Wie heeft het recht om de titel bedrijf te selecteren? Dit is een eeuwigdurende controverse die emoties kan opwekken en creëren controverse vroeg in de transactie, vooral bij de verkoop van woningen.

De meeste residentiële kopers en verkopers hebben geen sterke banden met een bepaalde titel bedrijf of sluiten officier; veel makelaars en agenten doen en willen zaken te sturen naar hun favoriete dichter of titel bedrijf.

In de meeste transacties, zijn er drie partijen in een positie om de afsluiting te sturen naar een bepaalde titel bedrijf; de geldschieter, de verkoper en de koper. De Real Estate Settlement & Procedures Act (“RESPA”) regelt wie wel en wie niet de afsluiting kan leiden.

Dit artikel zal drie vragen behandelen. Ten eerste, kan een geldschieter een afsluiting leiden naar een bepaald titelbedrijf? Ten tweede, kan de verkoper bepalen waar de transactie zal sluiten? Ten derde, kan een huisbouwer financiële prikkels geven aan een koper om ervoor te zorgen dat de koper bij een bepaald titelbedrijf sluit? De RESPA staat de kredietgever toe te eisen dat bij een bepaald titelbedrijf wordt gesloten. De reden hiervoor is dat de kredietgever er belang bij heeft dat de afsluiting volgens zijn normen en zijn instructies verloopt. Het is daarom toegestaan voor een geldschieter om een relatie met een bepaald titelbedrijf op te bouwen en te eisen dat bij dat bedrijf wordt afgesloten.

Hoewel geldschieters, althans in onze omgeving, zelden van dit recht gebruik maken. Aangezien veel, zo niet de meeste, makelaars en agenten in onroerend goed een sterke voorkeur hebben voor waar een transactie wordt gesloten, en aangezien diezelfde makelaars en agenten vaak hypotheekzaken doorverwijzen naar kredietverstrekkers, willen kredietverstrekkers gewoonlijk niet een of meer van de partijen tegen zich in het harnas jagen door het gebruik van een bepaald titelbedrijf te eisen.

kan de verkoper bepalen waar de transactie zal worden gesloten? Het antwoord op deze vraag is minder duidelijk. De geaccepteerde praktijk is dat de koper die een aanbod tot aankoop indient, of, meer waarschijnlijk, de agent die met de koper werkt, een titelbedrijf selecteert en de selectie opneemt in het aanbod tot aankoop. Als de verkoper, of de agent die de verkoper vertegenwoordigt, een sterke mening heeft over waar de transactie sluit, zal de verkoper het aanbod tegenspreken en het voorgestelde titelbedrijf wijzigen.

De conventionele wijsheid is dat, omdat de verkoper betaalt voor het titelbeleid van de eigenaar (zoals meestal het geval is), de verkoper het recht zou moeten hebben om het titelbedrijf te selecteren. Sectie 9 van de RESPA, die deze kwestie regelt, vereist immers alleen dat de koper niet wordt verplicht om een titelverzekering van een bepaald bedrijf te kopen. Indien de verkoper de polis betaalt of aankoopt, is er waarschijnlijk geen sprake van een overtreding. Het antwoord is echter niet zo duidelijk als het lijkt.

In sommige staten wordt voor elke transactie onderhandeld over de kosten van de eigendomsverzekering. In Texas worden de tarieven vastgesteld door de State Board of insurance. Sectie 9 was in de eerste plaats bedoeld om te voorkomen dat grote huizenbouwers, in die staten die onderhandelde tarieven toestaan, zouden onderhandelen over een verlaagde titelpremie voor bouw- en ontwikkelingsleningen (die de bouwer gewoonlijk betaalt) in ruil voor het sturen van alle titelzaken voor de verkoop van voltooide huizen naar het titelbedrijf. Het titelbedrijf zou dan zijn verlaagde vergoeding op de bouw- of ontwikkelingsleningstransactie kunnen terugverdienen door een hogere premie in rekening te brengen wanneer het huis aan een consument wordt verkocht.

Aangezien Texas tarieven vaststelt en geen onderhandeling is toegestaan, is er weinig reden om RESPA Sectie 9 op Texaanse transacties toe te passen. HUD is echter niet bereid geweest om ondubbelzinnig te verklaren dat Sectie 9 niet van toepassing is op gereguleerde titelpremie staten zoals Texas.

Het feit dat de verkoper gewoonlijk betaalt voor de titelpremie van de eigenaar, lost het probleem niet volledig op. De koper is normaal gesproken verplicht om een hypotheeknemer titelpolis te kopen en kan ook worden verplicht om titel endorsements vereist door een geldschieter te kopen. Indien de hypothecaire dekking wordt verstrekt door het bedrijf dat de eigendomstitelpolis uitgeeft, bedragen de kosten slechts $ 100,00. Indien de koper een hypothecair eigendomscontract koopt van een ander bedrijf dan het bedrijf dat het eigendomscontract uitgeeft, moet hij de volledige premie betalen, die honderden tot duizenden dollars zal bedragen, afhankelijk van de prijs van het eigendom. Is de koper dan uit economische noodzaak “verplicht” om gebruik te maken van de door de verkoper gekozen maatschappij?

Er is ook het probleem dat ontstaat door het feit dat bij een typische afsluiting de enige partij die een cheque uitschrijft de koper is. Kan de koper aanvoeren dat, hoewel de verkoper betaalt voor de titel verzekering, dat de kosten werden verdisconteerd in de verkoopprijs, wat betekent dat de koper eigenlijk betaalt voor de eigenaar van de titel polis premie? Als de verkoper de premie voor de eigendomsverzekering niet hoefde te betalen, zou hij dan bereid zijn geweest om die kosten van de verkoopprijs van het onroerend goed af te trekken? Wij hebben geen definitieve antwoorden op deze vragen.

Het conservatieve standpunt, vooral wanneer u een koper hebt die onvermurwbaar is over welk titelbedrijf zal worden gebruikt, is om de koper toe te staan het titelbedrijf te kiezen. Als de verkoper erop staat om de transactie naar een bepaald titelbedrijf te leiden, zou het verstandig zijn om ermee in te stemmen om de premies voor zowel de titelpolissen van de eigenaar als die van de hypotheekhouder te betalen.

Kan een huizenbouwer financiële prikkels geven aan een koper om ervoor te zorgen dat de koper bij een bepaald titelbedrijf sluit? Grote huizenbouwers die een belang in een titelbedrijf hebben, bieden kopers regelmatig financiële prikkels om gebruik te maken van het door hen gekozen titelbedrijf.

Recente regels die door HUD zijn uitgevaardigd, zouden deze praktijk hebben verhinderd. De publieke commentaren op de voorgestelde regels brachten HUD er echter toe zich te herbezinnen. Deze regelwijzigingen zijn ingetrokken en het blijft toegestaan voor huizenbouwers om een koper te verleiden een titelbedrijf te kiezen door financiële prikkels aan de koper te geven. Deze kwestie is echter niet volledig geregeld en HUD blijft bekijken of deze praktijk in de toekomst zal worden toegestaan.