Prominenta investerare och operatörer har nyligen sagt att hotellomvandlingar kan vara ett sätt att utöka äldreboenden på urbana marknader med höga inträdesbarriärer, som New York City.

Ett sådant projekt håller nu på att förverkligas, som en del av en större satsning som en New York-baserad utvecklare och investerare gör på äldreboende till överkomligt pris.

Detta företag, Fairstead, planerar en anpassning av ett historiskt hotell på Manhattans Upper West Side till överkomligt äldreboende till en kostnad av 60 miljoner dollar. Detta ger äldreboende i en mycket annorlunda prisklass till Big Apple, där flera lyxiga äldreboendeprojekt snart kommer att öppnas.

Fairstead förvärvade också över 700 prisvärda seniorlägenheter i södra Florida och har för avsikt att utöka sitt fotavtryck över hela Sunshine State och gå in på nya marknader nationellt, berättade Founding Partner Will Blodgett för Senior Housing News.

Detta är en del av en plan att öronmärka upp till en tredjedel av sin totala portfölj till prisvärda seniorbostäder. Fairstead äger och förvaltar över 12 500 multifamiljelägenheter över hela landet – den stora majoriteten prisvärda lägenheter – sedan företagets grundande 2014.

Redan nu gör Fairstead framsteg i sitt engagemang för prisvärda seniorbostäder. Segmentet stod för 10 % av dess totala portföljmix under 2018. För närvarande står prisvärda seniorlägenheter för nästan en fjärdedel av dess totala tillgångsmix. Blodgetts engagemang för prisvärda bostäder är inspirerat av Frederick Law Olmsted, landskapsarkitekten med ansvar för bland annat New York Citys Central Park och Jackson Park i Chicago, det framtida hemmet för Obama Presidential Center.

” såg parker som en av de enda platserna på jorden där alla – rika och fattiga, svarta och vita, homosexuella och heterosexuella, gamla och unga – kan interagera med varandra och lära sig av varandra som sanna jämlikar”, sade han.

En historisk renovering

Fairstead arbetade i nästan två år för att förvärva hotellet Park 79, en affär som slutfördes förra månaden. Saneringen på 60 miljoner dollar kommer att omvandla hotellet till 77 prisvärda lägenheter för oberoende seniorer och finansieras genom ett bygglån på 51 miljoner dollar från Merchants Capital, 28,4 miljoner dollar i permanent finansiering från Freddie Mac med ursprung i Merchants Capital och en 9-procentig Low Income Housing Tax Credit (LIHTC)-kapitalinvestering från Boston Financial.

När fastigheten är färdigställd år 2022 kommer den att förbli prisvärd i 60 år genom ett regleringsavtal med New York Citys Department of Housing Preservation & Development. Blodgett var engagerad i att förverkliga projektet och noterade dess läge och närhet till Olmsted’s Central Park.

”Upper West Side i New York City är ett av de bästa kvarteren i världen”, sade han. ”Detta är ett område med mycket stora möjligheter och själva byggnaden kommer att ha några fantastiska bekvämligheter. Men den kanske största bekvämligheten kommer att vara själva grannskapet.”

Fairstead samarbetar med Project FIND, en lokal ideell organisation som arbetar för att bevara äldre personer på Manhattans västra sida med stöd och tjänster, när det gäller bekvämligheter och programplanering. Saneringen kommer att ha två heltidsanställda samordnare för sociala tjänster som arbetar med invånarna för att utveckla gemenskapsprogram. Dessutom kommer byggnaden att ha en heltidsanställd vakt i lobbyn som fungerar som concierge.

Detta är standard i alla Fairsteads äldreboenden till överkomliga priser. Företaget har en grupp för sociala tjänster som arbetar i nära samordning med utvecklings- och förvärvsteam för att fastställa programbehovet för en tillgång.

Expansionsplaner

Fairsteads verksamhet i Florida i år är ett förebud om vad som komma skall för företaget. Förvärven i södra Florida lyftes fram av förvärvet i juni av Federation Sunrise Apartments, ett 123-enheterigt Section 8-bostadshus för seniorer i Sunrise, Florida.

Totalt förvärvade Fairstead 787 lägenheter för seniorer till överkomliga priser i södra Florida. Företaget planerar en fullständig renovering av tillgångarna, samt att bevara överkomligheten på fastigheterna i ytterligare 40 år.

Sydflorida är ett hett område för utveckling av äldreboenden till marknadspris under de senaste åren, med leverantörer och fastighetsinvesteringsbolag (REITs) som söker utvecklings- och förvärvsmöjligheter. Vissa leverantörer undersöker till och med partnerskap med hälsovårdssystem för att få fotfäste och skala på marknaden. Belmont Village och Baptist Health tillkännagav förra året ett partnerskap för att utveckla ett antal bostadsområden i södra Florida. Det första projektet kommer att ligga i Coral Gables.

Blodgett ser sin verksamhet i södra Florida som en startpunkt för en större expansion i hela delstaten. Fairstead tittar på möjligheter på andra marknader och hoppas kunna expandera till upp till 20 stater.

”Vi kommer förhoppningsvis att utöka programmet och fortsätta att förvärva och bevara prisvärda bostäder för seniorer i delstaten Florida”, säger han.