Cine are dreptul de a selecta compania de titluri de proprietate? Aceasta este o controversă perenă care poate stârni emoții și poate crea controverse la începutul tranzacției, în special atunci când se vinde o proprietate rezidențială.

Majoritatea cumpărătorilor și vânzătorilor de proprietăți rezidențiale nu au legături puternice cu o anumită companie de titlu sau cu un anumit ofițer de închidere; mulți brokeri și agenți au și doresc să direcționeze afacerile către închizătorul lor preferat sau către compania de titlu preferată.

În majoritatea tranzacțiilor, există trei părți aflate în poziția de a direcționa închiderea către o anumită companie de titlu; creditorul, vânzătorul și cumpărătorul. Real Estate Settlement & Procedures Act („RESPA”) controlează cine poate și cine nu poate direcționa încheierea.

Acest articol va aborda trei întrebări. În primul rând, poate un creditor să direcționeze o închidere către o anumită companie de titlu? În al doilea rând, poate vânzătorul să direcționeze unde se va încheia tranzacția? În al treilea rând, poate un constructor de locuințe să ofere stimulente financiare unui cumpărător pentru a-l determina să încheie tranzacția la o anumită societate de titluri de proprietate?

poate un creditor să direcționeze o încheiere către o anumită societate de titluri de proprietate? RESPA permite creditorului să ceară încheierea la o anumită companie de titlu. Motivul este acela că creditorul are un interes personal în a se asigura că încheierea se desfășoară în conformitate cu standardele și instrucțiunile sale. Prin urmare, este permis ca un creditor să cultive o relație cu o anumită societate de titlu și să solicite închiderea la acea societate.

Cu toate acestea, creditorii, cel puțin în localitatea noastră, folosesc rareori acest drept. Deoarece mulți, dacă nu chiar majoritatea brokerilor și agenților imobiliari au o preferință puternică pentru locul unde se încheie o tranzacție și deoarece aceiași brokeri și agenți se referă adesea la afaceri ipotecare către creditori, creditorii nu doresc, de obicei, să antagonizeze una sau mai multe dintre părți cerând utilizarea unei anumite societăți de titlu.

poate vânzătorul să direcționeze unde se va încheia tranzacția? Răspunsul la această întrebare este mai puțin clar. Practica acceptată este ca cumpărătorul care depune o ofertă de cumpărare sau, mai probabil, agentul care lucrează cu cumpărătorul, să selecteze o societate de titlu și să includă această selecție în oferta de cumpărare. În cazul în care vânzătorul, sau agentul care îl reprezintă, are o opinie fermă cu privire la locul în care se încheie tranzacția, vânzătorul va contracara oferta și va schimba societatea de titlu propusă.

Înțelepciunea convențională este că, deoarece vânzătorul plătește pentru polița de titlu a proprietarului (așa cum este de obicei cazul), vânzătorul ar trebui să aibă dreptul de a selecta societatea de titlu. La urma urmei, secțiunea 9 din RESPA, care controlează această problemă, cere doar ca cumpărătorul să nu fie obligat să achiziționeze o asigurare de titlu de la o anumită companie. În cazul în care vânzătorul plătește sau cumpără polița de asigurare, se poate spune că nu există nicio încălcare. Cu toate acestea, răspunsul nu este atât de clar pe cât pare.

În unele state, costurile asigurării titlului de proprietate sunt negociate pentru fiecare tranzacție. În Texas, tarifele sunt stabilite de către Consiliul de stat pentru asigurări. Secțiunea 9 a fost menită în primul rând să împiedice marii constructori de locuințe, în acele state care permit tarifele negociate, să negocieze o primă de titlu redusă pentru împrumuturile de construcție și dezvoltare (pe care constructorul le plătește de obicei) în schimbul direcționării tuturor afacerilor de titlu pentru vânzările de case finalizate către compania de titlu. Societatea de titluri de proprietate ar putea apoi să-și recupereze comisionul redus pentru tranzacția de împrumut pentru construcții sau dezvoltare prin perceperea unei prime mai mari atunci când casa este vândută unui consumator.

Din moment ce Texasul stabilește tarifele și nu este permisă nicio negociere, există puține motive pentru a aplica secțiunea 9 din RESPA tranzacțiilor din Texas. Cu toate acestea, HUD nu a fost dispus să afirme fără echivoc că secțiunea 9 nu se aplică în statele în care prima de titlu este reglementată, cum ar fi Texas.

Faptul că vânzătorul plătește de obicei prima de titlu a proprietarului nu elimină complet problema. În mod normal, cumpărătorului i se cere să achiziționeze o poliță de titlu de ipotecă și poate fi, de asemenea, obligat să achiziționeze avize de titlu cerute de un creditor. În cazul în care acoperirea ipotecarului este asigurată de compania care emite polița de titlu a proprietarului, costul este de numai 100,00 USD. În cazul în care cumpărătorul achiziționează o poliță de titlu de ipotecă de la o altă companie decât cea care emite polița de titlu a proprietarului, acesta trebuie să plătească prima integrală, care va fi de câteva sute până la câteva mii de dolari, în funcție de prețul proprietății. Este atunci cumpărătorul „obligat” efectiv, din necesitate economică, să folosească societatea de titlu de proprietate selectată de vânzător?

Există, de asemenea, problema care rezultă din faptul că, într-o încheiere tipică, singura parte care scrie un cec este cumpărătorul. Poate susține cumpărătorul că, deși vânzătorul plătește pentru asigurarea titlului de proprietate, costul a fost luat în considerare în prețul de vânzare, ceea ce înseamnă că cumpărătorul plătește de fapt prima de asigurare a titlului de proprietate a proprietarului? Dacă vânzătorul nu ar fi trebuit să plătească prima de asigurare a proprietarului, ar fi fost dispus să deducă acest cost din prețul de vânzare al proprietății? Nu avem răspunsuri definitive la aceste întrebări.

Poziția conservatoare, în special atunci când aveți un cumpărător care este inflexibil cu privire la compania de titlu de proprietate care va fi utilizată, este de a permite cumpărătorului să selecteze compania de titlu de proprietate. În cazul în care vânzătorul insistă să direcționeze tranzacția către o anumită companie de titlu, ar fi prudent să fie de acord să plătească primele atât pentru polița de titlu a proprietarului, cât și pentru polița de titlu a creditorului ipotecar.

Poate un constructor de locuințe să ofere stimulente financiare unui cumpărător pentru a-l determina pe acesta să încheie tranzacția la o anumită companie de titlu? Marii constructori de locuințe care dețin o participație într-o societate de titluri de proprietate oferă în mod obișnuit stimulente financiare cumpărătorilor pentru ca aceștia să apeleze la societatea de titluri de proprietate pe care o aleg.

Normele recente promulgate de HUD ar fi împiedicat această practică. Cu toate acestea, comentariile publicului la normele propuse au determinat HUD să se răzgândească. Aceste modificări ale regulilor au fost retrase, iar constructorii de locuințe pot în continuare să atragă un cumpărător să aleagă o companie de titluri de proprietate prin acordarea de stimulente financiare cumpărătorului. Cu toate acestea, această problemă nu este complet rezolvată și HUD continuă să analizeze dacă această practică va fi permisă în viitor.

.