Častou reakcí, kterou dostávám, je, když lidé říkají: „Ale Jakeu, New York je superhustě osídlený a přesto má drahé nemovitosti! Není přece možné, abys stavěl tak, aby ses vymanil z nedostatku bytů!“.

No, ne, to není pravda. Povím vám o tom příběh.
Ale než začnu mluvit o původu našeho současného nedostatku bydlení, vyložím vám několik základních principů rozvoje měst.
První: developeři jsou podnikatelé. Postaví na pozemku tolik jednotek, kolik trh unese a kolik jim dovolí zákon. Nikdo tedy nikdy nepostaví další Chrysler Building uprostřed pole na předměstí Rockland County. Stejně tak nikdo nikdy nepostaví rodinný dům naproti Grand Central Terminal, pokud by zákon neomezil tento pozemek na výstavbu rodinných domů.
Zadruhé: pokud neexistují omezující zákony o územním plánování, jako jsou ty, které máme nyní, to, kolik se toho postaví, obvykle odpovídá hodnotě pozemku, na kterém se staví. Jak se to projevilo na počátku 20. století, můžete vidět, když pojedete vlakem A směrem ven přes Brooklyn. Na High Street, hned poté, co opustíte Manhattan, se mrakodrapy mísí s šestipatrovými činžovními domy a několika městskými domy. O dvě míle dál, na Nostrand Avenue, věžáky zmizely a ustoupily šestipatrovým bytovým domům a dalším městským domům. Pokračujte směrem ven na Euclid Avenue na hranici Brooklynu a Queensu a tam jsou samé krátké řadové domky; jeďte vlakem až na konec trati na Lefferts Boulevard a tam jsou téměř samé rodinné domy s příjezdovými cestami a dvory.
Tento organický vzorec růstu býval v New Yorku normální. Jak se město rozšiřovalo a rostl počet jeho obyvatel, starší městské domy a domy pro jednu rodinu byly bourány a nahrazovány byty.
Poté se v šedesátých letech, právě když se desegregace stávala praktickou skutečností, stala zvláštní věc. Pod nátlakem místních křiklounů, jako byla Jane Jacobsová, a v době, kdy byl útěk bělochů z města v plném proudu, se městská rada rozhodla drasticky omezit množství povolených nemovitostí v bohatých a bílých čtvrtích. Rada pak tato pravidla rozšířila i na čtvrti střední třídy. Počátkem roku 2000 zůstaly jedinými místy, kde bylo možné stavět spoustu nových bytů, opuštěné průmyslové pozemky a čtvrti plné chudých lidí a menšin. Dnes je nová výstavba tak silně omezena, že většina nových budov na počátku 21. století je kratší a menší než jejich protějšky z počátku 20. století.
Nechte mě ilustrovat, jak to vypadá v praxi. Půjdu na ulici Mercer Street a Houston v SoHo. Pro ty z vás, kteří nejsou příliš obeznámeni s New Yorkem, SoHo byl postindustriální nepořádek, který se v 70. letech změnil v uměleckou kolonii, a nyní je domovem milionářů, miliardářů a lidí, kteří měli před 50 lety štěstí při nákupu nemovitostí. Vlevo je dvanáctipatrová budova Ayer Building postavená v roce 1916. Vpravo je SoHo25, postavená podle moderních pravidel, s, ehm, 9 patry. A to je dnes v New Yorku normou. NYT se tím před několika lety zabýval a ukázalo se, že 40 % budov na Manhattanu by dnes bylo nelegální stavět, protože jsou příliš velké, příliš vysoké nebo příliš husté.
Takhle se nedostatek bytů ve městě nevyřeší.
Tyto špatné zákony o územním plánování a byzantská byrokracie, která je spravuje, jsou důvodem, proč je bydlení v New Yorku v roce 2020 nejhorší ze všech možných světů: je staré, je na hovno a je drahé. Nic nenasvědčuje tomu, že by se to mělo v dohledné době zlepšit. Hlavní příčina problému – nedostatek nového bydlení v žádoucích čtvrtích – se nenapravuje a organizovaná politická síla, která by s tím něco dělala, je velmi malá. V bohatých čtvrtích se nová výstavba zaměřuje výhradně na jedno procento a oligarchy, a to kvůli obrovskému množství byrokracie a problémů, které jsou potřeba k tomu, aby se něco udělalo. A když chudší čtvrti zjistí, že jsou na řadě, aby se staly dalším Williamsburgem, vypukne v nich šílenství a jdou do boje za omezení rozvoje nemovitostí. Včera to byla Greenwich Village, která zabíjela nové bydlení; dnes je to Bushwick; zítra to bude vzdálený Inwood, daleko ve městě na 207. ulici.
Ale zákaz nové výstavby ve skutečnosti moc nepomáhá. (To bych měl vědět – jsem ze San Franciska.) New York je totiž globální město se spoustou dobře placených pracovních míst. A když rodina tahá čtvrt milionu dolarů ročně a chce si koupit byt, tak si ho koupí. Jedinou otázkou je, kde.
Přistupme na tuto hru. Budeme předpokládat, že naše bohatá rodina si chce koupit byt se třemi ložnicemi – tedy takový, který si většina rodin z vyšších vrstev může snadno dovolit v Houstonu nebo Chicagu. A staré pravidlo říká, že rodina by za bydlení neměla utratit více než 30 % svého hrubého příjmu. Při platu 250 000 dolarů ročně mají tedy naši hypotetičtí gentrifiéři rozpočet 1,25 milionu dolarů, tedy asi 5 800 dolarů měsíčně. Když se podíváte na Zillow, zjistíte, že ve zřejmých místech pro bohaté městské obyvatele, jako je Greenwich Village nebo Soho, není ve vaší cenové relaci ani ň.
Co tedy naše rodina udělá? Myslím, že všichni víme, jaké jsou jejich možnosti. Mohou „objevit“ tradičně černošskou čtvrť, jako je Bed-Stuy, a stát se gentrifikátory. Mohli by se nacpat do malého bytu v módní části Manhattanu. Mohou odejít na předměstí, kde vládne nijakost a průměrnost. Nebo mohou New York opustit úplně – a New York přijde o rodinné vazby, talent a daňové příjmy.
Všechny tyto možnosti jsou na nic.
Ale nebylo to tak vždycky.
Pokud se mnou naskočíte do DeLoreanu, ukážu vám, jak vypadal trh s nemovitostmi v době, kdy NYC skutečně stavěl dostatek nových bytů pro všechny. Projdeme si inzeráty z Brooklyn Daily Eagle ze 4. ledna 1963. (Všechny údaje jsou upraveny o inflaci.) Řekněme, že vyděláváte 3 300 dolarů měsíčně – průměrný plat člověka v tomto období – a chcete si pronajmout luxusní byt v Bay Ridge. Bay Ridge jsem si vybral proto, že tato čtvrť byla a je stabilní, bělošská a středostavovská, ani nemoderní, ani módní, takže je to užitečná kontrolní skupina. Na straně 17 Eaglu najdete inzerát na zbrusu nový, honosně pojmenovaný dům Leonardo Plaza na Marine Ave a 96. ulici, pár bloků od stanice 95. ulice vlaku R. Na straně 17 se objevuje inzerát, v němž je uvedeno, že se jedná o bytový dům. Cena? 829 dolarů měsíčně za jednopokojový byt. A teď rychle dopředu, do roku 2020. Dnes průměrný Newyorčan vydělává 4 250 dolarů měsíčně, ale pokud chcete luxusní jednopokojový byt na adrese Marine Ave a 96. ulice, přijde vás na 2 250 dolarů.
Newyorčané jsou podivně hrdí na to, že každý má starý, předražený, vybydlený byt navržený vesmírným tvorem, který neumí euklidovskou geometrii. Protože každý ví, že v New Yorku je šílený luxus chtít pračku se sušičkou, volnou ložnici nebo myčku.
Ale nemusí to tak být.
New York se s nedostatkem bytů potýkal už dříve a i tento problém se dá vyřešit.
Ale k tomu bude třeba zabít několik posvátných krav. Pokud Newyorčané nechtějí, aby současný bytový průser pokračoval, budeme se muset smířit s tím, že nové bydlení je dobré a že developeři na jeho výstavbě vydělají. Znamená to postavit se klace dvaceti uřvaných pitomců, kteří před šedesáti lety zmrazili Greenwich Village. A znamená to mít skupinu občansky smýšlejících Newyorčanů, pro které je na prvním místě dobro nás všech, a ne naše vlastní partikulární zájmy na tom, aby čtvrti zůstaly navždy stejné.