Quem tem o direito de selecionar o título da empresa? Esta é uma controvérsia perene que pode levantar emoções e criar controvérsia no início da transação, especialmente quando se vende um imóvel residencial .

A maioria dos compradores e vendedores residenciais não tem laços fortes com uma empresa de títulos em particular ou com um agente de fechamento; muitos corretores e agentes fazem e querem direcionar os negócios para a sua empresa favorita mais próxima ou título.

Na maioria das transações, há três partes em posição de direcionar o fechamento para uma empresa de títulos em particular; o emprestador, o vendedor e o comprador. A Lei de Liquidação de Imóveis & Procedimentos (“RESPA”) controla quem pode e não pode direcionar o fechamento.

Este artigo irá abordar três questões. Primeiro, um credor pode direcionar um fechamento para uma empresa de determinado título? Segundo, o vendedor pode direcionar para onde a transação será encerrada? Terceiro, um construtor de casas pode dar incentivos financeiros a um comprador para fazer com que o comprador feche em uma determinada empresa de títulos?

um financiador pode direcionar um fechamento para uma determinada empresa de títulos? A RESPA permite que o credor exija o fechamento de uma determinada empresa imobiliária. A razão é que o credor tem interesse em garantir que o fechamento seja conduzido de acordo com suas normas e suas instruções. Portanto, é permitido que um credor cultive um relacionamento com uma determinada empresa e exija fechamento com essa empresa.

No entanto, os credores, pelo menos em nosso local, raramente usam esse direito. Como muitos, se não a maioria, corretores e agentes imobiliários têm uma forte preferência por onde uma transação é encerrada, e como esses mesmos corretores e agentes frequentemente encaminham o negócio hipotecário para as financiadoras, as financiadoras geralmente não querem antagonizar uma ou mais das partes exigindo o uso de uma determinada empresa de títulos.

o vendedor pode direcionar o vendedor para onde a transação será encerrada? A resposta a esta pergunta é menos clara. A prática aceita é o comprador apresentar uma oferta de compra, ou, mais provavelmente, o agente que trabalha com o comprador, seleciona um título de empresa e inclui a seleção na oferta de compra. Se o vendedor, ou o agente que representa o vendedor, tiver uma opinião forte sobre onde a transação fecha, o vendedor irá contrariar a oferta e mudar o título de empresa proposto.

A sabedoria convencional é que, como o vendedor está pagando pela política de título do proprietário (como geralmente é o caso), o vendedor deve ter o direito de selecionar a empresa título. Afinal, a Seção 9 da RESPA, que controla esta questão, requer apenas que o comprador não seja obrigado a adquirir o seguro do título de uma determinada empresa. Se o vendedor estiver pagando ou comprando a apólice, então, indiscutivelmente, não há violação. No entanto, a resposta não é tão clara quanto parece.

Em alguns estados os custos do seguro do título são negociados para cada transação. No Texas, as tarifas são estabelecidas pelo Conselho Estadual de Seguros. A Secção 9 foi concebida principalmente para evitar que grandes construtores de casas, naqueles estados que permitem taxas negociadas, negociem um prémio de título reduzido para empréstimos para construção e desenvolvimento (que o construtor normalmente paga) em troca de dirigir todos os negócios de títulos para as vendas de casas concluídas à empresa de títulos. A empresa imobiliária poderia então recuperar sua taxa reduzida na transação de empréstimo para construção ou desenvolvimento, cobrando um prêmio maior quando a casa fosse vendida a um consumidor.

Desde que o Texas estabelece taxas e nenhuma negociação é permitida, há poucos motivos para aplicar a Seção 9 da RESPA para transações no Texas. No entanto, a HUD não tem estado disposta a afirmar inequivocamente que a Secção 9 não se aplica a estados com prémios de títulos regulamentados como o Texas.

O facto de o vendedor normalmente pagar pelo prémio do título do proprietário não elimina completamente o problema. O comprador é normalmente obrigado a comprar uma política de títulos hipotecários e também pode ser obrigado a comprar endossos de títulos exigidos por um credor. Se a cobertura do credor hipotecário for fornecida pela empresa que emite a apólice do título do proprietário, o custo é de apenas $100,00. Se o comprador comprar uma apólice de propriedade hipotecária de uma empresa que não seja a que emite a apólice de propriedade do proprietário, deverá pagar o prémio total que será de várias centenas a vários milhares de dólares, dependendo do preço do imóvel. O comprador é então efetivamente “obrigado” por necessidade econômica a usar o título da empresa selecionada pelo vendedor?

Há também o problema decorrente do fato de que em um fechamento típico a única parte que escreve um cheque é o comprador. O comprador pode argumentar que mesmo que o vendedor esteja pagando pelo seguro do título, que o custo foi incluído no preço de venda, o que significa que o comprador está realmente pagando pelo prêmio da apólice do título do proprietário? Se o vendedor não tivesse de pagar o prémio da apólice do título do proprietário, estaria disposto a deduzir esse custo do preço de venda do imóvel? Não temos respostas definitivas para estas questões.

A posição conservadora, especialmente quando você tem um comprador que é inflexível sobre qual empresa de títulos será usada, é permitir que o comprador selecione a empresa de títulos. Se o vendedor insistir em dirigir a transacção para uma determinada empresa de títulos, seria prudente concordar em pagar os prémios tanto da apólice de títulos do proprietário como da hipoteca.

Pode um construtor de casas dar incentivos financeiros a um comprador para fazer com que o comprador feche numa determinada empresa de títulos? Grandes construtores de casas que possuem um interesse numa empresa imobiliária oferecem rotineiramente incentivos financeiros aos compradores para usarem a empresa imobiliária que escolhem.

Regras recentes promulgadas pela HUD teriam impedido esta prática. No entanto, os comentários públicos às regras propostas levaram a HUD a reconsiderar. Estas regras foram retiradas e continua a ser permitido aos construtores de casas seduzir um comprador a seleccionar uma empresa, concedendo incentivos financeiros ao comprador. Contudo, esta questão não está completamente resolvida e a HUD continua a rever se esta prática será permitida no futuro.