El tipo medio de una hipoteca de tipo fijo a 30 años estuvo por debajo del 3% durante la segunda mitad de 2020. Pero a principios de marzo de 2021 esa racha de siete meses terminó, y la mayoría de los expertos predicen que los tipos seguirán subiendo.

Los tipos podrían permanecer por encima del 3%

A finales de 2020, los economistas preveían que los tipos romperían el rango del 3% en 2021, pero no subirían mucho más allá del 3,1% al 3,3%. Aun así, en el extremo superior de la previsión, los tipos podrían aumentar más de medio punto porcentual por encima de su marca mínima histórica.

Hasta ahora, esas predicciones han resultado correctas.

Marzo marcó el fin de los tipos por debajo del 3%, y desde entonces no han dejado de subir.

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Sin embargo, es importante tener en cuenta que las tasas todavía están muy por debajo de donde estaban a principios de 2020, cuando se cerraron en el rango del 4%. El lado positivo es que se espera que los tipos se mantengan bastante estables a lo largo de 2021, sin moverse mucho más allá de los 3 bajos.

«Es más probable que los tipos suban que bajen, pero será un movimiento intrascendente», dice Lawrence Yun, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. «La economía en crecimiento elevará el tipo hipotecario hasta alrededor del 3,1%, que sigue estando cerca de los mínimos históricos».

Aunque unos pocos puntos porcentuales no son un salto impactante, pueden añadir cientos de dólares a los pagos mensuales de la hipoteca y decenas de miles de dólares al coste total del préstamo.

La Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA, por sus siglas en inglés) dice que cree que el tipo medio de una hipoteca a 30 años comenzará en el 2,9% en el primer trimestre de 2021 y aumentará gradualmente hasta el 3,2% a finales de 2021. Mirando aún más lejos, la MBA tiene los tipos de 2022 alcanzando un máximo del 3,6%.

Los tipos más altos pueden reducir el poder de compra, especialmente porque la apreciación del precio de la vivienda está en camino de aumentar en 2021. La previsión de la MBA para la revalorización del precio de la vivienda en 2021 es del 5,1%, lo que supone un pequeño descenso respecto al 5,3% de 2020.

En los siguientes escenarios, se puede ver cómo incluso un pequeño salto en los tipos de interés puede aumentar sustancialmente el coste de una hipoteca. Estas cifras no incluyen los seguros ni los impuestos. Para alguien con un préstamo hipotecario de 500.000 dólares, un salto de 4 puntos básicos le costará 115 dólares más al mes y 41.400,44 dólares más a lo largo de la vida del préstamo en una hipoteca de tipo fijo a 30 años.

El rendimiento del Tesoro a 10 años suele ser un indicador de hacia dónde se dirigen los tipos hipotecarios. La MBA predice que los rendimientos aumentarán en 2021, alcanzando el 1,4% en el cuarto trimestre, bajo el supuesto de que la recuperación tendrá un impacto positivo en la economía y que el gasto gubernamental aumentará bajo la administración entrante del presidente electo Joe Biden.

«Habrá un impacto económico más amplio en la segunda mitad de 2021. Esperamos más gasto gubernamental y un nuevo proyecto de ley de estímulo con Biden en el cargo, lo que ejercerá una presión al alza sobre los rendimientos y los tipos del Tesoro», afirma Joel Kan, vicepresidente asociado de previsiones económicas e industriales de la MBA.

La refinanciación se ralentizará en 2021

A medida que los tipos hipotecarios sigan subiendo, menos propietarios podrán ahorrar dinero refinanciando sus hipotecas.

Estamos viendo que esto ocurre en tiempo real. En febrero, 18 millones de propietarios de viviendas cumplían los requisitos de refinanciación, es decir, podían reducir su tipo de interés en un 0,75% o más, según datos de Black Knight, un proveedor de tecnología, datos y análisis hipotecarios. Pero cuando los tipos subieron por encima del 3%, el número de candidatos elegibles se redujo a sólo 12,9 millones de propietarios, una reducción del 30% en menos de un mes.

La MBA predice que el volumen de refinanciación caerá de 2,149 billones de dólares en 2020 a 1,191 billones en 2021, principalmente debido al aumento de los tipos. El volumen de refinanciación se reducirá aún más en 2022, hasta los 573.000 millones de dólares, según las últimas previsiones de la MBA. Se prevé que el porcentaje de refinanciación de todas las originaciones hipotecarias caiga al 41% en 2021 desde el 57% en 2020.

«La actividad de refinanciación dependerá de los tipos. Incluso si los tipos suben unos pocos puntos básicos por encima de donde estamos ahora, podemos esperar un mercado de demanda de refinanciación bastante robusto en 2021», dice Odeta Kushi, economista jefe adjunto de First American Financial Corporation, un proveedor de seguros de títulos. «Todavía hay muchos propietarios de viviendas que pueden ahorrar dinero mediante la refinanciación.»

Desde julio, más de 15 millones de prestatarios han sido elegibles para refinanciar ya que las tasas se han mantenido por debajo del 3%. El número de potenciales ahorradores ha crecido a medida que los tipos han bajado, ampliándose a 19,9 millones de personas cuando el tipo hipotecario medio cayó al 2,67% el 17 de diciembre, según Black Knight, un proveedor de tecnología, datos y análisis hipotecarios.

A medida que los tipos suban, el grupo de personas que pueden ahorrar dinero refinanciando su hipoteca comenzará a reducirse de nuevo. Si los tipos alcanzan el 3,13%, 6,2 millones de prestatarios ya no podrán reducir los costes con una nueva hipoteca.

Los propietarios de viviendas que estén pensando en refinanciar podrían querer hacerlo cuanto antes, ya que la subida de los tipos puede reducir sus ahorros. La mejor manera de asegurarse de obtener el tipo de interés hipotecario más bajo es asegurarse de que su crédito está en buena forma y comparar precios.

No se conforme con la primera oferta que reciba, a menos que pueda fijar un tipo de interés lo más cercano posible al 2%. Siempre es una buena idea obtener varios presupuestos de préstamos y comparar los costes totales. Recuerde que el tipo de interés es sólo uno de los costes del préstamo, por lo que le conviene comparar las TAE, que le darán el coste total, incluidas las comisiones del prestamista.