Der Kauf eines Duplex, Triplex oder Fourplex kann sowohl für Investoren als auch für Eigenheimkäufer eine gute Investition sein. Der Kauf von kleinen Mehrfamilienhäusern erfordert ein gewisses Grundverständnis für die Suche, Finanzierung und Verwaltung von Mehrfamilienhäusern. Diese Tätigkeiten sind nur geringfügig aufwendiger als beim Kauf von Einfamilienhäusern, können aber zu einer rentablen Investition in mehrere Einheiten führen.

Die richtige Finanzierung ist einer der wichtigsten Faktoren beim Kauf eines Doppel-, Dreifach- oder Vierfachhauses. Die Collective Lending Group ist ein nationaler Kreditgeber, der 30-jährige Mietkredite und Hartgeldkredite für Mehrfamilienhäuser mit für Immobilieninvestoren attraktiven Zinssätzen anbietet. Sie können bis zu 80% LTV leihen und Sie präqualifizieren in Minuten.

Der Kauf eines Duplex-, Triplex- oder Fourplex-Gebäudes lässt sich in 7 Schritte unterteilen:

Bestimmen Sie, ob der Kauf eines Duplex-, Triplex- oder Fourplex-Gebäudes das Richtige für Sie ist

Ob Sie nun lernen, wie man ein Duplex-, Triplex- oder Fourplex-Gebäude als Investor kauft, oder als Hauskäufer, der versucht, sich einige Mieteinnahmen aus seiner Immobilie zu sichern, der Kauf einer kleinen Mehrfamilieninvestition ist ein bisschen anders als bei einer Einfamilienimmobilie. Es ist ratsam, von Anfang an die Vor- und Nachteile abzuwägen.

Vorteile des Kaufs eines Doppelhauses oder kleinen Mehrfamilienhauses

Es gibt mehrere Gründe, warum Doppel-, Dreifamilien- und Vierfamilienhäuser eine sinnvolle Investition sind. Hauskäufer können in einer Einheit wohnen und mit den anderen Mieteinnahmen erzielen; sie bieten einen guten Einstieg in die Investition in Immobilien mit mehreren Einheiten; und für Investoren diversifizieren sie die Mieten und konsolidieren die Ausgaben für mehrere Einheiten.

Sie können in einer Einheit eines Mehrfamilienhauses wohnen und Mieteinnahmen erzielen

Wenn Sie einen persönlichen Wohnsitz kaufen, bietet Ihnen ein Doppelhaus oder ein anderes kleines Gebäude mit mehreren Einheiten einen Platz zum Wohnen und gleichzeitig Mieteinnahmen. Sie können in einer Einheit wohnen und die anderen vermieten, um Einnahmen zu erzielen.

Vor allem bei Triplex- und Quadraplex-Gebäuden ist es durchaus möglich, dass Sie mit den Mieteinnahmen Ihre gesamte Hypothek und vielleicht sogar noch etwas mehr bezahlen können. Sie können also eine Wohnung kaufen, aber Ihre Mieter dafür bezahlen lassen.

David Reiss, Professor für Recht und Direktor von CUBE, dem Center for Urban Business Entrepreneurship an der Brooklyn Law School, erklärt uns:

„Der Kauf und das Wohnen in einem Doppel-, Dreifach- oder Vierfachhaus anstelle eines Einfamilienhauses bietet Ihnen erhebliche Vorteile. So können Sie beispielsweise die Mieteinnahmen aus den zusätzlichen Einheiten nutzen, um den Kreditbetrag zu erhöhen, und diese Mieteinnahmen können einen großen Teil Ihrer monatlichen Hypothekenzahlung ausgleichen. Sie können auch einen größeren Teil Ihrer Ausgaben, wie z. B. einen Teil Ihrer Versicherungsprämie und einen Teil Ihrer Reparaturrechnungen, als Betriebsausgaben absetzen.“

Duplexe, Triplexe und Viererhäuser sind ein guter Einstieg in die Investition in Mehrfamilienhäuser

Der Kauf eines Duplex-, Triplex- oder Viererhauses ist ein guter Einstieg in den Erwerb von Mehrfamilienhäusern, ohne dass man sich tiefer in die Materie der Mehrfamilienhäuser einarbeiten muss. Die Auswahl von Mietern und die Verwaltung von Mietern in jeder Art von Mehrfamilienhaus ist zwar etwas anders als bei Einfamilienhäusern, aber der Sprung ist nicht unüberwindbar. Doppelhaushälften und ähnliches bieten einen guten Übergang von der Verwaltung von Einfamilienhäusern zur Verwaltung von Mehrfamilienhäusern, ohne dass man überfordert ist.

Kleine Mehrfamilienhäuser diversifizieren die Mieten und konsolidieren die Ausgaben für mehrere Einheiten im Vergleich zu Einfamilienhäusern

Für Investoren ist auch von Interesse, wie ein Mehrfamilienhaus – selbst ein kleines – die Einnahmen diversifiziert und die Instandhaltungskosten für die einzelnen Einheiten konsolidiert. Investoren, die ein Einfamilienhaus besitzen, wissen sehr wohl, dass sie bei Leerstand ihrer Immobilie 100 % der Miete verlieren. Das bedeutet $0 Einkommen, um die Hypothek und andere Kosten auszugleichen! Mehrfamilienhäuser helfen, dieses Problem zu entschärfen. Wenn eine Einheit leer steht, sind andere möglicherweise noch vermietet, so dass Sie über ein gewisses Einkommen verfügen, um Ihre Ausgaben zu decken und vielleicht sogar einen kleinen positiven Cashflow zu erwirtschaften.

Es gibt auch den Vorteil, dass die Instandhaltungskosten in einem Gebäude zusammengefasst werden und nicht auf viele verteilt sind. Wenn Sie zum Beispiel 4 Einfamilienhäuser besitzen, müssen Sie möglicherweise 4 Dächer instand halten. Wenn Sie ein Vierfamilienhaus besitzen, brauchen Sie sich nur um eines zu kümmern.

Nachteile beim Kauf eines Doppelhauses oder eines kleinen Mehrfamilienhauses

Es gibt zwar Vorteile, wenn Sie lernen, wie man ein Doppel-, Dreifach- oder Vierfamilienhaus kauft, aber es gibt auch Nachteile, auf die Sie vorbereitet sein müssen. Auch wenn die Immobilie Ihr Wohnsitz ist, sind Sie immer noch ein Vermieter. Für Investoren ist die Mieterfluktuation in Mehrfamilienhäusern höher und die Mieterbetreuung geringer als bei Einfamilienhäusern.

Selbst wenn die Immobilie Ihr Wohnsitz ist, sind Sie immer noch ein Vermieter

Der stellare Vorteil, den Sie als Hauskäufer haben – in einer Einheit zu wohnen und aus den anderen Einheiten Mieteinnahmen zu erzielen – hat auch eine Kehrseite. Das heißt, Sie werden zum Vermieter, der für die Mieter und die Verwaltung der Immobilie verantwortlich ist. Das bedeutet, dass Sie, der Hausbesitzer, auf Dinge wie die Werbung für die Immobilie, die Überprüfung von Bewerbern, die Einziehung von Mieten, die Durchführung von Reparaturen und leider manchmal auch die Zwangsräumung von Mietern vorbereitet sein müssen. Selbst wenn Sie direkt neben Ihren Mietern wohnen, kann das eine Herausforderung darstellen.

Wenn Sie sich über die Situation im Klaren sind, können Sie erfolgreich sein. Wenn Sie hingegen nur die Mieteinnahmen im Blick haben, ohne auch die verwaltungstechnische Seite zu erfassen, kann es zu einer sehr stressigen Situation kommen.

Mieterwechsel sind bei Doppelhäusern und kleinen Mehrfamilienhäusern höher und die Mieterbetreuung ist geringer als bei Einfamilienhäusern

Mieter von Einfamilienhäusern neigen dazu, die Immobilie wie ihr eigenes Haus zu behandeln. Sie engagieren sich in ihrer Nachbarschaft, sind vielleicht in den örtlichen Schulen aktiv, nehmen an Gemeindeangelegenheiten teil und so weiter. Daher ist es nicht ungewöhnlich, dass Mieter in Einfamilienhäusern mehrere Jahre lang bleiben.

Andererseits haben die Mieter auch in einem Zweifamilienhaus eher eine „Apartment-Mentalität“. Sie sind flüchtiger, was eine höhere Mieterfluktuation und mehr Schwierigkeiten mit unbezahlter Miete bedeutet. Mieter in Mehrfamilienhäusern neigen auch nicht dazu, sich so sehr um ihre Wohnungen zu kümmern, so dass sie mehr Instandhaltung und Reparaturen erwarten müssen als bei einem Einfamilienhaus.

Überlegen Sie, ob Sie ein Duplex, Triplex oder Fourplex kaufen wollen

So einfach es auch klingt, die Entscheidung, ob Sie ein Duplex oder ein Triplex oder Fourplex kaufen wollen, erfordert einige Überlegungen. Dabei spielen zwei Dinge eine Rolle: der Mietspiegel und die Verantwortung der Verwaltung. Je mehr Einheiten Sie haben, desto höher sind die Einnahmen, aber desto intensiver ist es, das Gebäude voll zu halten und sich um die Mieter zu kümmern.

Wie Sie sich für den Kauf eines Doppelhauses, eines Gebäudes mit drei oder vier Einheiten entscheiden

Es gibt sie in verschiedenen Formaten und Namen: Doppel- und Dreifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Vierfamilienhäuser und Vierfamilienhäuser. Letztendlich hängt die Größe des Gebäudes, das Sie auswählen – ob es ein Gebäude mit 2, 3 oder 4 Einheiten ist – davon ab, wie Sie die beiden Faktoren Mieteinnahmen und Verwaltungsverantwortung ausbalancieren.

Sehen Sie nicht nur die Dollarzeichen; stellen Sie sicher, dass Sie auch die drei M’s – Marketing, Wartung und Management – in die Gleichung einbeziehen.

Warum vier Einheiten oder weniger sinnvoll sind, wenn Sie sich für den Kauf eines Gebäudes mit mehreren Einheiten entscheiden

Mehrfamilienhäuser können natürlich viel größer sein als 2-4 Einheiten. Bei Gebäuden mit 5 oder mehr Einheiten ändert sich die Situation jedoch erheblich. Die Finanzierung des Kaufs größerer Gebäude erfordert gewerbliche Kredite im Gegensatz zu Wohnkrediten, und die Verwaltung eines größeren Gebäudes ist im Allgemeinen nicht mehr im Do-it-yourself-Verfahren zu bewerkstelligen.

Mehr als 4 Einheiten bedeuten gewerbliche Kredite im Gegensatz zu Wohnkrediten

Hauskäufer und Wohninvestoren können für den Kauf von Doppel-, Dreifach- und Vierfachgebäuden die bekannteren Wohnkredite nutzen. Andererseits muss jemand, der z.B. ein Mehrfamilienhaus mit 12 Wohneinheiten erwerben will, wissen, wie er es mit einem kommerziellen Kredit finanzieren kann.

An kommerziellen Krediten ist grundsätzlich nichts auszusetzen. Es ist nur so, dass ein kommerzielles Darlehen ein anderes Tier ist als eine Wohnhypothek, mit viel mehr Gewicht auf der finanziellen Leistung und dem Potenzial der Immobilie als auf der Qualifikation des Käufers.

Verwaltung kleiner Mehrfamilienhäuser im Vergleich zur Verwaltung größerer Komplexe

Ein Hauskäufer oder ein Do-it-yourself-Manager kann die Verwaltungsaufgaben eines Doppel-, Dreifach- oder Vierfachhauses leicht übernehmen. Sobald das Gebäude jedoch größer als 4 Einheiten ist, wird es schwierig, es selbst zu verwalten. Der Einsatz von Immobilienverwaltungssoftware, die Beauftragung eines Immobilienverwaltungsunternehmens oder sogar eines Verwalters vor Ort kommt dann ins Spiel. Sogar Kreditgeber erkennen dies und werden bei der Beantragung eines Kredits für ein größeres Gebäude darauf achten, wie die Immobilie verwaltet wird.

Der Kauf eines Duplex-, Triplex- oder Quadplex-Gebäudes beginnt mit der Suche nach einer geeigneten Immobilie

Die Suche nach einem Duplex oder einem anderen kleinen Mehrfamilienhaus ist nicht schwierig. In den meisten Städten sind sie weit verbreitet. Sie können auf eigene Faust suchen, sich von einem örtlichen Immobilienmakler helfen lassen oder sich als Investor an die örtlichen REIAs (Real Estate Investors Associations) wenden, um Hinweise zu erhalten.

Suchen Sie auf eigene Faust nach einem Doppelhaus oder einem kleinen Mehrfamilienhaus

Einer der besten Gründe, selbst nach Immobilien zu suchen, ist, dass der Verkäufer keine Maklerprovision zahlt, da das Gebäude nicht von einem Immobilienmakler betreut wird. Das ist ein gutes Argument für Verhandlungen, da die Maklerprovisionen sonst 3 % bis 7 % des Verkaufspreises betragen würden – Geld, das Sie vielleicht vom Angebotspreis abziehen können.

Nutzen Sie einen örtlichen Immobilienmakler, um ein Doppel-, Dreifach- oder Vierfachhaus zu kaufen

Die reguläre Immobilienbranche bietet Zugang zum größten Pool an zum Verkauf stehenden Immobilien. Dabei handelt es sich nicht nur um Einfamilienhäuser, sondern auch um alle Arten von Zweifamilienhäusern und anderen kleinen Mehrfamilienhäusern. Viele Makler kennen sich mit kleinen Mehrfamilienhäusern aus, so dass man nur das Büro fragen muss, welche Makler für diese Art von Gebäuden zuständig sind.

Jedes Maklerbüro hat Zugang zu einem oder mehreren Multiple Listing Services (MLS), die alle zum Verkauf stehenden Immobilien aller Makler enthalten, die diesem Multiple Listing Service angehören. Oft ist ein MLS in einem Bezirk oder einer Region mit denen in der Nähe verlinkt, so dass Sie Ihr Suchgebiet erweitern können.

Auf der anderen Seite bedeutet die Inanspruchnahme eines Maklers und des MLS, dass die Maklerprovisionen in den Verkauf einfließen. Als Käufer zahlen Sie die Provision in der Regel nicht aus Ihrer Tasche, sondern aus der des Verkäufers. Allerdings wird die Provision in den Verkaufspreis eingerechnet. Außerdem kennen Makler ihren Markt und wissen, wie man den Wert von Immobilien ermittelt. Daher entsprechen die Preise für Immobilien, die von Maklern angeboten werden, in der Regel dem Marktwert.

Wenden Sie sich an die örtlichen Immobilien-Investorenvereinigungen (REIAs), um ein kleines Mehrfamilienhaus zu finden

Wenn Sie ein Investor sind, der ein kleines Mehrfamilienhaus sucht, sollten Sie in Erwägung ziehen, einer Immobilien-Investorenvereinigung (REIA) in Ihrer Region beizutreten. Das sind Organisationen von Immobilieninvestoren, die sich treffen, um zu lernen, Kontakte zu knüpfen und oft auch Immobilien zum Verkauf anzubieten. Investoren haben oft Doppelhäuser, Vierfamilienhäuser und andere Mehrfamilienhäuser zur Verfügung oder kennen jemanden, der sie hat.

Bewerten Sie den potenziellen Kauf eines Doppel-, Dreifach- oder Vierfachhauses

Wenn Sie ein Gebäude zum Verkauf gefunden haben, müssen Sie den potenziellen Kauf bewerten. Eine Bewertung umfasst die Beurteilung der Lage des Gebäudes, die Inspektion des Gebäudezustands und die Auswertung der Zahlen für die Immobilie.

Bewerten Sie die Lage des Gebäudes

Es ist wahrscheinlich für den Hauskäufer, der einen Ort zum Wohnen sucht, offensichtlich, aber auch Investoren sollten auf Immobilien in soliden Vierteln achten. Sowohl Hauskäufer als auch Investoren sollten nach Gemeinden mit guten Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Dienstleistungen Ausschau halten – kurz gesagt, nach Orten, an denen die Menschen gerne leben.

Günstig gelegene Immobilien bieten eine stärkere Mieterbasis, was wiederum höhere Mieten und Mieter bedeutet, die sich besser um Ihre Immobilie kümmern werden. Sowohl die bessere Lage als auch die bessere Vermietungsleistung dieser Immobilien geben Ihnen eine größere Chance auf eine Wertsteigerung des Gebäudes.

Lassen Sie sich nicht von billigen Immobilien in schlechten Gegenden locken; diese sind selten eine gute Lage. Solange es keine wirtschaftliche Entwicklung in der Gegend gibt, werden die Immobilien nicht aufgewertet, und die zu billigen Preisen gekauften Gebäude benötigen in der Regel umfangreiche Vorarbeiten und laufende Reparaturen. Die Mieten werden wahrscheinlich nicht steigen, und Mieterprobleme wie unbezahlte Mieten und Sachschäden häufen sich. Für sachkundige Investoren gibt es eine gute Faustregel: Wenn Sie nicht möchten, dass ein Familienmitglied nach Einbruch der Dunkelheit dorthin geht, sollten Sie dort nicht kaufen!

Prüfen Sie den Zustand des Gebäudes

Es ist sicherlich möglich, ein Doppelhaus oder eine andere kleine Immobilie mit mehreren Einheiten in mietfähigem Zustand zu kaufen. Natürlich werden diese wahrscheinlich zum Marktpreis angeboten.

Andererseits kann eine Zwangsvollstreckung oder eine renovierungsbedürftige Immobilie ein wirklich gutes Angebot sein. Wenn Sie unter dem Marktpreis kaufen, bauen Sie Eigenkapital auf, wenn Sie die Immobilie kaufen. Allerdings müssen Sie Zeit und Geld aufwenden, um die Immobilie für die Vermietung vorzubereiten. Das ist an sich schon eine Ausgabe, aber das gilt auch für die entgangene Miete und die Zahlungen, die Sie leisten müssen, bis die Mieter in die Immobilie eingezogen sind.

Beauftragen Sie einen professionellen Inspektor

Es ist wichtig, dass Sie die Immobilie, die Sie in Betracht ziehen, von einem professionellen Bauinspektor oder Bauunternehmer begutachten lassen. Mehrfamilienhäuser sind komplexer als Einfamilienhäuser: Manchmal wurden sie nicht richtig gebaut; oft haben sie gemeinsame Versorgungseinrichtungen und andere Systeme, die Probleme verursachen können; und es kann von einer Einheit zur nächsten unterschiedliche Bedingungen geben, zusammen mit möglichen Problemen mit Gemeinschaftsbereichen.

Sie werden einen detaillierten Inspektionsbericht darüber haben wollen, was repariert werden muss. Der Bericht des Inspektors wird ein gutes Verhandlungsinstrument beim Kauf sein. Jedes Angebot, das Sie machen, sollte von Ihrer Zustimmung zur Inspektion abhängig gemacht werden – so können Sie, wenn Sie erfahren, dass es schwerwiegende Probleme gibt, in aller Ruhe vom Angebot zurücktreten oder anderweitig über das Geschäft verhandeln.

Bewerten Sie die Zahlen für die Immobilie

Investor oder Hauskäufer – da es um Mieteinnahmen geht, muss jeder, der den Kauf eines Mehrfamilienhauses plant, die Zahlen prüfen. Dazu gehören die Mietpreise, das Einkommenspotenzial, die Ausgaben und das Nettoeinkommen für die Immobilie.

Es ist eine gute Idee, diese Informationen vom Verkäufer in Form seiner offiziellen Bücher oder Steuererklärungen für ein oder zwei Jahre zu erhalten.

Mietpreise für das Mehrfamilienhaus

Untersuchen Sie die Mietpreise für das Gebäude und das Gebiet, in dem sich die Immobilie befindet. Stellen Sie fest, ob die Mieten für Ihr Objekt wettbewerbsfähig sind. Ermitteln Sie, inwieweit die Mieten die Kosten des Gebäudes decken, insbesondere wenn Sie in einer Einheit wohnen.

Begehen Sie nicht den Fehler, impulsiv eine Immobilie zu kaufen und dann Verluste zu machen, die Sie sich nicht leisten können. Das passiert oft Leuten, die hochwertige Doppelhaushälften kaufen und planen, in einer Einheit zu wohnen, sich aber zu sehr darauf verlassen, dass die andere Einheit vermietet bleibt, um die Zahlungen zu decken, die sie sich sonst nicht leisten könnten.

Untersuchen Sie die Leerstandsquote für das Gebäude

Wie oft bleiben die Einheiten vermietet? Wenn Sie sich in einem Gebiet mit hohem Leerstand befinden, wird sich dies spürbar auf die Einnahmen aus der Immobilie auswirken – und auch Ihre Arbeitsbelastung erhöhen. Hohe Leerstandsquoten können sich auch auf Ihre Fähigkeit auswirken, das Gebäude zu finanzieren, wenn sie die Zahlen zu sehr strapazieren.

Bruttobetriebseinkommen

Das Bruttobetriebseinkommen bezieht sich auf die tatsächlich eingenommene Miete der Immobilie. Multiplizieren Sie nicht einfach die Miete x Anzahl der Einheiten. Entscheidend ist, was tatsächlich hereinkommt – nach Abzug der Leerstände.

Betrachten Sie die Ausgaben des Gebäudes

Zu den Ausgaben für ein kleines Mehrfamilienhaus gehören Grundsteuern, Versicherungen, Werbung, Instandhaltung, Verwaltungskosten (falls Sie diese in Auftrag geben) und professionelle Dienstleistungen wie Rechtsberatung oder Buchhaltung. Vergessen Sie nicht, die Zinskosten für Ihre Hypothek einzurechnen; die Fähigkeit der Mieten, Ihren Schuldendienst zu decken, ist wichtig.

Auch die Saisonabhängigkeit der Ausgaben ist zu beachten. In manchen Monaten (vielleicht im Winter in Ihrer Region) sind die Kosten höher als in anderen. Es ist gut, sich darüber im Klaren zu sein, wann das Budget stärker belastet wird als zu anderen Zeiten.

Nettobetriebseinkommen (NOI)

Das Nettobetriebseinkommen ist das, was von der Bruttomiete übrig bleibt, nachdem die Ausgaben bezahlt wurden. In der Regel wird dies als „Cashflow“ bezeichnet. Im Idealfall sollte der Cashflow positiv sein, d. h. Sie haben in diesem Zeitraum Geld verdient. Wenn er negativ ist, bedeutet das, dass die Immobilie Sie in diesem Zeitraum Geld gekostet hat.

Machen Sie ein Angebot für das Duplex, Triplex oder Fourplex, das Sie kaufen möchten

Verhandlungen sind Teil des Kaufs eines Duplex oder einer anderen Immobilie mit mehreren Wohneinheiten. Die Verhandlungen sind in der Regel einfacher als bei einem Einfamilienhaus, da die Verkäufer nicht so stark emotional gebunden sind wie bei einem Eigenheim. Ein guter Preis für eine Mietimmobilie scheint vielleicht nicht wichtig zu sein, aber der Preis wirkt sich auf die monatlichen Kosten aus, und ein guter Preis bedeutet, dass Sie Geld verdienen, wenn Sie das Geschäft abschließen.

Bestimmung des potenziellen Wertes beim Kauf einer Doppelhaushälfte oder eines anderen Gebäudes mit mehreren Einheiten

Da Immobilien mit mehreren Einheiten letztlich zur Vermietung bestimmt sind, ist die Bestimmung des Wertes etwas komplizierter als bei einem Einfamilienhaus. Um den Wert eines Mehrfamilienhauses zu ermitteln, werden mehrere Methoden gleichzeitig angewandt. Dazu gehören die vergleichende Marktanalyse, die Einkommensanalyse und die Bewertung zu Wiederbeschaffungskosten.

Vergleichende Marktanalyse für ein Zweifamilienhaus oder ein kleines Mehrfamilienhaus

Eine vergleichende Marktanalyse befasst sich mit ähnlichen Gebäuden, die kürzlich verkauft wurden, um einen Wert zu ermitteln. Wenn Sie mit einem erfahrenen Immobilienmakler zusammenarbeiten, kann dieser Ihnen bei einer vergleichenden Marktanalyse helfen. Dabei ist jedoch zu beachten, dass bei dieser Methode die Einnahmen, die das Gebäude erwirtschaftet, nicht berücksichtigt werden, was sehr wichtig ist. Es wird lediglich untersucht, für welchen Preis andere ähnliche Gebäude verkauft wurden.

Das Einkommensverfahren zur Wertbestimmung

Beim Einkommensverfahren verwenden Gutachter eine Reihe von Berechnungen, bei denen die Bruttomiete und das Nettoeinkommen des Gebäudes zusammen mit den Mieten ähnlicher Einheiten in der Gegend zur Bestimmung des Gebäudewerts herangezogen werden. Berechnungen wie der Bruttomietmultiplikator und der Kapitalisierungssatz vergleichen die finanzielle Leistung Ihres Gebäudes mit der finanziellen Leistung anderer Gebäude in der Gegend.

Wiederbeschaffungskosten

Die Wiederbeschaffungskosten untersuchen, was es kosten würde, ein ähnliches Gebäude zu rekonstruieren. Vereinfacht ausgedrückt, werden die Kosten pro Quadratmeter für den vollständigen Wiederaufbau eines ähnlichen Gebäudes verwendet. Wenn also die Kosten pro Quadratfuß in Ihrer Gegend 100 $/qm betragen und das Gebäude, das Sie in Betracht ziehen, 2.000 Quadratfuß groß ist, dann würden die Wiederbeschaffungskosten 200.000 $ (2.000 x 100 $) betragen.

Finanzieren Sie den Kauf eines Doppel-, Dreifach- oder Vierfachhauses

Die Finanzierung kleiner Mehrfamilienhäuser ist nicht viel schwieriger als die eines Einfamilienhauses. Es stehen Ihnen viele der gleichen Möglichkeiten zur Verfügung, darunter konventionelle Finanzierungen, FHA- und VA-Darlehen, staatliche Programme, kurzfristige Finanzierungen und Verkäuferfinanzierungen. Außerdem hilft Ihnen das Einkommen aus der Vermietung der Einheiten, sich für das Darlehen zu qualifizieren.

Jason Reed von Remax Results, auch bekannt als die Duplex Doctors, erkennt den Wert der Mieteinnahmen bei der Qualifizierung für den Kauf an:

„Durch die Wahl eines Duplex gegenüber einem Einfamilienhaus haben Käufer auch die Möglichkeit, sich für mehr zu qualifizieren. Viele Hypothekarkreditgeber berücksichtigen bis zu 70 – 75 % der erwarteten Mieteinnahmen, die die Immobilie erwirtschaften sollte, als angegebenes Einkommen, wenn Sie sich qualifizieren.“

Konventionelle Finanzierung beim Kauf von Doppelhäusern und anderen kleinen Mehrfamilienhäusern

Konventionelle Kreditoptionen für kleine Mehrfamilienhäuser sind weit verbreitet und relativ leicht zu erhalten. Als Käufer werden Ihre Kreditwürdigkeit und Ihr Einkommen berücksichtigt, aber auch die finanzielle Leistungsfähigkeit des Gebäudes spielt eine wichtige Rolle bei der Bewilligung des Kredits.

Bei konventionellen Darlehen müssen Sie mindestens 10 % anzahlen. In den meisten Regionen des Landes liegen die Obergrenzen für konventionelle Darlehen für mehrere Einheiten bei 543.000 $ für Doppelhäuser, 656.000 $ für Triplexe und 815.000 $ für Vierplexe.

FHA-Finanzierung für den Kauf von Doppel-, Triplex- und Vierplexen

Es ist ein weit verbreiteter Irrglaube, dass die Federal Housing Administration (FHA) nur Kredite für Einfamilienhäuser vergibt, die für den Erstwohnsitz bestimmt sind. Was nicht allgemein bekannt ist, ist die Tatsache, dass die FHA Darlehen für Gebäude mit bis zu 4 Wohneinheiten vergibt, wenn der Käufer beabsichtigt, in einer Wohneinheit zu leben. Die FHA berücksichtigt bei der Kreditvergabe auch die Nettomieteinnahmen. Wenn Sie also ein bescheidenes Einkommen haben, können die Mieten des Gebäudes Ihnen helfen, sich zu qualifizieren.

Die FHA verlangt nur 5 % Anzahlung für den Kauf von Mehrfamilienhäusern, wobei die Darlehensgrenzen in den meisten Gebieten des Landes bei 352.000 $ für Doppelhäuser, 426.000 $ für Dreifamilienhäuser und 530.000 $ für Vierfamilienhäuser liegen.

VA-Finanzierung für den Kauf von Doppelhäusern und kleinen Mehrfamilienhäusern

Ähnlich wie die FHA vergibt auch die Veterans Administration (VA) Darlehen für Gebäude mit bis zu vier Einheiten, wenn der Käufer beabsichtigt, in einer Einheit zu wohnen. Ähnlich wie bei der FHA wird das Nettoeinkommen aus dem Gebäude zu Ihrem Haushaltseinkommen hinzugerechnet, um sich für das Darlehen zu qualifizieren.

Wenn Sie qualifiziert sind, können Sie möglicherweise ein VA-Darlehen für 0 $ nach unten erhalten, sogar für den Kauf von Mehrfamilienhäusern. Die Obergrenzen für VA-Darlehen reichen von 417.000 $ bis zu 1.094.000 $ (je nach Standort), ungeachtet der Anzahl der Einheiten.

Staatliche Finanzierungsprogramme für den Kauf von Doppelhäusern und kleinen Mehrfamilienhäusern

Staatliche Programme, auch für Erstkäufer, folgen in der Regel den Vorgaben von FHA und VA. Wenn Sie in Ihrem Bundesland ein Darlehen für den erstmaligen Erwerb von Wohneigentum in Erwägung ziehen, können Sie es möglicherweise für den Kauf eines Gebäudes mit 2 bis 4 Wohneinheiten verwenden, wenn Sie beabsichtigen, in einer der Einheiten zu wohnen. Die Nettomieteinnahmen werden zu Ihrem Einkommen hinzugerechnet, damit Sie sich für das Darlehen qualifizieren können.

Viele staatliche und lokale Finanzierungsprogramme erfordern keine oder nur eine geringe Anzahlung, und die Zinssätze sind mit denen von FHA- und VA-Darlehen konkurrenzfähig.

Kurzfristige Finanzierungen

Kurzfristige Finanzierungen werden eingesetzt, wenn eine Immobilie saniert werden soll, die Immobilie leer steht oder eine niedrige Belegungsrate aufweist, die Ihre Qualifizierung beeinträchtigt, oder wenn Sie sich aus anderen Gründen nicht für eine Dauerfinanzierung qualifizieren können. Diese Darlehen bieten eine kurzfristige Finanzierungslösung, bis Sie eine dauerhafte Finanzierung erhalten können. Sie haben höhere Zinssätze, sind oft zinsgebunden und müssen relativ schnell durch eine Refinanzierung oder sogar den Verkauf der Immobilie zurückgezahlt werden.

Verkäuferfinanzierung

Da es sich bei einem Mehrfamilienhaus um eine Anlageimmobilie und nicht um ein Eigenheim handelt, besteht eine gute Chance, dass Sie den Verkäufer zu einer Eigentümerfinanzierung überreden können. Bei einer Eigentümerfinanzierung zahlt der Verkäufer monatliche Raten, anstatt den gesamten Verkaufserlös bei Vertragsabschluss zu erhalten.

Verkäufer können einer Eigentümerfinanzierung zustimmen, weil die monatlichen Zahlungen eine potenzielle Quelle für Zinseinnahmen sind. Wenn der Verkäufer zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht sein gesamtes Bargeld benötigt, können die langfristigen Einnahmen attraktiv sein, insbesondere wenn Sie einen über dem Marktdurchschnitt liegenden Zinssatz anbieten. Außerdem kann es sein, dass die Verkäufer bei den Konditionen flexibel sind, was dazu beitragen kann, dass der Kauf überschaubar bleibt.

Schließen Sie den Kauf des Doppelhauses oder des kleinen Mehrfamilienhauses ab, das Sie kaufen

Beim Abschluss von kleinen Mehrfamilienhäusern sind drei Dinge zu beachten, die sich von denen bei Einfamilienhäusern unterscheiden: 1) Die Treuhandgesellschaft oder der Treuhänder sollte mit kleinen Mehrfamilienhäusern vertraut sein; 2) der Tag des Monats, an dem Sie abschließen, ist wichtig; und 3) stellen Sie sicher, dass die Kautionen bei Abschluss auf Sie übertragen werden.

Wählen Sie eine Treuhandgesellschaft oder einen Treuhänder, der mit Doppelhäusern und kleinen Mehrfamilienhäusern vertraut ist

Die meisten Treuhandgesellschaften oder Treuhänder können den Abschluss eines Mehrfamilienhauses problemlos abwickeln. Da jedoch Mieten und Kautionen involviert sind, sind die Abschlüsse etwas komplizierter; es schadet also nicht, ein paar Abwicklungsfirmen zu befragen, um sicherzustellen, dass Sie eine finden, die Erfahrung im Umgang mit Mehrfamilienhäusern hat.

Abwicklungsfirmen haben viele Namen – Titelgesellschaften, Treuhandgesellschaften oder Treuhandagenturen. In einigen Staaten werden Rechtsanwälte für Immobilienabwicklungen eingesetzt. Was auch immer in Ihrem Staat der Fall ist, stellen Sie sicher, dass sie Erfahrung mit Immobilien mit mehreren Einheiten haben, und schließen Sie immer eine Rechtsschutzversicherung ab, um Sie zu schützen.

Der Tag des Monats, an dem Sie abschließen, spielt eine Rolle

Da Sie ein Mietobjekt erwerben, steht Ihnen bei der Abrechnung ein Teil der aktuellen Monatsmiete zu. Wenn Sie gleich nach dem Ersten des Monats abschließen, wird der größte Teil der Monatsmiete bei der Abrechnung an Sie überwiesen; das kann bedeuten, dass Ihnen am Tag der Eigentumsübertragung Hunderte von Dollar überwiesen werden.

Achten Sie darauf, dass die Kautionen bei der Abrechnung ordnungsgemäß an Sie überwiesen werden

Die Kautionen sollten ebenfalls bei der Abrechnung an Sie überwiesen werden. Im Gegensatz zur Miete, die in Ihre Tasche fließt, sind Kautionen jedoch nur für Sie bestimmt. Machen Sie nicht den Fehler, mit den Kautionen der Mieter so zu verfahren, als ob es Ihr Geld wäre. Kautionen gehören technisch gesehen den Mietern, bis sie für unbezahlte Miete oder Schäden eingefordert werden.

In den meisten Bundesstaaten müssen Vermieter Kautionen auf einem Treuhandkonto getrennt von allen anderen Finanzen aufbewahren. Vergewissern Sie sich, dass die Kautionen bei Vertragsabschluss an Sie abgetreten werden (und dass die Höhe der Kautionen klar festgelegt ist) und dass sie sofort auf ein Konto überwiesen werden, das von Ihren persönlichen Mitteln oder dem für die Immobilie verwendeten Konto getrennt ist.

Das Fazit

Doppel-, Dreifach- und Vierfachhäuser können sowohl für Investoren als auch für Käufer von Wohnimmobilien eine gute Investition sein. Der Kauf eines Doppelhauses oder einer anderen Investition mit mehreren Einheiten erfordert etwas mehr Immobilienwissen als der Kauf eines Einfamilienhauses, übersteigt aber nicht die Fähigkeiten eines Anfängers. Wenn Sie bereit sind, sich beim Kauf und bei der Verwaltung etwas mehr zu engagieren als bei einem Einfamilienhaus, können diese kleinen Mehrfamilienhäuser eine gute Investition sein.