Det finns verkligen en hel del ”lyxiga” bostäder i Washingtonområdet nuförtiden.

”Premium” bekvämligheter. ”Elegant” finish. Marmor och rostfritt stål i allt. De är bland de många avancerade funktioner som finns i nybyggda lägenheter i heta stadsdelar som The Wharf och Navy Yard. Och det är lätt att tro att det är dessa fina extrafunktioner som är anledningen till att hyrorna har blivit så höga.

Men det stämmer inte riktigt. Höga bostadskostnader har förvånansvärt lite att göra med bänkskivor i marmor och saker som går in i byggnader. De har mycket mer att göra med det som finns utanför byggnaden: mark.

Här är skälet till detta.

Land Is Crazy Expensive Here

De höga markvärdena ligger till grund för de svindlande bostadspriserna i D.C. området. Mark i Washingtonregionen hör till de mest värdefulla i landet och är i genomsnitt värd 1,2 miljoner dollar per hektar. Det är dubbelt så mycket som i Boston och nästan åtta gånger så mycket som i Pittsburgh.

”Mark är dyrt där folk vill bo”, säger Jenny Schuetz vid Brookings Institution. ”Allt som gör en plats önskvärd för människor som vill bo där kommer att driva upp markpriserna.”

I Washington har arbetstillfällen och ekonomisk utveckling lockat nya invånare till staden efter decennier av befolkningsminskning, vilket har drivit upp markpriserna. Kostnaderna för nya och befintliga bostäder har stigit till följd av detta.

De ”lyxiga” funktioner som ingår i en ny byggnad – tjusiga vitvaror, trägolv – utgör en liten del av utvecklarnas kostnader vid nybyggnation.

”Marginalen på 100 kylskåp – vita jämfört med rostfria – är så liten jämfört med allt annat”, säger Ramon Jacobson, verkställande direktör för den ideella bostadsutlånaren LISC DC. Mark- och utvecklingskostnader är mycket viktigare.

Men mark blir ännu mer värdefull när efterfrågan på nya bostäder inte tillgodoses. Washington befinner sig mitt i en bostadsbrist som började med finanskrisen och som har fördjupats i takt med att nybyggnationen av bostäder inte har lyckats möta efterfrågan. En stor del av detta misslyckande kan spåras till regler för zonindelning.

Zonindelning – som bestämmer var nya bostäder kan placeras och hur täta de kan vara – kan begränsa jurisdiktionernas förmåga att snabbt och adekvat tillgodose efterfrågan på nya bostäder. Omfattande forskning har visat att när markföreskrifter undertrycker utbudet påverkar de direkt priserna. Bostäder i den starkt reglerade nordöstra delen av landet tenderar till exempel att kosta mer än bostäder i mindre reglerade städer i söder.

I D.C.-regionen är stora delar av bostadsområdena uteslutande avsedda för enfamiljshus, som är den mest utrymmeskrävande och mest kostsamma formen av bostäder. Exempelvis är nästan 90 % av bostadsmarken i Arlington County reserverad för fristående enfamiljshus. I D.C. är det 36 %. (Procentandelen är mycket högre om man räknar in DC:s många radhusområden.)

Att bygga enfamiljshus var vettigt när marken var billig i DC-området. I dag är det inte så mycket. Massor av hus ligger nu på mark som är värd många gånger sitt ursprungliga värde. Men när dessa hus rivs begränsar zonindelningsreglerna vanligtvis att de inte kan ersättas av något annat än ett annat enfamiljshus. (Det förklarar spridningen av rivningar för flera miljoner dollar i rika områden som Bethesda och Vienna.)

Huskostnaderna skulle kunna sänkas om tätare bostäder byggdes på regionens dyraste mark. Men zonindelningsreglerna hindrar detta. Dyra stadsdelar i Washington med mer restriktiv zonindelning har helt enkelt inte byggt nya bostäder, säger Jenny Schuetz.

”Om man slappnar av och tillåter att fler bostäder byggs skulle marken fortfarande vara värdefull, men man skulle kunna dela upp markens värde på fler bostäder”, säger ekonomen. ”Värdet på marken under huset kan förbli detsamma. Men i stället för att det bärs av en person som äger hela marken delas det upp mellan tre eller fyra personer som delar på den.”

Bostadsekonomer är i allmänhet överens om att om man tillåter mer täthet skulle bostadspriserna sjunka på lång sikt. Men förändringen skulle inte komma direkt, och så kallad ”upzoning” är inte den enda lösningen på de höga kostnaderna.

Det är dyrare att bygga bostäder nu

Självklart är mark dyr, säger Aakash Thakkar från utvecklingsbolaget EYA. Men bostadsbyggandet har också blivit dyrare.

”Kostnaderna är förmodligen 20-30 procent högre än för tio år sedan”, säger Thakkar.

Materialkostnaderna har ökat. Det råder brist på arbetskraft. Regeringarna har lagt på lovvärda men kostsamma bestämmelser, t.ex. normer för grönt byggande. Kommunerna tar ut höga avgifter för nybyggnation, så mycket som 50 000 dollar per enhet i Montgomery County. Hemägare och aktivister blockerar rutinmässigt ny utveckling i domstol. Tillståndsprocessen – genom vilken byggherrar förvärvar mark och rätten att bygga på den – kan vara långsam och kostsam, särskilt i Washington D.C.

”Borgmästarens kontor vill uppmuntra till högre täthet, men Department of Consumer and Regulatory Affairs är ökänt för att vara långsam när det gäller att utfärda tillstånd och göra inspektioner”, säger Ken Simonson, chefsekonom på Associated General Contractors of America.

Alla dessa faktorer driver upp kostnaderna för utveckling. ”Kostnaden för att bygga ett mindre nytt radhus, till exempel, kan vara 500 000-600 000 dollar, utan att inkludera marken eller någon vinst”, säger Thakkar. Dessa kostnader övervältras sedan på hyresgäster och husköpare.

Inget konstigt att det är så svårt att bygga bostäder till överkomliga priser i D.C.-regionen.

Men även en översyn av regelverken skulle inte kunna få bostadspriserna att stiga enormt mycket, så länge som folk är villiga att betala högsta pris för att bo i Washington.

Fullt bemedlade människor vill bo här

Bostäder är bara värda vad människor är beredda att betala för dem.

Fullt bemedlade singlar och par driver en stor del av efterfrågan på bostäder i regionen, särskilt i D.C., och de konkurrerar om bostäder som annars skulle kunna gå till familjer med lägre inkomster.

”Eftersom vi har den här demografiska trenden med den kunskapsbaserade ekonomin och många människor norr om 150 000 dollar finns det bara en stor efterfrågan på bostäder i den kategorin”, säger Ramon Jacobson.

Efter flera år av blomstrande lyxbyggnation har dock marknaden för lyxbostäder börjat svalna. Byggherrarna bygger mindre nu när utbudet i stort sett har mött efterfrågan och hyrorna har planat ut. Men utmaningarna med att bygga billigare bostäder kvarstår, även om efterfrågan på dem har ökat kraftigt. (Se WAMU:s berättelse från 2018 ”Why There Isn’t More Affordable Housing In The D.C. Area.”)

Det är därför lokala myndigheter måste investera mer i särskilda bostäder till överkomliga priser, säger Jacobson. D.C. går i täten genom att anslå mer medel till bostäder än någon annan lokal jurisdiktion. Andra länder kommer långsamt ikapp. Ledarna förstår alltmer att höga boendekostnader uppmuntrar till utspridning, förskjuter arbetskraften, minskar konsumtionsutgifterna och främjar rasistisk och ekonomisk segregation.

Men det kommer att bli svårt att bygga nya bostäder under de kommande åren, säger Jacobson – och inte bara av ekonomiska skäl.

I dag väljer allt fler amerikaner att bo i städerna. Trycket ökar på att bygga nya bostäder på platser som redan är utbyggda, som distriktet. Det kommer oundvikligen att leda till strider mellan husägare, nya invånare och husbyggare.

”Vi kommer alltid att vara utmanade på den här punkten”, säger Jacobson. ”Vi måste omforma vår stad medan människor bor i den. Det kommer att leda till en hel del statiskhet.”