É um problema que deve irritar até os mais modestos compradores de supercarros: se mantiver a sua preciosa Ferrari ou McLaren guardadas à chave e à chave, como se pode esperar que alguém saiba que é o seu dono?

O comprador da Beaumont House, uma casa de luxo recém-cunhada de £8,95m no rico enclave de St George’s Hill em Weybridge, Surrey, não precisa enfrentar tais enigmas. Dirija até a garagem desta casa de seis quartos – que também possui uma adega, um anexo para o pessoal, sala de cinema e academia – e o elevador do carro o deixará em uma “sala de exposição” vitrificada no porão. Esta é convenientemente localizada mesmo ao lado da vasta “sala de festas” da propriedade, dando-lhe uma vista que será praticamente impossível para os seus convidados ignorarem.

St George’s Hill, como Mayfair ou Mónaco, é um daqueles lugares onde os bolsos fundos e os rendimentos altos são a norma. Suas pistas arborizadas, monitoradas 24 horas por dia por seguranças e a uma distância impressionante do West End, são tão atraentes para o plutocrata russo quanto para o gestor do hedge fund londrino.

O princípio que ilustra é que os ricos tendem a agrupar-se em áreas particulares e estão dispostos a pagar pelo privilégio, impulsionando a procura e os preços das casas. No entanto, isto não é apenas um fenómeno dos super-ricos – é replicado em mercados regionais bem desenvolvidos em todo o Reino Unido.

Os dados da Experian e do Office for National Statistics, Savills, o agente imobiliário, mapeou a concentração de pessoas com rendimentos elevados em todo o país, medida por famílias com rendimentos anuais de £100.000 ou mais.

Como se pode esperar, estas também são áreas com preços elevados de casas. Aqueles com maior poder aquisitivo terão tipicamente maiores reservas de riqueza para a habitação e são mais propensos a passar nos testes de acessibilidade baseados no rendimento estabelecidos pelas instituições de crédito hipotecário, que têm sido significativamente apertados desde a crise financeira.

Os compradores de primeiro ou segundo escalão podem sentir os efeitos de arrastamento (ver caixa). Para os proprietários buy-to-let, estes pontos de alto rendimento cortam em ambos os sentidos. Por um lado, uma população bem sucedida torna as rendas que eles exigem mais viáveis, mas a compra de uma propriedade em áreas de alto rendimento força os proprietários a competir com os proprietários-ocupantes de alto rendimento. Isto pode deixar a rentabilidade de um investimento em renda financiado por hipotecas muito mais apertada do que em áreas menos caras. Onde os preços subiram aos limites da acessibilidade, também pode haver pouco a esperar em termos de valorização do capital.

Mas para aqueles que podem pagar para comprar e viver neles, hotspots de alto rendimento podem trazer um benefício maior no crescimento do patrimônio imobiliário em um clima de aumento dos preços das casas. Lucian Cook, diretor de pesquisa residencial da Savills, diz: “A atração consistente de pessoas com altos rendimentos para certos locais resultou em concentrações significativas de patrimônio imobiliário em mercados prime estabelecidos. Como eles subiram na escada da carreira, seu poder aquisitivo aumentou, alimentando taxas mais altas de crescimento de longo prazo no preço das casas do que em qualquer outra parte do país”

Onde vivem os mais altos rendimentos?

Savills olhou para a localização dos 1,45m de casas no Reino Unido com um rendimento superior a £100,000, ou 5,7 por cento do total. A “divisão norte-sul” de longa data é a característica mais proeminente de qualquer análise deste tipo – em 2018, 60% desses lares estavam localizados em Londres e no Sudeste, o centro da indústria de serviços financeiros do país, bem como uma infinidade de outros sectores de elevado rendimento. Mais de meio milhão de famílias de alto rendimento estão situadas na capital.

Ranking each region and devolved nation by the number of high-earning households, the East of England comes third after London and the Southeast, followed by Scotland, with 86,000 high-earning households or 6 per cent of the total – um resultado parcialmente explicado pela concentração das indústrias de serviços financeiros e profissionais em Edimburgo, para não mencionar a riqueza petrolífera em Aberdeen. Seguem-se o Sudoeste, o Noroeste e as Midlands Oeste e Leste, com o País de Gales e a Irlanda do Norte no fundo da tabela.

Posto de outra forma, um em cada seis lares de Londres ganha mais de £100,000, comparado com um em 32 no Sudoeste ou apenas um em 87 na Irlanda do Norte.

Quebrar os números até ao nível das autoridades locais traz à tona outras comparações notáveis. O poder aquisitivo concentrado nos bairros centrais de Londres de Westminster ou Kensington & Chelsea é bem conhecido. Mas há mais do dobro do número de famílias de mais de 100.000 libras no bairro londrino de Wandsworth, por exemplo, como há em todo o País de Gales (44.400 contra 19.900).

Quando se trata das ligações entre o mercado imobiliário e a distribuição de rendimentos, existe uma ampla correlação regional entre os preços elevados das casas e os altos níveis de rendimento; no entanto, também aqui existem disparidades notáveis.

Embora as autoridades locais de Camden e Chiltern, Buckinghamshire, tenham ambas 30 por cento dos agregados familiares a ganhar mais de £100,000, a percentagem de vendas de casas acima de £1m em Camden é de 35 por cento contra 11 por cento em Chiltern, o que ilustra o efeito do crescimento a longo prazo dos preços das casas em Londres em comparação com outras áreas.

Londres não está sozinha entre as cidades, é claro, por ser um ponto focal de alta demanda. Henry Pryor, um agente de compras, diz que o mercado imobiliário em economias urbanas prósperas como Cambridge e Oxford está “totalmente fora de moda” com o que se passa a cinco ou dez milhas de distância. “O mercado na cidade de Cambridge opera de uma forma completamente diferente do mercado do campo que o rodeia”, diz ele.

Reversão de fortunas

A relação entre as áreas de alto rendimento e os preços das casas não tem permanecido inalterada durante a última década. A história dos anos que se seguiram à crise de crédito e à crise financeira foi uma história de crescimento precipitado dos preços das casas para hotspots como Londres e o Sudeste, incluindo o rápido crescimento dos preços em áreas anteriormente degradadas, como Hackney.

Indeed, nas autoridades locais onde mais de um em cada cinco agregados familiares tem uma renda de mais de £100.000, os preços estão em média 45 por cento acima do seu pico anterior a 2008. Nos distritos municipais onde menos de um em cada 100 agregados familiares ganha £100.000 ou mais, os preços estão em média apenas 5 por cento acima desta métrica. A mensagem é que o crescimento desenfreado do mercado londrino, que impulsionou o aumento dos preços nos distritos vizinhos, não se estendeu para as regiões e nações nos anos após a crise. Em vez disso, a distância entre estas zonas aumentou.

Ses padrões são, no entanto, tudo menos fixos num mercado historicamente cíclico – e a pesquisa Savills mostra que nos últimos três anos, o pêndulo já começou a oscilar para o outro lado. Nas áreas de maior renda, os preços médios estão 0,9 por cento abaixo dos níveis pré-referendo e 2,1 por cento abaixo dos de um ano atrás. Nas zonas menos ricas em rendimentos, eles subiram 10,9% desde o voto Brexit, e 4% no ano passado.

Em Wandsworth, por exemplo, os preços médios dos imóveis subiram uns espantosos 56% após a crise de crédito, mas caíram 5,3% desde 2016. Em Kensington & Chelsea, os preços subiram 43% nos bons anos, mas caíram 11% desde 2016.

O Sr. Cook diz: “Os dois pontos chave foram as mudanças no imposto de selo que George Osborne introduziu no Orçamento de 2014 e a decisão de deixar a UE. É a combinação desses fatores que marcaram a mudança na distribuição do crescimento dos preços, incluindo quem se beneficiou com isso – e quem tem estado no final acentuado de uma desaceleração no mercado imobiliário.”

O mercado imobiliário de luxo de Londres suportou o grosso deste ajuste no período recente, enquanto uma tendência mais positiva se instalou em outras partes do país. O Sr. Pryor lembra que na semana passada encontrou um clima de profundo desânimo entre os agentes em Putney, no sul de Londres. “Se você quiser comprar uma casa de £1m no sul de Londres, de modo geral, o agente imobiliário enviará uma limusine para buscá-lo. Isso é totalmente diferente do mercado em Manchester e Leeds, onde a festa está em pleno andamento.”

Uma consequência do longo período de forte crescimento dos preços na capital que se seguiu à crise financeira foi que muitos londrinos, relutantes em perder o lado positivo, rejeitaram ou atrasaram a mudança convencional para uma casa maior nos condados de deslocamento pendular ou mais longe. O Sr. Cook diz que os dados sugerem que isso agora mudou. “A riqueza neste grupo está começando a ser espalhada um pouco mais amplamente”, diz ele, embora ainda dentro dos principais mercados de, digamos, Surrey, Cotswolds ou Bath.

Em St George’s Hill, Simon Ashwell, chefe do escritório de Savills em Weybridge, está confiante de que a queda nos preços após o referendo foi suficientemente acentuada para estimular uma onda de procura entre um novo conjunto de compradores. Depois de 2018, que ele descreve como o pior registro do enclave em termos de número de transações, o negócio retomou e os números dos primeiros seis meses de 2019 provavelmente ultrapassarão o total do ano passado.

Em vez dos compradores expatriados russos ou chineses, no entanto, 100 por cento dos que telefonam para o seu escritório são britânicos. “Os preços desceram para satisfazer um orçamento britânico”, diz ele. “Casas que iam ser lançadas a £15m ou £16m podem agora ser compradas por £8m ou £9m”. O seu rico comprador diz: “Podemos comprar por metade do preço”.”

Na parte inferior do mercado prime de Londres, o Sr. Pryor tem preocupações sobre a viabilidade futura dos preços. Ele descreve “estrada após estrada” de casas similares de cinco quartos, custando £2m-£3m, correndo por muitos quilômetros ao longo de um corredor de riqueza através de Fulham, Wandsworth, Richmond e mais além, cada uma com seu modesto jardim e extensão idêntica na parte de trás.

“A minha preocupação é que há muito pouco para as diferenciar. Quem vai comprá-los daqui a cinco anos? Será que as pessoas vão poder comprar lá? Pode haver mais dor para vir antes que melhore”