Kdo má právo vybrat titulární společnost? To je věčný spor, který může vyvolat emoce a kontroverze na počátku transakce, zejména při prodeji rezidenčních nemovitostí .

Většina kupujících a prodávajících rezidenčních nemovitostí nemá silné vazby na konkrétní titulární společnost nebo úředníka provádějícího uzavření; mnoho makléřů a agentů ano a chtějí směřovat obchody ke svému oblíbenému dodavateli nebo titulární společnosti.

Ve většině transakcí jsou tři strany v pozici, kdy mohou směřovat uzavření ke konkrétní titulární společnosti: věřitel, prodávající a kupující. Zákon Real Estate Settlement & Procedures Act („RESPA“) kontroluje, kdo může a kdo nemůže řídit uzavření.

Tento článek se bude zabývat třemi otázkami. Zaprvé, může věřitel nasměrovat uzavření smlouvy na určitou titulární společnost? Za druhé, může prodávající nařídit, kde bude transakce uzavřena? Zatřetí, může stavitel domu poskytnout kupujícímu finanční pobídky, aby přiměl kupujícího uzavřít transakci u konkrétní titulární společnosti?

Může věřitel nařídit uzavření transakce u konkrétní titulární společnosti? RESPA umožňuje věřiteli požadovat uzavření u konkrétní titulární společnosti. Důvodem je to, že věřitel má zájem na tom, aby uzavření proběhlo podle jeho standardů a jeho pokynů. Je tedy přípustné, aby si věřitel vypěstoval vztah s určitou titulární společností a požadoval uzavření u této společnosti.

Věřitelé však, alespoň v naší lokalitě, tohoto práva využívají jen zřídka. Vzhledem k tomu, že mnoho, ne-li většina, realitních makléřů a agentů dává přednost tomu, kde se transakce uzavírá, a vzhledem k tomu, že titíž makléři a agenti často doporučují hypoteční obchody věřitelům, věřitelé si obvykle nechtějí znepřátelit jednu nebo více stran tím, že vyžadují použití konkrétní titulární společnosti.

Může prodávající nařídit, kde se transakce uzavře? Odpověď na tuto otázku je méně jednoznačná. Uznávanou praxí je, že kupující, který podává nabídku ke koupi, nebo, což je pravděpodobnější, zprostředkovatel spolupracující s kupujícím, vybere titulární společnost a výběr zahrne do nabídky ke koupi. Pokud má prodávající nebo agent zastupující prodávajícího silný názor na to, kde se transakce uzavře, prodávající nabídku kontruje a navrhovanou titulární společnost změní.

Obvyklý názor je, že vzhledem k tomu, že prodávající platí za titulární pojistku vlastníka (což je obvyklý případ), měl by mít prodávající právo vybrat titulární společnost. Koneckonců § 9 zákona RESPA, který tuto problematiku upravuje, požaduje pouze to, aby kupující nebyl povinen zakoupit pojištění vlastnického práva od určité společnosti. Pokud prodávající platí nebo kupuje pojistku, pak pravděpodobně nedochází k žádnému porušení. Odpověď však není tak jednoznačná, jak se zdá.

V některých státech se náklady na pojištění vlastnického práva sjednávají pro každou transakci. V Texasu jsou sazby stanoveny Státní radou pro pojištění. Účelem § 9 bylo především zabránit velkým stavitelům domů, aby si v těch státech, které umožňují sjednávání sazeb, vyjednali snížené pojistné za titul pro stavební a developerské úvěry (které obvykle platí stavitel) výměnou za to, že všechny obchody s titulem pro prodej dokončených domů budou směřovat na titulární společnost. Titulní společnost by pak mohla získat zpět svůj snížený poplatek za transakci stavebního nebo developerského úvěru účtováním vyšší prémie při prodeji domu spotřebiteli.

Jelikož Texas stanovuje sazby a není povoleno žádné vyjednávání, není příliš důvodů, proč by se na texaské transakce měl vztahovat článek 9 RESPA. HUD však nebyl ochoten jednoznačně prohlásit, že oddíl 9 se nevztahuje na státy s regulovanou prémií za vlastnictví, jako je Texas.

Skutečnost, že prodávající obvykle platí za vlastníka prémii za vlastnictví, problém zcela neodstraňuje. Kupující je obvykle povinen zakoupit pojistku na titul zástavního věřitele a může být rovněž povinen zakoupit dodatky k titulu vyžadované věřitelem. Pokud pojistné krytí hypotečního věřitele poskytuje společnost, která vydává pojistku vlastníka, činí náklady pouze 100,00 USD. Pokud si kupující zakoupí pojistku hypotečního vlastníka od jiné společnosti než té, která vydává pojistku vlastníka, musí zaplatit plné pojistné, které bude činit několik set až několik tisíc dolarů v závislosti na ceně nemovitosti. Je tedy kupující z ekonomické nutnosti fakticky „povinen“ využít titulární společnost vybranou prodávajícím?

Je zde také problém vyplývající ze skutečnosti, že při typickém uzavření je jedinou stranou, která vypisuje šek, kupující. Může kupující tvrdit, že i když prodávající platí za pojištění vlastnického práva, že náklady byly zohledněny v prodejní ceně, což znamená, že kupující ve skutečnosti platí pojistné za pojištění vlastnického práva? Pokud by prodávající nemusel platit pojistné za pojistku vlastníka, byl by ochoten odečíst tyto náklady od prodejní ceny nemovitosti? Na tyto otázky nemáme jednoznačné odpovědi.

Konzervativní postoj, zejména pokud máte kupujícího, který je neoblomný ohledně toho, jaká společnost bude použita jako titul, je umožnit kupujícímu, aby si vybral titulární společnost. Pokud prodávající trvá na tom, že transakci nasměruje ke konkrétní titulární společnosti, bylo by rozumné souhlasit s tím, že zaplatí pojistné za titulární pojistky vlastníka i zástavního věřitele.

Může stavitel domu poskytnout kupujícímu finanční pobídky, aby přiměl kupujícího uzavřít transakci u konkrétní titulární společnosti? Velcí stavitelé domů, kteří vlastní podíl v titulární společnosti, běžně nabízejí finanční pobídky kupujícím, aby využili titulární společnost, kterou si vyberou.

Nedávná pravidla vyhlášená HUD by této praxi zabránila. Připomínky veřejnosti k navrhovaným pravidlům však přiměly HUD k přehodnocení. Tyto změny pravidel byly staženy a nadále je přípustné, aby stavitelé domů lákali kupujícího k výběru titulární společnosti tím, že mu poskytnou finanční pobídky. Tato otázka však není zcela vyřešena a HUD nadále přezkoumává, zda bude tato praxe v budoucnu povolena.