Há certamente muitas casas de “luxo” na área de Washington hoje em dia.

amenidades “Premium”. Acabamentos “Elegantes”. Tudo em mármore e aço inoxidável. Estão entre as muitas características de luxo encontradas em apartamentos recém-construídos em bairros quentes como The Wharf e Navy Yard. E é fácil de pensar que estes extras chiques são a razão pela qual os aluguéis ficaram tão altos.

Mas isso não está exatamente certo. Os altos custos de habitação têm surpreendentemente pouco a ver com bancadas de mármore e coisas que vão para dentro de edifícios. Eles têm muito mais a ver com o que está fora do edifício: terrenos.

Aqui está o porquê.

A terra é muito cara aqui

Os valores elevados dos terrenos estão na origem dos preços espantosos das casas na área de D.C. As terras na região de Washington estão entre as mais valiosas do país, com um valor médio de 1,2 milhões de dólares por acre. Isso é o dobro do de Boston e quase oito vezes o de Pittsburgh.

“A terra é cara onde as pessoas querem morar”, diz Jenny Schuetz com a Brookings Institution. “O que quer que faça um lugar desejável para as pessoas que querem viver lá, vai aumentar o preço da terra”.

Em Washington, empregos e desenvolvimento econômico atraíram novos residentes para a cidade depois de décadas de perda populacional, elevando o valor da terra. O custo de casas novas e existentes aumentou como resultado.

As características de “luxo” que vão para um novo edifício – aparelhos de luxo, pisos de madeira – compõem uma pequena parte dos custos dos promotores em novas construções.

“A margem em 100 geladeiras – brancas versus inoxidáveis – é tão pequena comparada a tudo o resto”, diz Ramon Jacobson, diretor executivo da LISC DC, prestadora de serviços de habitação sem fins lucrativos. Terrenos e custos de desenvolvimento são muito mais importantes.

Mas os terrenos se tornam ainda mais valiosos quando a demanda por novas moradias não está sendo atendida”. Washington está no meio de uma escassez habitacional que começou com a crise financeira e se aprofundou à medida que a construção de novas moradias falhou em atender à demanda. Muito desse fracasso pode ser atribuído às regras de zoneamento.

Zoning – que determina para onde novas moradias podem ir e quão densa pode ser – pode refrear a capacidade das jurisdições de atender rápida e adequadamente a demanda por novas casas. Pesquisas extensivas têm mostrado que quando os regulamentos de terrenos suprimem a oferta, eles influenciam diretamente os preços. A habitação no nordeste altamente regulamentado, por exemplo, tende a custar mais do que a habitação nas cidades menos regulamentadas do sul.

Na região de D.C., vastas faixas de áreas residenciais são zoneadas exclusivamente para casas unifamiliares, a forma de habitação mais intensiva em termos de espaço e mais cara. Por exemplo, quase 90% dos terrenos residenciais no condado de Arlington são reservados para casas unifamiliares isoladas. Em D.C., são 36%. (A porcentagem é muito maior se você incluir os muitos bairros rowhouse de D.C.)

Construir casas unifamiliares fazia sentido quando o terreno era barato na área de D.C. Hoje, nem por isso. Muitas casas agora estão em terrenos que valem muitas vezes o seu valor inicial. Mas quando essas casas são demolidas, as regras de zoneamento geralmente as restringem de serem substituídas por qualquer outra coisa que não seja outra casa unifamiliar. (Isso explica a proliferação de casas multimilionárias em áreas ricas como Bethesda e Viena.)

Os custos das casas poderiam ser reduzidos se casas mais densas fossem construídas nos terrenos mais caros da região. Mas as regras de zoneamento interferem com isso. Os bairros caros de Washington com zoneamento mais restritivo simplesmente não acrescentaram novas casas, diz Jenny Schuetz.

“Se você relaxasse e permitisse a construção de mais casas, o terreno ainda seria valioso, mas você poderia dividir o valor do terreno por mais casas”, diz a economista. “O valor do terreno debaixo da casa pode permanecer o mesmo. Mas, em vez de ser suportado por uma pessoa que é proprietária do terreno inteiro, ele é dividido entre três ou quatro pessoas que o dividem”

Económicos da habitação geralmente concordam que permitir mais densidade diminuiria os preços das casas a longo prazo. Mas a mudança não viria imediatamente, e o chamado “upzoning” não é a única solução para altos custos.

É mais caro construir moradia agora

Certo, o terreno é caro, diz Aakash Thakkar com a empresa de desenvolvimento EYA. Mas a construção de moradias também ficou mais cara.

“Os custos são provavelmente 20 a 30% mais altos do que eram há 10 anos”, diz Thakkar.

Os custos de materiais subiram. A mão-de-obra está em falta. Os governos têm se baseado em regulamentos louváveis, mas caros, como os padrões de construção verde. As localidades cobram altas taxas sobre novas construções, até $50.000 por unidade no condado de Montgomery. Proprietários e ativistas rotineiramente bloqueiam novos empreendimentos nos tribunais. O processo de direito – pelo qual os promotores adquirem terrenos e os direitos de construir sobre eles – pode ser lento e caro, especialmente em D.C.

“O escritório do prefeito quer encorajar uma maior densidade, mas o Departamento de Assuntos Regulatórios e do Consumidor é notório por ser lento na emissão de licenças e nas inspeções”, diz Ken Simonson, economista chefe da Associated General Contractors of America.

Todos esses fatores aumentam o custo do desenvolvimento. “O custo para construir uma casa nova menor, por exemplo, pode ser de US$ 500.000 a US$ 600.000, sem incluir o terreno ou qualquer lucro”, diz Thakkar. Esses custos são então repassados para locatários e compradores de casas.

Não é de se admirar que seja tão difícil construir moradias populares na região de Washington.

Mas até mesmo a revisão dos regulamentos não tiraria uma dentada enorme dos preços das moradias, contanto que as pessoas estejam dispostas a pagar um dólar alto para viver em Washington.

As pessoas abastadas querem viver aqui

Alojamento só vale o que as pessoas vão pagar por ele.

Os solteiros e casais abastados conduzem muita demanda por moradia na região, especialmente em D.C., e eles competem por casas que de outra forma poderiam ir para famílias de menor renda.

“Porque temos esta tendência demográfica com a economia baseada no conhecimento e muitas pessoas ao norte de 150.000 dólares, há apenas muita demanda por casas nessa faixa”, diz Ramon Jacobson.

Após anos de construção de luxo em expansão, no entanto, o mercado de luxo começou a esfriar. As construtoras estão construindo menos agora que a oferta tem atendido amplamente a demanda e os aluguéis têm achatado. Mas os desafios à construção de habitações de baixo custo permanecem, mesmo com o aumento da procura. (Veja a história da WAMU de 2018 “Why Isn’t More Affordable Housing In The D.C. Area”)

É por isso que os governos locais precisam investir mais em moradias populares dedicadas, diz Jacobson. D.C. está liderando a cobrança alocando mais fundos para habitação do que qualquer outra jurisdição local. Outros estão lentamente a recuperar o atraso. Os líderes compreendem cada vez mais que os altos custos das casas incentivam a expansão, deslocam a força de trabalho, reduzem os gastos dos consumidores e promovem a segregação racial e econômica.

Mas acrescentar qualquer nova moradia será difícil nos próximos anos, diz Jacobson – e não apenas por razões econômicas.

Hoje, mais americanos estão escolhendo viver nas cidades. A pressão está crescendo para construir novas casas em lugares que já estão construídos, como o Distrito. Isso inevitavelmente levará a brigas entre proprietários, novos moradores e construtores de casas.

“Vamos ser sempre desafiados neste ponto”, diz Jacobson. “Temos de remodelar a nossa cidade enquanto as pessoas vivem nela. Isso vai levar a muita estática”. “