Cumpărarea unui duplex, triplex sau cvadruplex poate fi o investiție bună atât pentru investitori, cât și pentru cumpărătorii de locuințe rezidențiale. Achiziționarea de proprietăți mici cu mai multe unități necesită o anumită înțelegere de bază a modului de localizare, finanțare și gestionare a mai multor unități. Aceste activități sunt doar puțin mai implicate decât pentru cumpărarea de proprietăți unifamiliale, dar pot duce la o investiție profitabilă în mai multe unități.

Finanțarea corespunzătoare este unul dintre cei mai importanți factori atunci când se cumpără un duplex, triplex sau fourplex. The Collective Lending Group este un creditor național care oferă împrumuturi de închiriere pe 30 de ani și împrumuturi hard money pentru clădiri cu mai multe unități locative, cu rate atractive pentru investitorii imobiliari. Puteți împrumuta până la 80% LTV și vă precalificați în câteva minute.

Cumpărarea unui duplex, triplex sau cvadruplex poate fi împărțită în 7 pași:

Determinați dacă cumpărarea unui duplex, triplex sau cvadruplex este potrivită pentru dumneavoastră

Dacă învățați cum să cumpărați un duplex, triplex sau cvadruplex ca investitor sau ca un cumpărător de locuințe care încearcă să asigure un venit de închiriere de la proprietatea dumneavoastră, cumpărarea unei mici investiții multifamiliale este puțin diferită de cea pentru o proprietate unifamilială. Evaluarea beneficiilor și a dezavantajelor încă de la început este o idee bună.

Beneficii ale cumpărării unui duplex sau a unei mici clădiri multifamiliale

Există mai multe motive pentru care duplexurile, triplexurile și cvadruplexurile sunt achiziții raționale. Cumpărătorii de locuințe pot locui într-o singură unitate și pot genera venituri din chirii cu celelalte; ele oferă o modalitate bună de a începe să investească în proprietăți cu mai multe unități; iar pentru investitori, ele diversifică chiriile și consolidează cheltuielile între mai multe unități.

Puteți locui într-o singură unitate a unei clădiri multifamiliale și puteți genera venituri din chirii

Dacă achiziționați o locuință personală, un duplex sau o altă clădire mică cu mai multe unități vă va oferi un loc de locuit împreună cu venituri din chirii. Puteți locui într-o unitate în timp ce le închiriați pe celelalte pentru a genera venituri.

Este pe deplin posibil, în special în cazul triplexurilor și cvadruplexurilor, ca veniturile din chirii să vă poată plăti întreaga ipotecă și poate chiar ceva mai mult. De fapt, puteți cumpăra un loc în care să locuiți, dar chiriașii dvs. să plătească pentru el.

David Reiss, profesor de drept și director, CUBE, The Center for Urban Business Entrepreneurship, Brooklyn Law School ne spune:

„Există beneficii semnificative pe care le puteți obține dacă cumpărați și locuiți într-un duplex, triplex sau cvadruplex în loc de o casă unifamilială. De exemplu, este posibil să puteți folosi veniturile din chirii de la unitățile suplimentare pentru a crește suma pe care o puteți împrumuta, iar aceste venituri din chirii pot compensa o mare parte din plata lunară a ipotecii. De asemenea, puteți deduce mai multe cheltuieli, cum ar fi o parte din prima de asigurare și o parte din facturile de reparații, ca fiind cheltuieli de afaceri.”

Duplexurile, triplexurile și proprietățile cu patru unități sunt o modalitate bună de a începe să investiți în proprietăți cu mai multe unități

Învățarea cum să cumpărați un duplex, un triplex sau un fourplex oferă o intrare bună în proprietățile cu mai multe unități fără a face o scufundare mai profundă în clădirile de apartamente. Deși selectarea chiriașilor și gestionarea chiriașilor în orice tip de clădire cu mai multe unități este puțin diferită față de proprietățile unifamiliale, saltul nu este insurmontabil. Duplexurile și altele asemenea oferă o tranziție bună de la gestionarea proprietăților unifamiliale la gestionarea clădirilor cu mai multe unități locative fără a fi copleșit.

Investițiile multifamiliale mici diversifică chiria și consolidează cheltuielile între mai multe unități în comparație cu investițiile unifamiliale

De asemenea, de interes pentru investitori este modul în care o clădire cu mai multe unități locative – chiar și una mică – vă diversifică veniturile și consolidează costurile de întreținere între unități. Investitorii care dețin proprietăți unifamiliale sunt bine conștienți de faptul că, dacă proprietatea lor devine vacantă, pierd 100% din chirie. Asta înseamnă un venit de 0 dolari pentru a compensa ipoteca și alte costuri! Proprietățile multifamiliale vă ajută să atenuați această problemă. Dacă o unitate este vacantă, există alte unități potențial încă închiriate, astfel încât aveți unele venituri pentru a acoperi cheltuielile și poate chiar pentru a genera un mic flux de numerar pozitiv.

Există, de asemenea, avantajul costurilor de întreținere care sunt consolidate într-o singură clădire, spre deosebire de a fi răspândite între mai multe. De exemplu, dacă dețineți 4 case unifamiliale, asta înseamnă potențial 4 acoperișuri de întreținut. Dacă dețineți un fourplex, sunteți preocupat doar de unul singur.

Dezavantaje la cumpărarea unui duplex sau a unei clădiri mici cu mai multe unități

În timp ce există avantaje în a învăța cum să cumpărați un duplex, triplex sau fourplex, există și dezavantaje pentru care trebuie să fiți pregătiți. Chiar dacă proprietatea este reședința dumneavoastră, sunteți în continuare un proprietar. Pentru investitori, rotația chiriașilor este mai mare, iar grija față de chiriași este mai mică în clădirile cu mai multe unități decât în cazul proprietăților unifamiliale.

Inclusiv dacă proprietatea este reședința dumneavoastră, sunteți tot un proprietar

Acest beneficiu stelar ca și cumpărător de locuințe – de a locui într-o singură unitate și de a genera chirii din celelalte – are și o revers al medaliei. Adică, veți deveni un proprietar responsabil de chiriași și de gestionarea proprietății. Asta înseamnă că dumneavoastră, proprietarul, trebuie să fiți pregătit pentru lucruri precum publicitatea proprietății, selectarea solicitanților, colectarea chiriilor, gestionarea reparațiilor și, din păcate, uneori, evacuarea chiriașilor. Chiar și faptul de a locui alături de chiriașii dvs. poate reprezenta o provocare.

Dacă vă este clară situația la început, puteți avea succes. Pe de altă parte, dacă viziunea dvs. este întunecată de faptul că vedeți doar venitul din chirii, fără să înțelegeți și partea managerială, ar putea sfârși prin a fi o situație foarte stresantă.

Rotația chiriașilor este mai mare și grija față de chiriași este mai mică în cazul duplexurilor și al închirierilor mici de locuințe multifamiliale decât în cazul închirierilor de locuințe unifamiliale

Închiriașii de locuințe unifamiliale au tendința de a trata proprietatea ca și cum ar fi propria lor casă. Ei sunt investiți în cartierul lor, pot fi activi în școlile locale, participă la afacerile comunității și așa mai departe. Ca urmare, nu este neobișnuit să vedem chiriași în unități unifamiliale care rămân timp de mai mulți ani.

Pe de altă parte, chiar și în cazul unui duplex, chiriașii au mai degrabă o „mentalitate de apartament”. Ei sunt mai trecători, ceea ce înseamnă o rotație mai mare a chiriașilor și mai multe dificultăți cu chiria neplătită. De asemenea, chiriașii din proprietățile cu mai multe unități de locuit nu au tendința de a acorda la fel de multă grijă locurilor lor, așa că așteptați-vă la mai multă întreținere și reparații decât în cazul unei chirii unifamiliale.

Considerați dacă doriți să cumpărați un duplex, un triplex sau un cvadruplex

La fel de simplu cum sună, decizia de a cumpăra un duplex față de un triplex sau un cvadruplex necesită o oarecare atenție. Este o funcție de două lucruri: rulajul chiriei și responsabilitatea managementului. Cu cât aveți mai multe unități, cu atât mai mare este venitul, dar cu atât va fi mai intensiv să mențineți clădirea plină și să vă ocupați de problemele chiriașilor.

Cum să vă decideți între a cumpăra un duplex, o clădire cu 3 sau 4 unități

Acestea vin într-o varietate de formate și nume: duble și triple, over-and-unders, quadplexuri și fourplexuri. În cele din urmă, dimensiunea clădirii pe care o alegeți – fie că este vorba de o clădire cu 2, 3 sau 4 unități – se va baza în cele din urmă pe modul în care echilibrați cei doi factori: venitul din chirii și responsabilitatea managerială.

Nu vedeți doar semnele de dolari; asigurați-vă că luați în considerare și cei trei M – marketing, întreținere și management în ecuație.

De ce patru unități sau mai puțin are sens atunci când decideți să cumpărați o clădire cu mai multe unități

Evident, clădirile cu mai multe unități pot fi mult mai mari decât cele cu 2-4 unități. Cu toate acestea, atunci când ajungeți la clădiri cu 5 unități sau mai mari, o mare parte din peisaj se schimbă. Finanțarea achiziției de clădiri mai mari necesită împrumuturi comerciale față de împrumuturi rezidențiale, iar gestionarea unei clădiri mai mari depășește, în general, traseul de tip „do-it-yourself”.

Mai mult de 4 unități înseamnă împrumuturi comerciale față de împrumuturi rezidențiale

Cumpărătorii de locuințe și investitorii rezidențiali vor putea folosi împrumuturile rezidențiale mai familiare pentru achizițiile de duplexuri, triplexuri și cvadruplexuri. Pe de altă parte, cineva care urmărește, să zicem, o clădire de apartamente cu 12 unități va trebui să știe cum să o finanțeze cu un împrumut comercial.

Nu este nimic în mod inerent greșit în ceea ce privește împrumuturile comerciale. Doar că un împrumut comercial este un animal diferit față de un credit ipotecar rezidențial, cu mult mai mult accent pe performanța financiară și potențialul proprietății decât pe calificarea cumpărătorului.

Managementul clădirilor multifamiliale mici versus managementul complexelor mai mari

Un cumpărător de locuințe sau un manager de tip „do-it-yourself” se poate ocupa cu ușurință de responsabilitățile de management ale unui duplex, triplex sau fourplex. Odată ce clădirea devine mai mare de 4 unități, capacitatea de a o gestiona singur devine o problemă. Exploatarea unui software de gestionare a proprietății, angajarea unei firme de gestionare a proprietății sau chiar a unui manager la fața locului intră în ecuație. Chiar și creditorii recunosc acest lucru și vor căuta modul în care o proprietate este gestionată în cererea de împrumut pentru o clădire mai mare.

Cumpărarea unui duplex, triplex sau cvadruplex începe cu localizarea unei proprietăți de cumpărat

Localizarea unui duplex sau a unei alte clădiri multifamiliale mici de cumpărat nu este dificilă. În majoritatea orașelor, acestea sunt răspândite. Puteți căuta pe cont propriu, puteți folosi un agent imobiliar local pentru a vă ajuta sau, dacă sunteți un investitor, puteți apela la asociațiile locale de investitori imobiliari (REIA) pentru indicii.

Cercetați pe cont propriu un duplex sau o mică proprietate cu mai multe unități de locuit

Unul dintre cele mai bune motive pentru a căuta proprietăți pe cont propriu este că, din moment ce clădirea nu este gestionată de un agent imobiliar, vânzătorul nu plătește un comision imobiliar. Acesta este un bun punct de negociere, deoarece comisioanele imobiliare ar fi altfel de 3% până la 7% din prețul de vânzare – bani pe care ați putea să îi negociați din prețul cerut.

Utilizați un agent imobiliar local pentru a vă ajuta să cumpărați duplexul, triplexul sau cvadruplexul

Individualul imobiliar generalist oferă acces la cel mai mare grup de proprietăți disponibile pentru vânzare. Și, nu este vorba doar de clădiri unifamiliale, ci include tot felul de duplexuri și, de asemenea, alte unități multifamiliale mici. Mulți agenți se simt în largul lor să lucreze cu mici imobile cu mai multe unități de locuit, așa că este doar o chestiune de a întreba la birou ce agenți se ocupă de aceste tipuri de clădiri.

Care agenție imobiliară are acces la unul sau mai multe servicii de listare multiplă (MLS) care conțin toate proprietățile de vânzare, în fiecare agenție care aparține acelui serviciu de listare multiplă. Adesea, un MLS dintr-un județ sau dintr-o zonă va face legătura cu cele din apropiere, ajutându-vă să vă extindeți aria de căutare.

Pe de altă parte, utilizarea unui agent și a MLS înseamnă că comisioanele agenților vor fi implicate în vânzare. În calitate de cumpărător, comisionul nu iese de obicei din buzunarul dvs.; el iese din cel al vânzătorului. Dar, comisionul va fi luat în considerare în prețul de vânzare. În plus, agenții își cunosc piața și știu cum să determine valorile proprietăților; astfel, prețurile pentru proprietățile listate de agenți tind să fie stabilite la valoarea de piață.

Apelează la asociațiile locale ale investitorilor imobiliari (REIA) pentru a te ajuta să găsești o clădire mică cu mai multe unități

Dacă ești un investitor care caută o proprietate mică cu mai multe unități, ia în considerare posibilitatea de a te alătura asociației investitorilor imobiliari (REIA) din zona ta. Acestea sunt organizații ale colegilor investitori imobiliari care se întâlnesc pentru a învăța, pentru a relaționa și, adesea, pentru a împărtăși proprietăți de vânzare. Adesea, investitorii au duplexuri, cvadruplexuri și alte clădiri multifamiliale disponibile sau cunosc pe cineva care are așa ceva.

Evaluați potențiala achiziție de duplexuri, triplexuri sau cvadruplexuri

După ce găsiți o clădire de vânzare, trebuie să evaluați potențiala achiziție. O evaluare include evaluarea locației clădirii, inspectarea stării clădirii și evaluarea cifrelor pentru proprietate.

Evaluați locația clădirii

Este probabil evident pentru cumpărătorul de locuințe care se gândește la un loc unde să locuiască, dar investitorii ar trebui, de asemenea, să fie atenți la proprietățile situate în cartiere solide. Atât cumpărătorul de locuințe, cât și investitorul ar trebui să caute în comunități cu școli bune, magazine și servicii – pe scurt, locuri în care oamenii vor să locuiască.

Proprietățile mai bine situate oferă o bază mai solidă de chiriași, ceea ce înseamnă chirii mai puternice, împreună cu chiriași care vor avea mai multă grijă de proprietatea dumneavoastră. Atât locația mai bună, cât și performanțele locative mai puternice ale acelor proprietăți vă vor oferi o șansă mai mare de apreciere a clădirii.

Nu vă lăsați ademenit de proprietăți cu prețuri ieftine în zone proaste; acestea sunt rareori o situație bună. Dacă nu există o dezvoltare economică în zonă, proprietățile nu se vor aprecia, iar clădirile cumpărate la prețuri ieftine au nevoie, de obicei, de reparații inițiale și permanente ample. Chiriile nu vor crește probabil, iar problemele chiriașilor, cum ar fi chiriile neplătite și deteriorarea proprietății, sunt galopante. Investitorii cunoscători au o bună regulă de bază: dacă nu ați vrea ca un membru al familiei să meargă acolo după lăsarea întunericului, probabil că nu doriți să cumpărați acolo!

Inspectați starea clădirii

Este cu siguranță posibil să cumpărați un duplex sau o altă proprietate mică cu mai multe unități de locuit în stare de a fi gata de închiriere. Desigur, acestea vor fi probabil la prețul pieței.

Pe de altă parte, o locuință executată silit sau o locuință reparată poate oferi o afacere foarte bună. Cumpărarea la un preț sub cel al pieței construiește capital propriu atunci când cumpărați proprietatea. Cu toate acestea, va trebui să cheltuiți timp și bani pentru a o pregăti pentru a o închiria. Aceasta este o cheltuială în sine, dar la fel sunt și chiriile pierdute și plățile pe care va trebui să le acoperiți până când chiriașii vor locui în proprietate.

Angajați un inspector profesionist

Este important să aveți un inspector profesionist de construcții sau un antreprenor care să se uite la proprietatea pe care o luați în considerare. Locuințele multifamiliale sunt mai complexe decât locuințele unifamiliale: uneori nu au fost construite corespunzător; adesea, au utilități comune și alte sisteme care pot pune probleme; și, pot exista condiții diferite de la o unitate la alta, împreună cu potențiale probleme cu zonele comune.

Vă veți dori un raport de inspecție detaliat cu ceea ce trebuie reparat. Raportul inspectorului va fi un bun instrument de negociere la cumpărare. Orice ofertă pe care o faceți ar trebui să fie condiționată de aprobarea dvs. a inspecției – în acest fel, dacă sunteți informat că există probleme serioase, puteți să vă retrageți cu eleganță din ofertă sau să negociați altfel afacerea.

Evaluați cifrele pentru proprietate

Investitor sau cumpărător de locuințe – deoarece este implicat venitul de închiriere, oricine plănuiește să cumpere o clădire multifamilială trebuie să examineze cifrele. Acestea includ ratele de închiriere, potențialul de venit, cheltuielile și venitul net pentru proprietate.

Este o idee bună să obțineți 1 sau 2 ani din aceste informații de la vânzător sub forma registrelor oficiale sau a declarațiilor fiscale.

Ratele de închiriere pentru clădirea cu mai multe unități

Investigați ratele de închiriere pentru clădirea și zona în care este situată proprietatea. Determinați dacă chiriile pentru proprietatea în cauză sunt competitive. Determinați în ce măsură chiriile vor acoperi cheltuielile clădirii, în special dacă locuiți într-o singură unitate.

Nu faceți greșeala de a cumpăra impulsiv o proprietate și de a vă trezi apoi cu pierderi pe care nu vi le puteți permite. Acest lucru se întâmplă adesea persoanelor care cumpără duplexuri de lux și plănuiesc să locuiască într-o singură unitate, dar depind în mod excesiv de menținerea închiriată a celeilalte unități pentru a acoperi plățile pe care altfel nu și le-ar putea permite.

Investigați rata de neocupare a clădirii

Cât de des tind să rămână închiriate unitățile? Dacă vă aflați într-o zonă cu un grad ridicat de rotație, acest lucru va afecta în mod vizibil venitul din proprietate – și vă va crește, de asemenea, volumul de muncă. Ratele mari de neocupare pot afecta, de asemenea, capacitatea dvs. de a finanța clădirea, dacă întindeți prea mult cifrele.

Veniturile brute de exploatare

Veniturile brute de exploatare se referă la chiria efectivă încasată de la proprietate. Nu înmulțiți pur și simplu chiria x numărul de unități. Ceea ce contează este ceea ce se încasează efectiv – după ce se scade pentru spațiile vacante.

Uită-te la cheltuielile clădirii

Cheltuielile pentru o clădire multifamilială mică includ impozitele pe proprietate, asigurarea, publicitatea, întreținerea, cheltuielile de administrare (dacă închiriați acest lucru) și serviciile profesionale, cum ar fi activitatea juridică sau de contabilitate. Nu uitați să includeți costul dobânzii pentru creditul ipotecar; capacitatea chiriilor de a vă acoperi serviciul datoriei este importantă.

De asemenea, analizați caracterul sezonier al cheltuielilor. Unele luni (poate iarna în zona dumneavoastră), vor avea costuri mai mari decât altele. Este bine să fiți conștienți de momentele în care bugetul ar putea fi afectat mai puternic decât în alte perioade.

Rezultatul net din exploatare (NOI)

Rezultatul net din exploatare este ceea ce rămâne din chiria brută după plata cheltuielilor. În mod obișnuit, acest lucru poartă numele de „flux de numerar”. În mod ideal, doriți ca fluxul de numerar să fie o cifră pozitivă, ceea ce înseamnă că ați făcut bani în perioada respectivă. Dacă este negativ, înseamnă că proprietatea v-a costat bani în acea perioadă.

Faceți o ofertă pentru duplexul, triplexul sau cvadruplexul pe care doriți să îl cumpărați

Negocierea face parte din modul de a cumpăra un duplex sau o altă proprietate cu mai multe unități. De obicei, negocierea este mai ușoară decât în cazul proprietăților unifamiliale, deoarece vânzătorii nu sunt la fel de legați emoțional de acestea ca în cazul caselor lor. Obținerea unei înțelegeri bune la o chirie poate părea neimportantă; dar, prețul afectează costurile lunare de întreținere și un preț bun înseamnă că faceți bani la încheierea tranzacției.

Determinarea valorii potențiale atunci când cumpărați un duplex, sau o altă clădire cu mai multe unități de locuit

Pentru că proprietățile cu mai multe unități de locuit sunt destinate în cele din urmă închirierii, determinarea valorii este un pic mai implicată decât în cazul unei clădiri unifamiliale. Mai multe metode simultane sunt folosite pentru a ajunge la valoarea unei clădiri multifamiliale. Acestea includ analiza comparativă a pieței, analiza veniturilor și evaluarea costului de înlocuire.

Analiza comparativă a pieței pentru un duplex sau o clădire multifamilială mică

O analiză comparativă a pieței analizează clădiri similare („comps”) care au fost vândute recent pentru a ajuta la stabilirea unei valori. Dacă lucrați cu un agent imobiliar cu experiență, acesta vă poate ajuta cu o analiză comparativă a pieței. Este important de reținut, totuși, că această metodă nu ia în considerare venitul pe care îl generează clădirea, care este important. Ea se uită doar la prețul cu care s-au vândut alte clădiri similare.

Abordarea prin venit pentru determinarea valorii

Cu abordarea prin venit, evaluatorii folosesc o mână de calcule care utilizează chiria brută și venitul net al clădirii împreună cu chiriile pentru unități similare din zonă pentru a determina valoarea clădirii. Calcule precum multiplicatorul chiriei brute și rata de capitalizare compară performanța financiară a clădirii dumneavoastră cu performanța financiară a altor clădiri din zonă.

Costul de înlocuire

Costul de înlocuire examinează cât ar costa reconstrucția unei clădiri similare. În termeni simpli, acesta utilizează costul pe metru pătrat pentru a reconstrui complet o proprietate similară. Astfel, dacă costul pe picior pătrat în zona dumneavoastră este de 100 de dolari/mp, iar clădirea pe care o aveți în vedere are 2.000 de metri pătrați, atunci costul de înlocuire ar fi de 200.000 de dolari (2.000 x 100 de dolari).

Finanțați achiziția duplexului, triplexului sau cvadruplexului

Finanțarea pentru proprietățile multifamiliale mici nu este mult mai dificilă decât finanțarea unei locuințe unifamiliale. Aveți la dispoziție multe dintre aceleași opțiuni, inclusiv finanțare convențională, împrumuturi FHA și VA, programe de stat, finanțare pe termen scurt și finanțare din partea vânzătorului. În plus, venitul obținut din închirierea unităților vă va ajuta să vă calificați pentru împrumut.

Jason Reed, de la Remax Results, cunoscut și sub numele de Duplex Doctors recunoaște valoarea venitului din închiriere în calificarea pentru achiziție:

„Alegând un duplex în locul unei case unifamiliale, cumpărătorilor li se oferă, de asemenea, potențialul de a se califica pentru mai mult. Mulți creditori ipotecari vor lua în considerare până la 70 – 75% din venitul de închiriere anticipat pe care proprietatea ar trebui să îl genereze ca venit declarat atunci când vă calificați.”

Finanțare convențională la cumpărarea de duplexuri și alte mici achiziții multi-familiale

Opțiunile de împrumut convenționale pentru clădirile mici cu mai multe unități sunt predominante și relativ ușor de obținut. În calitate de cumpărător, vor fi luate în considerare solvabilitatea și venitul dumneavoastră, dar performanța financiară a clădirii va juca un rol util în obținerea aprobării.

Cu împrumuturile convenționale, așteptați-vă să puneți 10% sau mai mult în avans. În cele mai multe zone ale țării, limitele pentru împrumuturile convenționale pentru mai multe unități sunt de 543.000 de dolari pentru duplexuri, 656.000 de dolari pentru triplexuri și 815.000 de dolari pentru cvadruplexuri.

Finanțare FHA pentru achiziționarea de duplexuri, triplexuri și cvadruplexuri

Este o concepție greșită comună că Administrația Federală pentru Locuințe (FHA) va acorda împrumuturi doar pentru casele unifamiliale destinate reședinței principale a cuiva. Ceea ce nu este de notorietate este faptul că FHA va acorda împrumuturi pentru clădiri care conțin până la 4 unități, dacă cumpărătorul intenționează să locuiască într-o singură unitate. FHA ia în considerare, de asemenea, venitul locativ net în procesul de calificare. Așadar, dacă aveți un venit modest, chiriile din clădire vă pot ajuta de fapt să vă calificați.

FHA cere un avans de doar 5% la achizițiile de locuințe multifamiliale, cu limite de împrumut în majoritatea zonelor din țară de 352.000 de dolari pentru duplexuri, 426.000 de dolari pentru triplexuri și 530.000 de dolari pentru clădiri cu patru familii.

Finanțare VA pentru achiziționarea de duplexuri și proprietăți mici cu mai multe unități

Similar cu FHA, Administrația Veteranilor (VA) va acorda împrumuturi pentru clădiri care conțin până la 4 unități, dacă cumpărătorul intenționează să locuiască într-o singură unitate. De asemenea, similar cu FHA, venitul net al clădirii va fi adăugat la venitul gospodăriei dvs. pentru a vă ajuta să vă calificați pentru împrumut.

Dacă sunteți calificat, este posibil să puteți obține un împrumut VA cu un avans de 0 dolari, chiar și în cazul achizițiilor multifamiliale. Limitele împrumuturilor VA variază de la un minim de 417.000 de dolari la un maxim de 1.094.000 de dolari (în funcție de locație), în ciuda numărului de unități.

Programe de finanțare de stat pentru achiziționarea de duplexuri și clădiri multifamiliale mici

Programele de stat, chiar și pentru cumpărătorii de case pentru prima dată, urmează de obicei exemplul stabilit de FHA și VA. Dacă vă gândiți să folosiți ceva de genul unui împrumut pentru cumpărătorii de locuințe pentru prima dată în statul dumneavoastră, există șanse să îl puteți folosi la achiziționarea unei clădiri cu 2 până la 4 locuințe, dacă intenția dumneavoastră este de a locui într-una dintre unități. Venitul locativ net va fi adăugat la venitul dvs. pentru a vă ajuta să vă calificați pentru împrumut.

Multe programe de finanțare la nivel de stat și local au un avans scăzut sau nu au niciun avans, iar ratele dobânzilor sunt competitive cu împrumuturile FHA și VA.

Finanțare pe termen scurt

Finanțarea pe termen scurt este utilizată atunci când reabilitați o proprietate, proprietatea este goală sau are rate de ocupare scăzute care afectează capacitatea dvs. de a vă califica sau altfel nu vă puteți califica pentru o finanțare permanentă din anumite motive. Aceste împrumuturi vă vor oferi o soluție de finanțare pe termen scurt până când veți putea obține o finanțare permanentă. Ele au rate mai mari, sunt adesea doar cu dobândă și trebuie achitate relativ repede prin intermediul unei refinanțări sau chiar prin vânzarea proprietății.

Finanțarea vânzătorului

Din moment ce o clădire cu mai multe unități este o proprietate de investiții și nu casa cuiva, există o bună posibilitate să puteți convinge vânzătorul să facă o finanțare a proprietarului. Practic, finanțarea proprietarului se referă la faptul că vânzătorul acceptă plăți lunare în loc să primească toate veniturile din vânzare la închidere.

Vânzătorii pot fi de acord cu finanțarea proprietarului deoarece plățile lunare reprezintă o sursă potențială de venit din dobânzi. Dacă vânzătorul nu are nevoie de toți banii în numerar la momentul vânzării, venitul pe termen lung poate fi atractiv, în special dacă oferiți o dobândă peste nivelul pieței. În plus, s-ar putea ca vânzătorii să fie flexibili în ceea ce privește condițiile, ceea ce poate ajuta la menținerea achiziției la un nivel gestionabil.

Încheiați achiziția duplexului sau a clădirii multifamiliale mici pe care o cumpărați

Există trei considerente atunci când încheiați achiziția proprietăților multifamiliale mici, care sunt diferite de încheierea proprietăților unifamiliale: 1) compania de titlu sau agentul de escrow ar trebui să fie familiarizat cu tranzacțiile mici cu mai multe unități de locuit; 2) ziua din lună în care încheiați tranzacția contează; și, 3) asigurați-vă că depozitele de securitate vă sunt transferate la încheierea tranzacției.

Selectați o companie de titlu sau un agent de escrow familiarizat cu duplexurile și tranzacțiile mici cu mai multe unități de locuit

Majoritatea companiilor de titlu sau a agenților de escrow se pot ocupa cu încredere de încheierea tranzacției pentru o proprietate multifamilială. Cu toate acestea, deoarece sunt implicate chiriile și depozitele de securitate, închiderile sunt puțin mai complicate; așadar, nu strică să intervievați câteva companii de decontare pentru a vă asigura că le găsiți pe cele care au experiență în gestionarea clădirilor multifamiliale.

Companii de decontare poartă mai multe nume – companii de titlu, companii de escrow sau agenții de escrow. În unele state, pentru închiderile imobiliare se folosesc avocați. Oricare ar fi cazul în statul dumneavoastră, asigurați-vă că au experiență cu proprietățile cu mai multe unități locative și obțineți întotdeauna o asigurare a titlului de proprietate pentru a vă proteja.

Ziua din luna în care încheiați tranzacția contează

Pentru că achiziționați o proprietate de închiriat, o parte din chiria lunii curente vă revine în momentul încheierii tranzacției. Dacă încheiați imediat după data de întâi a lunii, majoritatea chiriei lunare vă va fi transferată la încheierea tranzacției; aceasta poate însemna sute de dolari care vă sunt transferați în ziua în care preluați titlul de proprietate.

Asigurați-vă că depozitele de garanție vă sunt transferate în mod corespunzător la încheierea tranzacției

Depozitele de garanție ar trebui, de asemenea, să vă fie transferate la încheierea tranzacției. Cu toate acestea, spre deosebire de chirie, care intră în buzunarul dvs., depozitele de securitate sunt doar ale dvs. pentru a le proteja. Nu faceți greșeala de a folosi depozitele de garanție ale chiriașilor ca și cum ar fi banii dumneavoastră. Depozitele de securitate aparțin, din punct de vedere tehnic, chiriașilor până când pot fi solicitate pentru chirie neplătită sau daune.

Majoritatea statelor le cer proprietarilor să păstreze depozitele de securitate într-un cont fiduciar separat de toate celelalte finanțe ale acestora. Asigurați-vă că depozitele de securitate vă sunt atribuite la încheiere (și că totalul lor este clar specificat) și puneți-le imediat într-un cont separat de fondurile dvs. personale sau de contul folosit pentru proprietate.

The Bottom Line

Duplexurile, triplexurile și cvadruplexurile pot fi investiții bune fie pentru investitori, fie pentru cumpărătorii de locuințe rezidențiale. Să înveți cum să cumperi un duplex sau o altă investiție cu mai multe unități de locuit necesită o anumită pricepere în domeniul imobiliar, un pic mai implicată decât în cazul cumpărării de locuințe unifamiliale, dar nu dincolo de capacitățile unui începător. Dacă sunteți pregătit să vă implicați puțin mai mult în achiziție și gestionare decât în cazul unei singure unități, aceste mici achiziții de locuințe multifamiliale pot fi investiții bune.

.