovate in una zona ad alto tasso di sfitto, questo influenzerà notevolmente il reddito della proprietà – e aumenterà anche il vostro carico di lavoro. Un alto tasso di sfitto può anche influenzare la tua capacità di finanziare l’edificio se assottiglia troppo le cifre.

Il reddito operativo lordo

Il reddito operativo lordo si riferisce all’affitto effettivo raccolto dalla proprietà. Non moltiplicare semplicemente l’affitto x il numero di unità. È ciò che effettivamente entra che conta – dopo la sottrazione per i posti liberi.

Guarda le spese dell’edificio

Le spese per un piccolo edificio multifamiliare includono le tasse di proprietà, l’assicurazione, la pubblicità, la manutenzione, le spese di gestione (se le assumi), e i servizi professionali come il lavoro legale o contabile. Non dimenticare di includere il costo degli interessi del tuo mutuo; la capacità degli affitti di coprire il servizio del debito è importante.

Guarda anche la stagionalità delle spese. Alcuni mesi (forse l’inverno nella vostra zona), avranno costi più alti di altri. È bene essere consapevoli di quando il budget potrebbe essere colpito più duramente che in altri momenti.

Reddito operativo netto (NOI)

Il reddito operativo netto è ciò che rimane dall’affitto lordo dopo aver pagato le spese. Tipicamente, questo va sotto il nome di “flusso di cassa”. Idealmente, volete che il flusso di cassa sia una cifra positiva, il che significa che avete fatto soldi durante quel periodo. Se è negativo, significa che la proprietà vi è costata dei soldi durante quel periodo.

Fate un’offerta sul duplex, triplex o fourplex che volete comprare

La negoziazione fa parte di come comprare un duplex o un’altra proprietà a più unità. La negoziazione è di solito più facile che con le proprietà monofamiliari perché i venditori non sono così emotivamente legati ad esse come con le loro case. Ottenere un buon affare su un affitto può non sembrare importante; ma il prezzo influisce sui vostri costi mensili di trasporto e un buon prezzo significa che state facendo soldi andando all’affare.

Determinare il valore potenziale quando si compra un duplex o un altro edificio multi-unità

Perché le proprietà multi-unità sono in definitiva destinate all’affitto, determinare il valore è un po’ più complesso che per un edificio monofamiliare. Diversi metodi simultanei sono usati per arrivare al valore di un edificio multifamiliare. Questi includono l’analisi comparativa del mercato, l’analisi del reddito e la valutazione del costo di sostituzione.

Analisi comparativa del mercato per un duplex o un piccolo edificio multifamiliare

Un’analisi comparativa del mercato guarda ad edifici simili (“comps”) che sono stati venduti recentemente per aiutare ad arrivare ad un valore. Se state lavorando con un agente immobiliare esperto, lei o lui può aiutarvi con un’analisi comparativa di mercato. È importante notare, però, che questo metodo non considera il reddito che l’edificio genera, che è importante. Si guarda solo al prezzo di vendita di altri edifici simili.

Il metodo del reddito per determinare il valore

Con il metodo del reddito, i periti usano una manciata di calcoli che usano l’affitto lordo e il reddito netto dell’edificio insieme agli affitti di unità simili nella zona per determinare il valore dell’edificio. Calcoli come il moltiplicatore dell’affitto lordo e il tasso di capitalizzazione confrontano la performance finanziaria del tuo edificio con la performance finanziaria di altri edifici nella zona.

Costo di sostituzione

Il costo di sostituzione esamina quanto costerebbe ricostruire un edificio simile. In termini semplici, usa il costo per piede quadrato per ricostruire completamente una proprietà simile. Così, se il costo per piede quadrato nella tua zona è di $100/piede quadrato, e l’edificio che stai considerando ha 2.000 piedi quadrati, allora il costo di sostituzione sarebbe $200.000 (2.000 x $100).

Finanziare l’acquisto del Duplex, Triplex, o Fourplex

Il finanziamento di piccole proprietà multifamiliari non è molto più difficile che finanziare un’abitazione monofamiliare. Molte delle stesse opzioni sono a vostra disposizione, compresi i finanziamenti convenzionali, i prestiti FHA e VA, i programmi statali, i finanziamenti a breve termine e il finanziamento del venditore. Inoltre, il reddito derivante dall’affitto delle unità vi aiuterà a qualificarvi per il prestito.

Jason Reed, con Remax Results, noto anche come Duplex Doctors riconosce il valore del reddito da affitto per qualificarsi per l’acquisto:

“Scegliendo un duplex rispetto a una casa unifamiliare, gli acquirenti hanno anche la possibilità di qualificarsi di più. Molti mutuanti considerano fino al 70-75% del reddito locativo previsto che la proprietà dovrebbe generare come reddito dichiarato quando ci si qualifica.”

Finanziamenti convenzionali per l’acquisto di duplex e altri piccoli acquisti multifamiliari

Le opzioni di prestiti convenzionali per piccoli edifici multifamiliari sono prevalenti e relativamente facili da ottenere. Come acquirente, la tua affidabilità creditizia e il tuo reddito saranno considerati, ma la performance finanziaria dell’edificio giocherà un ruolo utile nell’ottenere l’approvazione.

Con i prestiti convenzionali, aspettati di mettere il 10% o più in basso. Nella maggior parte delle aree del paese, i limiti per i prestiti convenzionali multi-unità sono 543.000 dollari per i duplex, 656.000 dollari per i triplex, e 815.000 dollari per i quadplex.

FHA Finanziamenti per l’acquisto di duplex, triplex e quadplex

È un malinteso comune che la Federal Housing Administration (FHA) presta solo per case unifamiliari destinate a residenza primaria. Quello che non si sa è che la FHA presterà su edifici che contengono fino a 4 unità, se l’acquirente intende vivere in una unità. La FHA considera anche il reddito netto da locazione nel processo di qualificazione. Quindi, se avete un reddito modesto, gli affitti dell’edificio possono effettivamente aiutarvi a qualificarvi.

FHA richiede solo il 5% in meno per gli acquisti multifamiliari, con limiti di prestito nella maggior parte del paese di $352.000 per duplex, $426.000 per triplex, e $530.000 per edifici quadrifamiliari.

Finanziamento VA per l’acquisto di duplex e piccole proprietà multi-unità

Simile alla FHA, la Veterans Administration (VA) presterà su edifici contenenti fino a 4 unità, se l’acquirente intende vivere in una unità. Anche simile alla FHA, il reddito netto dell’edificio sarà aggiunto al vostro reddito familiare per aiutare a qualificarsi per il prestito.

Se siete qualificati potete essere in grado di ottenere un prestito VA per $0 giù, anche su acquisti multifamiliari. I limiti dei prestiti VA vanno da un minimo di 417.000 dollari a un massimo di 1.094.000 dollari (a seconda della posizione) nonostante il numero di unità.

Programmi di finanziamento statali per l’acquisto di duplex e piccoli edifici multifamiliari

I programmi statali, anche per chi compra casa per la prima volta, in genere seguono l’esempio di FHA e VA. Se state pensando di usare qualcosa come un prestito per la prima volta nel vostro stato, è probabile che possiate usarlo per l’acquisto di un edificio da 2 a 4 unità, se il vostro intento è di vivere in una delle unità. Il reddito netto da locazione sarà aggiunto al tuo reddito per aiutarti a qualificarti per il prestito.

Molti programmi di finanziamento statali e locali sono a basso o nessun pagamento, e i tassi di interesse sono competitivi con i prestiti FHA e VA.

Finanziamento a breve termine

Il finanziamento a breve termine è usato quando si ristruttura una proprietà, la proprietà è vuota o ha bassi tassi di occupazione che influenzano la tua capacità di qualificarti o altrimenti non puoi qualificarti per un finanziamento permanente per qualche motivo. Questi prestiti forniscono una soluzione di finanziamento a breve termine fino a quando non si può ottenere un finanziamento permanente. Hanno tassi più alti, sono spesso solo interessi, e devono essere pagati relativamente in fretta attraverso un rifinanziamento o anche la vendita della proprietà.

Finanziamento del venditore

Siccome un edificio multi-unità è un investimento immobiliare e non la casa di qualcuno, c’è una buona possibilità che tu possa convincere il venditore a fare un finanziamento del proprietario. Fondamentalmente, il finanziamento del proprietario si riferisce al venditore che prende pagamenti mensili invece di ottenere l’intero ricavato della vendita alla chiusura.

I venditori possono accettare il finanziamento del proprietario perché i pagamenti mensili sono una potenziale fonte di reddito da interessi. Se il venditore non ha bisogno di tutto il suo denaro al momento della vendita, il reddito a lungo termine può essere attraente, in particolare se si offre un interesse superiore al mercato. Inoltre, potreste trovare i venditori flessibili con i termini, il che può aiutare a mantenere l’acquisto gestibile.

Chiudere l’acquisto del duplex o del piccolo edificio multifamiliare che state comprando

Ci sono tre considerazioni quando si chiude una piccola proprietà multifamiliare che sono diverse dalla chiusura di una proprietà monofamiliare: 1) la società di titoli o l’agente di deposito a garanzia deve avere familiarità con i piccoli affari multi-unità; 2) il giorno del mese in cui si chiude è importante; e, 3) assicuratevi di avere i depositi di sicurezza trasferiti a voi alla chiusura.

Selezionate una società di titoli o un agente di deposito a garanzia che abbia familiarità con i duplex e i piccoli affari multi-unità

La maggior parte delle società di titoli o agenti di deposito a garanzia possono gestire con fiducia la chiusura di una proprietà multifamiliare. Tuttavia, poiché sono coinvolti affitti e depositi di sicurezza, le chiusure sono un po’ più complicate; quindi, non fa male intervistare alcune società di liquidazione per assicurarsi di trovare quelle con esperienza nella gestione di edifici multifamiliari.

Le società di liquidazione vanno sotto molti nomi – società di titoli, società di escrow, o agenzie di escrow. In alcuni stati, gli avvocati sono usati per le chiusure immobiliari. Qualunque sia il caso nel vostro stato, assicuratevi che abbiano esperienza con le proprietà multi-unità e fate sempre un’assicurazione sul titolo di proprietà per proteggervi.

Il giorno del mese in cui chiudete è importante

Perché state acquistando una proprietà in affitto, una parte dell’affitto del mese corrente vi spetta al momento della chiusura. Se chiudete subito dopo il primo del mese, la maggior parte dell’affitto del mese vi sarà trasferita alla chiusura; questo può significare centinaia di dollari trasferiti il giorno in cui prendete la proprietà.

Assicuratevi di avere depositi di sicurezza correttamente trasferiti alla chiusura

Anche i depositi di sicurezza dovrebbero essere trasferiti a voi alla chiusura. Tuttavia, a differenza dell’affitto che va nelle vostre tasche, i depositi cauzionali sono semplicemente da salvaguardare. Non fate l’errore di usare i depositi cauzionali degli inquilini come se fossero i vostri soldi. I depositi di sicurezza tecnicamente appartengono agli inquilini fino a quando possono essere richiesti per l’affitto non pagato o per danni.

La maggior parte degli stati richiedono ai proprietari di tenere i depositi di sicurezza in un conto fiduciario separato da tutte le altre finanze. Assicuratevi che i depositi di sicurezza siano assegnati a voi alla chiusura (e che il loro totale sia chiaramente specificato), e metteteli immediatamente in un conto separato dai vostri fondi personali o dal conto usato per la proprietà.

La linea di fondo

Duplex, triplex e fourplex possono essere buoni investimenti sia per investitori che per acquirenti di case residenziali. Imparare a comprare un duplex o un altro investimento multi-unità richiede un po’ di esperienza immobiliare un po’ più coinvolta rispetto all’acquisto di case unifamiliari, ma non oltre le capacità di un principiante. Se siete preparati ad essere un po’ più coinvolti nell’acquisto e nella gestione rispetto ad una singola unità, questi piccoli acquisti multifamiliari possono essere dei buoni investimenti.