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“Dovrei usare un agente immobiliare?”

“Posso ottenere un prezzo migliore se tratto con il proprietario da solo che se uso un agente?”

Potresti trovarti a fare queste domande se stai comprando o affittando una proprietà a Bangkok.

Assumere un agente immobiliare è sicuramente un modo veloce e conveniente per trovare una proprietà qui nella capitale della Thailandia. In questo articolo, vi forniremo tutte le informazioni che dovete sapere prima di assumere un agente immobiliare, compresi i pro e i contro dell’assunzione di un agente, come sfruttare al meglio i loro servizi e come trovare un buon agente.

Nel caso in cui vogliate entrare subito in contatto con un agente, date un’occhiata a questa lista.

Benefici

Ma prima, diamo un’occhiata a tutti i vantaggi di usare un agente immobiliare a Bangkok.

Consiglio di esperti

Per ottenere un consiglio da esperti non bisogna solo sapere quale posto affittare o comprare; bisogna anche ricevere consigli per costruire una nuova vita a Bangkok.

Gli agenti immobiliari possono dirti quale banca dovresti usare. Possono anche avere connessioni in certe filiali bancarie che ti renderanno molto facile aprire un conto bancario lì.

Possono anche darti consigli su come andare in giro per la città, quali ristoranti provare, dove comprare generi alimentari, come trovare un tuttofare e una cameriera, e anche darti raccomandazioni su buone scuole per i tuoi figli.

Ti danno questi tipi di consigli gratuitamente.

Nel caso tu abbia intenzione di comprare un appartamento a Bangkok, è altamente raccomandato di entrare in contatto con un agente. La loro conoscenza sarebbe utile quando si investe una grande quantità di denaro nel mercato immobiliare.

Facilità di comunicazione

La comunicazione può essere un grosso problema quando hai bisogno di trovare un posto da affittare o comprare.

Questo perché non tutti i thailandesi sanno parlare inglese, anche a Bangkok.

Anche se l’inglese è considerato la seconda lingua più comune in Thailandia che ogni thailandese deve studiare nelle sue scuole, il numero di thailandesi che sanno parlare inglese fluentemente è ancora limitato.

Quindi, se stai andando a cercare un appartamento da solo, a meno che tu non sappia parlare bene il thailandese, è probabile che incontrerai alcuni problemi di comunicazione.

A questo proposito, un agente immobiliare può fungere da traduttore durante le trattative con il proprietario.

Inoltre, quando incontrerete dei problemi, avrete una persona in più con cui parlare.

Convenienza

Invece di cercare le proprietà da soli, un agente immobiliare può fornirvi una lista di proprietà che soddisfano le vostre esigenze.

Ti porteranno anche alla proprieta’ e negozieranno con il proprietario per tuo conto.

Pubblicita’

Se non ti piace un posto, ti aiuteranno a cercare altre opzioni fino a trovare quella che ti piace di piu’ senza dover fare tutto da solo.

Svantaggi

Il principale svantaggio di lavorare con un agente immobiliare riguarda la contrattazione. È spesso più facile contrattare per un prezzo più basso con il proprietario di un immobile che con un agente immobiliare.

Inoltre, l’idea di “co-broker” non è ampiamente riconosciuta in Thailandia. Gli agenti immobiliari a Bangkok hanno un numero limitato di proprietà. Le proprietà di cui fanno da intermediari potrebbero non essere esattamente quelle di cui avete bisogno. E potrebbero non condividere i tuoi dati con altri agenti e dividere la commissione.

Questo significa che potresti aver bisogno di contattare più di un singolo agente per trovare la proprietà più adatta da affittare o comprare.

Gli agenti immobiliari a Bangkok lavorano su commissione. Vengono pagati solo quando si firma un contratto. A causa di questo, ci sono alcuni cattivi agenti che cercheranno di costringerti a concludere un accordo.

Quanto devi pagare?

Non è necessario pagare una tassa quando si utilizza un agente immobiliare a Bangkok.

Invece, un agente immobiliare fare soldi con le commissioni. Per un affitto di proprietà, ottengono una commissione di un mese dal contratto annuale e mezza commissione per un contratto di sei mesi.

Per una vendita, ottengono una commissione del 3%-5% in media dal costruttore della proprietà.

Il prezzo di partenza indicato da un agente immobiliare dovrebbe essere più vicino al prezzo che ti viene indicato quando tratti direttamente con il proprietario.

Tuttavia, è possibile negoziare il tasso più basso quando tratti direttamente con il proprietario. Ma questo non è sempre il caso.

Requisiti

Gli agenti immobiliari non lavorano per nessuno.

Ci sono alcuni casi in cui, dopo aver contattato gli agenti immobiliari a Bangkok, non riceverete risposta da loro.

In base alle nostre osservazioni, ci sono quattro motivi principali per cui gli agenti non vi rispondono.

1. Il tuo budget è troppo basso
2. Hai un visto a breve termine
3. La tua durata dell’affitto è inferiore a sei mesi
4. La tua posizione preferita non è in città
5. La tua data di arrivo è ancora troppo lontana

Ma ricorda, ci sono anche buoni agenti che rispondono sempre alle richieste anche se non hanno una lista di immobili in base alle tue esigenze.

Budget

Il vostro budget gioca un ruolo importante. Gli agenti si preoccupano di quanti soldi possono fare se riescono a farti firmare un contratto.

Quindi se il tuo budget è troppo basso, potrebbero non voler lavorare con te.

Mentre gli agenti immobiliari non specificano pubblicamente il budget minimo che devi avere prima di iniziare a lavorare con te, in base alla nostra osservazione, 15.000 baht al mese è solitamente il punto di partenza.

15.000 baht al mese è anche il prezzo medio di partenza a Bangkok per le unità condominiali che si trovano vicino alle stazioni BTS e MRT.

Questo significa che se il tuo budget è inferiore a 15.000 baht al mese, potrebbero non avere una proprietà disponibile per te.

Nel caso in cui vogliate affittare una casa a due piani all’interno di una città, allora il vostro budget dovrebbe essere più di 20.000 baht al mese.

Quando comprate una proprietà, il vostro budget dovrebbe essere più di 2 milioni di baht. Di nuovo, è il prezzo medio di partenza per un nuovo condominio a Bangkok.

Tuttavia, ci sono ancora alcuni agenti che possono lavorare con te indipendentemente dal tuo budget.

Visa

È pratica comune tra gli agenti immobiliari chiederti il tipo di visto che hai. Alcuni agenti potrebbero anche chiedere il tuo lavoro o cosa fai per vivere.

Non è che vogliono sapere le tue questioni personali. Vogliono solo assicurarsi che sei in possesso di un visto legittimo a lungo termine e hai un lavoro stabile che può garantire che sarai in grado di pagare l’affitto fino alla fine del contratto.

Questo significa che se hai solo un visto turistico, un agente immobiliare potrebbe non voler lavorare con te.

Durata dell’affitto

Nel caso in cui la durata dell’affitto sia inferiore a sei mesi, sarà molto difficile trovare agenti immobiliari con cui lavorare. Si noti che un agente fa una commissione di un mese su un contratto di affitto annuale.

Per un affitto di sei mesi, un agente fa una commissione di mezzo mese. E non gli viene pagata nessuna commissione per un periodo più breve di quello.

Se vuoi trovare un affitto a breve termine, è meglio cercare da solo. Oppure puoi considerare di cercare invece appartamenti con servizi.

Posizione

Bangkok è grande. Non tutti gli agenti hanno una lista di proprietà in ogni parte della città. E il co-brokeraggio non è ancora popolare a Bangkok.

Potresti aver bisogno di fare del lavoro extra se preferisci stare nella periferia di Bangkok come Min Buri, Sai Mai, e Bang Khae. Non tutti gli agenti hanno elenchi di proprietà per queste zone. E quando non hanno una lista, potrebbero ignorare la tua richiesta.

Data di arrivo

Se contatti un agente immobiliare oggi ma arriverai in Thailandia o affitterai nei prossimi sei mesi, è probabile che l’agente non ti considererà come una priorità assoluta e potrebbe anche dimenticarsi completamente della tua richiesta.

Di solito, gli agenti immobiliari preferiscono lavorare con coloro la cui data di arrivo è più breve di qualche mese.

Cosa devi sapere

Ci sono alcune cose che dovresti sapere prima di usare gli agenti immobiliari a Bangkok.

Licenza

In Thailandia, chiunque può diventare un agente immobiliare. Non c’è bisogno di frequentare un seminario, essere addestrati, o in possesso di una licenza.

Gli stranieri possono anche diventare un agente immobiliare, purché abbiano un visto adeguato e un permesso di lavoro.

A causa di questo, la qualità degli agenti immobiliari che si trovano a Bangkok differisce in modo significativo. Potresti trovare un agente professionale che conosce l’industria estremamente bene e può indirizzarti verso un posto che preferisci affittare o comprare.

Oppure potresti trovare qualcuno che diventa un agente immobiliare part-time e non sa quasi nulla del mercato.

Lista delle proprietà

Ogni agente immobiliare avrà i propri annunci di proprietà. Questi elenchi sono basati sulle loro reti e connessioni.

A Bangkok, il co-brokeraggio è ancora poco diffuso. Ciò significa che se un agente non ha una proprietà che si adatta alle vostre esigenze, potrebbe non riferirvi ad altri agenti che potrebbero indirizzarvi verso proprietà che potrebbero piacervi.

Inoltre, i proprietari di immobili/camere o persone giuridiche tendono a chiedere a molti agenti immobiliari di trovare loro inquilini senza alcun accordo esclusivo con gli agenti.

Ecco perché, quando chiedete a diversi agenti di trovarvi una proprietà, potrebbero mostrarvi esattamente gli stessi posti.

Questo ha portato ad una regola non scritta tra gli agenti immobiliari. Se ti viene offerta la stessa proprietà da diversi agenti, il primo agente che ti mostra la proprietà è quello che prende la commissione.

Comunicare con gli agenti immobiliari

Il modo migliore per comunicare con un agente immobiliare in Thailandia è attraverso LINE, un’applicazione di comunicazione per cellulari.

LINE è una delle applicazioni di comunicazione più popolari in Thailandia. Infatti, ogni thailandese che incontri ha questa applicazione installata sul suo smartphone.

Gli agenti immobiliari, come qualsiasi altro thailandese, sono molto attivi su LINE.

Puoi usare l’email, ma otterresti una risposta più veloce dagli agenti se comunichi con loro attraverso LINE.

Essere specifici

Quando chiedete a un agente immobiliare di trovarvi una proprietà, dovreste essere specifici su ciò di cui avete bisogno.

Ecco una lista di informazioni che dovreste fornire a un agente immobiliare:

• Budget in baht thailandesi, se possibile
• Località preferita. Se non lo sai ancora, dì all’agente la posizione del tuo posto di lavoro/università.
• Dimensione preferita della stanza
• Data di arrivo
• Eventuali strutture di cui hai bisogno (es. piscina, palestra)
• Se hai animali domestici, dì all’agente la loro razza, età e dimensione

Nel caso tu abbia qualche altra condizione (es, la stanza deve essere molto silenziosa durante il giorno), dovresti dirlo anche agli agenti.

Procedura

È conveniente usare un agente immobiliare per aiutarti a trovare una proprietà. Lavorare con un agente normalmente va così:

• Tu mandi le tue richieste all’agente
• L’agente ti manda una lista di proprietà in pochi giorni
• Una volta trovata una proprietà che ti interessa, un agente immobiliare prenderà un appuntamento per incontrarti in quella proprietà
• Se non ti piace la proprietà, un agente può portarti in giro per la zona per mostrarti altre opzioni nello stesso giorno
• Dopo di che, è tempo di negoziare. Una volta raggiunto un accordo, l’agente preparerà un contratto che chiederà a voi e al proprietario della stanza di firmare.
• Allora, puoi trasferirti nella data indicata sul contratto

Tipi di agenti immobiliari

Gli agenti immobiliari a Bangkok possono essere divisi in tre tipi principali:

• Agente indipendente
• Agente assunto
• Agente solitario

Agenti indipendenti

Gli agenti indipendenti sono agenti immobiliari che lavorano per conto proprio, cioè.e., non sono dipendenti di nessuna società immobiliare. Lavorano per conto proprio o in collaborazione con altri agenti immobiliari.

Questo tipo di agente immobiliare tende ad avere una buona conoscenza del mercato immobiliare in Thailandia. Possono aver lavorato in una società immobiliare per un po’ prima di diventare un agente indipendente.

Quello che c’è di buono nel lavorare con agenti indipendenti è che sono dedicati. Dal momento che la loro principale fonte di reddito deriva dalla chiusura di un affare, sarebbero motivati a lavorare con voi e andare oltre il miglio supplementare fino a trovare la proprietà giusta.

È anche più facile negoziare con un agente indipendente. Sono più flessibili e troverebbero un modo per trovare la migliore via di mezzo tra voi e il proprietario della proprietà/camera.

Ma è anche innegabile che ci sono alcuni agenti indipendenti che sono troppo insistenti nel cercare di chiudere un affare.

Puoi trovare un buon agente indipendente dalla nostra lista.

Agenti assunti

Gli agenti assunti sono agenti immobiliari che sono impiegati da società immobiliari.

Loro lavorano dalle nove alle cinque e sono stipendiati. Alcune aziende possono pagare loro uno stipendio fisso, mentre l’altra dà loro una commissione su un affare di successo.

Gli agenti assunti tendono ad essere più sistematici degli agenti indipendenti. Hanno anche accesso a una lista più ampia di proprietà.

Siccome ricevono già uno stipendio indipendentemente dal fatto che vi trovino una proprietà, potrebbero non essere così motivati quando lavorano con voi.

Se volete lavorare con un agente assunto, potete controllare CBRE, Fazwaz e Savills, che sono tutte grandi società immobiliari in Thailandia.

Agente solitario

Gli agenti solitari sono come gli agenti assunti in quanto lavorano in una società immobiliare e ricevono uno stipendio in cambio.

La differenza principale è che un agente unico può avere un accordo esclusivo con alcuni proprietari di immobili che gli permettono di essere gli unici mediatori immobiliari delle loro proprietà.

Plus Property è un buon esempio di agenzia unica a Bangkok. Sono una società affiliata di Sansiri, attualmente il principale sviluppatore di proprietà in Thailandia, il che significa che Plus Property ha un accordo esclusivo per mediare solo le proprietà sviluppate da Sansiri. Se vuoi affittare o comprare una proprietà sviluppata da Sansiri, devi metterti in contatto con un agente di Plus Property.

Trovare Agenti

Non avrai alcun problema a trovare un agente immobiliare a Bangkok perché ce ne sono centinaia.

In effetti, troverai un numero enorme di agenti immobiliari con una semplice ricerca su Google.

La maggior parte dei siti web immobiliari sono gestiti da agenti immobiliari. Puoi anche trovare agenti su molti gruppi di espatriati su Facebook a Bangkok.

Tuttavia, la vera sfida non è trovare un agente immobiliare, ma trovare un agente immobiliare bravo e professionale.

Come detto prima, chiunque può essere un agente immobiliare. Non è necessario avere una licenza o qualsiasi formazione a tutti.

Per iniziare a trovare un agente professionale, è possibile controllare la nostra lista di agenti immobiliari. Sono agenti che conosciamo personalmente e che hanno aiutato i nostri lettori per molti anni.

F.A.Q.s

In questa sezione, diamo un’occhiata alle domande comuni quando si tratta di agenti immobiliari a Bangkok.

Trovare da soli vs. usando agenti

Puoi sicuramente trovare un immobile a Bangkok da solo senza coinvolgere un agente immobiliare a tutti.

Tuttavia, non sempre significa che otterrai un affare migliore quando fai tutto da solo.

Alla fine, il prezzo che ottieni potrebbe non essere molto diverso da quello che avresti ottenuto se avessi lavorato con un agente.

Utilizzare un agente comporta meno lavoro nel trovare un immobile. Potrebbero consigliarvi aree a cui non avreste mai pensato prima. Inoltre, hai qualcuno a cui puoi chiedere quando hai bisogno di trovare un tuttofare, una cameriera, o anche ristoranti vicini.

Detto questo, è una buona idea fare le tue ricerche prima di contattare un agente. Ci sono molti siti web di proprietà che ti daranno una buona idea su quanto devi pagare e cosa ottieni in cambio.

Devo pagare il deposito a un agente o al proprietario?

È meglio pagare il deposito o l’affitto direttamente al proprietario della stanza.

Se acquisti un nuovo condominio, allora dovresti pagare direttamente il costruttore del condominio.

Abbiamo sentito di un caso in cui un inquilino ha effettuato pagamenti mensili a un agente immobiliare invece che al proprietario, e l’agente ha intascato i pagamenti per se stesso.

Alla fine, l’inquilino ha dovuto trovare un avvocato e portare la questione in tribunale.

Un altro caso riguarda un cattivo agente che ha segretamente aumentato un prezzo di affitto. L’affitto effettivo era di 20.000 baht, ma ha fatto pagare 22.000 baht e ha intascato 2.000 baht.

Come posso contrattare?

È comune negoziare i prezzi dell’affitto a Bangkok. Ma è difficile dire quanto successo avrai nel contrattare per un prezzo più basso perché ci sono vari fattori coinvolti. A volte la negoziazione funziona, a volte no.

Puoi controllare il prezzo di altre unità per sapere se quello che ti viene offerto dal proprietario o dall’agente è giusto.

Se il prezzo di affitto che ti viene offerto è troppo alto, allora potrebbe esserci spazio per contrattare. Se è già basso, il proprietario potrebbe non volerlo abbassare ulteriormente o offrire uno sconto.

Ci sono alcuni trucchi per aiutare la tua negoziazione:

• Chiedi al proprietario qualcosa di te, compresa la società per cui lavori. I proprietari vogliono anche avere inquilini decenti, quindi se hai un lavoro legale, allora lui/lei potrebbe farti uno sconto.
• Anche se il contratto di affitto medio è di un anno, puoi estenderlo e farlo diventare un contratto di 18 mesi, il che ti permetterà di contrattare per un prezzo più basso.
• Prima si firma un contratto, maggiori sono le possibilità di ottenere uno sconto.

Esperienza dei lettori

Al momento della scrittura, abbiamo chiesto ai nostri lettori le loro esperienze sull’uso di un agente immobiliare a Bangkok. La maggior parte di loro ha avuto una buona esperienza. Ci sono delle eccezioni come nel caso di John R., che ha avuto a che fare con un cattivo agente quando era in procinto di acquistare un appartamento in Thailandia.

Si possono leggere alcune delle esperienze dei nostri lettori qui sotto.*

*Per amore di riservatezza, abbiamo rimosso tutti i nomi degli agenti immobiliari forniti dai nostri lettori.

“Abbiamo appena affittato un appartamento e usato un agente immobiliare. È stata incredibilmente disponibile ed efficiente in tutto ciò che ha fatto. Ci ha inviato liste di possibili posti in base ai nostri criteri e ci ha portato in giro per diversi fine settimana a guardare la lista ristretta di quella settimana.” – Simon

“Anche se non abbiamo dovuto pagare una tassa in anticipo per i loro servizi, sono un cartello. Tutti fanno pagare il 5% del prezzo di vendita – Questo è troppo alto.

Dopo che diverse persone hanno visto la mia proprietà, l’agente immobiliare ha ricevuto un deposito, e quando l’acquirente non poteva pagare il resto entro il periodo di tempo concordato, l’agente immobiliare ha cambiato la data di chiusura senza informarmi, nascondendo il cambiamento in un documento. Ho finito per andare da un’altra parte e non ho ricevuto soldi, sono stati restituiti al potenziale acquirente.

Sembra che gli acquirenti normalmente non abbiano i fondi a disposizione prima di vedere una proprietà e dare un deposito! – John R

“Molto professionale.

Quando si acquista un nuovo condominio, usare un agente non vi costerà di più che trattare direttamente con lo sviluppatore, e avrete una migliore visione d’insieme.

Gli agenti affidabili chiederanno una piccola commissione ai venditori di seconda mano (di solito il 3%) e se l’agente sa negoziare bene, non la sentirete, e avrete più opzioni che provare da soli…” – Nicolas F.

“Mi chiamo Sam. Mi sono trasferito a Bangkok per lavoro l’anno scorso.

Prima di trasferirmi a Bangkok, ho iniziato a cercare appartamenti sul web. Sono riuscito a trovare alcuni monolocali adorabili e decenti nella zona di Sukhumvit e vicino alla BTS, e ho iniziato a contattare gli agenti usando l’applicazione LINE. Ho accettato di incontrare uno di loro una volta raggiunto Bangkok, e ho dato le date in cui sono disponibile.

“Una volta raggiunto Bangkok, ho contattato l’agente e ho accettato di incontrarmi il giorno dopo, inviandomi l’indirizzo del condominio. Sono andato lì il giorno dopo, mi hanno mostrato l’appartamento ed era anche meglio delle foto. Abbiamo già discusso il tasso mensile e il deposito (due mesi), così l’agente ha preparato il contratto e ha contattato il proprietario per venire a firmare. L’altra era una signora adorabile che lavora come assistente di volo. Ho spostato i miei bagagli e questo è tutto. Sì, lo so, nessun dramma!

Penso di essere stato estremamente fortunato. Non è successo nessun problema”. – Sam

Ora, a voi

Utilizzare un agente immobiliare è totalmente opzionale.

Se scegliete di farlo, potreste anche essere in grado di trovare esattamente il tipo di proprietà che volete per conto vostro, piuttosto che usare un agente.

Tuttavia, vale la pena sottolineare che non dovete pagare nulla quando usate un agente. È completamente gratuito. E possono aiutarvi a trovare una buona proprietà in un breve periodo di tempo.

Se volete cercare un posto da affittare o comprare, potete iniziare la vostra ricerca contattando un buon agente immobiliare. Poi, si può decidere se si desidera utilizzare i suoi servizi.

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