Wer hat das Recht, die Titelfirma auszuwählen?

Dies ist eine immerwährende Kontroverse, die Emotionen wecken und zu Beginn der Transaktion zu Kontroversen führen kann, insbesondere beim Verkauf von Wohnimmobilien.

Die meisten Käufer und Verkäufer von Wohnimmobilien haben keine starke Bindung an eine bestimmte Titelgesellschaft oder einen Abschlussbeauftragten; viele Makler und Agenten jedoch schon, und sie möchten das Geschäft an ihren bevorzugten Abschlussbeauftragten oder ihre Titelgesellschaft weiterleiten.

Bei den meisten Transaktionen gibt es drei Parteien, die in der Lage sind, den Abschluss an eine bestimmte Titelgesellschaft zu leiten: den Kreditgeber, den Verkäufer und den Käufer. Der Real Estate Settlement & Procedures Act („RESPA“) regelt, wer den Abschluss anordnen kann und wer nicht.

In diesem Artikel werden drei Fragen behandelt. Erstens: Kann ein Kreditgeber den Abschluss an ein bestimmtes Titelunternehmen verweisen? Zweitens: Kann der Verkäufer bestimmen, wo die Transaktion abgeschlossen werden soll? Drittens: Kann ein Hausbauer dem Käufer finanzielle Anreize bieten, damit dieser den Kauf bei einer bestimmten Grundbuchgesellschaft abschließt?

Kann ein Kreditgeber einen Abschluss bei einer bestimmten Grundbuchgesellschaft anordnen? Das RESPA erlaubt es dem Kreditgeber, den Abschluss bei einer bestimmten Grundbuchgesellschaft zu verlangen. Der Grund dafür ist, dass der Kreditgeber ein ureigenes Interesse daran hat, sicherzustellen, dass der Abschluss nach seinen Standards und Anweisungen durchgeführt wird. Es ist daher zulässig, dass ein Kreditgeber eine Beziehung zu einer bestimmten Titelgesellschaft pflegt und den Abschluss mit dieser Gesellschaft verlangt.

Doch die Kreditgeber machen, zumindest in unserer Region, selten von diesem Recht Gebrauch. Da viele, wenn nicht sogar die meisten, Immobilienmakler und -vermittler eine starke Präferenz dafür haben, wo eine Transaktion abgeschlossen wird, und da dieselben Makler und Vermittler oft Hypothekengeschäfte an Kreditgeber weiterleiten, wollen Kreditgeber in der Regel nicht eine oder mehrere der Parteien gegeneinander aufbringen, indem sie die Verwendung einer bestimmten Titelgesellschaft verlangen.

Kann der Verkäufer bestimmen, wo die Transaktion abgeschlossen wird? Die Antwort auf diese Frage ist weniger eindeutig. Nach gängiger Praxis wählt der Käufer, der ein Kaufangebot unterbreitet, oder, was wahrscheinlicher ist, der Makler, der mit dem Käufer zusammenarbeitet, eine Titelfirma aus und nimmt diese Auswahl in das Kaufangebot auf. Wenn der Verkäufer oder der Makler, der den Verkäufer vertritt, eine starke Meinung darüber hat, wo die Transaktion abgeschlossen werden soll, wird der Verkäufer dem Angebot widersprechen und die vorgeschlagene Titelfirma ändern.

Die gängige Meinung ist, dass der Verkäufer das Recht haben sollte, die Titelfirma auszuwählen, da er für die Eigentumsgarantie zahlt (was normalerweise der Fall ist). Schließlich schreibt Abschnitt 9 des RESPA, der diese Frage regelt, nur vor, dass der Käufer nicht verpflichtet ist, die Eigentumsversicherung bei einer bestimmten Gesellschaft abzuschließen. Wenn der Verkäufer für die Police zahlt oder sie kauft, liegt wohl kein Verstoß vor. Die Antwort ist jedoch nicht so eindeutig, wie es scheint.

In einigen Staaten werden die Kosten für die Eigentumsversicherung für jede Transaktion ausgehandelt. In Texas werden die Tarife vom State Board of Insurance festgelegt. Abschnitt 9 sollte in erster Linie verhindern, dass große Hausbauer in den Staaten, in denen Tarifverhandlungen zulässig sind, eine niedrigere Versicherungsprämie für Bau- und Erschließungsdarlehen aushandeln (die in der Regel vom Hausbauer gezahlt werden), um im Gegenzug das gesamte Versicherungsgeschäft für den Verkauf von fertigen Häusern an die Versicherungsgesellschaft zu übertragen. Das Grundbuchamt könnte dann die reduzierte Gebühr für das Bau- oder Entwicklungsdarlehen wieder hereinholen, indem es eine höhere Prämie berechnet, wenn das Haus an einen Verbraucher verkauft wird.

Da Texas die Tarife festlegt und keine Verhandlungen erlaubt sind, gibt es wenig Grund, Abschnitt 9 des RESPA auf Transaktionen in Texas anzuwenden. Das HUD war jedoch nicht bereit, unmissverständlich zu erklären, dass Abschnitt 9 nicht für Staaten mit geregelten Titelprämien wie Texas gilt.

Die Tatsache, dass der Verkäufer in der Regel für die Eigentümerprämie aufkommt, beseitigt das Problem nicht vollständig. Der Käufer muss in der Regel eine Hypothekentitelpolice abschließen und möglicherweise auch die vom Kreditgeber verlangten Titelzusätze erwerben. Wenn die Hypothekenversicherung von der Gesellschaft ausgestellt wird, die auch die Police für den Eigentümer ausstellt, betragen die Kosten nur 100,00 $. Erwirbt der Käufer eine Hypothekentitelpolice von einem anderen Unternehmen als dem, das die Eigentümerpolice ausstellt, muss er die volle Prämie zahlen, die je nach Preis der Immobilie mehrere hundert bis mehrere tausend Dollar beträgt. Ist der Käufer dann tatsächlich aus wirtschaftlicher Notwendigkeit „gezwungen“, die vom Verkäufer ausgewählte Gesellschaft zu benutzen?

Ein weiteres Problem ergibt sich aus der Tatsache, dass bei einem typischen Abschluss die einzige Partei, die einen Scheck ausstellt, der Käufer ist. Kann der Käufer argumentieren, dass, obwohl der Verkäufer für die Eigentumsversicherung zahlt, die Kosten in den Verkaufspreis einkalkuliert wurden, was bedeutet, dass der Käufer tatsächlich die Prämie für die Eigentumsversicherung bezahlt? Wenn der Verkäufer die Versicherungsprämie nicht hätte zahlen müssen, wäre er dann bereit gewesen, diese Kosten vom Verkaufspreis der Immobilie abzuziehen? Wir haben keine endgültigen Antworten auf diese Fragen.

Die konservative Position, insbesondere wenn Sie einen Käufer haben, der darauf beharrt, welche Titelgesellschaft verwendet werden soll, ist es, dem Käufer die Wahl der Titelgesellschaft zu überlassen. Wenn der Verkäufer darauf besteht, die Transaktion mit einer bestimmten Gesellschaft abzuwickeln, sollte er sich bereit erklären, die Prämien für die Eigentums- und die Hypothekenversicherung zu zahlen.

Kann ein Hausbauer dem Käufer finanzielle Anreize bieten, damit er sich für eine bestimmte Gesellschaft entscheidet? Große Wohnungsbaugesellschaften, die eine Beteiligung an einer Titelfirma halten, bieten Käufern regelmäßig finanzielle Anreize, damit sie die von ihnen gewählte Titelfirma beauftragen.

Frühere Vorschriften des HUD hätten diese Praxis verhindert. Die öffentlichen Stellungnahmen zu den vorgeschlagenen Regeln veranlassten das HUD jedoch, diese zu überdenken. Diese Regeländerungen wurden zurückgezogen, und es ist nach wie vor zulässig, dass Bauherren einen Käufer durch finanzielle Anreize zur Wahl einer Eigentumsgesellschaft verleiten. Allerdings ist diese Frage noch nicht vollständig geklärt, und das HUD prüft weiterhin, ob diese Praxis in Zukunft zulässig sein wird.