Disclaimer: Denna artikel kan länka till produkter och tjänster från en eller flera av ExpatDens partners. Vi kan få ersättning när du klickar på dessa länkar. Även om detta kan påverka hur de visas i artikeln gör vi vårt bästa för att se till att våra läsare får tillgång till de bästa möjliga produkterna och tjänsterna i deras situation.

”Ska jag använda en fastighetsmäklare?”

”Kan jag få ett bättre pris om jag själv tar itu med ägaren än om jag använder en mäklare?”

Du kanske ställer dig själv dessa frågor om du köper eller hyr en fastighet i Bangkok.

Att anlita en fastighetsmäklare är definitivt ett snabbt och smidigt sätt att hitta en fastighet här i Thailands huvudstad. Men vet att göra det har några nackdelar också.

I den här artikeln kommer vi att ge dig all information du behöver veta innan du anlitar en fastighetsmäklare, inklusive för- och nackdelar med att anlita en sådan, hur du kan få ut det mesta av deras tjänster och hur du hittar en bra mäklare.

Om du vill komma i kontakt med en mäklare på en gång kan du kolla in den här listan.

Fördelar

Men först ska vi ta en titt på alla fördelar med att anlita en fastighetsmäklare i Bangkok.

Expertrådgivning

Att få expertrådgivning bör inte bara innebära att veta vilken plats man ska hyra eller köpa, utan också att få råd om hur man bygger ett nytt liv i Bangkok.

Fastighetsmäklare kan tala om för dig vilken bank du ska använda. De kan till och med ha kontakter på vissa bankkontor som gör det mycket enkelt för dig att öppna ett bankkonto där.

De kan också ge dig tips om hur du tar dig runt i staden, vilka restauranger du ska prova, var du kan köpa matvaror, hur du hittar en hantverkare och ett hembiträde och till och med ge rekommendationer om bra skolor för dina barn.

De ger dig dessa typer av råd gratis.

Om du planerar att köpa en bostadsrätt i Bangkok är det starkt rekommenderat att ta kontakt med en agent. Deras kunskaper skulle komma väl till pass när du investerar en stor summa pengar på fastighetsmarknaden.

Enklare kommunikation

Kommunikationen kan vara ett stort problem när du behöver hitta en plats att hyra eller köpa.

Det beror på att alla thailändare inte kan tala engelska, inte ens i Bangkok.

Och även om engelska anses vara det vanligaste andraspråket i Thailand som alla thailändare måste studera i sina skolor, är antalet thailändare som kan tala engelska flytande fortfarande begränsat.

Så om du själv ska leta efter en lägenhet, om du inte kan tala thailändska bra, är chansen stor att du stöter på vissa kommunikationsproblem.

I det avseendet kan en fastighetsmäklare fungera som din översättare när du förhandlar med ägaren.

Och när du stöter på problem har du dessutom ytterligare en person att prata med.

Bekvämlighet

Istället för att du ska behöva leta efter fastigheter själv kan en fastighetsmäklare förse dig med en lista över fastigheter som passar dina krav.

De tar till och med med dig till fastigheten och förhandlar med ägaren för din räkning.

Reklam

Om du inte tycker om ett ställe hjälper de dig att leta efter andra alternativ tills du hittar det du tycker bäst om, utan att du behöver göra allting själv.

Nackdelar

Den största nackdelen med att arbeta med en fastighetsmäklare gäller förhandlingar. Det är ofta lättare att förhandla om ett lägre pris med en fastighetsägare än med en fastighetsmäklare.

Det är dessutom så att idén om ”co-broker” inte är allmänt erkänd i Thailand. Fastighetsmäklare i Bangkok har ett begränsat antal fastigheter på sina händer. De fastigheter som de förmedlar kanske inte är exakt vad du behöver. Och de kanske inte delar dina uppgifter med andra mäklare och delar på provisionen.

Detta innebär att du kan behöva kontakta mer än en enda mäklare för att ta reda på den lämpligaste fastigheten att hyra eller köpa.

Mäklare i Bangkok arbetar på provisionsbasis. De får bara betalt när du skriver under ett kontrakt. På grund av detta finns det en del dåliga mäklare som försöker tvinga dig att ingå ett avtal.

Hur mycket behöver du betala?

Du behöver inte betala någon avgift när du använder dig av en fastighetsmäklare i Bangkok.

Istället tjänar en fastighetsmäklare pengar på provisioner. För en fastighetsuthyrning får de en månadsprovision från ett årsavtal och en halv månadsprovision för ett sexmånadersavtal.

För en försäljning får de en provision på i genomsnitt 3-5 % från fastighetsutvecklaren.

Det utgångspris som anges av en fastighetsmäklare bör ligga närmare det pris du får när du handlar direkt med fastighetsägaren.

Det är dock möjligt att förhandla ner priset när du handlar direkt med fastighetsägaren. Men detta är inte alltid fallet.

Krav

Mäklare arbetar inte för någon.

Det finns vissa fall där du, efter att du har kontaktat fastighetsmäklare i Bangkok, inte hör av dig till dem.

Baserat på våra observationer finns det fyra huvudskäl till varför mäklare inte hör av sig till dig.

1. Din budget är för låg
2. Du har ett korttidsvisum
3. Din hyrestid är kortare än sex månader
4. Din önskade plats ligger inte inom stadens område
5. Ditt inflyttningsdatum är fortfarande för långt borta

Men kom ihåg att det finns också bra mäklare som alltid svarar på förfrågningar även om de inte har någon lista över fastigheter utifrån dina krav.

Budget

Din budget spelar en stor roll. Mäklare är bekymrade över hur mycket pengar de kan tjäna om de lyckas få dig att skriva under ett kontrakt.

Så om din budget är för låg kanske de inte vill arbeta med dig.

Och även om fastighetsmäklare inte offentligt anger den minsta budget du måste ha innan de börjar arbeta med dig, så brukar, baserat på våra observationer, 15 000 baht i månaden vara utgångspunkten.

15 000 baht i månaden är också det genomsnittliga utgångshyran i Bangkok för bostadsrätter som ligger bredvid BTS- och MRT-stationer.

Detta innebär att om din budget är lägre än 15 000 baht i månaden kanske de inte har någon tillgänglig fastighet för dig.

Om du vill hyra ett tvåvåningshus inne i en stad bör din budget vara mer än 20 000 baht i månaden.

När du köper en fastighet bör din budget vara mer än 2 miljoner baht. Återigen, det är det genomsnittliga utgångspriset för en ny bostadsrätt i Bangkok.

Det finns dock fortfarande vissa mäklare som kan arbeta med dig oavsett din budget.

Visa

Det är vanligt att fastighetsmäklare frågar dig om den typ av visum som du har. Vissa mäklare kanske till och med frågar om ditt jobb eller vad du gör för att försörja dig.

Det är inte så att de vill veta dina personliga angelägenheter. De vill bara försäkra sig om att du har ett legitimt långtidsvisum och att du har ett stabilt jobb som kan garantera att du kan betala hyran fram till kontraktets slut.

Det betyder att om du bara har ett turistvisum kanske en fastighetsmäklare inte vill arbeta med dig.

Hyreslängd

Om din hyreslängd är kortare än sex månader kommer du att ha mycket svårt att hitta fastighetsmäklare att arbeta med. Observera att en mäklare tjänar en månads provision på ett årligt hyreskontrakt.

För en hyra på sex månader tjänar en mäklare en halv månads provision. Och de får ingen provision för något kortare än så.

Om du vill hitta en korttidsuthyrning är det bättre att söka på egen hand. Eller så kan du överväga att titta på servicelägenheter i stället.

Ställe

Bangkok är stort. Alla mäklare har inte en lista över fastigheter på varje del av staden. Och samförmedling är fortfarande inte populärt i Bangkok.

Du kan behöva göra extra arbete om du föredrar att bo i Bangkoks utkanter som Min Buri, Sai Mai och Bang Khae. Det är inte alla mäklare som har fastighetslistor för dessa områden. Och när de inte har någon lista kan de ignorera din förfrågan.

Inflyttningsdatum

Om du kontaktar en fastighetsmäklare i dag men kommer att komma till Thailand eller hyra inom de närmaste sex månaderna är chansen stor att mäklaren inte kommer att betrakta dig som högsta prioritet och kanske till och med helt glömmer din förfrågan.

I vanliga fall föredrar fastighetsmäklare att arbeta med dem vars inflyttningsdatum är kortare än några månader.

Vad du bör veta

Det finns vissa saker som du bör känna till innan du använder dig av fastighetsmäklare i Bangkok.

Licens

I Thailand kan alla bli fastighetsmäklare. Du behöver inte delta i ett seminarium, utbildas eller inneha en licens.

Expater kan också bli fastighetsmäklare så länge de har ett korrekt visum och ett arbetstillstånd.

På grund av detta skiljer sig kvaliteten på de fastighetsmäklare som du skulle hitta i Bangkok avsevärt. Du kanske hittar en professionell mäklare som känner till branschen extremt väl och kan peka dig mot en plats som du föredrar att hyra eller köpa.

Och du kanske hittar någon som blir fastighetsmäklare på deltid och knappt vet något om marknaden.

Fastighetsförteckning

Varje fastighetsmäklare kommer att ha egna fastighetsförteckningar. Dessa listor baseras på deras egna nätverk och kontakter.

I Bangkok är samförmedling fortfarande i stort sett ovanligt. Det innebär att om en mäklare inte har en fastighet som passar dina krav, kanske de inte hänvisar dig till andra mäklare som kan peka dig mot fastigheter som du kanske skulle gilla.

För övrigt tenderar fastighets-/rumsägare eller juridiska personer att be många fastighetsmäklare att hitta hyresgäster till dem utan något exklusivt avtal med mäklare.

Det är därför som det kan hända att när du ber flera mäklare att hitta en fastighet åt dig, visar de dig exakt samma platser.

Detta har resulterat i en oskriven regel bland fastighetsmäklare. Om du erbjuds samma fastighet av flera mäklare är det den första mäklaren som visar dig fastigheten som får provisionen.

Kommunikation med fastighetsmäklare

Det bästa sättet att kommunicera med en fastighetsmäklare i Thailand är genom LINE, en kommunikationsapplikation för mobiltelefoner.

LINE är en av de populäraste kommunikationsapparna i Thailand. Faktum är att alla thailändare du möter har denna applikation installerad på sin smartphone.

I fastighetsmäklare, liksom alla andra thailändare, är mycket aktiva på LINE.

Du kan använda e-post, men du skulle få ett snabbare svar från mäklarna om du kommunicerar med dem via LINE.

Var specifik

När du ber en fastighetsmäklare att hitta en fastighet åt dig bör du vara specifik när det gäller vad du behöver.

Här är en lista över information som du bör ge en fastighetsmäklare:

• Budget i thailändska baht, om möjligt
• Vänlig plats. Om du inte vet det ännu, tala om för mäklaren var din arbetsplats/universitet ligger.
• Företräffad rumsstorlek
• Inflyttningsdatum
• Några faciliteter som du behöver (t.ex. simbassäng, gym)
• Om du har husdjur, berätta för mäklaren om deras ras, ålder och storlek

Om du har några andra villkor (t.ex, rummet ska vara mycket tyst under dagen) ska du också berätta det för mäklarna.

Förfarande

Det är bekvämt att använda en fastighetsmäklare för att hjälpa dig att hitta en fastighet. Att arbeta med en mäklare går vanligtvis till så här:

• Du skickar dina krav till mäklaren
• Mäklaren skickar dig en lista över fastigheter inom några dagar
• När du har hittat en fastighet som intresserar dig kommer mäklaren att boka en tid för att träffa dig på fastigheten
• Om du inte tycker om fastigheten kan mäklaren ta med dig runt i området för att visa dig fler alternativ samma dag
• När du hittar en fastighet som intresserar dig är det dags att förhandla. När ni har nått en överenskommelse förbereder mäklaren ett kontrakt som mäklaren ber dig och lokalägaren att skriva under.
• Därefter kan du flytta in på det datum som anges i kontraktet

Typer av fastighetsmäklare

Fastighetsmäklare i Bangkok kan delas in i tre huvudtyper:

• Oberoende mäklare
• Hyrd mäklare
• Solitär mäklare

Oberoende mäklare

Oberoende mäklare är fastighetsmäklare som arbetar på egen hand, dvs.e., de är inte anställda av något fastighetsföretag. De arbetar antingen på egen hand eller samarbetar med andra fastighetsmäklare.

Denna typ av fastighetsmäklare tenderar att ha god kännedom om fastighetsmarknaden i Thailand. De kan ha arbetat i ett fastighetsföretag ett tag innan de blev oberoende mäklare.

Det som är bra med att arbeta med oberoende mäklare är att de är engagerade. Eftersom deras huvudsakliga inkomstkälla kommer från att avsluta en affär, skulle de vara motiverade att arbeta med dig och göra det lilla extra tills du hittar rätt fastighet.

Det är också lättare att förhandla med en oberoende agent. De är mer flexibla och skulle hitta ett sätt att hitta den bästa medelvägen mellan dig och fastigheten/rumsägaren.

Men det går inte heller att förneka att det finns en del oberoende agenter som är för påträngande när de försöker avsluta en affär.

Du kan hitta en bra oberoende mäklare från vår lista.

Hyrda mäklare

Hyrda mäklare är fastighetsmäklare som är anställda av fastighetsbolag.

De arbetar från nio till fem och är anställda. Vissa företag kan betala dem en fast lön medan andra ger dem provision för en lyckad affär.

Hyrda mäklare tenderar att vara mer systematiska än oberoende mäklare. De har också tillgång till en bredare lista med fastigheter.

Då de redan får lön oavsett om de hittar en fastighet till dig, kanske de inte är lika motiverade när de jobbar med dig.

Om du vill jobba med en anlitad mäklare kan du kolla in CBRE, Fazwaz och Savills, som alla är stora fastighetsbolag i Thailand.

Sole Agent

Sole Agents är som inhyrda agenter eftersom de arbetar i ett fastighetsbolag och får en lön i gengäld.

Den största skillnaden är att en sole agent kan ha ett exklusivt avtal med vissa fastighetsägare som gör det möjligt för dem att vara deras fastigheters enda fastighetsmäklare.

Plus Property är ett bra exempel på en sole agent i Bangkok. De är ett dotterbolag till Sansiri, som för närvarande är den ledande fastighetsutvecklaren i Thailand, vilket innebär att Plus Property har ett exklusivt avtal om att endast förmedla fastigheter som utvecklats av Sansiri. Om du vill hyra eller köpa en fastighet som utvecklats av Sansiri måste du ta kontakt med en mäklare hos Plus Property.

Finnande av mäklare

Du kommer inte att ha några problem med att hitta en fastighetsmäklare i Bangkok eftersom det finns hundratals av dem.

I själva verket kommer du att hitta ett enormt antal fastighetsmäklare med en enkel Googlesökning.

De flesta fastighetssidor förvaltas av fastighetsmäklare. Du kan också hitta mäklare i många expatgrupper på Facebook i Bangkok.

Den verkliga utmaningen är dock inte att hitta en fastighetsmäklare, utan att hitta en bra och professionell fastighetsmäklare.

Som tidigare nämnts kan vem som helst bli fastighetsmäklare. Du behöver inte ha någon licens eller någon utbildning alls.

För att börja hitta en professionell mäklare kan du kolla in vår lista över fastighetsmäklare. Det är agenter som vi personligen känner till och de har hjälpt våra läsare i många år.

F.A.Q.s

I det här avsnittet tar vi en titt på vanliga frågor när det gäller fastighetsmäklare i Bangkok.

Finnande på egen hand vs. användning av agenter

Du kan definitivt hitta en fastighet i Bangkok på egen hand utan att involvera en fastighetsmäklare alls.

Det betyder dock inte alltid att du får en bättre affär när du gör allt på egen hand.

I slutändan kanske priset du får inte skiljer sig så mycket från det pris du skulle ha fått om du hade arbetat med en mäklare.

Användning av en mäklare innebär mindre arbete för att hitta en fastighet. De kan rekommendera områden som du kanske inte har tänkt på tidigare. Dessutom har du någon som du kan fråga när du behöver hitta en hantverkare, en städerska eller till och med restauranger i närheten.

Detta sagt är det en bra idé att göra din egen forskning innan du kontaktar en mäklare. Det finns många fastighetswebbplatser som ger dig en bra uppfattning om hur mycket du behöver betala och vad du får i gengäld.

Bör jag betala depositionen till en mäklare eller till ägaren?

Det är bättre att betala depositionen eller hyran direkt till rummets ägare.

Om du köper ett nytt bostadsrättslägenhetshus bör du betala bostadsrättsutvecklaren direkt.

Vi har hört talas om ett fall där en hyresgäst gjorde månadsbetalningar till en fastighetsmäklare i stället för till ägaren, och där mäklaren fick pengarna i egen ficka.

I slutändan var hyresgästen tvungen att hitta en advokat och ta frågan till domstol.

Ett annat fall handlar om en dålig mäklare som i hemlighet märkte upp ett hyrespris. Den faktiska hyran var 20 000 baht men tog ut 22 000 baht och fick 2 000 baht i fickan.

Hur kan jag förhandla?

Det är vanligt att förhandla om hyran i Bangkok. Men det är svårt att säga hur framgångsrik du kommer att vara när du förhandlar om ett lägre pris eftersom det finns olika faktorer som spelar in. Ibland fungerar det att förhandla, ibland inte.

Du kan kontrollera priset på andra lägenheter för att veta om det du erbjuds av en lägenhetsinnehavare eller agent är rättvist.

Om det hyrespris som erbjuds dig är för högt kan det finnas utrymme att förhandla. Om det redan är lågt kanske ägaren inte vill sänka det ytterligare eller erbjuda en rabatt.

Det finns några knep som kan underlätta din förhandling:

• Berätta om dig själv för fastighetsägaren, inklusive vilket företag du arbetar för. Ägarna vill också ha anständiga hyresgäster, så om du har ett lagligt jobb kan han/hon kanske ge dig en rabatt.
• Och även om det genomsnittliga hyreskontraktet är på ett år kan du förlänga det och göra det till ett 18-månaderskontrakt, vilket då gör att du kan förhandla om ett lägre pris.
• Jo tidigare du skriver på kontraktet, desto större är dina chanser att få en rabatt.

Läsarnas erfarenheter

I skrivande stund frågade vi våra läsare om deras erfarenheter av att använda en fastighetsmäklare i Bangkok. En majoritet av dem hade goda erfarenheter. Det finns undantag som i fallet med John R., som hade att göra med en dålig mäklare när han var i färd med att köpa en lägenhet i Thailand.

Du kan läsa några av våra läsares erfarenheter nedan.*

*För sekretessens skull har vi tagit bort alla namnen på fastighetsmäklare som våra läsare uppgett.

”Vi har precis hyrt en lägenhet och använde oss av en fastighetsmäklare. Hon var otroligt hjälpsam och effektiv i allt hon gjorde. Hon skickade oss listor med möjliga platser utifrån våra kriterier och körde runt oss under flera helger för att titta på veckans kortlista.” – Simon

”Även om vi inte behövde betala någon avgift i förväg för deras tjänster är de en kartell. Alla tar ut 5 % av försäljningspriset – Detta är för högt.”

När flera personer tittade på min fastighet fick mäklaren en handpenning, och när köparen inte kunde betala resten inom den överenskomna tidsperioden ändrade mäklaren stängningsdatumet utan att informera mig och begravde ändringen i ett dokument. Det slutade med att jag gick någon annanstans och fick inga pengar, de återlämnades till den presumtive köparen.

Det verkar som om köparna normalt inte har pengar på plats innan de tittar på en fastighet och ger en handpenning!!!” – John R

”Mycket professionellt.

När du köper en ny bostadsrätt kostar det inte mer att använda en agent än om du handlar direkt med utvecklaren, och du får en bättre helhetsbild.

Reliabla agenter kommer att begära en liten avgift från andrahandssäljare (vanligtvis 3 %) och om agenten kan förhandla bra kommer du inte att känna det och har fler alternativ än att försöka på egen hand…” – Nicolas F.

”Mitt namn är Sam. Jag flyttade till Bangkok för att arbeta förra året.

Innan jag flyttade till Bangkok började jag kolla efter lägenheter på nätet. Jag kunde hitta några bedårande och anständiga enrumslägenheter som ligger i Sukhumvit-området och nära BTS, och började kontakta mäklare med hjälp av appen LINE. Jag kom överens om att träffa en av dem när jag väl anlände till Bangkok och angav de datum då jag är tillgänglig.

”När jag väl anlände till Bangkok kontaktade jag agenten och kom överens om att träffas nästa dag och skickade mig adressen till lägenheten. Jag åkte dit nästa dag, fick visa lägenheten och den var ännu bättre än bilderna. Vi diskuterade redan månadsavgiften och depositionen (två månader) så agenten förberedde kontraktet och kontaktade ägaren för att komma över och skriva under. Den andra var en underbar dam som arbetar som flygvärdinna. Jag flyttade mitt bagage och det var allt. Ja, jag vet, inget drama!

Jag tror att jag hade oerhört mycket tur. Inga problem inträffade.” – Sam

Nu till dig

Att använda en fastighetsmäklare är helt frivilligt.

Om du väljer att göra det kanske du till och med kan hitta exakt den typ av fastighet som du vill ha på egen hand än om du använde dig av en mäklare.

Det är dock värt att understryka att du inte behöver betala någonting när du använder en mäklare. Det är helt gratis. Och de kan hjälpa dig att hitta en bra fastighet på kort tid.

Om du vill leta efter en plats att hyra eller köpa kan du börja ditt sökande genom att kontakta en bra fastighetsmäklare. Därefter kan du bestämma om du vill använda hans eller hennes tjänster.

• Köp av en bostadsrätt i Thailand: En steg för steg-guide
• Hyra ett hus i Thailand? Läs detta innan du skriver under hyresavtalet
• Hur man hyr en kort- eller långtidslägenhet med service i Bangkok
• En djupgående guide för att hyra en lägenhet i Bangkok
• Fallstudie: Steves erfarenhet av att köpa en lägenhet på Sukhumvit Road