Los tipos hipotecarios se hundieron en diciembre, marcando mínimos históricos por debajo del 3%. Los tipos podrían caer aún más en los primeros meses de 2021 antes de empezar a subir.

Eso es según Greg McBride, CFA, analista financiero jefe de Bankrate. Él espera que los tipos terminen 2021 en el 3,1 por ciento – pero dice que podría haber algunas oscilaciones dramáticas a lo largo del año.

«Será un año especialmente volátil para los tipos hipotecarios, con los tipos fijos cayendo a mínimos aún más bajos a principios de 2021 por las preocupaciones económicas, pero repuntando en la segunda mitad del año a medida que las vacunas generalizadas conducen a un aumento sorprendentemente fuerte de la actividad económica – y las preocupaciones de inflación que vienen con él», dice McBride.

Su previsión de tipos está en línea con el consenso general entre los economistas de la vivienda. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios espera que los tipos hipotecarios alcancen una media del 3,1% en 2021, frente al 3% de 2020. La Asociación de Banqueros Hipotecarios dice que los tipos promediarán el 3,3 por ciento en 2021.

Menos refis, más compras

Si el panorama de los tipos sigue ese camino, el auge de la refinanciación de 2020 se ralentizará drásticamente en la segunda mitad de 2021, dice Michael Fratantoni, economista jefe de la Asociación de Banqueros Hipotecarios.

«Creemos que el volumen de refinanciación va a caer de forma bastante brusca, sobre todo en la segunda mitad de 2021, a medida que la economía se vaya asentando», afirma Fratantoni.

Aunque los tipos de interés de las hipotecas subirán lo suficiente como para desincentivar la refinanciación, seguirán siendo lo suficientemente bajos como para hacer atractiva la compra de viviendas, afirma Fratantoni. Prevé un volumen récord de hipotecas en 2021.

«Aunque los tipos hipotecarios vayan a ser lo suficientemente altos como para frenar las refinanciaciones, seguirán siendo lo suficientemente bajos como para que la vivienda siga siendo asequible», añade.

Cómo afecta la Reserva Federal a los tipos

La Reserva Federal no fija directamente los tipos hipotecarios, pero el banco central sí establece el entorno general de los tipos. La Fed recortó los tipos cuando comenzó la recesión coronaria, y ha señalado que mantendrá los tipos bajos durante años, lo que se traducirá en una escasa presión al alza de los tipos hipotecarios.

«Creo que la Fed va a mantener el pie en el acelerador, manteniendo los tipos a corto plazo esencialmente en cero hasta 2022, y sólo muy lentamente empezará a subir los tipos en 2023», dice Fratantoni.

Aunque el tipo de los fondos federales no afecta directamente a los tipos hipotecarios, existe una fuerte correlación entre el tipo de los bonos del Tesoro a 10 años y el de las hipotecas a 30 años. El diferencial se amplió en la primavera y el verano.

La diferencia típica entre el bono del Estado a 10 años y la hipoteca a 30 años a tipo fijo es de 1,5 a 2 puntos porcentuales. Durante los aterradores primeros días de la pandemia del COVID-19, ese diferencial llegó a ser del 2,7%. Sin embargo, la diferencia ha vuelto a la normalidad.

En general, una mejora de la economía se correlaciona con el aumento de los tipos hipotecarios. Los economistas y los inversores creen que la economía de Estados Unidos se recuperará en 2021 cuando se distribuyan las vacunas COVID-19. Sin embargo, es poco probable que los tipos hipotecarios se disparen, dice McBride.

«Cualquier aumento grande será sofocado por la compra de más bonos a largo plazo por parte de la Fed y por la competencia entre los prestamistas que acerca los diferenciales entre las hipotecas y el Tesoro a las normas históricas», dice.

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