A duplex, triplex vagy fourplex vásárlása jó befektetés lehet mind a befektetők, mind a lakóingatlan-vásárlók számára. A kisebb, több egységből álló ingatlanok megvásárlásához szükség van némi alapismeretre a több egység elhelyezésének, finanszírozásának és kezelésének módjáról. Ezek a tevékenységek csak valamivel bonyolultabbak, mint az egylakásos ingatlanok vásárlásánál, de nyereséges többegységes befektetéshez vezethetnek.

A megfelelő finanszírozás az egyik legfontosabb tényező duplex, triplex vagy fourplex vásárlásakor. A Collective Lending Group egy olyan országos hitelező, amely 30 éves futamidejű bérleti hiteleket és hard money hiteleket kínál több egységből álló épületekhez, az ingatlanbefektetők számára vonzó kamatlábakkal. Akár 80%-os LTV-ig is felvehet kölcsönt, és percek alatt előminősíthető.

A duplex, triplex vagy fourplex megvásárlása 7 lépésre bontható:

Determine Whether Buying a Duplex, Triplex, or Fourplex is Right for You

Whether you learn how to buy a duplex, triplex, or fourplex as a investor, or as a home buyer attempting to secure some rental income from your property, buying a buying a small multifamily investment is a bit different than for a single-family property. Az előnyök és hátrányok felmérése az elején jó ötlet.

A duplex vagy kis többlakásos épület megvásárlásának előnyei

A duplexek, triplexek és négylakásosok számos okból kifolyólag ésszerű vásárlások. A lakásvásárlók az egyik egységben lakhatnak, és a többivel együtt bérleti jövedelmet termelhetnek; jó lehetőséget nyújtanak a többlakásos ingatlanokba való befektetés megkezdésére; a befektetők számára pedig diverzifikálják a bérleti díjakat, és több egység között konszolidálják a kiadásokat.

Egy többlakásos épület egyik egységében lakhat és bérleti jövedelmet termelhet

Ha saját lakást vásárol, egy duplex vagy más kis többlakásos épület a bérleti jövedelem mellett lakóhelyet is biztosít Önnek. Az egyik egységben lakhat, míg a többit bérbe adhatja, hogy jövedelmet termeljen.

Teljesen lehetséges, különösen a triplexek és a quadraplexek esetében, hogy a bérleti díjból származó bevételek kifizetik a teljes jelzáloghitelt, és talán még egy kicsit többet is. Gyakorlatilag megvásárolhat egy lakóhelyet, de a bérlői fizetnek érte.”

David Reiss, a Brooklyn Law School jogászprofesszora és a CUBE, The Center for Urban Business Entrepreneurship igazgatója elmondja:

“Jelentős előnyökkel járhat, ha egy egylakásos ház helyett egy duplex, triplex vagy fourplex lakást vásárol és ott él. Például a további egységekből származó bérleti díjbevételt felhasználhatja arra, hogy növelje a felvehető hitel összegét, és ez a bérleti díjbevétel ellensúlyozhatja a havi jelzáloghitel-fizetés nagy részét. Emellett több kiadását, például a biztosítási díj egy részét és a javítási számlák egy részét levonhatja üzleti költségként.”

A duplexek, triplexek és négy egységből álló ingatlanok jó módja annak, hogy elkezdjen befektetni a több egységből álló ingatlanokba

A duplex, triplex vagy négy egységből álló ingatlanok megvásárlásának megtanulása jó belépést biztosít a több egységből álló ingatlanokba anélkül, hogy mélyebben belemerülne a lakóházakba. Bár a bérlők szűrése és a bérlők kezelése bármilyen többlakásos épületben kicsit más, mint az egylakásos ingatlanok esetében, az ugrás nem leküzdhetetlen. A duplexek és hasonlók jó átmenetet biztosítanak az egylakásos ingatlanok kezeléséből a többlakásos épületek kezelésébe anélkül, hogy túlterhelődnének.

A kis többlakásos beruházások diverzifikálják a bérleti díjakat és konszolidálják a kiadásokat több egység között az egylakásos beruházásokhoz képest

A befektetők számára az is érdekes, hogy egy többlakásos épület – még ha kicsi is – hogyan diverzifikálja a bevételeket és konszolidálja a karbantartási költségeket az egységek között. Az egylakásos ingatlanokkal rendelkező befektetők jól tudják, hogy ha az ingatlanuk üresen áll, akkor a bérleti díj 100%-át elveszítik. Ez azt jelenti, hogy 0 dollár bevételük van a jelzáloghitel és egyéb költségek ellentételezésére! A többlakásos ingatlanok segítenek enyhíteni ezt a problémát. Ha egy egység üresen áll, a többi potenciálisan még mindig bérbe van adva, így van némi bevétele a költségek fedezésére, és talán még egy kis pozitív cash flow-t is generálhat.

Az az előnye is megvan, hogy a karbantartási költségek egy épületben vannak összevonva, szemben a sok épület között való szétosztással. Például, ha 4 családi ház tulajdonosa vagy, akkor potenciálisan 4 tetőt kell karbantartanod. Ha egy négylakásos épület tulajdonosa, akkor csak eggyel kell foglalkoznia.

Hátrányai a duplex vagy kis többlakásos épület megvásárlásának

Míg vannak előnyei annak, hogy megtanulja, hogyan vásároljon egy duplex, triplex vagy fourplex épületet, vannak hátrányai is, amelyekre fel kell készülnie. Még ha az ingatlan az Ön lakóhelye is, Ön akkor is bérbeadó. A befektetők számára a bérlői fluktuáció magasabb, a bérlői gondoskodás pedig alacsonyabb a többlakásos épületekben, mint az egylakásos ingatlanok esetében.

Még ha az ingatlan az Ön lakóhelye is, Ön még mindig bérbeadó

Az otthonvásárlóként jelentkező csillagászati előnynek – hogy az egyik egységben lakik, a többiből pedig bérleti díjat termel – van egy hátulütője is. Ez azt jelenti, hogy bérbeadóvá válsz, aki felelős a bérlőkért és az ingatlan kezeléséért. Ez azt jelenti, hogy Önnek, a lakástulajdonosnak fel kell készülnie olyan dolgokra, mint az ingatlan hirdetése, a jelentkezők szűrése, a bérleti díjak beszedése, a javítások kezelése, és sajnos néha a bérlők kilakoltatása. Még az is kihívást jelenthet, hogy a bérlőid szomszédságában laksz.

Ha tisztában vagy a helyzettel, akkor sikeres lehetsz. Másrészt, ha a látásmódodat elhomályosítja, hogy csak a bérleti bevételeket látod, anélkül, hogy a menedzseri oldalt is megragadnád, a végén nagyon stresszes helyzetbe kerülhetsz.

A bérlői fluktuáció magasabb és a bérlői gondoskodás alacsonyabb a duplexek és kis többlakásos bérlemények esetében, mint az egylakásos házak bérlésénél

Az egylakásos házak bérlői hajlamosak úgy kezelni az ingatlant, mintha az a saját otthonuk lenne. Befektetnek a környékükbe, aktívak lehetnek a helyi iskolákban, részt vesznek a közösségi ügyekben stb. Ennek eredményeképpen nem ritka, hogy az egylakásos lakások bérlői több évig maradnak.

Másrészt, még egy ikerház esetében is, a bérlők inkább “lakás gondolkodásmóddal” rendelkeznek. Átmenetibbek, ami nagyobb bérlői fluktuációt és több nehézséget jelent a kifizetetlen bérleti díjjal kapcsolatban. A bérlők a többlakásos ingatlanokban szintén nem hajlamosak annyi gondot fordítani a helyükre, így több karbantartásra és javításra számíthatnak, mint egy egylakásos bérlemény esetében.

Megfontolandó, hogy egy duplex, triplex vagy fourplex lakást szeretne vásárolni

Amilyen egyszerűen hangzik, annak eldöntése, hogy egy duplexet vásároljon-e egy triplexszel vagy fourplexszel szemben, némi megfontolást igényel. Ez két dolog függvénye: a bérleti díjtábla és a menedzsment felelőssége. Minél több egységgel rendelkezik, annál nagyobb a bevétel, de annál intenzívebb lesz az épület teltházban tartása és a bérlői problémák kezelése.

Hogyan döntsön a duplex, a 3 egységes vagy a 4 egységes épület megvásárlása között

Ezek többféle formátumban és elnevezéssel léteznek: duplexek és triplexek, over-and-unders, quadplexek és fourplexek. Végső soron az Ön által választott épület mérete – legyen az 2, 3 vagy 4 egységből álló épület – végső soron azon fog alapulni, hogy hogyan egyensúlyozza ki a bérleti díjbevétel és a vezetői felelősség két tényezőjét.

Ne csak dollárjeleket lásson; győződjön meg róla, hogy a három M-et – marketing, karbantartás és menedzsment – is figyelembe veszi az egyenletben.

Miért van értelme a négy vagy annál kevesebb egységnek, ha úgy dönt, hogy több egységből álló épületet vásárol

A több egységből álló épületek nyilvánvalóan sokkal nagyobbak lehetnek, mint a 2-4 egység. Amikor azonban olyan épületekbe kerülünk, amelyek 5 vagy annál nagyobb egységekből állnak, a tájkép nagy része megváltozik. A nagyobb épületek vásárlásának finanszírozása kereskedelmi hitelezést igényel a lakossági hitelezéssel szemben, és egy nagyobb épület kezelése általában túlmutat a csináld magad útvonalon.

4 egységnél több jelenti a kereskedelmi hitelezést a lakossági hitelezéssel szemben

A lakásvásárlók és a lakossági befektetők a duplex, triplex és fourplex vásárlásokhoz a megszokottabb lakossági hitelezést tudják használni. Másrészt, aki mondjuk egy 12 lakásos társasházat szeretne, annak tudnia kell, hogyan kell azt kereskedelmi hitelből finanszírozni.

A kereskedelmi hitelezésben nincs semmi eredendően rossz. Csupán arról van szó, hogy a kereskedelmi hitel más állat, mint a lakossági jelzáloghitel, és sokkal nagyobb hangsúlyt fektet az ingatlan pénzügyi teljesítményére és potenciáljára, mint a vevő képzettségére.

Kisebb többlakásos épületek kezelése a nagyobb komplexumok kezelésével szemben

Egy lakásvásárló vagy egy barkácsoló könnyen kezelheti egy duplex, triplex vagy fourplex irányítási feladatait. Amint az épület nagyobb lesz 4 egységnél, a saját kezelési képessége kérdésessé válik. A vagyonkezelési szoftverek kihasználása, egy vagyonkezelő cég vagy akár egy helyszíni menedzser felbérlése lép be az egyenletbe. Még a hitelezők is felismerik ezt, és megnézik, hogyan kezelik az ingatlant egy nagyobb épület hitelkérelmében.

A Duplex, Triplex vagy Quadplex megvásárlása a megvásárolni kívánt ingatlan megtalálásával kezdődik

A duplex vagy más kis többlakásos épület megvásárlása nem nehéz. A legtöbb városban elterjedtek. Kereshetsz egyedül, igénybe veheted egy helyi ingatlanügynök segítségét, vagy ha befektető vagy, fordulhatsz a helyi ingatlanbefektetői egyesületekhez (REIA) a nyomokért.

Duplex vagy kis többlakásos ingatlan keresése egyedül

Az egyik legjobb ok arra, hogy magad keress ingatlanokat, az az, hogy mivel az épületet nem egy ingatlanügynök kezeli, az eladó nem fizet ingatlanügynöki jutalékot. Ez jó pont a tárgyaláshoz, mivel az ingatlanügynöki jutalékok egyébként az eladási ár 3-7%-át tennék ki – ez az a pénz, amit esetleg le tudna alkudni a kért árból.

Használjon helyi ingatlanügynököt, hogy segítsen megvenni a duplex, triplex vagy fourplex ingatlant

A mainstream ingatlanügynökség hozzáférést biztosít az eladásra kínált ingatlanok legnagyobb készletéhez. És ez nem csak az egylakásos épületeket jelenti, hanem mindenféle duplexeket és más kisebb többlakásos egységeket is. Sok ügynök szívesen dolgozik kis többlakásos egységekkel, így csak meg kell kérdezni az irodát, hogy mely ügynökök foglalkoznak ilyen típusú épületekkel.

Minden ingatlanügynökség hozzáfér egy vagy több többszörös listázási szolgáltatáshoz (MLS), amelyek tartalmazzák az összes eladó ingatlant, minden olyan ügynökségen keresztül, amelyik az adott többszörös listázási szolgáltatáshoz tartozik. Gyakran előfordul, hogy az egyik megyében vagy területen lévő MLS összekapcsolódik a közelben lévőkkel, ami segít kibővíteni a keresési területet.

A másik oldalon az ügynök és az MLS használata azt jelenti, hogy az ügynök jutalékot kap az eladáskor. Vevőként a jutalék jellemzően nem az Ön zsebéből kerül ki, hanem az eladóéból. A jutalék azonban beépül az eladási árba. Ezenkívül az ügynökök ismerik a piacukat, és tudják, hogyan kell meghatározni az ingatlanok értékét; így az ügynök által jegyzett ingatlanok árai általában a piaci értékhez igazodnak.

A helyi ingatlanbefektetői egyesületekhez (REIA) fordulhat, hogy segítsen megtalálni egy kis több egységből álló épületet

Ha Ön olyan befektető, aki egy kis több egységből álló ingatlant keres, fontolja meg a területének ingatlanbefektetői egyesületéhez (REIA) való csatlakozást. Ezek olyan ingatlanbefektető társak szervezetei, akik azért találkoznak, hogy tanuljanak, hálózatot építsenek, és gyakran megosszák egymással az eladó ingatlanokat. A befektetők gyakran rendelkeznek duplexekkel, fourplexekkel és más többlakásos épületekkel, vagy ismernek valakit, aki rendelkezik ilyenekkel.

A potenciális duplex, triplex vagy quadplex vásárlás értékelése

Mihelyt talál egy eladó épületet, értékelnie kell a potenciális vásárlást. Az értékelés magában foglalja az épület elhelyezkedésének felmérését, az épület állapotának vizsgálatát, és az ingatlan számainak értékelését.

Értékelje az épület elhelyezkedését

Az otthonvásárlást fontolgató lakásvásárló számára valószínűleg nyilvánvaló, de a befektetőknek is oda kell figyelniük a szilárd környéken található ingatlanokra. A lakásvásárlónak és a befektetőnek egyaránt olyan közösségekben kell keresnie, ahol jó iskolák, bevásárlási lehetőségek és szolgáltatások vannak – egyszóval olyan helyeken, ahol az emberek élni akarnak.

A jobb elhelyezkedésű ingatlanok erősebb bérlői bázist biztosítanak, ami erősebb bérleti díjakat jelent, olyan bérlőkkel együtt, akik jobban fognak vigyázni az ingatlanra. Mind a jobb elhelyezkedés, mind ezen ingatlanok erősebb bérleti teljesítménye nagyobb esélyt ad az épület felértékelődésére.

Ne hagyja magát elcsábítani a rossz területeken lévő olcsó árú ingatlanokkal; ezek ritkán jelentenek jó helyzetet. Hacsak nincs gazdasági fejlődés a környéken, az ingatlanok nem fognak felértékelődni, és az olcsó áron vásárolt épületek általában kiterjedt előzetes és folyamatos javítást igényelnek. A bérleti díjak valószínűleg nem fognak emelkedni, és a bérlői problémák, mint például a kifizetetlen bérleti díjak és az ingatlankárok burjánzanak. A hozzáértő befektetőknek van egy jó ökölszabálya: ha nem szeretné, hogy egy családtagja sötétedés után odamenjen, akkor valószínűleg nem érdemes ott vásárolni!

Épület állapotának vizsgálata

Egy duplex vagy más kis többlakásos ingatlant természetesen lehet bérbeadható állapotban vásárolni. Persze ezek valószínűleg piaci áron lesznek.

Másrészt egy elárverezett vagy javításra szoruló ingatlan igazán jó üzletet kínálhat. A piaci ár alatti vásárlás tőkét épít, amikor megveszi az ingatlant. Viszont időt és pénzt kell költened arra, hogy bérbeadásra kész legyen. Ez önmagában is költség, de ugyanígy a kieső bérleti díj és a kifizetések is, amelyeket addig kell fedeznie, amíg a bérlők be nem költöznek az ingatlanba.

Béreljen fel egy profi ellenőrt

Nagyon fontos, hogy egy profi építési ellenőrrel vagy vállalkozóval nézesse meg a szóba jöhető ingatlant. A többlakásos ingatlanok összetettebbek, mint az egylakásos lakások: néha nem megfelelően épültek; gyakran vannak közös közművek és egyéb rendszerek, amelyek problémákat okozhatnak; és az egyes egységek között eltérő állapotok lehetnek, a közös helyiségekkel kapcsolatos lehetséges problémákkal együtt.

Egy részletes vizsgálati jelentést szeretne arról, hogy mit kell javítani. Az ellenőr jelentése jó tárgyalási eszköz lesz a vásárlás során. Bármilyen ajánlatot tesz, annak az ellenőrzés jóváhagyásától kell függnie – így, ha értesül arról, hogy komoly problémák vannak, méltóságteljesen visszaléphet az ajánlattól, vagy más módon tárgyalhat az üzletről.

Értékelje az ingatlan számait

Invesztor vagy lakásvásárló – mivel bérleti díjbevételről van szó, mindenkinek, aki többlakásos épület megvásárlását tervezi, meg kell vizsgálnia a számokat. Ezek közé tartoznak a bérleti díjak, a bevételi lehetőségek, a költségek és az ingatlan nettó jövedelme.

Ezeket az információkat érdemes 1-2 évre visszamenőleg beszerezni az eladótól a hivatalos könyveik vagy adóbevallásaik formájában.

A többlakásos épület bérleti díjai

Vizsgálja meg az épület és a terület bérleti díjait, ahol az ingatlan található. Határozza meg, hogy a tárgyát képező ingatlan bérleti díjai versenyképesek-e. Határozza meg, hogy a bérleti díjak milyen mértékben fedezik az épület költségeit, különösen akkor, ha Ön egy egységben lakik.

Ne kövesse el azt a hibát, hogy impulzívan megvásárol egy ingatlant, és végül olyan veszteségekbe kerül, amelyeket nem engedhet meg magának. Ez gyakran előfordul azokkal az emberekkel, akik csúcskategóriás duplexeket vásárolnak, és azt tervezik, hogy az egyik egységben laknak, de túlzottan függnek attól, hogy a másik egységet bérben tartják-e, hogy fedezzék a kifizetéseket, amelyeket egyébként nem engedhetnének meg maguknak.

Vizsgálja meg az épület üresedési arányát

Milyen gyakran szoktak az egységek bérben maradni? Ha magas fluktuációjú területen van, az érezhetően kihat az ingatlanból származó bevételekre – és az Ön munkaterhelését is növeli. A magas üresedési ráta az épület finanszírozási képességét is befolyásolhatja, ha túlságosan megnyújtja a számokat.

Bruttó működési bevétel

A bruttó működési bevétel az ingatlanból ténylegesen beszedett bérleti díjra utal. Ne egyszerűen szorozza meg a bérleti díjat x az egységek számát. Az számít, hogy ténylegesen mi jön be – az üresedés levonása után.

Nézze meg az épület költségeit

Egy kis többlakásos épület költségei közé tartozik az ingatlanadó, a biztosítás, a reklám, a karbantartás, az irányítási költségek (ha ezt bérbe adja), valamint az olyan szakmai szolgáltatások, mint a jogi vagy könyvelési munka. Ne felejtse el figyelembe venni a jelzáloghitel kamatköltségét; fontos, hogy a bérleti díjak fedezni tudják-e az adósságszolgálatot.

Még a kiadások szezonalitását is nézze meg. Egyes hónapokban (az Ön területén talán a télben), magasabbak lesznek a költségek, mint másokban. Jó, ha tisztában van azzal, hogy a költségvetést mikor érheti nagyobb csapás, mint máskor.

Nettó működési bevétel (NOI)

A nettó működési bevétel az, ami a kiadások kifizetése után a bruttó bérleti díjból megmarad. Jellemzően ez a “cash flow” névre hallgat. Ideális esetben azt szeretné, ha a cash flow pozitív szám lenne, ami azt jelenti, hogy pénzt keresett az adott időszakban. Ha negatív, az azt jelenti, hogy az ingatlan pénzébe került Önnek az adott időszakban.

Tegyen ajánlatot a megvásárolni kívánt duplex, triplex vagy fourplex ingatlanra

A duplex vagy más többlakásos ingatlan megvásárlásának része a tárgyalás. A tárgyalás általában könnyebb, mint az egylakásos ingatlanok esetében, mivel az eladók nem kötődnek hozzájuk érzelmileg annyira, mint a saját otthonukhoz. Lehet, hogy nem tűnik fontosnak, hogy jó üzletet kössön egy bérleményre; de az ár befolyásolja a havi fenntartási költségeket, és a jó ár azt jelenti, hogy pénzt keres az üzleten.

A potenciális érték meghatározása duplex vagy más többlakásos épület vásárlásakor

Mivel a többlakásos ingatlanokat végső soron bérbeadásra szánják, az érték meghatározása egy kicsit bonyolultabb, mint egy egylakásos épület esetében. Egyidejűleg több módszert is alkalmaznak egy többlakásos épület értékének meghatározására. Ezek közé tartozik az összehasonlító piacelemzés, a jövedelemelemelemzés és a pótlási költségbecslés.

Egy kétlakásos vagy kisebb többlakásos épület összehasonlító piacelemzése

Az összehasonlító piacelemzés a közelmúltban eladott hasonló épületeket (“comps”) vizsgálja, hogy segítsen az érték meghatározásában. Ha tapasztalt ingatlanügynökkel dolgozik együtt, ő segíthet Önnek az összehasonlító piaci elemzésben. Fontos azonban megjegyezni, hogy ez a módszer nem veszi figyelembe az épület által termelt jövedelmet, ami fontos. Csak azt vizsgálja, hogy más hasonló épületek mennyiért keltek el.

A jövedelemalapú megközelítés az érték meghatározásához

A jövedelemalapú megközelítéssel az értékbecslők egy maroknyi számítást alkalmaznak, amelyek az épület bruttó bérleti díját és nettó jövedelmét, valamint a környéken található hasonló egységek bérleti díjait használják az épület értékének meghatározásához. Az olyan számítások, mint a bruttó bérleti díj szorzója és a tőkésítési ráta összehasonlítják az Ön épületének pénzügyi teljesítményét a területen található más épületek pénzügyi teljesítményével.

Újjáépítési költség

Az újjáépítési költség azt vizsgálja, hogy mennyibe kerülne egy hasonló épület újjáépítése. Egyszerűbben fogalmazva, a négyzetméterenkénti költséget használja egy hasonló ingatlan teljes újjáépítéséhez. Tehát, ha az Ön területén az egy négyzetlábra jutó költség 100 $/négyzetláb, és a szóban forgó épület 2000 négyzetláb, akkor a pótlási költség 200 000 $ lenne (2000 x 100 $).

A duplex, triplex vagy fourplex vásárlásának finanszírozása

A többlakásos kis ingatlanok finanszírozása nem sokkal nehezebb, mint egy egylakásos lakásé. Számos azonos lehetőség áll az Ön rendelkezésére, beleértve a hagyományos finanszírozást, az FHA- és VA-hiteleket, az állami programokat, a rövid távú finanszírozást és az eladói finanszírozást. Ráadásul az egységek bérbeadásából származó jövedelem segít a hitelre való jogosultságban.”

Jason Reed, a Remax Results, más néven a Duplex Doctors elismeri a bérleti jövedelem értékét a vásárlásra való jogosultságban:

“Azzal, hogy egy duplexet választanak egy egylakásos házzal szemben, a vevőknek felajánlják azt a lehetőséget is, hogy többre jogosultak. Sok jelzáloghitelező figyelembe veszi a várható bérleti bevétel akár 70-75%-át, amelyet az ingatlannak meg kell termelnie, mint bejelentett jövedelmet, amikor Ön minősíti.”

Hagyományos finanszírozás duplexek és más kis többlakásos épületek vásárlásakor

A kis többlakásos épületek esetében a hagyományos hitellehetőségek elterjedtek és viszonylag könnyen megszerezhetők. Vevőként az Ön hitelképességét és jövedelmét veszik figyelembe, de az épület pénzügyi teljesítménye is hasznos szerepet játszik a jóváhagyásban.

A hagyományos hiteleknél számoljon azzal, hogy legalább 10%-ot kell letenni. Az ország legtöbb területén a hagyományos többlakásos hitelek limitje duplexek esetében 543 000 dollár, triplexek esetében 656 000 dollár, négylakásosok esetében pedig 815 000 dollár.

FHA Financing for Purchasing Duplexes, Triplexes and Quadplexes

Egy gyakori tévhit, hogy a Federal Housing Administration (FHA) csak az elsődleges lakóhelynek szánt egylakásos házakra ad hitelt. Ami nem közismert, az az, hogy az FHA legfeljebb 4 egységet tartalmazó épületekre is ad hitelt, ha a vevő egy egységben kíván lakni. Az FHA a nettó bérleti díjat is figyelembe veszi a minősítési folyamat során. Tehát, ha szerény jövedelemmel rendelkezik, az épületből származó bérleti díjak ténylegesen segíthetnek a minősítésben.

A FHA mindössze 5%-os előleget követel meg a többlakásos vásárlásoknál, az ország legtöbb területén 352.000 $ a duplexeknél, 426.000 $ a triplexeknél és 530.000 $ a négylakásos épületeknél.

VA Financing for Purchasing Duplexes and Small Multi-Unit Properties

Similar to the FHA, the Veterans Administration (VA) will loan on buildings containing up to 4 units, if the buyer intends to live in one unit. Szintén hasonlóan az FHA-hoz, az épületből származó nettó jövedelmet hozzáadják az Ön háztartási jövedelméhez, hogy segítsen a hitelre való jogosultság megszerzésében.

Ha Ön jogosult, akkor akár többlakásos vásárlásokra is kaphat VA-hitelt 0 dollárral lefelé. A VA-hitelhatárok az egységek száma ellenére a $417.000 alacsony és az $1.094.000 magas érték között mozognak (a helytől függően).

State Financing Programs for Purchasing Duplexes and Small Multi-Family Buildings

Az állami programok, még az első lakásvásárlók számára is, általában követik az FHA és a VA által meghatározott irányvonalat. Ha fontolgatja, hogy az Ön államában valami olyasmit vesz igénybe, mint az első lakásvásárlási hitel, akkor jó eséllyel képes lehet arra, hogy egy 2-4 egységből álló épület megvásárlására használja, ha az a szándéka, hogy az egyik egységben lakjon. A nettó bérleti díjat hozzáadják az Ön jövedelméhez, hogy segítse a hitelre való jogosultságot.

Nagyon sok állami és helyi finanszírozási program alacsony vagy előleg nélküli, és a kamatlábak versenyképesek az FHA- és VA-hitelekkel.

Rövid távú finanszírozás

A rövid távú finanszírozást akkor használják, ha egy ingatlan felújítását végzik, az ingatlan üres vagy alacsony a kihasználtsága, ami befolyásolja a jogosultsági képességét, vagy ha valamilyen más okból nem tud tartós finanszírozásra jelentkezni. Ezek a hitelek rövid távú finanszírozási megoldást nyújtanak, amíg Ön nem jut állandó finanszírozáshoz. Magasabb kamatlábakkal rendelkeznek, gyakran csak kamatoznak, és viszonylag gyorsan ki kell fizetni őket egy refinanszírozás vagy akár az ingatlan eladása révén.

Seller Financing

Mivel egy többlakásos épület befektetési ingatlan, és nem valakinek az otthona, jó eséllyel meg tudja győzni az eladót, hogy végezzen tulajdonosi finanszírozást. Alapvetően a tulajdonosi finanszírozás arra utal, hogy az eladó havi részleteket vállal, ahelyett, hogy a záráskor megkapná az eladásból származó teljes bevételt.

Az eladók azért egyezhetnek bele a tulajdonosi finanszírozásba, mert a havi kifizetések potenciális kamatbevételi forrást jelentenek. Ha az eladónak nincs szüksége az összes készpénzére az eladás időpontjában, a hosszú távú jövedelem vonzó lehet, különösen, ha piaci kamatok feletti kamatot kínál. Ezenkívül előfordulhat, hogy az eladók rugalmasan kezelik a feltételeket, ami segíthet abban, hogy a vásárlás kezelhető maradjon.

A megvásárolni kívánt duplex vagy kis többlakásos épület megvásárlásának lezárása

A kis többlakásos ingatlanok lezárásakor három olyan szempontot kell figyelembe venni, amelyek eltérnek az egylakásos ingatlanok lezárásától:

Válasszon olyan címtársaságot vagy letéti ügynököt, amely ismeri a duplexek és kis többlakásos ingatlanok ügyleteit

A legtöbb címtársaságnak vagy letéti ügynöknek magabiztosan kell kezelnie a többlakásos ingatlanok zárását. Mégis, mivel a bérleti díjak és a kauciók érintettek, a lezárások egy kicsit bonyolultabbak; ezért nem árt, ha interjút készít néhány elszámolási céggel, hogy biztosítsa, hogy olyanokat talál, amelyeknek van tapasztalata a többlakásos épületek kezelésében.

A elszámolási cégek sokféle néven futnak – címtársaságok, letéti társaságok vagy letéti ügynökségek. Egyes államokban ügyvédeket használnak az ingatlanlezárásokhoz. Bármi legyen is a helyzet az Ön államában, győződjön meg róla, hogy van tapasztalatuk a többlakásos ingatlanokkal kapcsolatban, és mindig kössön jogcímbiztosítást az Ön védelme érdekében.

A hónap napja, amikor lezárja, számít

Mivel Ön bérleményt szerez, az elszámoláskor az aktuális havi bérleti díj egy része Önt illeti meg. Ha közvetlenül a hónap elseje után zár, a havi bérleti díj nagy részét a záráskor utalják át Önnek; ez több száz dollárt jelenthet, amelyet a tulajdonjog átvételének napján utalnak át Önnek.

Bizonyosodjon meg arról, hogy a záráskor a kauciót megfelelően átutalják Önnek

A kauciót szintén a záráskor kell átutalni Önnek. A bérleti díjjal ellentétben azonban, amely az Ön zsebébe kerül, a kauciót pusztán Önnek kell megóvnia. Ne kövesse el azt a hibát, hogy úgy használja a bérlők kaucióját, mintha az az ön pénze lenne. A kaució technikailag a bérlőké, amíg ki nem fizetett bérleti díj vagy kár miatt nem követelhető.

A legtöbb állam megköveteli a bérbeadóktól, hogy a kauciót az összes többi pénzügyüktől elkülönített letéti számlán tartsák. Győződjön meg róla, hogy a záráskor a kauciót Önhöz rendelik (és annak összegét egyértelműen meghatározzák), és azonnal juttassa el egy olyan számlára, amely elkülönül a személyes pénzeszközeitől vagy az ingatlanra használt számlától.

A lényeg

A duplexek, triplexek és fourplexek jó befektetések lehetnek akár befektetők, akár lakóingatlan-vásárlók számára. A duplex vagy más többlakásos befektetés megvásárlásának megtanulása némi ingatlanszakértelmet igényel, ami egy kicsit több, mint az egylakásos házak vásárlásánál, de nem haladja meg egy kezdő képességeit. Ha Ön felkészült arra, hogy egy kicsit jobban részt vegyen a vásárlásban és az irányításban, mint egyetlen egység esetében, akkor ezek a kis többlakásos ingatlanvásárlások jó befektetések lehetnek.