A Washington környéki “luxus”-lakásokból manapság bizony sok van.

“Prémium” kényelem. “Elegáns” kivitelezés. Márvány és rozsdamentes acél minden. Ezek a sok high-end jellemzői között találhatók az újonnan épített lakásokban a forró környékeken, mint a The Wharf és a Navy Yard. És könnyű azt gondolni, hogy ezek a csicsás extrák az oka annak, hogy a bérleti díjak olyan magasak lettek.

De ez nem egészen így van. A magas lakásáraknak meglepően kevés köze van a márvány munkalapokhoz és az épületek belsejébe kerülő dolgokhoz. Sokkal több köze van ahhoz, ami az épületen kívül van: a földhöz.

Itt van, miért.

A föld őrülten drága itt

A magas földárak állnak a D.C. környéki elképesztő lakásárak hátterében. A washingtoni régióban a föld az ország legértékesebbjei közé tartozik, átlagosan 1,2 millió dollárt ér hektáronként. Ez kétszerese a bostoni és majdnem nyolcszorosa a pittsburghi értéknek.

“A föld ott drága, ahol az emberek élni akarnak” – mondja Jenny Schuetz, a Brookings Institution munkatársa. “Bármi, ami kívánatossá tesz egy helyet azok számára, akik ott akarnak élni, az felhajtja a föld árát.”

Washingtonban a munkahelyek és a gazdasági fejlődés évtizedes népességfogyás után új lakosokat csábított a városba, ami felhajtotta a föld értékét. Az új és a meglévő lakások ára ennek következtében emelkedett.

Az új épületekbe kerülő “luxus” funkciók – díszes készülékek, fapadló – a fejlesztők költségeinek csak kis részét teszik ki az új építkezéseknél.

“100 hűtőszekrény – fehér kontra rozsdamentes – árrése olyan kicsi minden máshoz képest” – mondja Ramon Jacobson, a nonprofit lakáshitelező LISC DC ügyvezető igazgatója. A telek és a fejlesztési költségek sokkal fontosabbak.

A telek azonban még értékesebbé válik, ha az új lakások iránti keresletet nem elégítik ki. Washingtonban lakáshiány van, amely a pénzügyi válsággal kezdődött, és tovább mélyült, mivel az új lakásépítések nem tudták kielégíteni a keresletet. A kudarc nagy része a területrendezési szabályokra vezethető vissza.

A területrendezés – amely meghatározza, hogy az új lakások hova kerülhetnek és milyen sűrűek lehetnek – korlátozhatja a joghatóságok képességét arra, hogy gyorsan és megfelelően kielégítsék az új lakások iránti keresletet. Kiterjedt kutatások kimutatták, hogy amikor a területszabályozás visszaszorítja a kínálatot, az közvetlenül befolyásolja az árakat. Az erősen szabályozott északkeleti régiókban például a lakások általában drágábbak, mint a kevésbé szabályozott déli városokban.

A washingtoni régióban a lakóterületek hatalmas területeit kizárólag egylakásos házakra, a legterületigényesebb és legköltségesebb lakhatási formára tervezték. Arlington megyében például a lakóterületek csaknem 90%-a egylakásos családi házak számára van fenntartva. Washingtonban ez az arány 36%. (Ez az arány sokkal magasabb, ha beleszámítjuk a washingtoni sorházas negyedeket is.)

Az egylakásos házak építésének akkor volt értelme, amikor a telek olcsó volt a washingtoni területen. Ma már nem annyira. Rengeteg ház áll most olyan telken, amely a kezdeti értékének többszörösét éri. De amikor ezeket a házakat lebontják, az övezeti szabályok általában korlátozzák, hogy a helyükre nem lehet mást építeni, mint egy másik családi házat. (Ez magyarázza a több millió dolláros bontások elszaporodását az olyan gazdag területeken, mint Bethesda és Bécs.)

A lakásárakat csökkenteni lehetne, ha a régió legdrágább telkein sűrűbben épülnének lakások. De a területrendezési szabályok akadályozzák ezt. Jenny Schuetz szerint a drága, szigorúbb övezeti besorolású washingtoni városrészekben egyszerűen nem épültek új lakások.

“Ha lazítanánk és több lakás építését engedélyeznénk, a föld még mindig értékes lenne, de a föld értékét több lakás között oszthatnánk meg” – mondja a közgazdász. “A ház alatti föld értéke ugyanúgy megmaradhatna. De ahelyett, hogy ezt egy ember viselné, aki az egész földterület tulajdonosa, ez három vagy négy ember között oszlik meg, akik osztoznak rajta.”

A lakásgazdászok általában egyetértenek abban, hogy a nagyobb sűrűség engedélyezése hosszú távon csökkentené a lakásárakat. De a változás nem jönne azonnal, és az úgynevezett “upzoning” nem az egyetlen megoldás a magas költségekre.

Most drágább lakásokat építeni

A telek persze drága, mondja Aakash Thakkar az EYA fejlesztési cégtől. De a lakásépítés is drágább lett.

“A költségek valószínűleg 20-30%-kal magasabbak, mint 10 évvel ezelőtt” – mondja Thakkar.

Az anyagköltségek emelkedtek. Kevés a munkaerő. A kormányok dicséretes, de drága szabályozásokkal, például a zöld épületekre vonatkozó szabványokkal halmozták el az embereket. A települések magas díjakat vetnek ki az új építkezésekre, Montgomery megyében egységenként akár 50 000 dollárt is. A lakástulajdonosok és aktivisták rendszeresen bírósági úton akadályozzák az új fejlesztéseket. Az engedélyezési eljárás – amelynek során a fejlesztők megszerzik a földterületet és az építési jogokat – lassú és költséges lehet, különösen Washingtonban.

“A polgármesteri hivatal ösztönözni akarja a nagyobb sűrűséget, de a Fogyasztói és Szabályozási Ügyek Minisztériuma hírhedt arról, hogy lassú az engedélyek kiadása és az ellenőrzések elvégzése” – mondja Ken Simonson, az Associated General Contractors of America vezető közgazdásza.

Mindezek a tényezők felhajtják a fejlesztés költségeit. “Egy kisebb új sorház építésének költsége például 500 000-600 000 dollár is lehet, nem számítva a telket vagy bármilyen nyereséget” – mondja Thakkar. Ezek a költségek aztán a bérlőkre és a lakásvásárlókra hárulnak.

Nem csoda, hogy olyan nehéz megfizethető lakásokat építeni a washingtoni régióban.

De még a szabályozások felülvizsgálata sem tudna hatalmasat rántani a lakásárakon, amíg az emberek hajlandóak a legmagasabb árat fizetni azért, hogy Washingtonban élhessenek.

A tehetős emberek itt akarnak élni

A lakások csak annyit érnek, amennyit az emberek hajlandók fizetni érte.

A tehetős egyedülállók és párok a régió lakhatási keresletének nagy részét adják, különösen Washingtonban, és versenyeznek azokért a lakásokért, amelyeket egyébként alacsonyabb jövedelmű családok kaphatnának.

“Mivel a demográfiai trend a tudásalapú gazdaság és a 150 000 dollártól északra élő sok ember miatt nagy a kereslet a lakások iránt ebben a tartományban” – mondja Ramon Jacobson.

A luxusépítések évekig tartó fellendülése után azonban a felső kategóriás piac kezd lehűlni. A fejlesztők kevesebbet építenek belőle, most, hogy a kínálat nagyrészt kielégítette a keresletet, a bérleti díjak pedig ellaposodtak. Az olcsóbb lakások építése azonban továbbra is nehézségekbe ütközik, még akkor is, ha az irántuk mutatkozó kereslet megugrott. (Lásd a WAMU 2018-as “Miért nincs több megfizethető lakás a washingtoni körzetben?” című cikkét.)

Az önkormányzatoknak ezért kell többet befektetniük a megfizethető lakásokba, mondja Jacobson. D.C. élen jár, mivel több pénzt fordít a lakhatásra, mint bármely más helyi joghatóság. A többiek lassan felzárkóznak. A vezetők egyre inkább megértik, hogy a magas lakásárak ösztönzik a terjeszkedést, kiszorítják a munkaerőt, csökkentik a fogyasztói kiadásokat, és elősegítik a faji és gazdasági szegregációt.

Az elkövetkező években azonban nehéz lesz új lakásokat építeni, mondja Jacobson – és nem csak gazdasági okokból.

Most egyre több amerikai választja a városi életet. Egyre nagyobb a nyomás, hogy új lakásokat építsenek olyan helyeken, amelyek már beépültek, mint például a kerület. Ez elkerülhetetlenül harcokhoz fog vezetni a lakástulajdonosok, az új lakosok és a házépítők között.

“Ezen a ponton mindig kihívások elé fogunk kerülni” – mondja Jacobson. “Át kell alakítanunk a városunkat, miközben az emberek benne élnek. Ez rengeteg statikussághoz fog vezetni.”