Un răspuns comun pe care îl primesc este atunci când oamenii spun, „dar Jake, New York este super dens și totuși are proprietăți imobiliare scumpe! Nu ai cum să construiești o cale de ieșire din penuria de locuințe!”.

Ei bine, nu, nu este corect. Lăsați-mă să vă spun o poveste despre asta.
Dar înainte de a începe să vorbesc despre originile actualei noastre penurii de locuințe, voi expune câteva principii de bază ale dezvoltării urbane.
Primul: dezvoltatorii imobiliari sunt afaceri. Ei vor construi atâtea unități pe o proprietate cât va suporta piața și cât va permite legea. Astfel, nimeni nu ar construi vreodată o altă clădire Chrysler în mijlocul unui câmp din suburbiile din Rockland County. De asemenea, nimeni nu va construi vreodată o casă unifamilială vizavi de Grand Central Terminal, cu excepția cazului în care legea ar restricționa acel teren la case unifamiliale.
În al doilea rând: în absența unor legi restrictive de zonare precum cele pe care le avem acum, cât de mult se construiește corespunde, în general, valorii terenului de bază. Puteți vedea cum a funcționat acest lucru la începutul secolului XX dacă luați trenul A care pleacă prin Brooklyn. Pe High Street, imediat după ce ieșiți din Manhattan, aveți zgârie-nori amestecați cu clădiri de apartamente cu 6 etaje și câteva case de oraș. La trei kilometri mai departe, pe Nostrand Avenue, turnurile au dispărut, lăsând loc unor clădiri de apartamente cu șase etaje și mai multe case de oraș. Continuați să mergeți spre Euclid Avenue, la granița Brooklyn-Queens, și sunt numai case de oraș scurte; luați trenul până la capătul liniei, la Lefferts Boulevard, și sunt aproape numai case unifamiliale cu alei și curți.
Acest model organic de creștere obișnuia să fie normal în New York City. Pe măsură ce orașul se extindea, iar populația sa creștea, casele mai vechi din oraș și casele unifamiliale erau demolate și înlocuite cu apartamente.
Apoi s-a întâmplat un lucru amuzant în anii 1960, exact când desegregarea devenea o realitate practică. Sub presiunea unor băgători de seamă locali, precum Jane Jacobs, și în condițiile în care fuga albilor din oraș era în plină desfășurare, Consiliul Local a decis să reducă drastic volumul de dezvoltare imobiliară permisă în cartierele bogate, albe și albe bogate. Apoi, Consiliul a extins aceste reguli la cartierele din clasa de mijloc. La începutul anilor 2000, singurele locuri în care mai puteau fi construite o mulțime de locuințe noi erau terenurile industriale abandonate și cartierele pline de oameni săraci și minorități. Astăzi, construcțiile noi sunt atât de puternic restricționate încât majoritatea clădirilor noi de la începutul secolului XXI sunt mai scurte și mai mici decât cele de la începutul secolului XX.
Lasă-mă să ilustrez cum arată acest lucru în practică. Voi merge la intersecția dintre Mercer Street și Houston în SoHo. Pentru cei care nu sunt prea familiarizați cu NYC, SoHo a fost o mizerie post-industrială transformată în colonie de artiști în anii 1970, iar acum este casa milionarilor, miliardarilor și a oamenilor care au avut noroc cu achizițiile lor imobiliare de acum 50 de ani. În stânga se află clădirea Ayer Building, construită în 1916, cu 12 etaje. În dreapta se află SoHo25, construit după regulile moderne, cu 9 etaje. Și aceasta este norma în NYC astăzi. NYT a făcut niște cercetări pe această temă acum câțiva ani și a reieșit că 40% dintre clădirile din Manhattan ar fi ilegale pentru a fi construite astăzi, deoarece sunt prea mari, prea înalte sau prea dense.
Aceasta nu este o modalitate de a rezolva un deficit de locuințe în oraș.
Aceste legi proaste de zonare și birocrația bizantină care le administrează reprezintă motivul pentru care locuințele din New York City în 2020 sunt cea mai rea dintre toate lumile posibile: sunt vechi, sunt de rahat și sunt scumpe. Nu există niciun semn că ceva se va îmbunătăți în curând. Cauza principală a problemei – insuficiența de locuințe noi în cartierele dezirabile – nu se remediază și există foarte puțin impuls politic organizat în favoarea, știți voi, de a face ceva în acest sens. În cartierele bogate, noile dezvoltări sunt destinate exclusiv celor cu un procent și oligarhilor, din cauza cantității de birocrație și a complicațiilor necesare pentru a face ceva. Iar atunci când cartierele mai sărace descoperă că sunt pe cale să devină următorul Williamsburg, se produce o criză de nervi și se pornesc la război pentru a reduce dezvoltarea imobiliară. Ieri, Greenwich Village a fost cel care a omorât noile locuințe; astăzi, Bushwick; mâine, va fi îndepărtatul Inwood, foarte departe în centru, pe strada 207.
Dar interzicerea noilor dezvoltări nu ajută de fapt atât de mult. (Ar trebui să știu – sunt din San Francisco.) Pentru că New York este un oraș global cu o mulțime de locuri de muncă bine plătite. Și dacă o familie scoate un sfert de milion de dolari pe an și vrea să cumpere un apartament, va cumpăra unul. Singura întrebare este unde.
Să ne gândim la asta. Vom presupune că familia noastră bogată vrea să cumpere o unitate cu 3 dormitoare – genul de lucru pe care majoritatea familiilor din clasa superioară și-l pot permite cu ușurință în Houston sau Chicago. Iar vechea regulă de bază este că o familie nu ar trebui să cheltuiască mai mult de 30% din venitul său brut pentru locuință. Astfel, cu un salariu de 250.000 de dolari pe an, gentrificatorii noștri ipotetici au un buget de 1,25 milioane de dolari, adică aproximativ 5.800 de dolari pe lună. Dacă intrați pe Zillow, nu există absolut nimic în intervalul vostru de preț în locurile evidente pentru urbaniștii bogați, cum ar fi Greenwich Village sau Soho.
Atunci ce face familia noastră? Cred că știm cu toții care sunt opțiunile lor. Ar putea să „descopere” un cartier tradițional negru, cum ar fi Bed-Stuy, și să devină gentrificatori. S-ar putea să se înghesuie într-un apartament subdimensionat într-o zonă la modă din Manhattan. Ar putea să plece în mediocritatea și mediocritatea suburbiilor. Sau, ar putea părăsi New York-ul în întregime – iar New York-ul pierde legăturile, talentele și veniturile fiscale ale familiei.
Toate aceste opțiuni sunt nașpa.
Dar nu a fost întotdeauna așa.
Dacă vreți să urcați în DeLorean cu mine, vă voi arăta cum era piața imobiliară atunci când New York-ul chiar a construit suficiente locuințe noi pentru toată lumea. Vom parcurge anunțurile clasificate din Brooklyn Daily Eagle, 4 ianuarie 1963. (Toate cifrele sunt ajustate în funcție de inflație.) Să spunem că câștigați 3.300 de dolari pe lună – un salariu mediu pentru acea perioadă – și doriți să închiriați un apartament de lux în Bay Ridge. Am ales Bay Ridge pentru că acest cartier a fost și este un cartier stabil, alb și de clasă mijlocie, nici demodat, nici la modă, așa că este un grup de control util. La pagina 17 a ziarului Eagle, veți vedea un anunț pentru noul și pretențiosul Leonardo Plaza de pe Marine Ave și 96th, la câteva străzi de stația 95th St a trenului R. Costul? 829 de dolari pe lună pentru un apartament cu un dormitor. Acum, să mergem până în 2020. Astăzi, un newyorkez câștigă în medie 4.250 de dolari pe lună, dar dacă vreți un apartament de lux cu un dormitor la Marine Ave și 96th, vă va costa 2.250 de dolari.
Newyorkezii se mândresc în mod ciudat cu faptul că toată lumea are un apartament vechi, supraevaluat și dărăpănat, proiectat de o creatură spațială care nu știe să facă geometrie euclidiană. Pentru că toată lumea știe că, în New York, este un lux nebunesc să-ți dorești o mașină de spălat-uscător, un dormitor în plus sau o mașină de spălat vase.
Dar nu trebuie să fie așa.
New York a mai avut penurie de locuințe și înainte, iar aceasta poate fi rezolvată la fel de bine.
Dar pentru a face asta, câteva vaci sacre vor trebui ucise. Dacă newyorkezii nu vor ca actualul spectacol de rahat al locuințelor să continue, va trebui să acceptăm că noile locuințe sunt bune și că dezvoltatorii imobiliari vor face bani construindu-le. Aceasta înseamnă să ne confruntăm cu cei douăzeci de găozari gălăgioși care au înghețat Greenwich Village în urmă cu 60 de ani. Și înseamnă să avem un grup de newyorkezi cu spirit civic care pun binele tuturor pe primul loc, mai degrabă decât propriile interese parohiale de a păstra cartierele la fel pentru totdeauna.

.