Een veel voorkomende reactie die ik krijg is wanneer mensen zeggen, “maar Jake, New York is super dichtbebouwd en het heeft nog steeds duur onroerend goed! Er is geen manier om je uit het woningtekort te bouwen!”

Wel, nee, dat is niet waar. Maar voordat ik begin te vertellen over het ontstaan van onze huidige woningnood, zal ik een paar basisprincipes van stedelijke ontwikkeling uiteenzetten.
Ten eerste: projectontwikkelaars zijn bedrijven. Zij bouwen zoveel eenheden op een terrein als de markt zal dragen en als de wet zal toestaan. Zo zal niemand ooit nog een Chrysler-gebouw bouwen in het midden van een veld in de buitenwijken van Rockland County. Evenmin zal iemand ooit een eengezinswoning bouwen aan de overkant van de straat van Grand Central Terminal, tenzij de wet dat land beperkt tot eengezinswoningen.
Tweede: bij afwezigheid van restrictieve bestemmingsplannen zoals we die nu hebben, komt de hoeveelheid die wordt gebouwd in het algemeen overeen met de waarde van de onderliggende grond. U kunt zien hoe dit in het begin van de 20e eeuw uitpakte als u de uitgaande A-trein door Brooklyn neemt. In High Street, meteen nadat je Manhattan hebt verlaten, zie je wolkenkrabbers vermengd met flatgebouwen van zes verdiepingen en een paar herenhuizen. Twee mijl verder, bij Nostrand Avenue, zijn de torens verdwenen en maken ze plaats voor flatgebouwen van zes verdiepingen en meer herenhuizen. Ga verder naar Euclid Avenue op de grens van Brooklyn en Queens, en het zijn allemaal korte rijtjeshuizen; neem de trein helemaal tot het einde van de lijn bij Lefferts Boulevard, en het zijn bijna allemaal eengezinswoningen met opritten en tuinen.
Dit organische groeipatroon was vroeger normaal in New York City. Naarmate de stad zich uitbreidde en de bevolking groeide, werden oudere herenhuizen en eengezinswoningen afgebroken en vervangen door appartementen.
Toen gebeurde er iets grappigs in de jaren zestig, net toen de desegregatie een praktische realiteit begon te worden. Onder druk van lokale bemoeials als Jane Jacobs, en met de vlucht van blanken uit de stad in volle gang, besloot de gemeenteraad de hoeveelheid vastgoedontwikkeling die was toegestaan in rijke, blanke en rijke blanke buurten drastisch te beperken. Vervolgens breidde de Raad die regels uit naar middenklasse buurten. Tegen het begin van de jaren 2000 waren de enige plaatsen waar nog veel nieuwe woningen konden worden gebouwd braakliggende industrieterreinen en buurten vol arme mensen en minderheden. Vandaag de dag is nieuwbouw zo sterk aan banden gelegd dat de meeste nieuwe gebouwen aan het begin van de 21e eeuw korter en kleiner zijn dan hun tegenhangers aan het begin van de 20e eeuw.
Laat me illustreren hoe dit er in de praktijk uitziet. Ik ga naar Mercer Street en Houston in SoHo. Voor degenen onder u die niet al te bekend zijn met NYC, SoHo was een post-industriële puinhoop die in de jaren 1970 kunstenaarskolonie werd, en nu is het de thuisbasis van miljonairs, miljardairs, en mensen die 50 jaar geleden geluk hadden met hun vastgoedaankopen. Links is het Ayer Building, gebouwd in 1916, met 12 verdiepingen. Rechts is SoHo25, gebouwd volgens de moderne regels, met, eh, 9 verdiepingen. En dit is de norm in NYC vandaag de dag. De NYT heeft hier een paar jaar geleden wat onderzoek naar gedaan, en het blijkt dat 40% van de gebouwen in Manhattan vandaag de dag illegaal zouden zijn om te bouwen omdat ze te groot, te hoog of te dicht op elkaar staan.
Dit is geen manier om een tekort aan woningen in de stad op te lossen.
Deze slechte bestemmingsplanwetten, en de byzantijnse bureaucratie die ze beheert, is de reden waarom de huisvesting van New York City in 2020 de slechtst mogelijke van alle werelden is: het is oud, het is klote, en het is duur. Er is geen enkel teken dat er snel iets beter zal worden. De hoofdoorzaak van het probleem – niet genoeg nieuwe woningen in aantrekkelijke buurten – wordt niet aangepakt, en er is weinig georganiseerd politiek momentum om er iets aan te doen. In rijke buurten is nieuwe ontwikkeling uitsluitend gericht op één-procenters en oligarchen vanwege de enorme hoeveelheid bureaucratie en gedoe die nodig is om iets voor elkaar te krijgen. En wanneer armere buurten ontdekken dat ze in de rij staan om het volgende Williamsburg te worden, is er een freak-out en trekken ze ten strijde om vastgoedontwikkeling tegen te gaan. Gisteren was het Greenwich Village dat nieuwe woningen de nek omdraaide; vandaag is het Bushwick; morgen is het het verre Inwood, ver weg in de uptown bij 207th Street.
Maar het verbieden van nieuwe ontwikkeling helpt eigenlijk niet zo veel. (Ik kan het weten – ik kom uit San Francisco.) Omdat New York een wereldstad is met veel goedbetaalde banen. En als een gezin een kwart miljoen dollar per jaar verdient en een appartement wil kopen, dan kopen ze er een. De vraag is alleen waar.
Laten we dit uitspelen. We gaan ervan uit dat ons rijke gezin een woning met 3 slaapkamers wil kopen – het soort woning dat de meeste gezinnen uit de hogere klasse zich gemakkelijk kunnen veroorloven in Houston of Chicago. En de oude vuistregel is dat een gezin niet meer dan 30% van zijn bruto inkomen aan huisvesting mag besteden. Dus met een salaris van $250.000 per jaar hebben onze hypothetische gentrifiers een budget van $1,25 miljoen, of ongeveer $5.800 per maand. Als je op Zillow kijkt, is er in de voor de hand liggende plaatsen voor rijke stedelingen, zoals Greenwich Village of Soho, in jouw prijsklasse niets te vinden. Wat doet ons gezin dan? Ik denk dat we allemaal weten wat hun opties zijn. Ze kunnen een traditioneel zwarte buurt als Bed-Stuy “ontdekken” en gentrifiers worden. Ze kunnen in een te klein appartement in een modieus deel van Manhattan gaan wonen. Ze kunnen vertrekken naar de saaiheid en middelmatigheid van de buitenwijken. Of ze verlaten New York helemaal – en New York verliest de familiebanden, talenten en belastinginkomsten.
Al deze opties zijn klote.
Maar zo is het niet altijd geweest.
Als je met me in de DeLorean stapt, laat ik je zien hoe de onroerendgoedmarkt eruitzag toen New York nog genoeg nieuwe huizen bouwde voor iedereen. We bekijken de advertenties van de Brooklyn Daily Eagle, 4 januari 1963. (Alle cijfers zijn gecorrigeerd voor inflatie.) Laten we zeggen dat u $3.300 per maand verdient – een gemiddeld salaris voor die periode – en dat u een luxe appartement wilt huren in Bay Ridge. Ik heb Bay Ridge gekozen omdat het een stabiele, blanke en middenklasse buurt was en is, die noch uit de mode noch modieus is, dus het is een bruikbare controlegroep. Op pagina 17 van de Eagle zie je een advertentie voor het gloednieuwe, pretentieus genaamde Leonardo Plaza op Marine Ave en 96th, een paar blokken verwijderd van 95th St station van de R-trein. De kosten? 829 dollar per maand voor een éénslaapkamer. Nu, vooruitspoelen naar 2020. Vandaag verdient de gemiddelde New Yorker 4.250 dollar per maand, maar als je een luxe eenpersoonskamer wilt op Marine Ave en 96th, kost je dat 2.250 dollar. New Yorkers zijn er trots op dat iedereen een oud, te duur, vervallen appartement heeft dat is ontworpen door een ruimtewezen dat niet in Euclidische meetkunde is thuisgeraakt. Want iedereen weet dat het in New York City een krankzinnige luxe is om een wasmachine, een extra slaapkamer of een vaatwasser te willen.
Maar zo hoeft het niet te zijn.
New York heeft eerder te kampen gehad met woningnood, en ook deze kan worden opgelost.
Maar om dat te doen, zullen een paar heilige koeien moeten worden gedood. Als New Yorkers niet willen dat de huidige huizentroep doorgaat, zullen we moeten accepteren dat nieuwe huisvesting goed is, en dat projectontwikkelaars er geld aan verdienen. Dat betekent dat we het op moeten nemen tegen de groep van twintig luide klootzakken die Greenwich Village 60 jaar geleden hebben platgelegd. En het betekent dat we een groep New Yorkers moeten hebben die het welzijn van ons allemaal voorop stelt, in plaats van onze eigen parochiale belangen om buurten voor altijd hetzelfde te houden.