Es ist ein Problem, das selbst den bescheidensten Käufer eines Supersportwagens beunruhigen muss: Wenn Sie Ihren wertvollen Ferrari oder McLaren hinter Schloss und Riegel in der Garage aufbewahren, wie soll dann jemand wissen, dass Sie ihn besitzen?

Der Käufer von Beaumont House, einem frisch erworbenen Luxushaus im Wert von 8,95 Millionen Pfund in der wohlhabenden Enklave St. George’s Hill in Weybridge, Surrey, muss sich nicht mit solchen Fragen herumschlagen. Fahren Sie in die Garage dieses Hauses mit sechs Schlafzimmern, das auch über einen Weinkeller, ein Nebengebäude für das Personal, einen Kinoraum und einen Fitnessraum verfügt, und der Autolift bringt Sie hinunter in einen gläsernen Ausstellungsraum im Untergeschoss. Dieser befindet sich praktischerweise direkt neben dem riesigen „Partyraum“ des Anwesens und bietet einen Ausblick, den Ihre Gäste kaum ignorieren können.

St. George’s Hill ist, wie Mayfair oder Monaco, einer der Orte, an denen tiefe Taschen und hohe Einkommen die Norm sind. Seine von Bäumen gesäumten Gassen, die rund um die Uhr von Sicherheitsleuten überwacht werden und in Schlagdistanz zum West End liegen, sind für den russischen Plutokraten ebenso attraktiv wie für den Londoner Hedgefonds-Manager.

Das Prinzip, das hier veranschaulicht wird, ist, dass die Wohlhabenden dazu neigen, sich in bestimmten Gegenden zu konzentrieren und bereit sind, für dieses Privileg zu zahlen, was die Nachfrage und die Immobilienpreise in die Höhe treibt. Dies ist jedoch nicht nur ein Phänomen der Superreichen – es findet sich in gut situierten regionalen Märkten in ganz Großbritannien wieder.

Auf der Grundlage von Daten von Experian und dem Office for National Statistics hat der Immobilienmakler Savills die Konzentration von Gutverdienern im ganzen Land kartiert, gemessen an Haushalten mit einem Jahreseinkommen von 100.000 £ oder mehr.

Wie zu erwarten, handelt es sich dabei auch um Gebiete mit hohen Immobilienpreisen. Diejenigen mit der größten Einkommenskraft verfügen in der Regel über ein größeres Vermögen, das sie in den Wohnungsbau investieren können, und haben eine höhere Wahrscheinlichkeit, die einkommensabhängigen Erschwinglichkeitstests der Hypothekarkreditgeber zu bestehen, die seit der Finanzkrise erheblich verschärft worden sind.

Erstkäufer oder Zweitkäufer könnten die Auswirkungen zu spüren bekommen (siehe Kasten). Für Vermieter, die ihre Immobilien selbst vermieten, sind diese Hochertragsstandorte in zweierlei Hinsicht interessant. Einerseits macht eine wohlhabende Bevölkerung die von ihr geforderten Mieten rentabler, aber der Kauf einer Immobilie in einkommensstarken Gebieten zwingt Vermieter dazu, mit zahlungskräftigen Eigennutzern zu konkurrieren. Dies kann dazu führen, dass die Rentabilität einer hypothekenfinanzierten Mietinvestition weitaus geringer ist als in weniger teuren Gegenden. Dort, wo die Preise bis an die Grenze der Erschwinglichkeit gestiegen sind, kann es auch wenig Aussicht auf Kapitalzuwachs geben.

Aber für diejenigen, die es sich leisten können, sie zu kaufen und in ihnen zu leben, können einkommensstarke Hotspots in einem Klima steigender Hauspreise einen überproportionalen Nutzen für das Eigenkapitalwachstum bringen. Lucian Cook, Research Director für Wohnimmobilien bei Savills, sagt: „Die anhaltende Anziehungskraft von Gutverdienern auf bestimmte Standorte hat zu einer erheblichen Konzentration von Wohneigentum in etablierten Spitzenmärkten geführt. In dem Maße, in dem sie die Karriereleiter erklommen haben, ist auch ihre Kaufkraft gestiegen, was langfristig höhere Wachstumsraten bei den Immobilienpreisen zur Folge hat als in anderen Teilen des Landes.“

Wo leben die Spitzenverdiener?

Savills untersuchte den Wohnort der 1,45 Millionen britischen Haushalte mit einem Einkommen von mehr als 100.000 Pfund, das sind 5,7 Prozent der Gesamtbevölkerung. Das seit langem bestehende „Nord-Süd-Gefälle“ ist das auffälligste Merkmal einer solchen Analyse – im Jahr 2018 befanden sich 60 Prozent dieser Haushalte in London und im Südosten, dem Zentrum der Finanzdienstleistungsindustrie des Landes sowie einer Vielzahl anderer einkommensstarker Branchen. Mehr als eine halbe Million gut verdienender Haushalte befinden sich in der Hauptstadt.

Rangiert man die einzelnen Regionen und Departements nach der Zahl der einkommensstarken Haushalte, so liegt der Osten Englands nach London und dem Südosten an dritter Stelle, gefolgt von Schottland mit 86.000 einkommensstarken Haushalten oder 6 % der Gesamtzahl – ein Ergebnis, das sich zum Teil durch die Konzentration der Finanz- und Dienstleistungsbranche in Edinburgh erklärt, ganz zu schweigen vom Ölreichtum in Aberdeen. Es folgen der Südwesten, der Nordwesten sowie die West und East Midlands, während Wales und Nordirland am Ende der Tabelle stehen.

Mit anderen Worten: Einer von sechs Londoner Haushalten verdient mehr als 100.000 Pfund, verglichen mit einem von 32 im Südwesten oder nur einem von 87 in Nordirland.

Wenn man die Zahlen auf die Ebene der Gebietskörperschaften herunterbricht, ergeben sich weitere bemerkenswerte Vergleiche. Die Einkommenskraft, die sich in den zentralen Londoner Stadtbezirken Westminster oder Kensington & Chelsea konzentriert, ist allgemein bekannt. Aber im Londoner Stadtbezirk Wandsworth beispielsweise gibt es mehr als doppelt so viele Haushalte mit einem Einkommen von über 100.000 £ wie in ganz Wales (44.400 gegenüber 19.900).

Wenn es um den Zusammenhang zwischen Wohnungsmarkt und Einkommensverteilung geht, gibt es eine breite regionale Korrelation zwischen hohen Hauspreisen und hohen Einkommensniveaus, aber auch hier gibt es auffällige Unterschiede.

In den Gemeinden Camden und Chiltern in Buckinghamshire verdienen zwar beide 30 Prozent der Haushalte mehr als 100.000 Pfund, aber der Prozentsatz der Hausverkäufe über 1 Million Pfund liegt in Camden bei 35 Prozent und in Chiltern bei 11 Prozent, was die Auswirkungen des langfristigen Anstiegs der Hauspreise in London im Vergleich zu anderen Gebieten verdeutlicht.

London ist natürlich nicht die einzige Stadt, in der eine hohe Nachfrage herrscht. Henry Pryor, ein Immobilienmakler, sagt, dass der Wohnungsmarkt in blühenden Städten wie Cambridge und Oxford „völlig aus dem Gleichgewicht“ geraten ist, im Vergleich zu dem, was fünf oder zehn Meilen entfernt passiert. „Der Markt in der Stadt Cambridge funktioniert völlig anders als der Markt in der ländlichen Umgebung“, sagt er.

Wende des Schicksals

Doch das Verhältnis zwischen einkommensstarken Gebieten und Hauspreisen hat sich im letzten Jahrzehnt nicht geändert. Die Jahre nach der Kreditkrise und der Finanzkrise waren geprägt von einem rasanten Anstieg der Hauspreise in Hotspots wie London und dem Südosten, einschließlich des rasanten Anstiegs der Preise in ehemals heruntergekommenen Gebieten wie Hackney.

In der Tat liegen die Preise in Gemeinden, in denen mehr als einer von fünf Haushalten über ein Einkommen von über 100.000 Pfund verfügt, im Durchschnitt 45 Prozent über ihrem Höchststand von vor 2008. In Stadtbezirken, in denen weniger als einer von 100 Haushalten über ein Einkommen von 100.000 Pfund oder mehr verfügt, liegen die Preise nur 5 % über diesem Wert. Die Botschaft ist, dass das ungezügelte Wachstum auf dem Londoner Markt, das den Preisanstieg in den umliegenden Pendlerbezirken angetrieben hat, in den Jahren nach der Krise nicht auf die Regionen und Nationen übergegriffen hat. Stattdessen hat sich die Kluft zwischen diesen Zonen vergrößert.

Solche Muster sind jedoch in einem historisch zyklischen Markt alles andere als feststehend – und die Savills-Studie zeigt, dass das Pendel in den letzten drei Jahren bereits in die andere Richtung ausgeschlagen hat. In den einkommensstärksten Gebieten liegen die Durchschnittspreise um 0,9 Prozent unter dem Niveau vor dem Referendum und um 2,1 Prozent unter dem des Vorjahres. In den weniger einkommensstarken Gebieten sind sie seit dem Brexit-Votum um 10,9 Prozent und im vergangenen Jahr um 4 Prozent gestiegen.

In Wandsworth zum Beispiel stiegen die durchschnittlichen Immobilienpreise nach der Kreditkrise um erstaunliche 56 Prozent, sind aber seit 2016 um 5,3 Prozent gefallen. In Kensington & Chelsea stiegen die Preise in den guten Jahren um 43 Prozent, sind aber seit 2016 um 11 Prozent gesunken.

Mr. Cook sagt: „Die beiden Schlüsselpunkte waren die Änderungen der Stempelsteuer, die George Osborne im Haushalt 2014 eingeführt hat, und die Entscheidung, die EU zu verlassen. Es ist die Kombination dieser Faktoren, die die Veränderung in der Verteilung des Preiswachstums markiert hat, einschließlich der Frage, wer davon profitiert hat – und wer am scharfen Ende einer Verlangsamung des Immobilienmarktes stand.“

Der Londoner Markt für hochwertige Wohnungen hat in der letzten Zeit die Hauptlast dieser Anpassung getragen, während in anderen Teilen des Landes ein positiverer Trend eingesetzt hat. Herr Pryor erinnert sich daran, wie er letzte Woche in Putney im Süden Londons bei Maklern auf eine Stimmung tiefer Niedergeschlagenheit stieß. „Wenn Sie im Süden Londons ein Haus im Wert von einer Million Pfund kaufen wollen, schickt der Makler im Großen und Ganzen eine Limousine, um Sie abzuholen. Das ist etwas ganz anderes als auf dem Markt in Manchester und Leeds, wo die Party in vollem Gange ist.“

Eine Folge der langen Periode starken Preiswachstums in der Hauptstadt, die auf die Finanzkrise folgte, war, dass viele Londoner, die sich den Aufschwung nicht entgehen lassen wollten, den herkömmlichen Umzug in ein größeres Haus in den Pendlerbezirken oder in weiter entfernte Gebiete ablehnten oder hinauszögerten. Laut Cook deuten die Daten darauf hin, dass sich dies nun geändert hat. „Der Wohlstand in dieser Gruppe beginnt sich etwas breiter zu verteilen“, sagt er, wenn auch immer noch innerhalb der Hauptmärkte von Surrey, den Cotswolds oder Bath.

In St. George’s Hill ist Simon Ashwell, Leiter des Savills-Büros in Weybridge, zuversichtlich, dass der Preisverfall nach dem Referendum stark genug war, um eine Nachfragewelle bei einer neuen Käuferschicht auszulösen. Nach dem Jahr 2018, das er in Bezug auf die Anzahl der Transaktionen als das schlechteste in der Geschichte der Enklave bezeichnet, hat sich das Geschäft belebt, und die Zahlen für die ersten sechs Monate des Jahres 2019 werden wahrscheinlich die des letzten Jahres übertreffen.

Anstelle von russischen oder chinesischen Käufern im Ausland sind jedoch 100 Prozent der Anrufer in seinem Büro Briten. „Die Preise sind gesunken, um dem britischen Budget gerecht zu werden“, sagt er. „Häuser, die zu Beginn 15 oder 16 Millionen Pfund kosteten, können jetzt für 8 oder 9 Millionen Pfund gekauft werden. Der wohlhabende Käufer sagt: ‚Wir können zum halben Preis kaufen‘.“

Am unteren Ende des Londoner Spitzenmarktes macht sich Herr Pryor Sorgen über die künftige Tragfähigkeit der Preise. Er beschreibt „eine Straße nach der anderen“ mit ähnlichen Häusern mit fünf Schlafzimmern, die 2 bis 3 Millionen Pfund kosten und sich über viele Meilen entlang eines Wohlstandskorridors durch Fulham, Wandsworth, Richmond und darüber hinaus erstrecken, jedes mit einem bescheidenen Garten und einem identischen Anbau auf der Rückseite.

„Meine Sorge ist, dass es kaum einen Unterschied zwischen ihnen gibt. Wer wird sie in fünf Jahren kaufen? Werden es sich die Leute leisten können, dort zu kaufen?