Koupě duplexu, triplexu nebo fourplexu může být dobrou investicí pro investory i kupce rezidenčních domů. Nákup malých nemovitostí s více jednotkami vyžaduje určité základní znalosti o tom, jak lokalizovat, financovat a spravovat více jednotek. Tyto činnosti jsou jen o něco náročnější než při nákupu nemovitostí pro jednu rodinu, ale mohou vést k výnosné investici do více jednotek.

Vhodné financování je jedním z nejdůležitějších faktorů při nákupu duplexu, triplexu nebo fourplexu. Collective Lending Group je národní věřitel, který nabízí 30leté úvěry na pronájem a hard money úvěry pro budovy s více jednotkami se sazbami atraktivními pro investory do nemovitostí. Půjčit si můžete až do 80 % LTV a předběžnou kvalifikaci získáte během několika minut.

Koupě duplexu, triplexu nebo fourplexu se dá rozdělit do 7 kroků:

Určete si, zda je pro vás koupě duplexu, triplexu nebo fourplexu to pravé

Ať už se dozvíte, jak koupit duplex, triplex nebo fourplex jako investor, nebo jako kupující domu, který se snaží zajistit si určitý příjem z pronájmu nemovitosti, koupě malé investice do více rodinných domů je trochu jiná než u nemovitosti pro jednu rodinu. Na začátku je dobré posoudit výhody a nevýhody.

Výhody koupě duplexu nebo malé vícerodinné budovy

Existuje několik důvodů, proč jsou duplexy, triplexy a fourplexy rozumnou koupí. Kupující domů mohou bydlet v jedné jednotce a s ostatními generovat příjmy z pronájmu; poskytují dobrý způsob, jak začít investovat do nemovitostí s více jednotkami; a pro investory diverzifikují nájemné a konsolidují výdaje mezi více jednotek.

Můžete bydlet v jedné jednotce budovy pro více rodin a generovat příjmy z pronájmu

Pokud kupujete osobní bydlení, mezonet nebo jiná malá budova s více jednotkami vám poskytne místo k bydlení spolu s příjmy z pronájmu. V jedné jednotce můžete bydlet a ostatní pronajímat a generovat tak příjem.

Zejména u trojdomů a čtyřdomů je plně možné, že příjmy z pronájmu pokryjí celou vaši hypotéku a možná i o něco více. V podstatě si můžete koupit místo k bydlení, ale nechat za něj platit nájemníky.

David Reiss, profesor práva a ředitel CUBE, The Center for Urban Business Entrepreneurship, Brooklyn Law School, nám říká:

„Existují významné výhody, které můžete získat koupí a bydlením v duplexu, triplexu nebo fourplexu namísto rodinného domu. Například můžete využít příjmy z pronájmu dalších jednotek ke zvýšení částky, kterou si můžete půjčit, a tyto příjmy z pronájmu mohou kompenzovat velkou část měsíční splátky hypotéky. Můžete si také odečíst více výdajů, například část pojistného a část účtů za opravy, jako výdaje na podnikání.“

Duplexy, triplexy a čtyřdomky jsou dobrým způsobem, jak začít investovat do nemovitostí s více jednotkami

Naučení, jak koupit duplex, triplex nebo čtyřdomek, poskytuje dobrý vstup do nemovitostí s více jednotkami, aniž byste se museli hlouběji ponořit do bytových domů. Přestože prověřování nájemníků a správa nájemníků v jakémkoli druhu budovy s více jednotkami je trochu jiná než u nemovitostí s jednou rodinou, není tento skok nepřekonatelný. Dvoupodlažní domy a podobné nemovitosti představují dobrý přechod od správy nemovitostí pro jednu rodinu ke správě budov s více jednotkami, aniž by vás to zahltilo.

Malé investice do budov s více jednotkami diverzifikují nájemné a konsolidují náklady mezi více jednotkami ve srovnání s investicemi do budov s jednou rodinou

Pro investory je také zajímavé, jak budova s více jednotkami – i malá – diverzifikuje vaše příjmy a konsoliduje náklady na údržbu v jednotlivých jednotkách. Investoři, kteří vlastní nemovitosti pro jednu rodinu, dobře vědí, že pokud jejich nemovitost zůstane prázdná, přijdou o 100 % nájemného. To znamená nulový příjem na vyrovnání hypotéky a dalších nákladů! Vícerodinné nemovitosti pomáhají tento problém zmírnit. Pokud je jedna jednotka prázdná, ostatní jsou potenciálně stále pronajaté, takže máte určitý příjem na pokrytí nákladů a možná i generování malého pozitivního cash flow.

Výhodou je také to, že náklady na údržbu jsou konsolidovány do jedné budovy, na rozdíl od nákladů rozložených mezi mnoho budov. Pokud například vlastníte 4 rodinné domy, jsou to potenciálně 4 střechy, které musíte udržovat. Pokud vlastníte čtyřdomek, staráte se pouze o jeden.

Nevýhody koupě dvojdomku nebo malé vícepodlažní budovy

Pokud existují výhody, jak se naučit kupovat dvojdomek, trojdomek nebo čtyřdomek, existují i nevýhody, na které musíte být připraveni. I když je nemovitost vaším bydlištěm, stále jste pronajímatelem. Pro investory je fluktuace nájemníků vyšší a péče o nájemníky nižší v budovách s více jednotkami než u nemovitostí s jednou rodinou.

I když je nemovitost vaším bydlištěm, stále jste pronajímatelem

Tato hvězdná výhoda kupujícího domu – bydlení v jedné jednotce a generování nájmů z ostatních – má i svou odvrácenou stranu. Totiž že se stanete pronajímatelem zodpovědným za nájemníky a správu nemovitosti. To znamená, že vy, majitel domu, musíte být připraveni na takové věci, jako je inzerování nemovitosti, prověřování žadatelů, vybírání nájemného, vyřizování oprav a bohužel někdy i vystěhování nájemníků. Dokonce i bydlení v sousedství vašich nájemníků může představovat výzvu.

Pokud máte jasno v situaci, do které jdete, můžete být úspěšní. Na druhou stranu, pokud je vaše vize zastřená tím, že vidíte pouze příjmy z pronájmu, aniž byste chápali také manažerskou stránku, může to skončit velmi stresující situací.

Vyšší fluktuace nájemníků a nižší péče o nájemníky u dvojdomků a malých nájemních domů pro více rodin než u pronájmu domů pro jednu rodinu

Nájemci domů pro jednu rodinu mají tendenci se k nemovitosti chovat, jako by to byl jejich vlastní domov. Investují do svého okolí, mohou být aktivní v místních školách, účastnit se komunitních záležitostí apod. V důsledku toho není neobvyklé, že nájemníci v rodinných domech zůstávají několik let.

Na druhou stranu i v případě dvojdomku mají nájemníci spíše „bytové myšlení“. Jsou více přechodní, což znamená vyšší fluktuaci nájemníků a větší potíže s neplacením nájemného. Nájemníci ve vícepodlažních nemovitostech také nemají tendenci věnovat svému bydlení takovou péči, takže počítejte s většími nároky na údržbu a opravy než v případě pronájmu jedné rodiny.

Zvažte, zda chcete koupit duplex, triplex nebo fourplex

Jakkoli to zní jednoduše, rozhodování, zda koupit duplex nebo triplex či fourplex, vyžaduje určitou rozvahu. Záleží na dvou věcech: na výši nájemného a na odpovědnosti správy. Čím více jednotek máte, tím větší je příjem, ale tím intenzivnější bude udržovat budovu plnou a řešit problémy s nájemníky.

Jak se rozhodnout mezi koupí duplexu, trojdomu nebo čtyřdomu

Jsou v různých formátech a názvech: dvojdomy a trojdomy, over-and-unders, quadplexy a fourplexy. Velikost budovy, kterou si vyberete – zda se bude jednat o dvoubytovou, tříbytovou nebo čtyřbytovou budovu, bude nakonec záviset na tom, jak vyvážíte dva faktory – příjem z pronájmu a odpovědnost za správu.

Nehleďte jen na dolary; ujistěte se, že v rovnici berete v úvahu také tři M – marketing, údržbu a správu.

Proč mají čtyři a méně jednotek smysl při rozhodování o koupi budovy s více jednotkami

Budovy s více jednotkami mohou být samozřejmě mnohem větší než 2-4 jednotky. Když se však dostanete k budovám, které mají 5 a více jednotek, značně se změní situace. Financování nákupu větších budov vyžaduje komerční úvěry oproti úvěrům na bydlení a správa větší budovy se obecně přesouvá mimo cestu „udělej si sám“.

Více než 4 jednotky znamená komerční úvěry oproti úvěrům na bydlení

Kupci domů a rezidenční investoři budou moci při nákupu duplexů, triplexů a fourplexů využít známější úvěry na bydlení. Na druhou stranu někdo, kdo usiluje například o výstavbu bytového domu o 12 jednotkách, bude muset vědět, jak jej financovat pomocí komerčního úvěru.

Na komerčním úvěrování není ve své podstatě nic špatného. Jde jen o to, že komerční úvěr je jiné zvíře než hypotéka na bydlení a klade mnohem větší důraz na finanční výkonnost a potenciál nemovitosti než na kvalifikaci kupujícího.

Správa malých vícebytových budov versus správa větších komplexů

Kupec domu nebo správce svépomocí může snadno zvládnout povinnosti spojené se správou dvojdomku, trojdomku nebo čtyřdomku. Jakmile je budova větší než 4 jednotky, stává se schopnost spravovat ji sám problémem. Do rovnice vstupuje využití softwaru pro správu nemovitostí, najmutí firmy pro správu nemovitostí nebo dokonce správce na místě. I věřitelé si to uvědomují a v žádosti o úvěr na větší budovu budou hledat způsob správy nemovitosti.

Koupě duplexu, triplexu nebo quadplexu začíná vyhledáním nemovitosti ke koupi

Vyhledání duplexu nebo jiné malé budovy pro více rodin ke koupi není obtížné. Ve většině měst jsou rozšířené. Můžete hledat na vlastní pěst, využít pomoci místního realitního makléře, nebo pokud jste investor, obrátit se na místní sdružení investorů do nemovitostí (REIA), které vám poskytne vodítka.

Vyhledávání duplexu nebo malé vícepodlažní nemovitosti na vlastní pěst

Jedním z nejlepších důvodů, proč hledat nemovitosti na vlastní pěst, je to, že vzhledem k tomu, že se budovou nezabývá realitní kancelář, neplatí prodávající realitní provizi. To je dobrý bod pro vyjednávání, protože provize realitní kanceláře by jinak činila 3 až 7 % z prodejní ceny – peníze, které byste mohli vyjednat z nabídkové ceny.

Pomocí místního realitního makléře si můžete koupit duplex, triplex nebo fourplex

Běžný realitní průmysl poskytuje přístup k největšímu fondu nemovitostí dostupných k prodeji. A nejedná se pouze o budovy pro jednu rodinu, ale také o nejrůznější duplexy a další malé jednotky pro více rodin. Mnoho realitních makléřů umí s malými vícebytovými jednotkami pracovat, takže se stačí zeptat v kanceláři, kteří agenti se těmito typy budov zabývají.

Každá realitní kancelář má přístup k jedné nebo více službám s více nabídkami (MLS), které obsahují všechny nemovitosti na prodej, a to v každé agentuře, která patří do této služby s více nabídkami. Často se MLS v jednom okrese nebo oblasti propojí s těmi v okolí, což vám pomůže rozšířit oblast vyhledávání.

Na druhé straně použití agenta a MLS znamená, že se na prodeji budou podílet provize agentů. Provize pro vás jako kupujícího obvykle nejdou z vaší kapsy, ale z kapsy prodávajícího. Provize však bude započítána do prodejní ceny. Navíc agenti znají svůj trh a vědí, jak určit hodnotu nemovitostí, takže ceny nemovitostí nabízených agenty bývají stanoveny podle tržní hodnoty.

Pomůže vám při hledání malé budovy s více jednotkami místní sdružení investorů do nemovitostí (REIA)

Jste-li investor, který hledá malou budovu s více jednotkami, zvažte, zda se nechcete stát členem sdružení investorů do nemovitostí (REIA) ve vaší oblasti. Jedná se o organizace sdružující kolegy investory do nemovitostí, kteří se scházejí, aby se vzdělávali, navazovali kontakty a často sdíleli nemovitosti na prodej. Investoři mají často k dispozici duplexy, fourplexy a další vícebytové budovy nebo vědí o někom, kdo je má k dispozici.

Vyhodnoťte potenciální koupi duplexu, triplexu nebo quadplexu

Jakmile najdete budovu na prodej, musíte vyhodnotit potenciální koupi. Vyhodnocení zahrnuje posouzení polohy budovy, kontrolu stavu budovy a posouzení číselných údajů o nemovitosti.

Zhodnoťte polohu budovy

Pro kupujícího, který uvažuje o bydlení, je to asi samozřejmé, ale investoři by měli věnovat pozornost také nemovitostem, které se nacházejí v solidních čtvrtích. Kupující bydlení i investor by měli hledat v obcích s dobrými školami, obchody a službami – zkrátka v místech, kde lidé chtějí bydlet.

Lepší poloha nemovitostí poskytuje silnější základnu nájemníků, což znamená vyšší nájemné spolu s nájemníky, kteří se budou o vaši nemovitost lépe starat. Jak lepší poloha, tak silnější nájemní výkonnost těchto nemovitostí vám zajistí větší šanci na zhodnocení budovy.

Nenechte se zlákat levnými nemovitostmi ve špatných oblastech; ty málokdy představují dobrou situaci. Pokud v dané oblasti nedochází k ekonomickému rozvoji, nemovitosti se nezhodnotí a budovy koupené za levné ceny obvykle potřebují rozsáhlé počáteční i průběžné opravy. Nájemné se pravděpodobně nezvýší a problémy s nájemníky, jako je neplacení nájemného a poškozování majetku, bují. Znalí investoři mají dobré pravidlo: Pokud byste nechtěli, aby tam po setmění chodil člen vaší rodiny, pravděpodobně tam nechcete kupovat!“

Prohlédněte si stav budovy

Jistě je možné koupit dvojdomek nebo jinou malou nemovitost s více jednotkami ve stavu připraveném k pronájmu. Ty ovšem budou pravděpodobně za tržní cenu.

Na druhou stranu, zabavená nebo opravená nemovitost může nabídnout opravdu dobrou nabídku. Nákup za nižší než tržní cenu vytváří při koupi nemovitosti vlastní kapitál. Budete však muset vynaložit čas a peníze na její přípravu k pronájmu. To je samo o sobě náklad, ale stejně tak i ušlý nájem a platby, které budete muset hradit, dokud se v nemovitosti neusadí nájemníci.

Najměte si profesionálního inspektora

Důležité je, aby se na zvažovanou nemovitost podíval profesionální stavební inspektor nebo dodavatel. Vícepodlažní domy jsou složitější než domy pro jednu rodinu: někdy nebyly postaveny správně; často mají společné inženýrské sítě a další systémy, které mohou představovat problém; a v jednotlivých jednotkách mohou být různé podmínky spolu s možnými problémy se společnými prostory.

Budete chtít podrobnou inspekční zprávu o tom, co je třeba opravit. Zpráva inspektora bude dobrým vyjednávacím nástrojem při koupi. Jakákoli nabídka, kterou podáte, by měla být podmíněna vaším souhlasem s inspekcí – tak můžete v případě, že budete informováni o závažných problémech, od nabídky elegantně odstoupit nebo jinak vyjednávat o dohodě.

Zhodnoťte čísla pro nemovitost

Investor nebo kupující domu – protože se jedná o příjmy z pronájmu, musí každý, kdo plánuje koupi budovy s více byty, prozkoumat čísla. Ta zahrnují výši nájemného, potenciál příjmů, výdaje a čistý příjem nemovitosti.

Je dobré získat od prodávajícího tyto informace za 1 až 2 roky v podobě jeho oficiálních účetních knih nebo daňových přiznání.

Sazby nájemného pro vícepatrovou budovu

Zjistěte sazby nájemného pro budovu a oblast, kde se nemovitost nachází. Zjistěte, zda je nájemné za předmětnou nemovitost konkurenceschopné. Zjistěte, do jaké míry nájemné pokryje náklady na budovu, zejména pokud bydlíte v jedné jednotce.

Neudělejte chybu, když impulzivně koupíte nemovitost a pak skončíte ve ztrátě, kterou si nemůžete dovolit. To se často stává lidem, kteří kupují luxusní mezonety a plánují bydlet v jedné jednotce, ale příliš spoléhají na to, že druhá jednotka bude pronajatá, aby pokryla platby, které by si jinak nemohli dovolit.

Zjistěte si míru neobsazenosti budovy

Jak často bývají jednotky pronajaté? Pokud se nacházíte v oblasti s vysokou fluktuací, znatelně to ovlivní příjem z nemovitosti – a zvýší to i vaši pracovní zátěž. Vysoká míra neobsazenosti může také ovlivnit vaši schopnost financovat budovu, pokud bude příliš roztahovat čísla.

Hrubý provozní příjem

Hrubý provozní příjem se týká skutečně vybraného nájemného z nemovitosti. Nenásobte jednoduše nájemné x počet jednotek. Důležité je to, co skutečně přijde – po odečtení neobsazených míst.

Podívejte se na výdaje budovy

Výdaje malé budovy pro více rodin zahrnují daň z nemovitosti, pojištění, reklamu, údržbu, výdaje na správu (pokud si ji najímáte) a odborné služby, jako jsou právní nebo účetní práce. Nezapomeňte zahrnout úrokové náklady na hypotéku; důležitá je schopnost nájemného pokrýt dluhovou službu.

Také se podívejte na sezónnost výdajů. Některé měsíce (ve vaší oblasti třeba zima), budou mít vyšší náklady než jiné. Je dobré si uvědomit, kdy může být rozpočet zasažen více než v jiných obdobích.

Čistý provozní příjem (NOI)

Čistý provozní příjem je to, co zbyde z hrubého nájemného po zaplacení výdajů. Obvykle se pro něj používá název „cash flow“. V ideálním případě chcete, aby cash flow bylo kladné číslo, což znamená, že jste v daném období vydělali peníze. Pokud je záporný, znamená to, že vás nemovitost v daném období stála peníze.

Podejte nabídku na dvojdomek, trojdomek nebo čtyřdomek, který chcete koupit

Jednání je součástí toho, jak koupit dvojdomek nebo jinou nemovitost s více jednotkami. Vyjednávání je obvykle snazší než u nemovitostí pro jednu rodinu, protože prodávající k nim nejsou tak citově vázáni jako ke svým domům. Získat dobrou nabídku na pronájem se nemusí zdát důležité, ale cena ovlivňuje vaše měsíční náklady a dobrá cena znamená, že do obchodu vstupujete se ziskem.

Zjištění potenciální hodnoty při koupi dvojdomku nebo jiné budovy s více jednotkami

Protože nemovitosti s více jednotkami jsou nakonec určeny k pronájmu, je stanovení hodnoty o něco složitější než u budovy s jednou rodinou. K určení hodnoty vícebytové budovy se používá několik souběžných metod. Patří mezi ně srovnávací analýza trhu, analýza příjmů a ocenění reprodukčními náklady.

Srovnávací analýza trhu pro dvojdomek nebo malou vícebytovou budovu

Srovnávací analýza trhu zkoumá podobné budovy („comps“), které byly nedávno prodány, aby pomohla dospět k hodnotě. Pokud spolupracujete se zkušeným realitním makléřem, může vám pomoci se srovnávací analýzou trhu. Je však důležité si uvědomit, že tato metoda nezohledňuje příjmy, které budova generuje, což je důležité. Zkoumá pouze to, za kolik se prodaly jiné podobné budovy.

Příjmový přístup ke stanovení hodnoty

Při příjmovém přístupu používají odhadci k určení hodnoty budovy několik výpočtů, které využívají hrubé nájemné a čistý příjem budovy spolu s nájemným za podobné jednotky v okolí. Výpočty, jako je multiplikátor hrubého nájemného a míra kapitalizace, porovnávají finanční výkonnost vaší budovy s finanční výkonností jiných budov v okolí.

Replacement Cost

Replacement cost zkoumá, kolik by stála rekonstrukce podobné budovy. Zjednodušeně řečeno, používá náklady na metr čtvereční k úplné rekonstrukci podobné nemovitosti. Pokud tedy náklady na metr čtvereční ve vaší oblasti činí 100 USD/m2 a budova, o které uvažujete, má 2 000 metrů čtverečních, pak by náklady na náhradu činily 200 000 USD (2 000 x 100 USD).

Financování koupě duplexu, triplexu nebo fourplexu

Financování malých nemovitostí pro více rodin není o mnoho složitější než financování bydlení pro jednu rodinu. Máte k dispozici mnoho stejných možností, včetně konvenčního financování, úvěrů FHA a VA, státních programů, krátkodobého financování a financování prodávajícím. Navíc příjem plynoucí z pronájmu jednotek vám pomůže kvalifikovat se pro úvěr.

Jason Reed ze společnosti Remax Results, známý také jako Duplex Doctors, uznává hodnotu příjmu z pronájmu při kvalifikaci na koupi:

„Tím, že se kupující rozhodnou pro mezonetový dům namísto rodinného domu, se jim také nabízí možnost kvalifikovat se na více. Mnoho hypotečních věřitelů zohlední při kvalifikaci až 70-75 % předpokládaného příjmu z pronájmu, který by měla nemovitost generovat, jako deklarovaný příjem.“

Konvenční financování při koupi dvojdomků a jiných malých vícebytových domů

Možnosti konvenčních úvěrů pro malé vícebytové domy jsou rozšířené a relativně snadno dosažitelné. Jako kupující budete zvažovat svou bonitu a příjem, ale při schvalování bude hrát pomocnou roli i finanční výkonnost budovy.

U konvenčních úvěrů počítejte se zálohou 10 % a více. Ve většině oblastí země jsou limity pro konvenční úvěry na více bytových jednotek 543 000 USD pro dvojdomky, 656 000 USD pro trojdomky a 815 000 USD pro čtyřdomky.

FHA Financování nákupu dvojdomků, trojdomků a čtyřdomků

Bývá mylnou představou, že Federal Housing Administration (FHA) poskytuje úvěry pouze na rodinné domy určené k primárnímu bydlení. Co není všeobecně známo, je to, že FHA poskytne úvěr na budovy obsahující až 4 jednotky, pokud kupující hodlá bydlet v jedné jednotce. FHA při kvalifikaci zohledňuje také čistý příjem z pronájmu. Pokud tedy máte skromný příjem, může vám nájemné z budovy skutečně pomoci získat kvalifikaci.

FHA vyžaduje již 5% akontaci při koupi vícebytových budov, přičemž úvěrové limity ve většině oblastí země jsou 352 000 USD pro dvojdomky, 426 000 USD pro trojdomky a 530 000 USD pro čtyřdomky.

Financování VA pro nákup dvojdomků a malých vícebytových nemovitostí

Podobně jako FHA poskytne Správa veteránů (VA) úvěr na budovy obsahující až 4 jednotky, pokud kupující hodlá bydlet v jedné jednotce. Také podobně jako u FHA se k příjmům vaší domácnosti připočte čistý příjem z budovy, který vám pomůže kvalifikovat se pro úvěr.

Pokud splňujete podmínky, můžete získat úvěr VA za 0 USD akontace, a to i při koupi vícebytového domu. Limity úvěrů VA se pohybují od nejnižší částky 417 000 USD až po nejvyšší částku 1 094 000 USD (v závislosti na lokalitě), a to navzdory počtu jednotek.

Státní programy financování nákupu dvojdomků a malých vícerodinných budov

Státní programy, a to i pro začínající kupce domů, obvykle následují příklad stanovený FHA a VA. Pokud ve svém státě zvažujete využití něčeho jako úvěru pro první zájemce o bydlení, je pravděpodobné, že jej budete moci využít na nákup budovy o 2 až 4 jednotkách, pokud je vaším záměrem v jedné z jednotek bydlet. K vašemu příjmu bude připočten čistý příjem z pronájmu, který vám pomůže získat nárok na úvěr.

Mnoho státních a místních programů financování nabízí nízkou nebo žádnou akontaci a úrokové sazby jsou konkurenceschopné s úvěry FHA a VA.

Krátkodobé financování

Krátkodobé financování se používá v případě, že rekonstruujete nemovitost, nemovitost je prázdná nebo má nízkou míru obsazenosti, což ovlivňuje vaši schopnost získat úvěr, nebo se z nějakého důvodu nemůžete kvalifikovat pro trvalé financování. Tyto úvěry vám poskytnou krátkodobé řešení financování do doby, než získáte trvalé financování. Mají vyšší úrokové sazby, často jsou pouze úročené a je třeba je poměrně rychle splatit prostřednictvím refinancování nebo dokonce prodeje nemovitosti.

Financování prodávajícím

Protože budova s více jednotkami je investiční nemovitost, a ne něčí domov, existuje velká možnost, že můžete přesvědčit prodávajícího, aby provedl financování vlastníkem. Financování vlastníka v podstatě znamená, že prodávající přijímá měsíční platby namísto toho, aby při uzavření získal celý výnos z prodeje.

Prodávající může souhlasit s financováním vlastníka, protože měsíční platby jsou potenciálním zdrojem příjmů z úroků. Pokud prodávající nepotřebuje v době prodeje celou svou hotovost, může být dlouhodobý příjem atraktivní, zejména pokud nabídnete vyšší než tržní úrok. Navíc můžete zjistit, že prodávající jsou flexibilní, pokud jde o podmínky, což může pomoci udržet koupi zvládnutelnou.

Zavírání koupě dvojdomku nebo malé vícegenerační budovy, kterou kupujete

Při uzavírání malých vícegeneračních nemovitostí existují tři aspekty, které se liší od uzavírání nemovitostí pro jednu rodinu:

Vyberte si titulní společnost nebo escrow agenta, který je obeznámen s malými vícepodlažními nemovitostmi

Většina titulních společností nebo escrow agentů může bez obav zvládnout uzavření vícepodlažních nemovitostí. Přesto, protože se jedná o nájemné a kauce, je uzavírání poněkud složitější; proto není na škodu vyslechnout několik vypořádacích společností, abyste se ujistili, že jste našli ty, které mají zkušenosti se zpracováním vícebytových budov.

Vypořádací společnosti mají mnoho názvů – titulové společnosti, escrow společnosti nebo escrow agentury. V některých státech se pro uzavírání nemovitostí používají advokátní kanceláře. Ať už je to ve vašem státě jakkoli, ujistěte se, že mají zkušenosti s nemovitostmi s více jednotkami, a vždy si sjednejte pojištění vlastnického práva, které vás ochrání.

Záleží na dni v měsíci, který uzavíráte

Protože pořizujete nájemní nemovitost, připadá vám při vypořádání část nájemného za aktuální měsíc. Pokud uzavíráte hned po prvním dni v měsíci, bude na vás při uzavření převedena většina měsíčního nájemného; to může znamenat stovky dolarů převedených na vás v den převzetí vlastnického práva.

Ujistěte se, že jsou na vás při uzavření řádně převedeny kauce

Ke dni vypořádání by na vás měly být převedeny také kauce. Na rozdíl od nájemného, které jde do vaší kapsy, jsou však kauce pouze vaším majetkem. Nedělejte tu chybu, že byste s kaucemi nájemníků nakládali, jako by to byly vaše peníze. Kauce technicky vzato patří nájemníkům, dokud je nelze požadovat za nezaplacené nájemné nebo škody.

Většina států vyžaduje, aby pronajímatelé vedli kauce na svěřeneckém účtu odděleně od všech ostatních financí. Ujistěte se, že vám byly kauce při uzavření smlouvy přiděleny (a jejich celková výše jasně specifikována), a ihned je dostaňte na účet oddělený od vašich osobních prostředků nebo účtu používaného pro nemovitost.

Závěr

Duplexy, triplexy a fourplexy mohou být dobrou investicí jak pro investory, tak pro kupce rezidenčních domů. Naučit se koupit duplex nebo jinou investici do více jednotek vyžaduje určitou realitní zdatnost, která je o něco složitější než při nákupu rodinných domů, ale není nad možnosti začátečníka. Pokud jste připraveni podílet se na nákupu a správě o něco více než při koupi jedné jednotky, mohou být tyto malé nákupy vícebytových domů dobrou investicí.