Les taux hypothécaires ont plongé dans de nouvelles profondeurs en décembre, établissant des planchers historiques au sud de 3 pour cent. Les taux pourraient encore baisser au cours des premiers mois de 2021 avant de commencer à remonter.

C’est ce qu’affirme Greg McBride, CFA, analyste financier en chef de Bankrate. Il s’attend à ce que les taux terminent 2021 à 3,1 pour cent – mais il dit qu’il pourrait y avoir des fluctuations spectaculaires tout au long de l’année.

« Ce sera une année particulièrement volatile pour les taux hypothécaires, avec des taux fixes tombant à des niveaux encore plus bas au début de 2021 en raison des préoccupations économiques, mais rebondissant dans la seconde moitié de l’année alors que les vaccinations généralisées conduisent à une poussée étonnamment forte de l’activité économique – et les inquiétudes d’inflation qui l’accompagnent », dit McBride.

Sa prévision de taux est conforme au consensus général parmi les économistes du logement. La National Association of Realtors prévoit que les taux hypothécaires seront en moyenne de 3,1 % en 2021, contre 3 % en 2020. La Mortgage Bankers Association dit que les taux seront en moyenne de 3,3 pour cent en 2021.

Moins de refis, plus d’achats

Si l’image des taux suit cette voie, le boom du refinancement de 2020 ralentira considérablement d’ici la deuxième moitié de 2021, dit Michael Fratantoni, économiste en chef à la Mortgage Bankers Association.

« Nous pensons que le volume de refi va chuter assez fortement, en particulier dans la seconde moitié de 2021, alors que l’économie trouve vraiment son pied », dit Fratantoni.

Alors que les taux hypothécaires augmenteront suffisamment pour décourager le refinancement, ils resteront suffisamment bas pour rendre l’achat de maison attrayant, dit Fratantoni. Il prédit des volumes hypothécaires records en 2021.

« Même si les taux hypothécaires seront assez élevés pour freiner le refi, ils resteront suffisamment bas pour que le logement reste abordable », ajoute-t-il.

Comment la Réserve fédérale affecte les taux

La Réserve fédérale ne fixe pas directement les taux hypothécaires, mais la banque centrale définit l’environnement global des taux. La Fed a sabré les taux lorsque la récession coronavirus a commencé, et elle a signalé qu’elle maintiendra les taux bas pendant des années, ce qui se traduira par une faible pression à la hausse sur les taux hypothécaires.

« Je pense que la Fed va garder le pied sur l’accélérateur, en maintenant les taux à court terme à essentiellement zéro jusqu’en 2022, et ne commencera que très lentement à augmenter les taux en 2023 », dit Fratantoni.

Bien que le taux des fonds fédéraux n’affecte pas directement les taux hypothécaires, il existe une forte corrélation entre le taux des obligations du Trésor à 10 ans et l’hypothèque à 30 ans. Cet écart s’est creusé au printemps et en été.

L’écart typique entre l’obligation d’État à 10 ans et le prêt hypothécaire à taux fixe à 30 ans est de 1,5 point de pourcentage à 2 points de pourcentage. Pendant les premiers jours effrayants de la pandémie de COVID-19, cet écart a atteint jusqu’à 2,7 %. Cependant, l’écart est revenu à la normale.

Généralement, une amélioration de l’économie est corrélée à une hausse des taux hypothécaires. Les économistes et les investisseurs pensent que l’économie américaine rebondira en 2021 avec la distribution des vaccins COVID-19. Toutefois, il est peu probable que les taux hypothécaires s’envolent, selon M. McBride.

« Toute hausse importante sera étouffée par l’achat par la Fed d’un plus grand nombre d’obligations à long terme et par la concurrence entre les prêteurs qui rapproche les écarts entre les hypothèques et le Trésor des normes historiques », dit-il.

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