V dnešní době je v oblasti Washingtonu určitě hodně „luxusních“ bytů.

„Prémiové“ vybavení. „Elegantní“ povrchové úpravy. Mramor a vše z nerezové oceli. To jsou jedny z mnoha špičkových prvků, které najdete v nově postavených bytech v horkých čtvrtích, jako je The Wharf a Navy Yard. A je snadné si myslet, že tyto luxusní doplňky jsou důvodem, proč se nájemné dostalo tak vysoko.

Ale to není tak docela pravda. Vysoké náklady na bydlení mají překvapivě málo společného s mramorovými deskami a věcmi, které patří dovnitř budov. Mnohem více souvisí s tím, co je mimo budovu: s pozemkem.

Tady je důvod.

Pozemek je tu šíleně drahý

Vysoká hodnota pozemku je příčinou závratných cen domů v oblasti Washingtonu. Pozemky v oblasti Washingtonu patří k nejcennějším v zemi a jejich průměrná hodnota činí 1,2 milionu dolarů za akr. To je dvakrát více než v Bostonu a téměř osmkrát více než v Pittsburghu.

„Pozemky jsou drahé tam, kde lidé chtějí žít,“ říká Jenny Schuetzová z Brookings Institution. „Cokoli dělá místo žádoucím pro lidi, kteří tam chtějí žít, zvýší cenu pozemků.“

Ve Washingtonu přilákala pracovní místa a hospodářský rozvoj po desetiletích úbytku obyvatel do města nové obyvatele, což zvýšilo hodnotu pozemků. V důsledku toho vzrostly náklady na nové i stávající domy.

„Luxusní“ prvky, které jsou součástí novostavby – luxusní spotřebiče, dřevěné podlahy – tvoří malou část nákladů developerů na novou výstavbu.

„Marže na 100 lednicích – bílé versus nerezové – je tak malá ve srovnání se vším ostatním,“ říká Ramon Jacobson, výkonný ředitel neziskové organizace LISC DC, která poskytuje úvěry na bydlení. Mnohem důležitější jsou náklady na pozemky a výstavbu.

Pozemky se však stávají ještě cennějšími, když není uspokojena poptávka po novém bydlení. Washington se nachází uprostřed nedostatku bytů, který začal s finanční krizí a prohloubil se, protože nová bytová výstavba nedokázala uspokojit poptávku. Velkou část tohoto selhání lze přičíst pravidlům územního plánování.

Územní plánování – které určuje, kde může být nové bydlení a jak husté může být – může omezit schopnost jurisdikce rychle a přiměřeně uspokojit poptávku po nových domech. Rozsáhlý výzkum ukázal, že pokud územní předpisy potlačují nabídku, přímo ovlivňují ceny. Například bydlení ve vysoce regulovaných severovýchodních městech bývá dražší než bydlení v méně regulovaných jižních městech.

V oblasti Washingtonu jsou rozsáhlé oblasti obytných zón určeny výhradně pro rodinné domy, což je prostorově nejnáročnější a nejdražší forma bydlení. Například v okrese Arlington je téměř 90 % obytné plochy vyhrazeno pro samostatně stojící rodinné domy. Ve Washingtonu je to 36 %. (Procento je mnohem vyšší, pokud se započítají četné čtvrti s řadovými domy v D.C.)

Výstavba rodinných domů měla smysl, když byly pozemky v oblasti D.C. levné. Dnes už tolik ne. Spousta domů dnes stojí na pozemcích, jejichž hodnota mnohonásobně převyšuje jejich původní hodnotu. Ale když jsou tyto domy zbourány, pravidla územního plánování obvykle omezují jejich nahrazení něčím jiným než dalším rodinným domem. (To vysvětluje, proč se v bohatých oblastech, jako je Bethesda a Vídeň, množí bourání domů za miliony dolarů.)

Ceny bydlení by se mohly snížit, kdyby se na nejdražších pozemcích v regionu stavěla hustší zástavba. Tomu však brání pravidla územního plánování. V drahých čtvrtích Washingtonu s přísnějším územním plánem nové domy jednoduše nepřibyly, říká Jenny Schuetzová.

„Kdybyste se uvolnili a povolili výstavbu více domů, pozemek by byl stále cenný, ale hodnotu pozemku byste mohli rozdělit mezi více domů,“ říká ekonomka. „Hodnota pozemku pod domem může zůstat stejná. Ale místo toho, aby ji nesl jeden člověk, který vlastní celý pozemek, rozdělí se mezi tři nebo čtyři lidi, kteří se o ni dělí.“

Ekonomové zabývající se bydlením se obecně shodují, že povolení větší hustoty zástavby by v dlouhodobém horizontu snížilo ceny bydlení. Změna by však nepřišla hned a takzvané „upzoning“ není jediným řešením vysokých nákladů.

Stavět bydlení je nyní dražší

Jistě, pozemky jsou drahé, říká Aakash Thakkar z developerské společnosti EYA. Ale zdražila i bytová výstavba.

„Náklady jsou pravděpodobně o 20 až 30 % vyšší než před deseti lety,“ říká Thakkar.

Zvýšily se náklady na materiál. Chybí pracovní síla. Vlády na sebe nabalily chvályhodné, ale drahé předpisy, jako jsou normy pro ekologické stavby. Obce vybírají vysoké poplatky za novou výstavbu, v Montgomery County až 50 000 dolarů za jednotku. Majitelé domů a aktivisté běžně blokují novou výstavbu u soudu. Proces udělování práv – kterým developeři získávají pozemky a práva na jejich zastavění – může být pomalý a nákladný, zejména ve Washingtonu.

„Úřad starosty chce podporovat vyšší hustotu zástavby, ale ministerstvo pro ochranu spotřebitele a regulační záležitosti je známé pomalým vydáváním povolení a prováděním kontrol,“ říká Ken Simonson, hlavní ekonom Asociace amerických generálních dodavatelů.

Všechny tyto faktory zvyšují náklady na výstavbu. „Například náklady na výstavbu menšího nového městského domu mohou činit 500 000 až 600 000 dolarů, a to bez započtení pozemku a jakéhokoli zisku,“ říká Thakkar. Tyto náklady se pak přenášejí na nájemníky a kupce domů.

Není divu, že je v oblasti Washingtonu tak těžké postavit dostupné bydlení.

Ale ani celková revize předpisů by ceny bydlení příliš nesnížila, pokud jsou lidé ochotni za bydlení ve Washingtonu platit nejvyšší ceny.

Majetní lidé zde chtějí bydlet

Bydlení má jen takovou hodnotu, jakou za něj lidé zaplatí.

Majetní jednotlivci a páry jsou hnací silou velké poptávky po bydlení v regionu, zejména ve Washingtonu,

„Protože máme tento demografický trend se znalostní ekonomikou a spoustou lidí na sever od 150 000 dolarů, je tu prostě velká poptávka po bydlení v tomto rozsahu,“ říká Ramon Jacobson.

Po letech rozmachu luxusní výstavby se však trh s luxusním bydlením začal ochlazovat. Developeři jich nyní staví méně, protože nabídka z velké části pokryla poptávku a nájemné se vyrovnalo. Problémy s výstavbou levnějšího bydlení však přetrvávají, i když poptávka po něm prudce vzrostla. (Viz článek WAMU z roku 2018 „Why There Isn’t More Affordable Housing In The D.C. Area“)

Proto musí místní samosprávy více investovat do vyhrazeného dostupného bydlení, říká Jacobson. D.C. je v tomto směru v čele, protože na bydlení vyčleňuje více prostředků než kterákoli jiná místní samospráva. Ostatní ji pomalu dohánějí. Vedoucí představitelé stále více chápou, že vysoké náklady na bydlení podporují rozrůstání města, vytlačují pracovní sílu, snižují spotřebitelské výdaje a podporují rasovou a ekonomickou segregaci.

Podle Jacobsona však bude v příštích letech těžké přidat jakékoli nové bydlení – a to nejen z ekonomických důvodů.

Dnes se stále více Američanů rozhoduje pro život ve městech. Roste tlak na výstavbu nových domů v místech, která jsou již zastavěná, například v okrese. To nevyhnutelně povede k bojům mezi majiteli domů, novými obyvateli a staviteli domů.

„V tomto bodě budeme mít vždycky problémy,“ říká Jacobson. „Musíme přetvářet naše město, dokud v něm lidé žijí. To povede k velké statičnosti.“