Köp av en duplex, triplex eller fourplex kan vara en bra investering för både investerare och bostadsköpare. För att köpa små fastigheter med flera enheter krävs en viss grundläggande förståelse för hur man lokaliserar, finansierar och förvaltar flera enheter. Dessa aktiviteter är bara något mer involverade än vid köp av enfamiljsfastigheter men kan leda till en lönsam investering i flera enheter.

En korrekt finansiering är en av de viktigaste faktorerna vid köp av en duplex, triplex eller fourplex. Collective Lending Group är en nationell långivare som erbjuder 30-åriga hyreslån och hard money-lån för flerbostadshus med räntor som är attraktiva för fastighetsinvesterare. Du kan låna upp till 80 % LTV och du prekvalificerar dig på några minuter.

Köp av en duplex, triplex eller fourplex kan delas upp i 7 steg:

Detektera om att köpa en duplex, triplex eller fourplex är rätt för dig

Oavsett om du lär dig att köpa en duplex, triplex eller fourplex som en investerare eller som en bostadsköpare som försöker säkra några hyresintäkter från din fastighet, är det lite annorlunda att köpa en liten flerfamiljsplacering än för en enfamiljsfastighet. Att bedöma fördelarna och nackdelarna från början är en bra idé.

Fördelar med att köpa en duplex eller ett litet flerfamiljshus

Det finns flera anledningar till varför duplexer, triplexer och fourplexer är förnuftiga köp. Hemköpare kan bo i en enhet och generera hyresintäkter med de andra, de ger ett bra sätt att börja investera i fastigheter med flera enheter, och för investerare diversifierar de hyrorna och konsoliderar utgifterna mellan flera enheter.

Du kan bo i en enhet i ett flerfamiljshus och generera hyresintäkter

Om du köper en privatbostad, kommer en duplex eller ett annat litet flerfamiljshus att ge dig en plats att bo på tillsammans med hyresintäkter. Du kan bo i en enhet samtidigt som du hyr ut de andra för att generera inkomster.

Det är fullt möjligt, särskilt med triplexer och quadraplexer, att dina hyresintäkter kan betala hela ditt lån och kanske till och med lite mer. I själva verket kan du köpa ett ställe att bo på, men låta dina hyresgäster betala för det.

David Reiss, professor i juridik och föreståndare för CUBE, The Center for Urban Business Entrepreneurship, Brooklyn Law School berättar:

”Det finns betydande fördelar som du kan få genom att köpa och bo i ett duplex, triplex eller fourplex i stället för ett enfamiljshus. Du kan till exempel använda hyresintäkterna från de extra enheterna för att öka det belopp som du kan låna och dessa hyresintäkter kan kompensera en stor del av din månatliga bolånebetalning. Du kan också dra av mer av dina utgifter, till exempel en del av din försäkringspremie och en del av dina reparationsräkningar, som företagskostnader.”

Duplex, triplex och fyrbostadshus är ett bra sätt att börja investera i flerbostadshus

Att lära sig hur man köper ett duplex, triplex eller fyrbostadshus ger en bra ingång till flerbostadshus utan att man behöver göra en djupare dykning i hyreshus. Även om screening av hyresgäster och hantering av hyresgäster i alla typer av flerbostadshus är lite annorlunda än med enfamiljsfastigheter är språnget inte oöverstigligt. Duplexer och liknande ger en bra övergång från att hantera enfamiljsfastigheter till att hantera flerbostadshus utan att bli överväldigad.

Små flerfamiljsinvesteringar diversifierar hyran och konsoliderar kostnaderna mellan flera enheter jämfört med enfamiljsinvesteringar

Allt annat som är av intresse för investerare är hur ett flerbostadshus – även om det är ett litet sådant – diversifierar din inkomst och konsoliderar underhållskostnaderna mellan enheterna. Investerare som äger enfamiljsfastigheter är väl medvetna om att om deras fastighet blir ledig är de ute med 100 % av hyran. Det innebär 0 dollar i intäkter för att kompensera lånet och andra kostnader! Flerfamiljsfastigheter bidrar till att mildra detta problem. Om en enhet står tom finns det andra som potentiellt fortfarande är uthyrda, så du har en viss inkomst för att täcka kostnaderna och kanske till och med generera ett litet positivt kassaflöde.

Det finns också fördelen med att underhållskostnaderna konsolideras i en byggnad i stället för att spridas på många. Om du till exempel äger fyra enfamiljshus är det potentiellt fyra tak att underhålla. Om du äger ett fourplex är du bara berörd av ett.

Nackdelar med att köpa ett duplex eller en liten flerbostadshus

Men även om det finns fördelar med att lära sig hur man köper ett duplex, triplex eller fourplex finns det nackdelar som du måste vara beredd på. Även om fastigheten är din bostad är du fortfarande hyresvärd. För investerare är hyresgästomsättningen högre och hyresgästomsorgen lägre i flerbostadshus än i enfamiljsfastigheter.

Även om fastigheten är din bostad är du fortfarande en hyresvärd

Den där stjärnfördelen som bostadsköpare – att bo i en enhet och generera hyresintäkter från de andra – har en baksida. Det vill säga, du blir en hyresvärd med ansvar för hyresgäster och förvaltning av fastigheten. Det innebär att du som husägare måste vara beredd på saker som att annonsera fastigheten, granska sökande, samla in hyror, hantera reparationer och tyvärr ibland vräka hyresgäster. Även att bo granne med dina hyresgäster kan innebära utmaningar.

Om du är klar över situationen när du går in kan du bli framgångsrik. Å andra sidan, om din vision är grumlad av att du bara ser hyresintäkter, utan att också förstå den förvaltande sidan, kan det sluta med en mycket stressig situation.

Hyresgästomsättningen är högre och hyresgästomsorgen är lägre med tvåvåningshus och små flerfamiljshyresrätter än vid uthyrning av enfamiljshus

Hyresgäster i enfamiljshus har en tendens att behandla fastigheten som om den vore deras eget hem. De är engagerade i sitt bostadsområde, kan vara aktiva i de lokala skolorna, delta i samhällsangelägenheter och så vidare. Därför är det inte ovanligt att hyresgäster i enfamiljshus stannar i flera år.

Å andra sidan har hyresgästerna, även i en duplex, mer av ett ”lägenhetstänkande”. De är mer tillfälliga, vilket innebär högre hyresgästomsättning och större svårigheter med obetalda hyror. Hyresgäster i flerbostadshus tenderar inte heller att ge lika mycket omsorg till sina platser, så förvänta dig mer underhåll och reparationer än med en enfamiljshyra.

Konsidera om det är en duplex, triplex eller fourplex du vill köpa

Och hur enkelt det än låter så krävs det en del överväganden för att avgöra om du ska köpa en duplex jämfört med en triplex eller fourplex. Det är en funktion av två saker: hyresrulle och förvaltningsansvar. Ju fler enheter du har, desto större är inkomsterna, men desto mer intensivt blir det att hålla byggnaden full och hantera hyresgästfrågor.

Hur man bestämmer sig mellan att köpa en duplex-, tre- eller fyrbostadshus

De finns i en mängd olika format och namn: dubbletter och tripletter, över- och underbyggnader, fyrbostadshus och fyrbostadshus. I slutändan kommer storleken på den byggnad du väljer – om det är en byggnad med två, tre eller fyra enheter – i slutändan att baseras på hur du balanserar de två faktorerna hyresintäkter och förvaltningsansvar.

Se inte bara dollartecken, se till att du också tar hänsyn till de tre M:na – marknadsföring, underhåll och förvaltning – i ekvationen.

Varför fyra enheter eller mindre är vettigt när du bestämmer dig för att köpa ett flerbostadshus

Flerbostadshus kan givetvis vara mycket större än 2-4 enheter. Men när man kommer in på byggnader som är 5-enheter eller större förändras mycket av landskapet. Finansieringen av köpet av större byggnader kräver kommersiell utlåning jämfört med bostadslån och förvaltningen av en större byggnad går i allmänhet bortom gör-det-själv-vägen.

Mer än 4 enheter innebär kommersiell utlåning jämfört med bostadslån

Husköpare och bostadsinvesterare kommer att kunna använda den mer välkända bostadslånen för duplex-, triplex- och fourplex-köp. Å andra sidan måste den som vill bygga ett flerfamiljshus med 12 lägenheter veta hur man finansierar det med ett kommersiellt lån.

Det finns inget som i sig är fel med kommersiell utlåning. Det är bara det att ett kommersiellt lån är ett annat djur än ett bostadslån, med mycket mer betoning på fastighetens ekonomiska resultat och potential än på köparens kvalifikationer.

Hantering av små flerfamiljshus kontra hantering av större komplex

En bostadsköpare eller gör-det-själv-förvaltare kan lätt hantera förvaltningsansvaret för ett duplex, triplex eller fourplex. När byggnaden blir större än fyra enheter blir förmågan att förvalta den själv ett problem. Att utnyttja programvara för fastighetsförvaltning, anlita ett fastighetsförvaltningsföretag eller till och med en förvaltare på plats kommer in i ekvationen. Även långivare inser detta och kommer att titta på hur en fastighet hanteras i låneansökan för en större byggnad.

Köp av en duplex, triplex eller quadplex börjar med att lokalisera en fastighet att köpa

Lokalisera en duplex eller ett annat litet flerfamiljshus att köpa är inte svårt. I de flesta städer är de vanligt förekommande. Du kan söka på egen hand, använda en lokal fastighetsmäklare för att hjälpa dig, eller om du är en investerare vända dig till lokala fastighetsinvesterarföreningar (REIA) för att få ledtrådar.

Söka efter en duplex eller liten flerbostadshusfastighet på egen hand

En av de bästa anledningarna till att söka efter fastigheter på egen hand är att eftersom byggnaden inte hanteras av en fastighetsmäklare betalar säljaren inte någon fastighetsprovision. Det är en bra punkt för förhandling eftersom fastighetsprovisioner annars skulle löpa med 3 % till 7 % av försäljningspriset – pengar som du kanske kan förhandla bort från det begärda priset.

Använd en lokal fastighetsmäklare för att hjälpa dig att köpa duplexet, triplexet eller fourplexet

Den vanliga fastighetsbranschen ger tillgång till den största poolen av fastigheter som är tillgängliga för försäljning. Och det är inte bara enfamiljshus, utan inkluderar alla typer av duplex och andra små flerfamiljsenheter också. Många mäklare är bekväma med att arbeta med små flerbostadshus, så det är bara att fråga kontoret vilka mäklare som hanterar dessa typer av byggnader.

Varje fastighetsbyrå har tillgång till en eller flera multipla listningstjänster (MLS) som innehåller alla fastigheter som är till salu, över alla byråer som tillhör den multipla listningstjänsten. Ofta kommer en MLS i ett län eller område att länka till de närliggande, vilket hjälper dig att utöka ditt sökområde.

På baksidan innebär användandet av en mäklare och MLS att mäklarprovisioner kommer att vara inblandade i försäljningen. Som köpare kommer provisionen vanligtvis inte från din ficka utan från säljarens. Men provisionen kommer att räknas in i försäljningspriset. Dessutom känner agenterna till sin marknad och vet hur man fastställer fastighetsvärden, så priserna för agentlistade fastigheter tenderar att vara prissatta till marknadsvärdet.

Vänd dig till lokala föreningar för fastighetsinvesterare (REIA) för att hjälpa dig att hitta en liten flerbostadshus

Om du är en investerare som letar efter en liten flerbostadshusfastighet kan du överväga att gå med i ditt områdes förening för fastighetsinvesterare (REIA). Detta är organisationer för andra fastighetsinvesterare som träffas för att lära sig, nätverka och ofta dela med sig av fastigheter som är till salu. Investerare har ofta duplex, fourplex och andra flerfamiljshus tillgängliga eller känner till någon som har det.

Utvärdera det potentiella köpet av duplex, triplex eller quadplex

När du hittar en byggnad till salu måste du utvärdera det potentiella köpet. En utvärdering innefattar att bedöma byggnadens läge, inspektera byggnadens skick och utvärdera siffrorna för fastigheten.

Bedöm byggnadens läge

Det är förmodligen uppenbart för bostadsköparen som funderar på en plats att bo på, men investerare bör också vara uppmärksamma på fastigheter som ligger i solida stadsdelar. Både bostadsköpare och investerare bör leta i samhällen med bra skolor, shopping och tjänster – kort sagt, platser där människor vill bo.

Bättre belägna fastigheter ger en starkare bas av hyresgäster, vilket innebär högre hyror tillsammans med hyresgäster som kommer att ta bättre hand om din fastighet. Både det bättre läget och det starkare hyresresultatet för dessa fastigheter ger dig en större chans till värdestegring för byggnaden.

Låt dig inte lockas av billiga fastigheter i dåliga områden; dessa är sällan en bra situation. Om det inte sker en ekonomisk utveckling i området kommer fastigheterna inte att värderas, och de byggnader som köps till billiga priser behöver vanligtvis omfattande inledande och löpande reparationer. Hyrorna kommer sannolikt inte att öka, och hyresgästproblem som obetald hyra och egendomsskador grasserar. Kunniga investerare har en bra tumregel: om du inte skulle vilja att en familjemedlem går dit efter mörkrets inbrott, vill du förmodligen inte köpa där!

Inspektera byggnadens skick

Det är förvisso möjligt att köpa en duplex eller annan liten fastighet med flera enheter i hyresklart skick. Naturligtvis kommer dessa sannolikt att vara till marknadspris.

Å andra sidan kan en tvångsförvärvad fastighet eller ett reparationsobjekt erbjuda en riktigt bra affär. Genom att köpa till ett pris under marknadspriset bygger du upp ett eget kapital när du köper fastigheten. Du måste dock lägga tid och pengar på att göra den klar för uthyrning. Det är en kostnad i sig, men det är också förlorad hyra och de betalningar du måste stå för tills hyresgästerna bor i fastigheten.

Anlita en professionell inspektör

Det är viktigt att låta en professionell byggnadsinspektör eller entreprenör titta på den fastighet du överväger att köpa. Flerbostadshus är mer komplexa än enfamiljshus: ibland byggdes de inte på rätt sätt, ofta har de delade nyttigheter och andra system som kan ställa till problem, och det kan finnas varierande förhållanden från en enhet till nästa tillsammans med potentiella problem med gemensamma utrymmen.

Du kommer att vilja ha en detaljerad inspektionsrapport om vad som behöver repareras. Inspektörens rapport kommer att vara ett bra förhandlingsverktyg vid köpet. Varje erbjudande du lägger bör vara beroende av ditt godkännande av inspektionen – på så sätt kan du, om du får veta att det finns allvarliga problem, elegant backa ur erbjudandet eller på annat sätt förhandla om affären.

Utvärdera siffrorna för fastigheten

Investerare eller bostadsköpare – eftersom hyresintäkter är inblandade måste alla som planerar att köpa ett flerfamiljshus undersöka siffrorna. Dessa inkluderar hyresnivåer, inkomstpotential, utgifter och nettoinkomst för fastigheten.

Det är en bra idé att få ett eller två år av denna information från säljaren i form av deras officiella böcker eller skattedeklarationer.

Hyror för flerbostadshuset

Undersök hyrorna för byggnaden och det område där fastigheten är belägen. Bestäm om hyrorna för din aktuella fastighet är konkurrenskraftiga. Bestäm i vilken utsträckning hyrorna kommer att täcka kostnaderna för byggnaden, särskilt om du bor i en enhet.

Gör inte misstaget att impulsivt köpa en fastighet och sedan hamna i förluster som du inte har råd med. Det händer ofta människor som köper högklassiga duplexfastigheter och planerar att bo i en enhet, men som är alltför beroende av att hålla den andra enheten uthyrd för att täcka betalningar som de annars inte skulle ha råd med.

Undersök vakansgraden för byggnaden

Hur ofta tenderar enheterna att förbli uthyrda? Om du befinner dig i ett område med hög omsättning kommer det att märkbart påverka intäkterna från fastigheten – och det kommer också att öka din arbetsbelastning. Hög vakansgrad kan också påverka din förmåga att finansiera byggnaden om det sträcker ut siffrorna för mycket.

Bruttodriftsintäkter

Bruttodriftsintäkter avser den faktiska hyran som tas ut från fastigheten. Multiplicera inte bara hyran x antalet enheter. Det är vad som faktiskt kommer in som räknas – efter att ha dragit av för vakanser.

Se på byggnadens kostnader

Kostnader för ett litet flerfamiljshus inkluderar fastighetsskatt, försäkringar, reklam, underhåll, förvaltningskostnader (om du hyr ut det) och professionella tjänster som juridiskt arbete eller bokföring. Glöm inte att inkludera räntekostnaden för ditt hypotekslån; förmågan för hyrorna att täcka din skuldtjänst är viktig.

Se även på säsongsvariationen av utgifterna. Vissa månader (kanske vintern i ditt område), kommer att ha högre kostnader än andra. Det är bra att vara medveten om när budgeten kan drabbas hårdare än vid andra tillfällen.

Nettodriftsintäkter (NOI)

Nettodriftsintäkter är det som blir över av bruttohyran efter att ha betalat kostnaderna. Vanligtvis går detta under namnet ”kassaflöde”. Helst vill du att kassaflödet ska vara en positiv siffra, vilket innebär att du tjänade pengar under den perioden. Om det är negativt betyder det att fastigheten kostade dig pengar under den perioden.

Lägg ett bud på det duplex, triplex eller fourplex du vill köpa

Förhandling är en del av hur man köper ett duplex eller annan fastighet med flera enheter. Förhandlingar är vanligtvis lättare än med enfamiljsfastigheter eftersom säljarna inte är lika känslomässigt bundna till dem som med sina hem. Att få en bra affär på en hyresfastighet kanske inte verkar viktigt, men priset påverkar dina månatliga kostnader och ett bra pris innebär att du tjänar pengar när du går in i affären.

Bestämning av potentiellt värde när du köper ett duplex eller annat flerbostadshus

Då flerbostadshus i slutändan är avsedda för uthyrning, är det lite mer komplicerat att bestämma värdet än för ett enfamiljshus. Flera samtidiga metoder används för att komma fram till värdet på ett flerfamiljshus. Dessa inkluderar jämförande marknadsanalys, inkomstanalys och värdering av återanskaffningskostnad.

Komparativ marknadsanalys för ett duplex eller litet flerfamiljshus

En jämförande marknadsanalys tittar på liknande byggnader (”comps”) som nyligen har sålts för att hjälpa till att komma fram till ett värde. Om du arbetar med en erfaren fastighetsmäklare kan hon eller han hjälpa dig med en jämförande marknadsanalys. Det är dock viktigt att notera att denna metod inte tar hänsyn till den inkomst som byggnaden genererar, vilket är viktigt. Den tittar bara på vad andra liknande byggnader har sålts för.

Inkomstmetoden för att bestämma värdet

Med inkomstmetoden använder värderare en handfull beräkningar som använder byggnadens bruttohyra och nettointäkt tillsammans med hyror för liknande enheter i området för att bestämma värdet på byggnaden. Beräkningar som bruttohyresmultiplikatorn och kapitaliseringsgraden jämför din byggnads ekonomiska resultat med det ekonomiska resultatet för andra byggnader i området.

Ersättningskostnad

Ersättningskostnaden undersöker vad det skulle kosta att rekonstruera en liknande byggnad. Enkelt uttryckt används kostnaden per kvadratfot för att helt bygga om en liknande fastighet. Så om kostnaden per kvadratfot i ditt område är 100 dollar/kvadratfot, och byggnaden du överväger har 2 000 kvadratfot, skulle återanskaffningskostnaden vara 200 000 dollar (2 000 x 100 dollar).

Finansiera köpet av duplex, triplex eller fourplex

Finansiering av små flerfamiljsfastigheter är inte mycket svårare än att finansiera ett enfamiljshus. Många av samma alternativ är tillgängliga för dig, inklusive konventionell finansiering, FHA- och VA-lån, statliga program, kortsiktig finansiering och säljarfinansiering. Dessutom hjälper inkomsten från uthyrningen av enheterna dig att kvalificera dig för lånet.

Jason Reed, med Remax Results, även känd som Duplex Doctors erkänner värdet av hyresinkomst för att kvalificera sig för köpet:

”Genom att välja en duplex över ett enfamiljshus erbjuds köparna också möjligheten att kvalificera sig för mer. Många hypotekslånare kommer att överväga upp till 70 – 75 % av den förväntade hyresinkomsten som fastigheten ska generera som angiven inkomst när du kvalificerar dig.”

Konventionell finansiering vid köp av duplexer och andra små flerfamiljsköp

Konventionella lånealternativ för små flerbostadshus är utbredda och relativt enkla att få. Som köpare kommer din kreditvärdighet och inkomst att beaktas, men byggnadens ekonomiska resultat kommer att spela en hjälpsam roll för att bli godkänd.

Med konventionella lån, räkna med att sätta 10% eller mer ner. I de flesta områden i landet är gränserna för konventionella lån för flera enheter 543 000 dollar för duplexer, 656 000 dollar för triplexer och 815 000 dollar för fourplexer.

FHA-finansiering för köp av duplexer, triplexer och quadplexer

Det är en vanlig missuppfattning att Federal Housing Administration (FHA) endast lånar ut på enfamiljshus som är avsedda för ens primära bostad. Vad som inte är allmänt känt är att FHA kommer att låna ut på byggnader som innehåller upp till 4 enheter, om köparen har för avsikt att bo i en enhet. FHA tar också hänsyn till nettohyresintäkterna i kvalificeringsprocessen. Så om du har en blygsam inkomst kan hyrorna från byggnaden faktiskt hjälpa dig att bli kvalificerad.

FHA kräver så lite som 5 % i handpenning vid köp av flerfamiljshus, med lånegränser i de flesta områden i landet på 352 000 dollar för duplexer, 426 000 dollar för triplexer och 530 000 dollar för fyrfamiljshus.

VA-finansiering för köp av duplexer och små fastigheter med flera enheter

I likhet med FHA lånar Veterans Administration (VA) ut pengar till byggnader som innehåller upp till fyra enheter, om köparen har för avsikt att bo i en enhet. I likhet med FHA kommer nettoinkomsten från byggnaden att läggas till din hushållsinkomst för att hjälpa dig att kvalificera dig för lånet.

Om du är kvalificerad kan du kanske få ett VA-lån för 0 dollar i handpenning, även vid köp av flerfamiljshus. VA-lånegränserna sträcker sig från ett lågt belopp på 417 000 dollar till ett högt belopp på 1 094 000 dollar (beroende på plats) trots antalet enheter.

Statliga finansieringsprogram för köp av duplexer och små flerfamiljshus

Statliga program, även för förstagångshemsköpare, följer vanligen det ledarskap som fastställts av FHA och VA. Om du funderar på att använda något som ett lån för förstagångsköpare i din delstat är chansen stor att du kan använda det vid köp av en byggnad med två till fyra enheter, om din avsikt är att bo i en av enheterna. Nettouthyrningsinkomst kommer att läggas till din inkomst för att hjälpa dig att kvalificera dig för lånet.

Många statliga och lokala finansieringsprogram har låg eller ingen nedskrivning och räntorna är konkurrenskraftiga i förhållande till FHA- och VA-lån.

Kortsiktig finansiering

Kortsiktig finansiering används när du renoverar en fastighet, fastigheten står tom eller har en låg beläggningsgrad som påverkar din förmåga att kvalificera dig eller om du på något annat sätt inte kan kvalificera dig för permanent finansiering av någon anledning. Dessa lån ger en kortsiktig finansieringslösning tills du kan få permanent finansiering. De har högre räntor, är ofta räntefria och måste betalas av relativt snabbt via en refinansiering eller till och med försäljning av fastigheten.

Säljarfinansiering

Med tanke på att ett flerbostadshus är en investeringsfastighet och inte någons hem, finns det en god möjlighet att du kan övertyga säljaren om att göra ägarfinansiering. I grund och botten innebär ägarfinansiering att säljaren tar emot månadsbetalningar i stället för att få hela försäljningsintäkten vid avslutningen.

Säljaren kan gå med på ägarfinansiering eftersom månadsbetalningarna är en potentiell källa till ränteintäkter. Om säljaren inte behöver alla sina kontanter vid försäljningstillfället kan den långsiktiga inkomsten vara attraktiv, särskilt om du erbjuder en ränta som ligger över marknadsräntan. Dessutom kan du finna att säljarna är flexibla med villkoren, vilket kan bidra till att hålla köpet hanterbart.

Avsluta köpet av det duplex eller lilla flerfamiljshus du köper

Det finns tre överväganden när du avslutar köpet av små flerfamiljshus som skiljer sig från avslutet av enfamiljshus: 1) titelbolaget eller escrow-agenten bör vara bekant med små affärer med flera enheter, 2) dagen i månaden du avslutar har betydelse och 3) se till att säkerhetsdepositioner överförs till dig vid avslutningen.

Välj ett titelbolag eller en escrow-agent som är bekant med duplexer och små affärer med flera enheter

De flesta titelbolag eller escrow-agenter kan med säkerhet hantera avslutningen av en flerfamiljshusfastighet. Men eftersom hyror och säkerhetsdepositioner är inblandade är avslutningarna lite mer komplicerade, så det skadar inte att intervjua några avvecklingsföretag för att se till att du hittar dem som har erfarenhet av att hantera flerfamiljshus.

Avvecklingsföretag går under många namn – titelföretag, escrowföretag eller escrowbyråer. I vissa stater används advokater för fastighetsavslutningar. Oavsett vad som gäller i din delstat, se till att de har erfarenhet av fastigheter med flera enheter och skaffa alltid en titelförsäkring för att skydda dig.

Den dag i månaden som du avslutar har betydelse

Då du förvärvar en hyresfastighet tillfaller en del av den aktuella månadshyran dig vid avvecklingen. Om du avslutar direkt efter den första i månaden kommer majoriteten av månadshyran att överföras till dig vid avslutet, vilket kan innebära att hundratals dollar överförs till dig samma dag som du tar över äganderätten.

Säkerställ att säkerhetsdepositioner överförs korrekt till dig vid avslutet

Säkerhetsdepositioner bör också överföras till dig vid avslutet. Till skillnad från hyran, som går i din ficka, är säkerhetsdepositioner dock bara dina för att skydda dem. Gör inte misstaget att använda hyresgästernas säkerhetsdepositioner som om det vore dina pengar. Säkerhetsdepositioner tillhör tekniskt sett hyresgästerna tills de kan krävas för obetald hyra eller skador.

De flesta delstater kräver att hyresvärdarna förvarar säkerhetsdepositioner på ett förvaltarkonto som är skilt från all sin övriga ekonomi. Se till att säkerhetsdepositioner tilldelas dig vid avslutningen (och att deras summa tydligt anges), och få dem omedelbart till ett konto som är skilt från dina personliga medel eller det konto som används för fastigheten.

The Bottom Line

Duplexer, triplexer och fourplexer kan vara bra investeringar antingen för investerare eller bostadsrättsköpare. Att lära sig hur man köper en duplex eller annan investering i flera enheter kräver lite fastighetskunnande som är lite mer involverat än vid köp av enfamiljshus, men inte bortom en nybörjares förmåga. Om du är beredd att vara lite mer involverad i köpet och förvaltningen än med en enskild enhet kan dessa små köp av flerfamiljshus vara bra investeringar.