Ki jogosult a címtársaság kiválasztására? Ez egy örökös vita, amely érzelmeket kelthet és vitát okozhat a tranzakció elején, különösen lakóingatlanok eladásakor .

A legtöbb lakóingatlan-vásárló és -eladó nem kötődik erősen egy adott címtársasághoz vagy zárási tisztviselőhöz; sok bróker és ügynök igen, és a kedvenc záró vagy címtársaságukhoz akarja irányítani az üzletet.

A legtöbb tranzakcióban három fél van abban a helyzetben, hogy a zárást egy adott címtársasághoz irányítsa; a hitelező, az eladó és a vevő. A Real Estate Settlement & Procedures Act (“RESPA”) szabályozza, hogy ki irányíthatja és ki nem irányíthatja a zárást.

Ez a cikk három kérdéssel foglalkozik. Először is, irányíthatja-e a hitelező a zárást egy adott jogkezelő céghez? Másodszor, irányíthatja-e az eladó, hogy hol zárják le a tranzakciót? Harmadszor, adhat-e a lakásépítő pénzügyi ösztönzőket a vevőnek, hogy a vevő egy adott jogkezelő cégnél kösse meg az ügyletet?

A hitelező irányíthatja-e a zárást egy adott jogkezelő céghez? A RESPA lehetővé teszi a hitelező számára, hogy egy adott jogkezelő cégnél történő zárást írjon elő. Ennek oka, hogy a hitelezőnek érdeke fűződik ahhoz, hogy a zárás az ő szabványai és utasításai szerint történjen. Ezért megengedhető, hogy a hitelező kapcsolatot ápoljon egy adott jogtulajdonosi társasággal, és előírja, hogy a zárást ennél a társaságnál kell elvégezni.

A hitelezők azonban – legalábbis a mi területünkön – ritkán élnek ezzel a jogukkal. Mivel sok, ha nem a legtöbb ingatlanközvetítő és -ügynök erősen preferálja, hogy hol zárják le az ügyletet, és mivel ugyanezek a brókerek és ügynökök gyakran utalnak jelzálogügyleteket a hitelezőknek, a hitelezők általában nem akarnak egy vagy több féllel ellentétbe kerülni azzal, hogy megkövetelik egy adott jogtulajdonos cég igénybevételét.

Az eladó irányíthatja, hogy hol zárják le az ügyletet? Erre a kérdésre a válasz kevésbé egyértelmű. Az elfogadott gyakorlat szerint a vételi ajánlatot benyújtó vevő, vagy – ami valószínűbb – a vevővel együttműködő ügynök választja ki a jogtulajdonosi céget, és ezt a választást tartalmazza a vételi ajánlatban. Ha az eladónak vagy az eladót képviselő ügynöknek határozott véleménye van arról, hogy hol zárul az ügylet, az eladó ellenjegyzi az ajánlatot, és megváltoztatja a javasolt címtársaságot.

A hagyományos bölcsesség szerint, mivel az eladó fizeti a tulajdonosi jogbiztosítást (ami általában így van), az eladónak joga van kiválasztani a címtársaságot. Végül is a RESPA 9. szakasza, amely ezt a kérdést szabályozza, csak azt írja elő, hogy a vevőt nem kötelezik arra, hogy egy adott társaságtól vásároljon jogcímbiztosítást. Ha az eladó fizeti vagy vásárolja meg a kötvényt, akkor vitathatóan nem áll fenn jogsértés. A válasz azonban nem olyan egyértelmű, mint amilyennek látszik.

Egyes államokban a jogcímbiztosítás költségeit minden egyes tranzakcióra vonatkozóan megtárgyalják. Texasban a díjakat az állami biztosítási tanács határozza meg. A 9. szakasz célja elsősorban az volt, hogy megakadályozza, hogy a nagy házépítők – azokban az államokban, amelyek lehetővé teszik a tárgyalásos díjszabást – az építési és fejlesztési hitelek esetében (amelyeket jellemzően az építtető fizet) csökkentett jogcímbiztosítási díjat alkudjanak ki, cserébe azért, hogy a kész házak értékesítésével kapcsolatos összes jogcímügyletet a jogcímtársasághoz irányítsák. A jogtulajdonosi társaság ezután az építési vagy fejlesztési hitelügyletre vonatkozó csökkentett díját úgy szerezhetné vissza, hogy magasabb díjat számít fel, amikor a házat eladják a fogyasztónak.

Mivel Texas meghatározza az árakat, és nem engedélyezi az alkudozást, kevés ok van arra, hogy a RESPA 9. szakaszát a texasi ügyletekre alkalmazzák. A HUD azonban nem volt hajlandó egyértelműen kijelenteni, hogy a 9. szakasz nem alkalmazható az olyan szabályozott tulajdonjog-felárral rendelkező államokra, mint Texas.

A tény, hogy az eladó általában kifizeti a tulajdonjog-felárat, nem küszöböli ki teljesen a problémát. A vevőnek általában meg kell vásárolnia a jelzálogjogosult tulajdonjogbiztosítást, és a hitelező által megkövetelt tulajdonjogi kiterjesztések megvásárlására is kötelezhető. Ha a jelzálogjogosult fedezetét a tulajdonosi jogbiztosítást kiállító társaság biztosítja, a költség mindössze 100,00 $. Ha a vevő a jelzálogjogosult jogcímbiztosítást a tulajdonosi jogcímbiztosítást kiállító társaságtól eltérő társaságtól vásárolja meg, akkor a teljes díjat ki kell fizetnie, ami az ingatlan árától függően több száz és több ezer dollár közötti összeg. A vevőt ekkor a gazdasági szükségszerűség ténylegesen “kötelezi” arra, hogy az eladó által kiválasztott tulajdonjogkezelő céget használja?

Az a probléma is felmerül, hogy egy tipikus zárás során az egyetlen csekket kiállító fél a vevő. Érvelhet-e a vevő azzal, hogy bár az eladó fizeti a jogcímbiztosítást, a költséget beleszámították az eladási árba, ami azt jelenti, hogy valójában a vevő fizeti a tulajdonosi jogbiztosítás díját? Ha az eladónak nem kellett volna fizetnie a tulajdonosi jogbiztosítás díját, hajlandó lett volna-e levonni ezt a költséget az ingatlan eladási árából? Ezekre a kérdésekre nincsenek végleges válaszaink.

A konzervatív álláspont, különösen, ha a vevő ragaszkodik ahhoz, hogy melyik jogtulajdonosi társaságot használja, az, hogy a vevőnek engedjük meg a jogtulajdonosi társaság kiválasztását. Ha az eladó ragaszkodik ahhoz, hogy az ügyletet egy bizonyos címtársasághoz irányítsa, akkor bölcs dolog lenne beleegyezni, hogy mind a tulajdonosi, mind a jelzálogjogosult tulajdonosi kötvények díjait fizesse.

Adhat-e a lakásépítő pénzügyi ösztönzőket a vevőnek, hogy a vevő egy bizonyos címtársaságnál zárja le az ügyletet? A nagy lakásépítők, akik részesedéssel rendelkeznek egy jogtulajdonosi társaságban, rendszeresen pénzügyi ösztönzőket kínálnak a vevőknek, hogy az általuk választott jogtulajdonosi társaságot használják.

A HUD által kihirdetett közelmúltbeli szabályok megakadályozták volna ezt a gyakorlatot. A javasolt szabályokra vonatkozó nyilvános észrevételek azonban a HUD-ot a felülvizsgálatra késztették. Ezeket a szabálymódosításokat visszavonták, és továbbra is megengedett, hogy a lakásépítők pénzügyi ösztönzők nyújtásával csábítsák a vevőt a jogkezelő cég kiválasztására. Ez a kérdés azonban még nem teljesen rendezett, és a HUD továbbra is vizsgálja, hogy ez a gyakorlat megengedett lesz-e a jövőben.