Gut ausgestattete Küchen in neuen „Luxus“-Wohnungen treiben die Wohnkosten in der Region Washington nicht in die Höhe. Hier ist, was es ist. John Hickey-Fry/Flickr hide caption

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John Hickey-Fry/Flickr

Heutzutage gibt es in der Region Washington viele „Luxus“-Wohnungen.

„Erstklassige“ Ausstattung. „Elegante“ Oberflächen. Alles aus Marmor und rostfreiem Stahl. Das sind nur einige der vielen High-End-Merkmale, die in neu gebauten Wohnungen in angesagten Vierteln wie The Wharf und Navy Yard zu finden sind. Und man könnte meinen, dass diese schicken Extras der Grund für die hohen Mieten sind.

Aber das ist nicht ganz richtig. Die hohen Wohnkosten haben erstaunlich wenig mit Marmorarbeitsplatten und Dingen zu tun, die in die Gebäude gehören. Sie haben viel mehr mit dem zu tun, was sich außerhalb des Gebäudes befindet: Grund und Boden.

Hier ist der Grund dafür.

Grund und Boden sind hier wahnsinnig teuer

Hohe Grundstückspreise sind die Ursache für die schwindelerregenden Immobilienpreise in der Region D.C.. Die Grundstücke in der Region Washington gehören zu den wertvollsten des Landes und sind durchschnittlich 1,2 Millionen Dollar pro Hektar wert. Das ist doppelt so viel wie in Boston und fast achtmal so viel wie in Pittsburgh.

„Land ist dort teuer, wo Menschen leben wollen“, sagt Jenny Schuetz von der Brookings Institution. „

In Washington haben Arbeitsplätze und wirtschaftliche Entwicklung nach jahrzehntelangem Bevölkerungsverlust neue Einwohner in die Stadt gelockt und die Grundstückspreise in die Höhe getrieben. Die Kosten für neue und bestehende Häuser sind infolgedessen gestiegen.

Die „luxuriösen“ Ausstattungsmerkmale eines neuen Gebäudes – ausgefallene Geräte, Holzfußböden – machen nur einen kleinen Teil der Kosten aus, die den Bauträgern bei Neubauten entstehen.

„Die Gewinnspanne bei 100 Kühlschränken – weiß gegenüber rostfrei – ist im Vergleich zu allem anderen so gering“, sagt Ramon Jacobson, Geschäftsführer des gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft LISC DC. Grundstücke und Erschließungskosten sind viel wichtiger.

Aber Grundstücke werden noch wertvoller, wenn die Nachfrage nach neuen Wohnungen nicht gedeckt werden kann. Washington befindet sich inmitten eines Wohnungsmangels, der mit der Finanzkrise begann und sich noch verschärft hat, da der Neubau von Wohnungen die Nachfrage nicht decken konnte. Ein Großteil dieses Versagens lässt sich auf die Flächennutzungsvorschriften zurückführen.

Die Flächennutzungsvorschriften – die festlegen, wo neue Wohnungen gebaut werden dürfen und wie dicht sie sein dürfen – können die Fähigkeit der Gerichtsbarkeiten einschränken, die Nachfrage nach neuen Wohnungen schnell und angemessen zu befriedigen. Umfassende Untersuchungen haben gezeigt, dass sich Bodenvorschriften, die das Angebot unterdrücken, direkt auf die Preise auswirken. So sind Wohnungen im stark regulierten Nordosten tendenziell teurer als in den weniger regulierten Städten des Südens.

In der Region D.C. sind weite Teile der Wohngebiete ausschließlich für Einfamilienhäuser, die flächenintensivste und teuerste Form des Wohnens, ausgewiesen. So sind beispielsweise fast 90 % der Wohnbauflächen in Arlington County für freistehende Einfamilienhäuser reserviert. In D.C. sind es 36 %. (Der Prozentsatz ist noch viel höher, wenn man die vielen Reihenhaussiedlungen in D.C. mit einbezieht.)

Der Bau von Einfamilienhäusern war sinnvoll, als Land in der Region D.C. noch billig war. Heute nicht mehr so sehr. Viele Häuser stehen heute auf Grundstücken, die ein Vielfaches ihres ursprünglichen Wertes wert sind. Doch wenn diese Häuser abgerissen werden, dürfen sie aufgrund der Bebauungsvorschriften in der Regel nur durch ein weiteres Einfamilienhaus ersetzt werden. (Das erklärt die Verbreitung von millionenschweren Abrisshäusern in wohlhabenden Gegenden wie Bethesda und Wien.)

Die Wohnkosten könnten gesenkt werden, wenn auf den teuersten Grundstücken der Region dichterer Wohnraum gebaut würde. Doch die Bebauungsvorschriften stehen dem im Wege. In teuren Stadtvierteln von D.C. mit restriktiverer Zonierung wurden einfach keine neuen Häuser gebaut, sagt Jenny Schuetz.

„Wenn man die Zonierung lockern und den Bau von mehr Häusern erlauben würde, wäre das Land immer noch wertvoll, aber man könnte den Wert des Landes auf mehr Häuser aufteilen“, sagt die Wirtschaftswissenschaftlerin. „Der Wert des Bodens unter dem Haus bleibt vielleicht gleich. Aber anstatt dass dieser Wert von einer Person getragen wird, der das gesamte Grundstück gehört, wird er auf drei oder vier Personen aufgeteilt, die sich das Grundstück teilen.“

Wohnungswirtschaftler sind sich im Allgemeinen einig, dass eine höhere Bebauungsdichte die Wohnungspreise langfristig senken würde. Aber das würde sich nicht sofort ändern, und die so genannte „Aufzonung“ ist nicht die einzige Lösung für die hohen Kosten.

Der Bau von Wohnungen ist jetzt teurer

Grundstücke sind teuer, sagt Aakash Thakkar von der Entwicklungsgesellschaft EYA. Aber auch der Wohnungsbau ist teurer geworden.

„Die Kosten sind wahrscheinlich 20 bis 30 % höher als noch vor 10 Jahren“, sagt Thakkar.

Die Materialkosten sind gestiegen. Arbeitskräfte sind Mangelware. Die Regierungen haben eine Reihe lobenswerter, aber teurer Vorschriften erlassen, z. B. Standards für grünes Bauen. Die Gemeinden erheben hohe Gebühren für Neubauten, in Montgomery County bis zu 50.000 Dollar pro Wohnung. Hauseigentümer und Aktivisten blockieren regelmäßig neue Entwicklungen vor Gericht. Das Genehmigungsverfahren, mit dem Bauherren Land und Baurechte erwerben, kann langsam und kostspielig sein, vor allem in Washington.“

Das Büro des Bürgermeisters möchte eine höhere Bebauungsdichte fördern, aber das Ministerium für Verbraucher- und Ordnungsangelegenheiten ist dafür berüchtigt, dass es bei der Erteilung von Genehmigungen und der Durchführung von Inspektionen nur langsam vorankommt“, sagt Ken Simonson, Chefökonom der Associated General Contractors of America.

Alle diese Faktoren treiben die Kosten für die Entwicklung in die Höhe. „Die Kosten für den Bau eines kleineren neuen Stadthauses können beispielsweise 500.000 bis 600.000 Dollar betragen, ohne Grundstück und Gewinn“, sagt Thakkar. Diese Kosten werden dann auf Mieter und Hauskäufer abgewälzt.

Kein Wunder, dass es so schwer ist, in der Region D.C. erschwingliche Wohnungen zu bauen.

Aber selbst eine Überarbeitung der Vorschriften würde den Wohnungspreisen keinen großen Abbruch tun, solange die Menschen bereit sind, viel Geld zu zahlen, um in Washington zu leben.

Wohlhabende Menschen wollen hier leben

Wohnungen sind nur so viel wert, wie die Menschen bereit sind, dafür zu bezahlen.

Wohlhabende Singles und Paare sind die treibende Kraft hinter der Wohnungsnachfrage in der Region, insbesondere in D.C., Sie konkurrieren um Wohnungen, die andernfalls an Familien mit geringerem Einkommen gehen könnten.

„Da wir diesen demografischen Trend mit der wissensbasierten Wirtschaft und vielen Menschen über 150.000 Dollar haben, gibt es einfach eine große Nachfrage nach Wohnungen in diesem Bereich“, sagt Ramon Jacobson.

Nach Jahren des boomenden Luxusbaus hat sich der Markt für Luxuswohnungen jedoch abgekühlt. Die Bauträger bauen jetzt weniger davon, da das Angebot die Nachfrage weitgehend gedeckt hat und die Mieten abgeflacht sind. Der Bau von preiswerteren Wohnungen ist jedoch nach wie vor eine Herausforderung, auch wenn die Nachfrage nach diesen Wohnungen stark gestiegen ist. (Siehe den WAMU-Artikel von 2018 „Why There Isn’t More Affordable Housing In The D.C. Area.“)

Deshalb müssen die lokalen Regierungen mehr in den Bau von erschwinglichen Wohnungen investieren, sagt Jacobson. D.C. ist führend und stellt mehr Mittel für den Wohnungsbau zur Verfügung als jede andere Stadt. Andere holen langsam auf. Die führenden Politiker verstehen zunehmend, dass hohe Wohnkosten die Zersiedelung fördern, Arbeitskräfte verdrängen, die Konsumausgaben verringern und die rassische und wirtschaftliche Segregation fördern.

Aber in den kommenden Jahren wird es schwierig sein, neuen Wohnraum zu schaffen, sagt Jacobson – und das nicht nur aus wirtschaftlichen Gründen.

Heute entscheiden sich mehr Amerikaner für ein Leben in der Stadt. Der Druck wächst, neue Wohnungen an Orten zu bauen, die bereits bebaut sind, wie der District. Das wird unweigerlich zu Kämpfen zwischen Hausbesitzern, neuen Bewohnern und Bauherren führen.

„Wir werden an diesem Punkt immer wieder herausgefordert werden“, sagt Jacobson. „Wir müssen unsere Stadt umgestalten, während die Menschen in ihr leben. Das wird zu einer Menge Statik führen.“