Chi ha il diritto di scegliere la società di titoli? Questa è una controversia perenne che può suscitare emozioni e creare controversie all’inizio della transazione, soprattutto quando si vende una proprietà residenziale.

La maggior parte degli acquirenti e dei venditori residenziali non hanno forti legami con una particolare società di titoli o con un ufficiale di chiusura; molti broker e agenti lo fanno e vogliono dirigere gli affari alla loro società di titoli preferita.

Nella maggior parte delle transazioni, ci sono tre parti in grado di dirigere la chiusura verso una particolare società di titoli; il prestatore, il venditore e l’acquirente. Il Real Estate Settlement & Procedures Act (“RESPA”) controlla chi può e non può dirigere la chiusura.

Questo articolo affronterà tre domande. In primo luogo, un prestatore può dirigere una chiusura verso una particolare società di titoli? In secondo luogo, il venditore può dirigere dove si chiuderà la transazione? In terzo luogo, un costruttore di case può dare incentivi finanziari a un acquirente per indurlo a chiudere presso una particolare società di titoli di proprietà? Il RESPA permette al prestatore di richiedere la chiusura presso una particolare società di titoli. La ragione è che il creditore ha un interesse acquisito nel fare in modo che la chiusura sia condotta secondo i suoi standard e le sue istruzioni. È quindi ammissibile che un prestatore coltivi un rapporto con una particolare società di titoli e richieda la chiusura presso quella società.

Tuttavia, i prestatori, almeno nella nostra zona, usano raramente questo diritto. Dal momento che molti, se non la maggior parte, i broker e gli agenti immobiliari hanno una forte preferenza per dove si chiude una transazione, e dal momento che questi stessi broker e agenti spesso fanno riferimento a mutui per i prestatori, i prestatori di solito non vogliono inimicarsi una o più delle parti richiedendo l’uso di una particolare società di titoli.

Il venditore può dirigere dove si chiuderà la transazione? La risposta a questa domanda è meno chiara. La pratica accettata è che l’acquirente che presenta un’offerta di acquisto, o, più probabilmente, l’agente che lavora con l’acquirente, selezioni una società di titoli e includa la selezione nell’offerta di acquisto. Se il venditore, o l’agente che rappresenta il venditore, ha una forte opinione su dove la transazione si chiuderà, il venditore contesterà l’offerta e cambierà la società di titoli proposta.

La saggezza convenzionale è che poiché il venditore sta pagando per la politica dei titoli del proprietario (come è di solito il caso), il venditore dovrebbe avere il diritto di scegliere la società di titoli. Dopo tutto, la sezione 9 del RESPA che controlla questo problema, richiede solo che l’acquirente non sia obbligato ad acquistare l’assicurazione del titolo da una particolare compagnia. Se il venditore paga o acquista la polizza, allora, probabilmente, non c’è violazione. Tuttavia, la risposta non è così chiara come sembra.

In alcuni stati i costi di assicurazione del titolo sono negoziati per ogni transazione. In Texas, le tariffe sono fissate dal Consiglio statale delle assicurazioni. La sezione 9 era intesa principalmente per impedire ai grandi costruttori di case, in quegli stati che permettono di negoziare le tariffe, di negoziare un premio ridotto per i titoli per i prestiti di costruzione e sviluppo (che il costruttore tipicamente paga) in cambio di dirigere tutti gli affari dei titoli per le vendite di case completate alla compagnia dei titoli. La società di titoli potrebbe poi recuperare la sua tassa ridotta sulla transazione del prestito di costruzione o sviluppo facendo pagare un premio più alto quando la casa è stata venduta a un consumatore.

Siccome il Texas stabilisce i tassi e non è permessa alcuna negoziazione, c’è poca ragione per applicare la Sezione 9 del RESPA alle transazioni del Texas. Tuttavia, l’HUD non è stato disposto a dichiarare inequivocabilmente che la Sezione 9 non si applica agli stati in cui il premio per il titolo è regolato come il Texas.

Il fatto che il venditore di solito paga il premio per il titolo del proprietario non elimina completamente il problema. L’acquirente è normalmente tenuto ad acquistare una polizza per il titolo ipotecario e può anche essere tenuto ad acquistare le appendici del titolo richieste da un prestatore. Se la copertura dell’ipoteca è fornita dalla compagnia che emette la politica del titolo del proprietario, il costo è di soli 100,00 dollari. Se l’acquirente acquista una polizza ipotecaria da una compagnia diversa da quella che ha emesso la polizza del proprietario, deve pagare l’intero premio che sarà da diverse centinaia a diverse migliaia di dollari a seconda del prezzo della proprietà. L’acquirente è quindi effettivamente “obbligato” per necessità economica a usare la compagnia scelta dal venditore?

C’è anche il problema derivante dal fatto che in una tipica chiusura l’unica parte che firma un assegno è l’acquirente. L’acquirente può sostenere che anche se il venditore sta pagando l’assicurazione sul titolo di proprietà, il costo è stato calcolato nel prezzo di vendita, il che significa che l’acquirente sta effettivamente pagando il premio della polizza sul titolo di proprietà? Se il venditore non dovesse pagare il premio della polizza sul titolo di proprietà, sarebbe stato disposto a dedurre tale costo dal prezzo di vendita della proprietà? Non abbiamo risposte definitive a queste domande.

La posizione conservativa, specialmente quando si ha un compratore che è irremovibile su quale compagnia di titoli sarà usata, è di permettere al compratore di scegliere la compagnia di titoli. Se il venditore insiste nel dirigere la transazione verso una particolare società di titoli di proprietà, sarebbe prudente accettare di pagare i premi per entrambe le politiche di titoli del proprietario e del creditore ipotecario.

Può un costruttore di case dare incentivi finanziari a un acquirente per indurlo a chiudere con una particolare società di titoli? I grandi costruttori di case che possiedono un interesse in una società di titoli di proprietà offrono abitualmente incentivi finanziari agli acquirenti per utilizzare la società di titoli di proprietà che scelgono.

Recenti regole promulgate da HUD avrebbero impedito questa pratica. Tuttavia, i commenti pubblici alle regole proposte hanno indotto HUD a ripensarci. Queste modifiche alle regole sono state ritirate e rimane ammissibile per i costruttori di case invogliare un acquirente a scegliere una società di titoli di proprietà concedendo incentivi finanziari all’acquirente. Tuttavia, la questione non è completamente risolta e l’HUD sta continuando a rivedere se questa pratica sarà consentita in futuro.