Este o problemă care trebuie să îi frământe chiar și pe cei mai modești dintre cumpărătorii de supermașini: dacă vă păstrați prețiosul Ferrari sau McLaren în garaj, sub cheie, cum se poate aștepta cineva să știe că îl dețineți?

Cumpărătorul Beaumont House, o casă de lux de 8,95 milioane de lire sterline proaspăt inaugurată în enclava bogată St George’s Hill din Weybridge, Surrey, nu trebuie să se confrunte cu astfel de enigme. Intrați în garajul acestei case cu șase dormitoare – care dispune, de asemenea, de o pivniță de vinuri, o anexă pentru personal, o sală de cinema și o sală de gimnastică – și liftul auto vă va coborî până la un „showroom” placat cu sticlă la subsol. Acesta este situat în mod convenabil chiar lângă vasta „sală de petreceri” a proprietății, oferind o priveliște care va fi aproape imposibil de ignorat pentru oaspeții dumneavoastră.

St George’s Hill, ca și Mayfair sau Monaco, este unul dintre acele locuri în care buzunarele adânci și veniturile mari sunt norma. Aleile sale mărginite de copaci, monitorizate non-stop de agenți de securitate și aflate la mică distanță de West End, sunt la fel de atrăgătoare pentru plutocratul rus ca și pentru managerul de fonduri speculative din Londra.

Principiul pe care îl ilustrează este că cei bogați tind să se grupeze în anumite zone și sunt dispuși să plătească pentru acest privilegiu, împingând în sus cererea și prețurile locuințelor. Cu toate acestea, acesta nu este doar un fenomen al celor super-bogați – este reprodus pe piețele regionale bine cotate din Marea Britanie.

Utilizând date de la Experian și de la Oficiul Național de Statistică, agentul imobiliar Savills a cartografiat concentrația de persoane cu venituri mari din întreaga țară, măsurată în funcție de gospodăriile cu venituri anuale de 100.000 de lire sterline sau mai mult.

Cum era de așteptat, acestea sunt, de asemenea, zone cu prețuri ridicate ale locuințelor. Cei cu cea mai mare putere de câștig vor avea, de obicei, stocuri mai mari de avere pe care să le arunce în locuințe și au mai multe șanse să treacă testele de accesibilitate bazate pe venituri, stabilite de creditorii ipotecari, care au fost înăsprite semnificativ de la criza financiară încoace.

Cumpărătorii aflați la prima sau a doua etapă ar putea resimți efectele în lanț (a se vedea caseta). Pentru proprietarii de locuințe de tip „buy-to-let”, aceste puncte fierbinți cu câștiguri ridicate taie în ambele sensuri. Pe de o parte, o populație înstărită face ca chiriile pe care le solicită să fie mai viabile, dar cumpărarea unei proprietăți în zonele cu venituri mari îi obligă pe proprietari să concureze cu proprietarii-ocupanți cu buzunare mari. Acest lucru poate face ca rentabilitatea unei investiții locative finanțate prin ipotecă să fie mult mai strânsă decât în zonele mai puțin costisitoare. În cazul în care prețurile au crescut până la limita suportabilității, s-ar putea, de asemenea, să nu mai existe prea multe așteptări în ceea ce privește aprecierea capitalului.

Dar pentru cei care își permit să cumpere și să locuiască în ele, zonele fierbinți cu venituri mari pot aduce un beneficiu supradimensionat în ceea ce privește creșterea capitalului imobiliar într-un climat de creștere a prețurilor locuințelor. Lucian Cook, director de cercetare rezidențială la Savills, spune: „Atracția constantă a persoanelor cu venituri mari către anumite locații a dus la concentrări semnificative de capital imobiliar pe piețele de top stabilite. Pe măsură ce aceștia au urcat pe scara carierei, a crescut și puterea lor de cumpărare, alimentând rate de creștere a prețurilor locuințelor pe termen lung mai mari decât în alte părți ale țării.”

Unde locuiesc cei cu cele mai mari venituri?

Savills a analizat locația celor 1,45 milioane de gospodării din Marea Britanie cu un venit mai mare de 100.000 de lire sterline, adică 5,7 la sută din total. „Diviziunea nord-sud” de lungă durată este cea mai proeminentă trăsătură a oricărei astfel de analize – în 2018, 60% dintre aceste gospodării erau situate în Londra și în sud-est, centrul industriei de servicii financiare a țării, precum și o multitudine de alte sectoare cu venituri mari. Mai mult de o jumătate de milion de gospodării cu venituri ridicate sunt situate în capitală.

În clasamentul fiecărei regiuni și națiuni descentralizate în funcție de numărul de gospodării cu venituri ridicate, estul Angliei se află pe locul al treilea, după Londra și sud-est, urmat de Scoția, cu 86.000 de gospodării cu venituri ridicate sau 6% din total – un rezultat explicat parțial prin concentrarea industriilor de servicii financiare și profesionale în Edinburgh, ca să nu mai vorbim de bogăția petrolieră din Aberdeen. Urmează sud-vestul, nord-vestul și West și East Midlands, iar Țara Galilor și Irlanda de Nord se află în partea de jos a tabelului.

În altă ordine de idei, una din șase gospodării londoneze câștigă mai mult de 100.000 de lire sterline, comparativ cu una din 32 în sud-vest sau doar una din 87 în Irlanda de Nord.

Dispunerea cifrelor la nivel de autoritate locală scoate la iveală alte comparații notabile. Puterea de câștig concentrată în cartierele din centrul Londrei, Westminster sau Kensington & Chelsea, este bine cunoscută. Dar în districtul londonez Wandsworth, de exemplu, există un număr mai mult decât dublu de gospodării cu venituri de peste 100.000 de lire sterline față de cele din întreg Țara Galilor (44.400 față de 19.900).

Când vine vorba de legăturile dintre piața imobiliară și distribuția veniturilor, există o corelație regională largă între prețurile ridicate ale locuințelor și nivelurile ridicate ale veniturilor; cu toate acestea, există, de asemenea, disparități izbitoare și aici.

În timp ce autoritățile locale din Camden și Chiltern, Buckinghamshire, ambele au 30% din gospodării cu venituri de peste 100.000 de lire sterline, procentul de vânzări de locuințe de peste 1 milion de lire sterline în Camden este de 35% față de 11% în Chiltern, ilustrând efectul creșterii pe termen lung a prețurilor locuințelor din Londra în comparație cu alte zone.

Londra nu este singura dintre orașe, bineînțeles, în a fi un punct focal al cererii ridicate. Henry Pryor, un agent de cumpărare, spune că piața imobiliară din economiile urbane înfloritoare, cum ar fi Cambridge și Oxford, sunt „total în dezacord” cu ceea ce se întâmplă la cinci sau zece mile distanță. „Piața din orașul Cambridge funcționează într-un mod complet diferit față de piața din zona rurală din jurul acestuia”, spune el.

Întoarcerea averilor

Dar relația dintre zonele cu venituri mari și prețurile locuințelor nu a rămas neschimbată în ultimul deceniu. Povestea anilor care au urmat crizei creditelor și crizei financiare a fost una de creștere abruptă a prețurilor locuințelor pentru zonele fierbinți, cum ar fi Londra și sud-estul, inclusiv creșterea rapidă a prețurilor în zone anterior degradate, cum ar fi Hackney.

De fapt, în autoritățile locale în care mai mult de una din cinci gospodării are un venit de peste 100.000 de lire sterline, prețurile sunt, în medie, cu 45 de procente peste nivelul maxim înregistrat înainte de 2008. În districtele de consilii în care mai puțin de una din 100 de gospodării are un venit de 100.000 de lire sterline sau mai mult, prețurile sunt cu doar 5 procente peste acest parametru. Mesajul este că creșterea galopantă de pe piața londoneză, care a dus la creșterea prețurilor în districtele de navetiști din jur, nu s-a răspândit în regiuni și națiuni în anii de după criză. În schimb, decalajul dintre aceste zone s-a lărgit.

Aceste tipare sunt, totuși, orice, dar nu sunt fixe pe o piață ciclică din punct de vedere istoric – iar cercetarea Savills arată că, în ultimii trei ani, pendulul a început deja să oscileze în sens invers. În zonele cu cele mai mari venituri, prețurile medii sunt cu 0,9% mai mici față de nivelurile de dinainte de referendum și cu 2,1% mai mici decât în urmă cu un an. În zonele cu venituri mai mici, acestea au crescut cu 10,9% de la votul pentru Brexit și cu 4% în ultimul an.

În Wandsworth, de exemplu, prețurile medii ale proprietăților au crescut cu un uimitor 56% după criza creditelor, dar au scăzut cu 5,3% din 2016. În Kensington & Chelsea, prețurile au crescut cu 43 la sută în anii buni, dar au scăzut cu 11 la sută din 2016.

Mr. Cook spune: „Cele două puncte cheie au fost modificările taxei de timbru pe care George Osborne le-a introdus în bugetul din 2014 și decizia de a părăsi UE. Combinația acestor factori este cea care a marcat schimbarea în distribuția creșterii prețurilor, inclusiv cine a beneficiat de ea – și cine a fost la capătul ascuțit al unei încetiniri a pieței imobiliare.”

Piața imobiliară high-end din Londra a suportat cea mai mare parte a acestei ajustări în ultima perioadă, în timp ce o tendință mai pozitivă s-a instalat în alte părți ale țării. Domnul Pryor își amintește că săptămâna trecută a întâlnit o stare de profundă deznădejde în rândul agenților din Putney, în sudul Londrei. „Dacă vrei să cumperi o casă de 1 milion de lire sterline în sudul Londrei, în general, agentul imobiliar va trimite o limuzină să te ia. Este total diferit față de piața din Manchester și Leeds, unde petrecerea este în plină desfășurare.”

O consecință a perioadei îndelungate de creștere puternică a prețurilor în capitală, care a urmat crizei financiare, a fost că mulți londonezi, reticenți să piardă avantajul, au respins sau au amânat mutarea convențională către o casă mai mare în comitatele de navetiști sau mai departe. Dl Cook spune că datele sugerează că acest lucru s-a schimbat acum. „Bogăția din acest grup începe să fie răspândită puțin mai mult”, spune el, deși încă se află pe piețele principale, de exemplu, Surrey, Cotswolds sau Bath.

La St George’s Hill, Simon Ashwell, șeful biroului din Weybridge al Savills, este încrezător că scăderea prețurilor de după referendum a fost suficient de abruptă pentru a stimula un val de cerere în rândul unui nou set de cumpărători. După anul 2018, pe care îl descrie ca fiind cel mai prost înregistrat vreodată pentru enclavă în ceea ce privește numărul de tranzacții, afacerile s-au redresat, iar cifrele pentru primele șase luni din 2019 vor depăși probabil totalul de anul trecut.

În loc de cumpărători expatriați ruși sau chinezi, însă, 100 la sută dintre cei care sună la biroul său sunt britanici. „Prețurile au scăzut pentru a satisface un buget britanic”, spune el. „Case care urmau să fie lansate la 15 sau 16 milioane de lire sterline pot fi cumpărate acum cu 8 sau 9 milioane de lire sterline. Cumpărătorul dvs. bogat spune: „Putem cumpăra la jumătate de preț”.”

La capătul inferior al pieței prime din Londra, dl Pryor își face griji cu privire la viabilitatea viitoare a prețurilor. El descrie „drum după drum” de case similare cu cinci dormitoare care costă între 2 și 3 milioane de lire sterline, care se întind pe mulți kilometri de-a lungul unui coridor al bogăției prin Fulham, Wandsworth, Richmond și dincolo de acestea, fiecare cu grădina sa modestă și cu o extindere identică în spate.

„Preocuparea mea este că există foarte puține lucruri care să le diferențieze. Cine le va cumpăra peste cinci ani? Își vor putea permite oamenii să cumpere acolo? S-ar putea să fie mai multă durere înainte de a se îmbunătăți.”

.