Vem har rätt att välja titelbolag? Detta är en ständig kontrovers som kan väcka känslor och skapa kontroverser tidigt i transaktionen, särskilt vid försäljning av bostadsfastigheter.

De flesta köpare och säljare av bostadsfastigheter har inga starka band till ett visst titelbolag eller en särskild avslutande tjänsteman, men många mäklare och agenter har det och vill styra affärerna till sin favoritförsäljare eller sitt favorittitelbolag.

I de flesta transaktioner finns det tre parter som kan styra avslutningen till ett visst titelbolag; långivaren, säljaren och köparen. Real Estate Settlement & Procedures Act (”RESPA”) reglerar vem som kan och vem som inte kan styra avslutningen.

Denna artikel kommer att behandla tre frågor. För det första: Kan en långivare styra ett avslut till ett visst fastighetsbolag? För det andra, kan säljaren styra var transaktionen ska avslutas? För det tredje, kan en bostadsbyggare ge ekonomiska incitament till en köpare för att få köparen att avsluta affären hos ett visst titelföretag?

Kan en långivare styra en avslutande transaktion till ett visst titelföretag? RESPA tillåter långivaren att kräva att avslutet görs av ett visst fastighetsbolag. Skälet är att långivaren har ett intresse av att se till att avslutningen genomförs enligt dess standarder och instruktioner. Det är därför tillåtet för en långivare att odla en relation med ett visst titelföretag och kräva att avslutningen sker hos detta företag.

Men långivare, åtminstone på vår ort, använder sig sällan av denna rättighet. Eftersom många, om inte de flesta fastighetsmäklare och agenter har en stark preferens för var en transaktion avslutas, och eftersom samma mäklare och agenter ofta hänvisar hypoteksaffärer till långivarna, vill långivarna vanligtvis inte reta upp en eller flera av parterna genom att kräva att ett visst fastighetsmäklarföretag används.

Kan säljaren styra var transaktionen ska avslutas? Svaret på denna fråga är mindre tydligt. Den accepterade praxisen är att köparen som lämnar in ett erbjudande om köp, eller, mer troligt, agenten som arbetar med köparen, väljer ett titelföretag och inkluderar valet i erbjudandet om köp. Om säljaren, eller den agent som företräder säljaren, har en stark åsikt om var transaktionen avslutas, kommer säljaren att motarbeta erbjudandet och ändra det föreslagna titelbolaget.

Den konventionella visdomen är att eftersom säljaren betalar för ägarens titelpolicy (vilket vanligtvis är fallet), bör säljaren ha rätt att välja titelbolag. När allt kommer omkring kräver avsnitt 9 i RESPA, som reglerar denna fråga, endast att köparen inte är skyldig att köpa en titelförsäkring från ett visst företag. Om säljaren betalar för eller köper försäkringen finns det förmodligen ingen överträdelse. Svaret är dock inte så tydligt som det verkar.

I vissa stater förhandlas kostnaderna för titelförsäkringar för varje transaktion. I Texas fastställs priserna av State Board of Insurance. Avsnitt 9 syftade i första hand till att förhindra att stora husbyggare, i de stater som tillåter förhandlade priser, förhandlar fram en reducerad titelpremie för bygg- och utvecklingslån (som byggaren vanligtvis betalar) i utbyte mot att de styr alla titelaffärer för försäljningen av färdiga hus till titelbolaget. Äganderättsbolaget skulle sedan kunna få tillbaka sin reducerade avgift för bygg- eller utvecklingslånet genom att ta ut en högre premie när huset säljs till en konsument.

Då Texas fastställer räntorna och inga förhandlingar tillåts, finns det knappast någon anledning att tillämpa avsnitt 9 i RESPA på transaktioner i Texas. HUD har dock inte varit villigt att entydigt förklara att avsnitt 9 inte är tillämpligt på stater med reglerad titelpremie som Texas.

Det faktum att säljaren vanligtvis betalar för ägarens titelpremie undanröjer inte helt problemet. Köparen är normalt skyldig att köpa en hypoteksinnehavarens titelpolicy och kan också vara skyldig att köpa titeltillägg som krävs av en långivare. Om inteckningsinnehavarens täckning tillhandahålls av det företag som utfärdar ägarens titelpolicy är kostnaden endast 100,00 US-dollar. Om köparen köper en inteckningsägares titelpolicy från ett annat företag än det som utfärdar ägarens titelpolicy måste han betala hela premien, som kommer att uppgå till flera hundra till flera tusen dollar beroende på fastighetens pris. Är köparen då i praktiken ”tvingad” av ekonomisk nödvändighet att använda det bolag som säljaren valt?

Det finns också ett problem som beror på det faktum att den enda part som skriver ut en check vid ett typiskt avslut är köparen. Kan köparen hävda att även om säljaren betalar för titelförsäkringen så har kostnaden räknats in i försäljningspriset, vilket innebär att köparen i själva verket betalar för ägarens premie för titelförsäkringen? Om säljaren inte behövde betala ägarens försäkringspremie, skulle han då ha varit villig att dra av den kostnaden från fastighetens försäljningspris? Vi har inga definitiva svar på dessa frågor.

Den konservativa ståndpunkten, särskilt när man har en köpare som är orubblig när det gäller vilket titelbolag som ska användas, är att låta köparen välja titelbolag. Om säljaren insisterar på att styra transaktionen till ett visst titelföretag skulle det vara klokt att gå med på att betala premierna för både ägarens och hypoteksinnehavarens titelförsäkringar.

Kan en bostadsbyggare ge ekonomiska incitament till en köpare för att få köparen att avsluta affären hos ett visst titelföretag? Stora bostadsbyggare som äger en andel i ett äganderättsföretag erbjuder rutinmässigt ekonomiska incitament till köparna för att de ska använda det äganderättsföretag de väljer.

Renoverade regler som utfärdats av HUD skulle ha förhindrat denna praxis. De offentliga kommentarerna till de föreslagna reglerna fick dock HUD att tänka om. Dessa regeländringar har dragits tillbaka och det är fortfarande tillåtet för husbyggare att locka en köpare att välja ett titelföretag genom att ge köparen ekonomiska incitament. Denna fråga är dock inte helt avgjord och HUD fortsätter att se över om denna praxis kommer att tillåtas i framtiden.