Bucătăriile bine dotate din noile apartamente de „lux” nu sunt cauza costurilor locuințelor din regiunea Washington. Iată ce o face. John Hickey-Fry/Flickr hide caption

toggle caption

John Hickey-Fry/Flickr

Există cu siguranță o mulțime de locuințe „de lux” în zona Washington în aceste zile.

Amenajări „premium”. Finisaje „elegante”. Marmură și oțel inoxidabil totul. Acestea se numără printre numeroasele caracteristici high-end găsite în apartamentele nou construite în cartierele fierbinți precum The Wharf și Navy Yard. Și este ușor de crezut că aceste dotări extravagante sunt motivul pentru care chiriile au ajuns atât de mari.

Dar asta nu este chiar așa. Costurile ridicate ale locuințelor au surprinzător de puțin de-a face cu blaturile de marmură și cu lucrurile care intră în interiorul clădirilor. Ele au mult mai mult de-a face cu ceea ce se află în afara clădirii: terenul.

Iată de ce.

Terrenul este nebunește de scump aici

Valorile ridicate ale terenurilor stau la baza prețurilor amețitoare ale locuințelor din zona D.C. Terenurile din regiunea Washington se numără printre cele mai valoroase din țară, cu o valoare medie de 1,2 milioane de dolari pe acru. Această valoare este de două ori mai mare decât cea din Boston și de aproape opt ori mai mare decât cea din Pittsburgh.

„Terenul este scump acolo unde oamenii vor să locuiască”, spune Jenny Schuetz de la Brookings Institution. „Orice face ca un loc să fie dezirabil pentru oamenii care vor să locuiască acolo, va duce la creșterea prețului terenului.”

În Washington, locurile de muncă și dezvoltarea economică au atras noi locuitori în oraș după decenii de pierdere a populației, ceea ce a dus la creșterea valorii terenurilor. În consecință, costul locuințelor noi și al celor existente a crescut.

Caracteristicile „de lux” care intră într-o clădire nouă – electrocasnice de lux, podele din lemn – reprezintă o mică parte din costurile dezvoltatorilor în construcțiile noi.

„Marja la 100 de frigidere – alb față de inox – este atât de mică în comparație cu toate celelalte”, spune Ramon Jacobson, director executiv al finanțatorului de locuințe non-profit LISC DC. Terenul și costurile de dezvoltare sunt mult mai importante.

Dar terenul devine și mai valoros atunci când cererea de locuințe noi nu este satisfăcută. Washingtonul se află în mijlocul unui deficit de locuințe care a început odată cu criza financiară și s-a adâncit pe măsură ce construcția de noi locuințe nu a reușit să satisfacă cererea. O mare parte din acest eșec poate fi atribuit regulilor de zonare.

Zonarea – care determină unde pot fi amplasate noile locuințe și cât de dense pot fi acestea – poate limita capacitatea jurisdicțiilor de a satisface rapid și adecvat cererea de noi locuințe. Cercetări extinse au arătat că, atunci când reglementările funciare suprimă oferta, acestea influențează direct prețurile. Locuințele din nord-estul extrem de reglementat, de exemplu, tind să coste mai mult decât locuințele din orașele din sud, mai puțin reglementate.

În regiunea D.C., zone vaste de zone rezidențiale sunt zonate exclusiv pentru case unifamiliale, forma de locuințe cea mai costisitoare și care necesită cel mai mult spațiu. De exemplu, aproape 90% din terenurile rezidențiale din Arlington County sunt rezervate pentru case unifamiliale izolate. În D.C., procentul este de 36%. (Procentul este mult mai mare dacă includeți numeroasele cartiere de case înșiruite din D.C.)

Construirea de case unifamiliale a avut sens atunci când terenurile erau ieftine în zona D.C. Astăzi, nu atât de mult. O mulțime de case stau acum pe terenuri care valorează de multe ori valoarea lor inițială. Dar atunci când aceste case sunt demolate, regulile de zonare restricționează, de obicei, înlocuirea lor cu altceva decât o altă casă unifamilială. (Acest lucru explică proliferarea demolărilor de milioane de dolari în zone bogate precum Bethesda și Vienna.)

Costurile caselor ar putea fi reduse dacă s-ar construi locuințe mai dense pe cele mai scumpe terenuri din regiune. Dar regulile de zonare interferează cu acest lucru. Cartierele scumpe din D.C. cu o zonare mai restrictivă pur și simplu nu au adăugat noi locuințe, spune Jenny Schuetz.

„Dacă s-ar relaxa și s-ar permite construirea mai multor locuințe, terenul ar fi în continuare valoros, dar s-ar putea împărți valoarea terenului între mai multe locuințe”, spune economista. „Valoarea terenului de sub casă ar putea rămâne aceeași. Dar în loc ca aceasta să fie suportată de o singură persoană care deține întreaga bucată de teren, ea se împarte între trei sau patru persoane care o împart.”

Economiștii din domeniul locuințelor sunt în general de acord că permiterea unei densități mai mari ar scădea prețurile locuințelor pe termen lung. Dar schimbarea nu ar veni imediat, iar așa-numita „upzoning” nu este singura soluție pentru costurile ridicate.

Este mai scump să construiești locuințe acum

Sigur, terenul este scump, spune Aakash Thakkar de la compania de dezvoltare EYA. Dar și construcția de locuințe a devenit mai scumpă.

„Costurile sunt probabil cu 20 până la 30% mai mari decât erau acum 10 ani”, spune Thakkar.

Costurile materialelor au crescut. Forța de muncă este în criză. Guvernele au suprapus reglementări lăudabile, dar costisitoare, cum ar fi standardele de construcție ecologică. Localitățile percep taxe ridicate pentru construcțiile noi, de până la 50.000 de dolari pe unitate în Montgomery County. Proprietarii de locuințe și activiștii blochează în mod obișnuit noile dezvoltări în instanță. Procesul de autorizare – prin care dezvoltatorii dobândesc terenuri și drepturile de a construi pe ele – poate fi lent și costisitor, în special în D.C.

„Primăria dorește să încurajeze o densitate mai mare, dar Departamentul pentru Consumatori și Afaceri de Reglementare este renumit pentru că este lent în emiterea permiselor și în efectuarea inspecțiilor”, spune Ken Simonson, economist șef la Associated General Contractors of America.

Toți acești factori cresc costul dezvoltării. „Costul pentru a construi o casă nouă de oraș mai mică, de exemplu, poate fi între 500.000 și 600.000 de dolari, fără a include terenul sau orice profit”, spune Thakkar. Aceste costuri sunt apoi transferate asupra chiriașilor și cumpărătorilor de locuințe.

Nu e de mirare că este atât de greu să construiești locuințe la prețuri accesibile în regiunea D.C.

Dar chiar și revizuirea reglementărilor nu ar duce la o reducere uriașă a prețurilor locuințelor, atâta timp cât oamenii sunt dispuși să plătească prețul cel mai mare pentru a locui în Washington.

Oamenii înstăriți vor să locuiască aici

Locuințele valorează doar ceea ce oamenii sunt dispuși să plătească pentru ele.

Singurii și cuplurile înstărite determină o mare parte din cererea de locuințe din regiune, în special în D.C., și concurează pentru locuințe care, altfel, ar putea ajunge la familii cu venituri mai mici.

„Deoarece avem această tendință demografică cu economia bazată pe cunoaștere și o mulțime de oameni la nord de 150.000 de dolari, există pur și simplu o mulțime de cerere de locuințe în acest interval”, spune Ramon Jacobson.

După ani de boom al construcțiilor de lux, totuși, piața de lux a început să se răcească. Dezvoltatorii construiesc mai puțin, acum că oferta a acoperit în mare parte cererea și chiriile s-au stabilizat. Dar rămân provocări în ceea ce privește construirea de locuințe cu costuri mai mici, chiar dacă cererea pentru acestea a crescut vertiginos. (A se vedea articolul din 2018 al WAMU „Why There Isn’t More Affordable Housing In The D.C. Area.”)

De aceea, guvernele locale trebuie să investească mai mult în locuințe accesibile dedicate, spune Jacobson. D.C. este lider în acest sens, alocând mai multe fonduri pentru locuințe decât orice altă jurisdicție locală. Alții recuperează încet-încet decalajul. Liderii înțeleg din ce în ce mai mult că costurile ridicate ale locuințelor încurajează extinderea, deplasează forța de muncă, reduc cheltuielile de consum și promovează segregarea rasială și economică.

Dar adăugarea de noi locuințe va fi dificilă în anii următori, spune Jacobson – și nu numai din motive economice.

În prezent, tot mai mulți americani aleg să locuiască în orașe. Presiunea este în creștere pentru a construi noi locuințe în locuri care sunt deja construite, cum ar fi Districtul. Acest lucru va duce în mod inevitabil la lupte între proprietarii de case, noii rezidenți și constructorii de locuințe.

„În acest moment, vom fi mereu provocați”, spune Jacobson. „Trebuie să ne remodelăm orașul în timp ce oamenii locuiesc în el. Asta va duce la o mulțime de statică.”

.