Odmítnutí odpovědnosti: Tento článek může obsahovat odkazy na produkty a služby jednoho nebo více partnerů projektu ExpatDen. Při kliknutí na tyto odkazy můžeme obdržet kompenzaci. Ačkoli to může ovlivnit jejich zobrazení v tomto článku, snažíme se co nejlépe zajistit, aby se naši čtenáři dostali k nejlepším možným produktům a službám v jejich situaci.

„Měl bych použít realitního agenta?“

„Mohu získat lepší cenu, když budu jednat s majitelem sám, než když použiji agenta?“

Tyto otázky si možná kladete, pokud kupujete nebo pronajímáte nemovitost v Bangkoku.

Nájem realitní kanceláře je rozhodně rychlý a pohodlný způsob, jak najít nemovitost zde v hlavním městě Thajska. Vězte však, že to má i některé nevýhody.

V tomto článku vám poskytneme všechny informace, které potřebujete vědět před najmutím realitního agenta, včetně výhod a nevýhod jeho najmutí, jak co nejlépe využít jeho služeb a jak najít dobrého agenta.

V případě, že se chcete s agentem spojit hned, podívejte se na tento seznam.

Výhody

Nejprve se však podívejme na všechny výhody využití služeb realitního makléře v Bangkoku.

Odborné poradenství

Získání odborného poradenství by nemělo znamenat pouze to, že budete vědět, které místo si pronajmout nebo koupit; mělo by také znamenat, že získáte rady ohledně budování nového života v Bangkoku.

Realitní makléři vám mohou poradit, kterou banku byste měli využít. Mohou mít dokonce kontakty na pobočky některých bank, které vám velmi usnadní otevření bankovního účtu.

Mohou vám také poradit, jak se pohybovat po městě, které restaurace vyzkoušet, kde nakoupit potraviny, jak najít údržbáře a pokojskou, a dokonce vám dají doporučení na dobré školy pro vaše děti.

Tyto typy rad vám poskytnou zdarma.

V případě, že plánujete koupi bytu v Bangkoku, doporučujeme vám kontaktovat agenta. Jejich znalosti by se vám hodily, protože do trhu s nemovitostmi investujete obrovské množství peněz.

Snadná komunikace

Komunikace může být velkým problémem, když potřebujete najít místo k pronájmu nebo koupi.

To proto, že ne všichni Thajci umí anglicky, a to ani v Bangkoku.

Ačkoli je angličtina v Thajsku považována za nejrozšířenější druhý jazyk, který se každý Thajec musí učit ve svých školách, počet Thajců, kteří umí plynule anglicky, je stále omezený.

Pokud se tedy chystáte hledat byt sami, pokud neumíte dobře thajsky, je pravděpodobné, že narazíte na určité komunikační problémy.

V tomto ohledu může realitní makléř při jednání s majitelem fungovat jako váš překladatel.

Kromě toho, když narazíte na nějaké problémy, máte o jednoho člověka navíc, se kterým můžete mluvit.

Pohodlí

Místo toho, abyste nemovitosti hledali sami, vám realitní makléř může poskytnout seznam nemovitostí, které vyhovují vašim požadavkům.

Vezmou vás dokonce na prohlídku nemovitosti a budou vaším jménem jednat s majitelem.

Reklama

Pokud se vám nějaké místo nelíbí, pomohou vám hledat jiné možnosti, dokud nenajdete tu, která se vám nejvíce líbí, aniž byste museli vše dělat sami.

Nevýhody

Hlavní nevýhoda spolupráce s realitní kanceláří se týká vyjednávání. Často je snazší vyjednat nižší cenu s majitelem nemovitosti než s realitním makléřem.

Navíc myšlenka „spolumakléře“ není v Thajsku příliš uznávaná. Realitní kanceláře v Bangkoku mají na starosti omezený počet nemovitostí. Nemovitosti, které zprostředkovávají, nemusí být přesně to, co potřebujete. A nemusí sdílet vaše údaje s ostatními makléři a dělit se o provizi.

To znamená, že možná budete muset kontaktovat více než jednoho makléře, abyste zjistili nejvhodnější nemovitost k pronájmu nebo koupi.

Nemovitostní makléři v Bangkoku pracují na základě provize. Dostanou zaplaceno pouze tehdy, když podepíšete smlouvu. Z tohoto důvodu existují špatní agenti, kteří se vás budou snažit k uzavření smlouvy donutit.

Kolik musíte zaplatit?

Při využití služeb realitní kanceláře v Bangkoku nemusíte platit žádný poplatek.

Naopak, realitní kancelář vydělává peníze z provizí. Za pronájem nemovitosti dostanou měsíční provizi z roční smlouvy a půlroční provizi za půlroční smlouvu.

Při prodeji dostanou od developera v průměru 3-5% provizi.

Výchozí cena uvedená realitní kanceláří by se měla blížit ceně, která vám bude nabídnuta při přímém jednání s majitelem.

Při přímém jednání s majitelem nemovitosti je však možné vyjednat nižší cenu. Ne vždy tomu tak ale je.

Požadavky

Realitní makléři nepracují pro nikoho.

Existují určité případy, kdy se vám po kontaktování realitních makléřů v Bangkoku neozvou.

Na základě našich pozorování existují čtyři hlavní důvody, proč se vám makléři neozvou.

1. Váš rozpočet je příliš nízký
2. Máte krátkodobé vízum
3. Délka pronájmu je kratší než šest měsíců
4. Vaše preferovaná lokalita se nenachází v oblasti města
5. Datum vašeho nastěhování je ještě příliš daleko

Nezapomeňte však, že existují také dobří agenti, kteří vždy reagují na dotazy, i když nemají seznam nemovitostí na základě vašich požadavků.

Rozpočet

Váš rozpočet hraje velkou roli. Agenti se zajímají o to, kolik peněz mohou vydělat, pokud vás úspěšně přimějí podepsat smlouvu.

Jestliže je tedy váš rozpočet příliš nízký, nemusí s vámi chtít spolupracovat.

Ačkoli realitní kanceláře veřejně neuvádějí minimální rozpočet, který musíte mít, než s vámi začnou spolupracovat, na základě našeho pozorování je obvykle výchozím bodem 15 000 bahtů měsíčně.

15 000 bahtů měsíčně je také průměrná výchozí cena pronájmu v Bangkoku u bytových jednotek, které se nacházejí u stanic BTS a MRT.

To znamená, že pokud je váš rozpočet nižší než 15 000 bahtů měsíčně, nemusí pro vás mít volnou nemovitost.

V případě, že si chcete pronajmout dvoupatrový dům uvnitř města, pak by váš rozpočet měl být vyšší než 20 000 bahtů měsíčně.

Při koupi nemovitosti by váš rozpočet měl být vyšší než 2 miliony bahtů. Opět se jedná o průměrnou výchozí cenu nového kondominia v Bangkoku.

Stále však existují agenti, kteří s vámi mohou pracovat bez ohledu na váš rozpočet.

Víza

Běžnou praxí realitních agentů je zeptat se vás na typ víza, které máte. Někteří agenti se dokonce mohou ptát na vaši práci nebo na to, čím se živíte.

Není to tak, že by chtěli znát vaše osobní záležitosti. Chtějí se jen ujistit, že máte legální dlouhodobé vízum a stabilní zaměstnání, které vám zajistí, že budete schopni platit nájem až do konce smlouvy.

To znamená, že pokud máte pouze turistické vízum, realitní kancelář s vámi možná nebude chtít spolupracovat.

Délka pronájmu

V případě, že vaše doba pronájmu je kratší než šest měsíců, budete mít velmi těžké najít realitní kancelář, se kterou budete spolupracovat. Všimněte si, že z roční nájemní smlouvy si makléř vydělá měsíční provizi.

Při šestiměsíčním pronájmu si makléř vydělá polovinu měsíční provize. A za kratší pronájem provizi nedostane.

Pokud chcete najít krátkodobý pronájem, je lepší hledat na vlastní pěst. Nebo můžete zvážit, zda se místo toho nepodívat na apartmány se službami.

Lokalita

Bangkok je velký. Ne všichni agenti mají seznam nemovitostí ve všech částech města. A společné zprostředkování není v Bangkoku stále populární.

Musíte si dát práci navíc, pokud dáváte přednost pobytu v okrajových částech Bangkoku, jako jsou Min Buri, Sai Mai a Bang Khae. Ne všichni agenti mají nabídky nemovitostí pro tyto oblasti. A pokud seznam nemají, mohou vaši poptávku ignorovat.

Datum nastěhování

Pokud kontaktujete realitní kancelář dnes, ale do Thajska přijedete nebo si nemovitost pronajmete až v příštích šesti měsících, je pravděpodobné, že vás agent nebude považovat za prioritu a možná na vaši poptávku dokonce zcela zapomene.

Obvykle realitní kanceláře dávají přednost spolupráci s těmi, jejichž termín nastěhování je kratší než několik měsíců.

Co byste měli vědět

Jsou určité věci, které byste měli vědět, než využijete služeb realitní kanceláře v Bangkoku.

Licence

V Thajsku se může stát realitním makléřem kdokoli. Nemusíte se účastnit semináře, absolvovat školení ani mít licenci.

Realitním makléřem se mohou stát i cizinci, pokud mají příslušné vízum a pracovní povolení.

Z tohoto důvodu se kvalita realitních makléřů, které byste v Bangkoku našli, výrazně liší. Můžete najít profesionálního agenta, který se v oboru velmi dobře vyzná a dokáže vás nasměrovat na místo, které si raději pronajmete nebo koupíte.

Nebo můžete narazit na někoho, kdo se stane realitním makléřem na částečný úvazek a o trhu sotva něco ví.

Seznam nemovitostí

Každý realitní makléř bude mít vlastní seznam nemovitostí. Tyto nabídky jsou založeny na jejich vlastních sítích a známostech.

V Bangkoku je spolumakléřství stále do značné míry neobvyklé. To znamená, že pokud agent nemá nemovitost, která by vyhovovala vašim požadavkům, nemusí vás odkázat na jiné agenty, kteří vás mohou nasměrovat na nemovitosti, které by se vám mohly líbit.

Kromě toho mají majitelé nemovitostí/pokojů nebo právnické osoby tendenci žádat mnoho realitních agentů, aby jim našli nájemníky, aniž by s agenty uzavřeli výhradní dohodu.

Proto když požádáte několik agentů, aby vám našli nemovitost, mohou vám ukázat naprosto stejná místa.

To má za následek nepsané pravidlo mezi realitními makléři. Pokud vám stejnou nemovitost nabídne několik agentů, provizi dostane ten, kdo vám ji ukáže jako první.

Komunikace s realitními makléři

Nejlepším způsobem komunikace s realitním makléřem v Thajsku je komunikační aplikace LINE pro mobilní telefony.

LINE je jednou z nejoblíbenějších komunikačních aplikací v Thajsku. Ve skutečnosti má tuto aplikaci ve svém chytrém telefonu nainstalovanou každý Thajec, kterého potkáte.

Realitní makléři, stejně jako všichni ostatní Thajci, jsou na LINE velmi aktivní.

Můžete používat e-mail, ale rychlejší odezvu od makléřů byste získali, kdybyste s nimi komunikovali prostřednictvím LINE.

Buďte konkrétní

Když požádáte realitního agenta, aby vám našel nemovitost, měli byste být konkrétní v tom, co potřebujete.

Tady je seznam informací, které byste měli realitnímu agentovi poskytnout:

• Pokud možno, rozpočet v thajských bátech
• Preferovaná lokalita. Pokud ji ještě neznáte, sdělte agentovi polohu svého pracoviště/univerzity
• Preferovaná velikost pokoje
• Datum nastěhování
• Jakékoli vybavení, které potřebujete (např. bazén, posilovna)
• Pokud máte domácí zvířata, sdělte agentovi jejich plemeno, věk a velikost

V případě, že máte nějaké další podmínky (např, pokoj by měl být přes den velmi tichý), měli byste je agentovi sdělit také.

Postup

Vhodné je využít služeb realitní kanceláře, která vám pomůže nemovitost najít. Práce s agentem obvykle probíhá takto:

• Zasíláte makléři své požadavky
• Makléř vám během několika dnů zašle seznam nemovitostí
• Jakmile najdete nemovitost, která vás zaujme, realitní makléř si s vámi domluví schůzku u této nemovitosti
• Pokud se vám nemovitost nelíbí, může vás makléř ještě týž den vzít do okolí a ukázat vám další možnosti
• Poté je čas na vyjednávání. Jakmile se dohodnete, agent připraví smlouvu, kterou vás a majitele místnosti vyzve k podpisu.
• Poté se můžete nastěhovat v den uvedený ve smlouvě

Typy realitních kanceláří

Realitní kanceláře v Bangkoku lze rozdělit na tři hlavní typy:

• Nezávislý zprostředkovatel
• Najatý zprostředkovatel
• Samostatný zprostředkovatel

Samostatní zprostředkovatelé

Samostatní zprostředkovatelé jsou realitní kanceláře, které pracují na vlastní pěst, tj.e., nejsou zaměstnanci žádné realitní společnosti. Pracují buď na vlastní pěst, nebo spolupracují s jinými realitními makléři.

Tento typ realitních makléřů má obvykle dobré znalosti trhu s nemovitostmi v Thajsku. Než se stali nezávislými realitními makléři, mohli nějakou dobu pracovat v realitní společnosti.

Na spolupráci s nezávislými makléři je dobré to, že jsou obětaví. Vzhledem k tomu, že jejich hlavním zdrojem příjmů je uzavření obchodu, budou motivováni pracovat s vámi a udělat i něco navíc, dokud nenajdete tu správnou nemovitost.

S nezávislým agentem je také snazší vyjednávat. Jsou flexibilnější a našli by způsob, jak najít nejlepší střední cestu mezi vámi a majitelem nemovitosti/místnosti.

Nepopiratelné však je, že existují i nezávislí agenti, kteří jsou ve snaze uzavřít obchod příliš vlezlí.

Z našeho seznamu si můžete vybrat dobrého nezávislého agenta.

Nájemní agenti

Nájemní agenti jsou realitní makléři, kteří jsou zaměstnáni u realitních společností.

Pracují od devíti do pěti a jsou placeni. Některé společnosti jim mohou vyplácet pevný plat, zatímco jiné jim dávají provizi z úspěšného obchodu.

Nájemní agenti bývají systematičtější než nezávislí agenti. Mají také přístup k širšímu seznamu nemovitostí.

Jelikož již dostávají plat bez ohledu na to, zda vám nemovitost najdou, nemusí být při práci s vámi tolik motivováni.

Pokud chcete pracovat s najatým agentem, můžete se podívat na CBRE, Fazwaz a Savills, což jsou velké realitní společnosti v Thajsku.

Jediný agent

Jediní agenti jsou jako nájemní agenti, protože pracují v realitní společnosti a dostávají za to plat.

Hlavní rozdíl je v tom, že jediný agent může mít exkluzivní dohodu s některými vlastníky nemovitostí, která mu umožňuje být jediným realitním makléřem jejich nemovitostí.

Plus Property je dobrým příkladem jediné agentury v Bangkoku. Jedná se o přidruženou společnost společnosti Sansiri, která je v současné době předním developerem v Thajsku, což znamená, že společnost Plus Property má exkluzivní dohodu o zprostředkování pouze nemovitostí vyvinutých společností Sansiri. Pokud si chcete pronajmout nebo koupit nemovitost vyvinutou společností Sansiri, musíte se spojit s agentem společnosti Plus Property.

Nalezení agentů

S nalezením realitního agenta v Bangkoku nebudete mít žádný problém, protože jich jsou stovky.

Ve skutečnosti najdete obrovské množství realitních agentů pomocí jednoduchého vyhledávání na Googlu.

Většinu webových stránek s nemovitostmi spravují realitní agenti. Realitní makléře najdete také v mnoha skupinách expatů v Bangkoku na Facebooku.

Skutečnou výzvou však není najít realitního makléře, ale najít dobrého a profesionálního realitního makléře.

Jak již bylo zmíněno, realitním makléřem může být každý. Nemusíte mít licenci ani žádné vzdělání.

Chcete-li začít hledat profesionálního agenta, můžete se podívat na náš seznam realitních makléřů. Jedná se o agenty, které osobně známe a kteří našim čtenářům pomáhají již mnoho let.

Odpovědi na otázky

V této části se podíváme na časté otázky, pokud jde o realitní makléře v Bangkoku.

Nález na vlastní pěst vs. využití agentů

Nemovitost v Bangkoku si určitě můžete najít sami, aniž byste museli vůbec zapojovat realitního makléře.

Ne vždy to však znamená, že dosáhnete lepší nabídky, když vše uděláte na vlastní pěst.

Cena, kterou získáte, se nakonec nemusí tolik lišit od ceny, kterou byste získali, kdybyste spolupracovali s agentem.

S využitím agenta je spojeno méně práce při hledání nemovitosti. Může vám doporučit oblasti, které by vás předtím nenapadly. Navíc máte někoho, koho můžete požádat, když potřebujete najít údržbáře, uklízečku nebo dokonce restaurace v okolí.

Před kontaktováním agenta je však dobré provést vlastní průzkum. Existuje mnoho internetových stránek o nemovitostech, které vám poskytnou dobrou představu o tom, kolik musíte zaplatit a co za to dostanete.

Měl bych zaplatit kauci agentovi nebo majiteli?

Je lepší zaplatit kauci nebo nájemné přímo majiteli místnosti.

Pokud kupujete nové kondominium, pak byste měli zaplatit přímo developerovi.

Slyšeli jsme o případu, kdy nájemník platil měsíční platby realitnímu makléři místo majiteli a ten si je strkal do kapsy.

Nájemník si nakonec musel najít právníka a obrátit se na soud.

Další případ se týká špatného makléře, který tajně navýšil cenu pronájmu. Skutečný nájem činil 20 000 bahtů, ale účtoval si 22 000 bahtů a 2 000 bahtů si strčil do kapsy.

Jak mohu vyjednávat?

V Bangkoku je běžné vyjednávat o ceně nájmu. Je však těžké říci, jak budete při vyjednávání o nižší ceně úspěšní, protože jsou zde různé faktory. Někdy vyjednávání funguje, jindy ne.

Můžete si ověřit cenu ostatních jednotek, abyste věděli, zda je to, co vám nabízí majitel jednotky nebo zprostředkovatel, spravedlivé.

Pokud je cena nájemného, kterou vám nabízí, příliš vysoká, pak může být prostor pro vyjednávání. Pokud je již nyní nízká, je možné, že ji majitel nebude chtít dále snížit nebo nabídne slevu.

Existuje několik triků, které vám při vyjednávání pomohou:

• Sdělte majiteli nemovitosti informace o sobě, včetně společnosti, pro kterou pracujete. Majitelé také chtějí mít slušné nájemníky, takže pokud máte legální práci, mohl by vám poskytnout slevu.
• Přestože průměrná nájemní smlouva je na jeden rok, můžete ji prodloužit a udělat z ní smlouvu na 18 měsíců, což vám pak umožní vyjednat nižší cenu.
• Čím dříve smlouvu podepíšete, tím větší máte šanci získat slevu.

Zkušenosti čtenářů

V době psaní článku jsme se našich čtenářů ptali na jejich zkušenosti s využitím služeb realitní kanceláře v Bangkoku. Většina z nich měla dobré zkušenosti. Existují však i výjimky, jako v případě Johna R., který při koupi bytu v Thajsku jednal se špatným agentem.

Níže si můžete přečíst některé zkušenosti našich čtenářů.*

* Z důvodu zachování důvěrnosti jsme odstranili všechna jména realitních agentů, která nám naši čtenáři poskytli.

„Právě jsme si pronajali byt a využili služeb realitní kanceláře. Byla neuvěřitelně vstřícná a efektivní ve všem, co dělala. Poslala nám seznamy možných míst na základě našich kritérií a přes několik víkendů nás vozila a prohlížela si ten týden užší výběr.“ – Simon

„I když jsme za jejich služby nemuseli platit žádný poplatek předem, je to kartel. Všichni si účtují 5 % z prodejní ceny – To je příliš vysoká částka.“

Po prohlídce mé nemovitosti několika zájemci realitní kancelář obdržela zálohu, a když kupující nemohl zaplatit zbytek v dohodnutém termínu, změnila realitní kancelář termín uzávěrky, aniž by mě informovala, a změnu pohřbila v dokumentu. Nakonec jsem odešel jinam a žádné peníze jsem neobdržel, byly vráceny budoucímu kupujícímu.

Zdá se, že kupující běžně nemají finanční prostředky na místě před prohlídkou nemovitosti a složením zálohy!!!“ – John R

„Velmi profesionální.

Při koupi nového bytu vás využití služeb agenta nebude stát více, než když budete jednat přímo s developerem, a budete mít lepší celkový přehled.

Spolehliví agenti si řeknou o malý poplatek od prodávajících z druhé ruky (obvykle 3 %), a pokud agent umí dobře vyjednávat, nepocítíte to a máte více možností, než když se snažíte sami…“ – Nicolas F.

„Jmenuji se Sam. Minulý rok jsem se přestěhoval do Bangkoku za prací.

Před stěhováním do Bangkoku jsem začal hledat byty na internetu. Našel jsem několik rozkošných a slušných jednopokojových bytů nacházejících se v oblasti Sukhumvit a v blízkosti BTS a začal jsem kontaktovat agenty pomocí aplikace LINE. Dohodl jsem se, že se s jedním z nich setkám, jakmile dorazím do Bangkoku, a uvedl jsem data, kdy jsem k dispozici.

„Jakmile jsem dorazil do Bangkoku, kontaktoval jsem agenta a dohodl se, že se setkáme následující den, a poslal mi adresu bytu. Druhý den jsem tam šel, ukázali mi byt a byl ještě lepší než na fotografiích. Již jsme diskutovali o měsíční sazbě a záloze (dva měsíce), takže agent připravil smlouvu a kontaktoval majitele, aby přišel a podepsal. Druhá byla milá paní, která pracuje jako letuška. Přestěhovala jsem si zavazadla a bylo to. Ano, já vím, žádné drama!“

Myslím, že jsem měl obrovské štěstí. Žádné problémy se nekonaly.“ – Sam

Nyní k vám

Použití realitní kanceláře je zcela dobrovolné.

Pokud se pro to rozhodnete, můžete dokonce sami najít přesně takovou nemovitost, jakou chcete, než kdybyste použili zprostředkovatele.

Je však třeba zdůraznit, že při použití zprostředkovatele nemusíte nic platit. Je to zcela zdarma. A mohou vám pomoci najít dobrou nemovitost v krátkém čase.

Pokud chcete hledat místo k pronájmu nebo ke koupi, můžete začít hledání kontaktováním dobrého realitního makléře. Poté se můžete rozhodnout, zda využijete jeho služeb.

• Koupě bytu v Thajsku: Průvodce krok za krokem
• Pronájem domu v Thajsku? Přečtěte si to, než podepíšete nájemní smlouvu
• Jak si pronajmout krátkodobý nebo dlouhodobý byt se službami v Bangkoku
• Podrobný průvodce pronájmem bytu v Bangkoku
• Případová studie: Stevova zkušenost s nákupem bytu na Sukhumvit Road