Je to problém, který musí trápit i ty nejskromnější kupce superaut: pokud máte své drahocenné Ferrari nebo McLaren pod zámkem, jak může někdo vědět, že ho vlastníte?

Kupující Beaumont House, luxusního domu za 8,95 milionu liber v bohaté enklávě St George’s Hill ve Weybridge v hrabství Surrey, se s podobnými hádankami potýkat nemusí. Když vjedete do garáže tohoto domu se šesti ložnicemi, který se může pochlubit také vinným sklípkem, přístavkem pro personál, kinosálem a posilovnou, výtah vás sveze do proskleného „showroomu“ v suterénu. Ten je příhodně umístěn hned vedle rozlehlé „párty místnosti“, odkud je výhled, který vaši hosté nemohou ignorovat.

St George’s Hill, stejně jako Mayfair nebo Monako, patří k místům, kde jsou hluboké kapsy a vysoké příjmy normou. Jeho uličky lemované stromy, nepřetržitě hlídané ochrankou a na dosah West Endu, jsou stejně přitažlivé pro ruské plutokraty jako pro manažery londýnských hedgeových fondů.

Princip, který ilustruje, spočívá v tom, že bohatí lidé mají tendenci shromažďovat se v určitých oblastech a jsou ochotni za toto privilegium zaplatit, což zvyšuje poptávku a ceny nemovitostí. Tento jev se však netýká pouze superbohatých – opakuje se na dobře situovaných regionálních trzích v celé Velké Británii.

Na základě údajů společnosti Experian a Úřadu pro národní statistiku zmapovala realitní kancelář Savills koncentraci lidí s vysokými příjmy po celé zemi, měřeno podle domácností s ročním příjmem 100 000 liber a více.

Jak lze očekávat, jedná se také o oblasti s vysokými cenami nemovitostí. Lidé s nejvyššími příjmy mají obvykle větší zásoby majetku, které mohou vrhnout do bydlení, a je pravděpodobnější, že projdou testy dostupnosti hypoték, které stanovují poskytovatelé hypotečních úvěrů na základě příjmů a které byly od finanční krize výrazně zpřísněny.

První nebo druzí kupující mohou pocítit vedlejší účinky (viz rámeček). Pro pronajímatele nemovitostí určených k nákupu do nájmu mají tyto vysoce výdělečné oblasti oboustranný význam. Na jedné straně je díky dobře situovanému obyvatelstvu nájemné, které požadují, životaschopnější, ale koupě nemovitosti v oblastech s vysokými příjmy nutí pronajímatele konkurovat majitelům s hlubokou kapsou. Výnosnost investice do pronájmu financované hypotékou tak může být mnohem nižší než v méně nákladných oblastech. Tam, kde ceny vzrostly na hranici dostupnosti, se také nemusí příliš těšit na zhodnocení kapitálu.

Těm, kteří si mohou dovolit koupit a bydlet v nich, však mohou vysoce výnosné hotspoty přinést v prostředí rostoucích cen nemovitostí nadstandardní výhodu v podobě růstu vlastního kapitálu. Lucian Cook, ředitel výzkumu rezidenčních nemovitostí ve společnosti Savills, říká: „Důsledné přitahování lidí s vysokými příjmy do určitých lokalit vedlo k výrazné koncentraci vlastního kapitálu v oblasti bydlení na zavedených nejlepších trzích. S tím, jak stoupali po kariérním žebříčku, rostla i jejich kupní síla, což podporovalo dlouhodobě vyšší tempo růstu cen nemovitostí než jinde v zemi.“

Kde bydlí nejlépe vydělávající lidé?

Savills se zaměřil na umístění 1,45 milionu britských domácností s příjmem vyšším než 100 000 liber, což představuje 5,7 % z celkového počtu domácností. Dlouhodobé „rozdělení na sever a jih“ je nejvýraznějším rysem každé takové analýzy – v roce 2018 se 60 % těchto domácností nacházelo v Londýně a na jihovýchodě země, kde se nachází centrum finančních služeb i spousta dalších vysoce výdělečných odvětví. V hlavním městě se nachází více než půl milionu domácností s vysokými příjmy.

Při řazení jednotlivých regionů a decentralizovaných zemí podle počtu vysoce výdělečných domácností se na třetím místě po Londýně a jihovýchodě umístila východní Anglie, následovaná Skotskem s 86 000 vysoce výdělečnými domácnostmi, tj. 6 % z celkového počtu – tento výsledek lze částečně vysvětlit koncentrací odvětví finančních a odborných služeb v Edinburghu, nemluvě o ropném bohatství v Aberdeenu. Následují jihozápad, severozápad a West a East Midlands, na konci tabulky je Wales a Severní Irsko.

Jinak řečeno, každá šestá londýnská domácnost vydělává více než 100 000 liber, zatímco na jihozápadě je to každá 32. domácnost nebo jen každá 87. domácnost v Severním Irsku.

Při rozdělení údajů na úroveň místních samospráv se objevují další pozoruhodná srovnání. Výdělková síla soustředěná v centrálních londýnských čtvrtích Westminster nebo Kensington & Chelsea je dobře známá. Ale například v londýnské čtvrti Wandsworth je více než dvojnásobný počet domácností s příjmy nad 100 000 liber než v celém Walesu (44 400 oproti 19 900).

Pokud jde o vazby mezi trhem s bydlením a rozdělením příjmů, existuje široká regionální korelace mezi vysokými cenami nemovitostí a vysokou úrovní příjmů; i zde však existují nápadné rozdíly.

Ačkoli v místních samosprávách Camden a Chiltern v hrabství Buckinghamshire je 30 % domácností s příjmem nad 100 000 liber, podíl prodejů bytů nad 1 milion liber v Camdenu činí 35 % oproti 11 % v Chilternu, což ilustruje vliv dlouhodobého růstu cen nemovitostí v Londýně ve srovnání s ostatními oblastmi.

Londýn samozřejmě není mezi městy sám, kdo je ohniskem vysoké poptávky. Henry Pryor, nákupní agent, říká, že trh s bydlením v prosperujících městských ekonomikách, jako jsou Cambridge a Oxford, je „zcela mimo mísu“ s tím, co se děje o pět nebo deset mil dál. „Trh ve městě Cambridge funguje úplně jinak než trh na venkově v jeho okolí,“ říká.

Zvrat osudu

V posledních deseti letech se však vztah mezi oblastmi s vysokými příjmy a cenami domů nezměnil. Příběh let následujících po úvěrové krizi a finanční krizi byl příběhem překotného růstu cen nemovitostí v horkých oblastech, jako je Londýn a jihovýchodní část země, včetně rychlého růstu cen v dříve zanedbaných oblastech, jako je Hackney.

V místních samosprávách, kde má více než jedna z pěti domácností příjem vyšší než 100 000 liber, jsou ceny v průměru o 45 % vyšší než před rokem 2008. V městských obvodech, kde méně než jedna ze 100 domácností vydělává 100 000 liber nebo více, jsou ceny jen o 5 % nad touto metou. Z toho vyplývá, že prudký růst londýnského trhu, který byl hnací silou růstu cen v okolních dojížďkových čtvrtích, se v letech po krizi nerozšířil do regionů a zemí. Místo toho se rozdíly mezi těmito zónami zvětšily.

Takové vzorce jsou však na historicky cyklickém trhu vším možným, jen ne pevným bodem – a výzkum společnosti Savills ukazuje, že v posledních třech letech se kyvadlo již začalo vychýlit na opačnou stranu. V oblastech s nejvyššími příjmy jsou průměrné ceny o 0,9 % nižší než před referendem a o 2,1 % nižší než před rokem. V zónách s nižšími příjmy vzrostly od hlasování o brexitu o 10,9 % a za poslední rok o 4 %.

Například ve Wandsworthu vzrostly průměrné ceny nemovitostí po úvěrové krizi o ohromujících 56 %, ale od roku 2016 klesly o 5,3 %. V Kensingtonu & Chelsea ceny v dobrých letech vzrostly o 43 procent, ale od roku 2016 klesly o 11 procent.

Pan Cook říká: „Dvěma klíčovými body byly změny v kolkovném, které zavedl George Osborne v rozpočtu na rok 2014, a rozhodnutí opustit EU. Právě kombinace těchto faktorů poznamenala změnu v rozložení růstu cen, včetně toho, kdo z něj profitoval – a kdo byl na konci zpomalení trhu s bydlením.“

Londýnský trh s luxusním bydlením nesl v posledním období hlavní tíhu této úpravy, zatímco v jiných částech země se prosadil pozitivnější trend. Pan Pryor vzpomíná, jak se minulý týden setkal s hlubokou sklíčenou náladou mezi agenty v Putney na jihu Londýna. „Když si chcete koupit dům za milion liber v jižním Londýně, realitní kancelář pro vás většinou pošle limuzínu. To je úplně něco jiného než na trhu v Manchesteru a Leedsu, kde je večírek v plném proudu.“

Jedním z důsledků dlouhého období silného růstu cen v hlavním městě, které následovalo po finanční krizi, bylo, že mnoho Londýňanů, kteří nechtěli přijít o výhody, odmítlo nebo odložilo konvenční stěhování do většího domu v příměstských hrabstvích nebo dále. Podle pana Cooka se to nyní změnilo. „Bohatství v této skupině se začíná rozprostírat poněkud šířeji,“ říká, i když stále v rámci hlavních trhů, jako je například Surrey, Cotswolds nebo Bath.

V St George’s Hill je Simon Ashwell, vedoucí kanceláře Savills ve Weybridge, přesvědčen, že pokles cen po referendu byl dostatečně prudký na to, aby podnítil vlnu poptávky mezi novou skupinou kupujících. Po roce 2018, který označuje za nejhorší v historii této enklávy, co se týče počtu transakcí, se obchody zvedly a čísla za prvních šest měsíců roku 2019 pravděpodobně překonají loňský rok.

Místo ruských nebo čínských expatriantů však do jeho kanceláře volají ze sta procent Britové. „Ceny šly dolů, aby vyhovovaly britskému rozpočtu,“ říká. „Domy, které se uváděly na trh za 15 nebo 16 milionů liber, lze nyní koupit za 8 nebo 9 milionů liber. Váš bohatý kupující si řekne: ‚Můžeme koupit za poloviční cenu‘.“

Na spodní hranici londýnského trhu s prvotřídními nemovitostmi má pan Pryor obavy o budoucí životaschopnost cen. Popisuje „silnici za silnicí“ podobných domů s pěti ložnicemi za 2 až 3 miliony liber, které se táhnou v délce mnoha mil podél koridoru bohatství přes Fulham, Wandsworth, Richmond a dál, každý se svou skromnou zahradou a identickou přístavbou v zadní části.

„Obávám se, že je jen velmi málo odlišuje. Kdo je koupí za pět let? Budou si je lidé moci dovolit koupit? Než se to zlepší, může přijít ještě větší bolest.“