Het is een kwestie die zelfs de meest bescheiden supercar-kopers moet kwellen: als je je gewaardeerde Ferrari of McLaren achter slot en grendel in een garage stalt, hoe kan dan van iemand worden verwacht dat hij weet dat je hem bezit?

De koper van Beaumont House, een pas gebouwd luxe huis van 8,95 miljoen pond in de welvarende enclave St George’s Hill in Weybridge, Surrey, hoeft zich geen zorgen te maken. Rij de garage in van dit huis met zes slaapkamers – dat ook een wijnkelder, personeelsbijgebouw, bioscoopzaal en fitnessruimte heeft – en de autolift brengt u naar beneden naar een met glas beklede “showroom” in de kelder. Deze is gunstig gelegen naast de grote “feestzaal” van het pand, met een uitzicht dat uw gasten onmogelijk zullen kunnen negeren.

St George’s Hill, net als Mayfair of Monaco, is een van die plaatsen waar diepe zakken en hoge inkomens de norm zijn. De met bomen omzoomde lanen, 24 uur per dag bewaakt door bewakingsagenten en op loopafstand van het West End, zijn net zo aantrekkelijk voor de Russische plutocraat als voor de Londense hedgefondsmanager.

Het principe dat hier wordt geïllustreerd is dat de rijken de neiging hebben zich in bepaalde gebieden te concentreren en bereid zijn voor dat voorrecht te betalen, waardoor de vraag en de huizenprijzen worden opgedreven. Maar dit is niet alleen een fenomeen van de superrijken – het is gerepliceerd in goed bemiddelde regionale markten in het Verenigd Koninkrijk.

Met behulp van gegevens van Experian en het Office for National Statistics, heeft Savills, de makelaar, de concentratie van veelverdieners in het hele land in kaart gebracht, gemeten naar huishoudens met een jaarinkomen van £ 100.000 of meer.

Zoals te verwachten, zijn dit ook gebieden met hoge huizenprijzen. Degenen met het grootste inkomensvermogen hebben doorgaans grotere voorraden rijkdom om aan huisvesting te besteden en hebben meer kans om te slagen voor de op inkomen gebaseerde betaalbaarheidstests die door hypotheekverstrekkers zijn vastgesteld en die sinds de financiële crisis aanzienlijk zijn aangescherpt.

Kopers die voor het eerst of voor het eerst een woning kopen, kunnen daarvan de gevolgen ondervinden (zie kader). Voor verhuurders van buy-to-let woningen werken deze hotspots met hoge verdiensten in twee richtingen. Aan de ene kant maakt een welgestelde bevolking de huren die zij vragen meer levensvatbaar, maar het kopen van een woning in gebieden met hoge inkomens dwingt verhuurders te concurreren met eigenaars-bewoners die diep in de buidel tasten. Hierdoor kan de rentabiliteit van een met een hypotheek gefinancierde huurinvestering veel geringer zijn dan in minder dure gebieden. Waar de prijzen tot aan de grenzen van de betaalbaarheid zijn gestegen, is er wellicht ook weinig te verwachten aan waardestijging.

Maar voor degenen die het zich kunnen veroorloven om te kopen en er te wonen, kunnen goedverdienende hotspots een buitenproportioneel voordeel opleveren in de groei van het eigen vermogen in een klimaat van stijgende huizenprijzen. Lucian Cook, residentieel onderzoeksdirecteur bij Savills, zegt: “De consistente aantrekkingskracht van veelverdieners op bepaalde locaties heeft geresulteerd in aanzienlijke concentraties van woningvermogen in gevestigde topmarkten. Naarmate ze de carrièreladder beklommen, is hun koopkracht toegenomen, waardoor de huizenprijzen op de lange termijn sneller zijn gestegen dan elders in het land.”

Waar wonen de hoogste inkomens?

Savills keek naar de locatie van de 1,45 miljoen Britse huishoudens met een inkomen van meer dan £ 100.000, of 5,7 procent van het totaal. De al lang bestaande “noord-zuidkloof” is het meest prominente kenmerk van een dergelijke analyse – in 2018 bevond 60 procent van die huishoudens zich in Londen en het zuidoosten, het centrum van de financiële dienstensector van het land, evenals een overvloed aan andere sectoren met hoge inkomens. Meer dan een half miljoen goedverdienende huishoudens bevinden zich in de hoofdstad.

Rangschikking van elke regio en gedecentraliseerde natie naar het aantal huishoudens met een hoog inkomen, het oosten van Engeland komt op de derde plaats na Londen en het zuidoosten, gevolgd door Schotland, met 86.000 huishoudens met een hoog inkomen of 6 procent van het totaal – een resultaat gedeeltelijk verklaard door de concentratie van financiële en professionele diensten industrieën in Edinburgh, niet te vergeten olie rijkdom in Aberdeen. Het zuidwesten, noordwesten en de westelijke en oostelijke Midlands volgen, met Wales en Noord-Ierland onderaan in de tabel.

Anders gezegd, een op de zes huishoudens in Londen verdient meer dan £ 100.000, vergeleken met een op de 32 in het zuidwesten of slechts een op de 87 in Noord-Ierland.

Als we de cijfers uitsplitsen naar het niveau van de lokale overheden, komen er nog andere opmerkelijke vergelijkingen aan het licht. Het is bekend dat de inkomens geconcentreerd zijn in de centrale Londense stadsdelen Westminster of Kensington & Chelsea. Maar er zijn meer dan het dubbele aantal huishoudens van meer dan 100.000 pond in de Londense gemeente Wandsworth, bijvoorbeeld, als in heel Wales (44.400 tegen 19.900).

Wanneer het gaat om het verband tussen de woningmarkt en de inkomensverdeling, is er een brede regionale correlatie tussen hoge huizenprijzen en hoge inkomensniveaus; toch zijn er ook hier opvallende verschillen.

Terwijl de lokale autoriteiten van Camden en Chiltern, Buckinghamshire, beide 30 procent van de huishoudens hebben die meer dan £100.000 verdienen, klokt het percentage woningverkopen van meer dan £1m in Camden af op 35 procent tegen 11 procent in Chiltern, wat het effect illustreert van de langetermijngroei van de huizenprijzen in Londen in vergelijking met andere gebieden.

Londen is natuurlijk niet de enige stad waar de vraag zo groot is. Henry Pryor, een aankoopmakelaar, zegt dat de woningmarkt in bloeiende stedelijke economieën zoals Cambridge en Oxford “totaal uit kilter” zijn met wat er vijf of tien mijl verderop gebeurt. “De markt in de stad Cambridge functioneert op een totaal andere manier dan de markt op het platteland eromheen”, zegt hij.

Terugslag van fortuin

De relatie tussen gebieden met hoge inkomens en huizenprijzen is de afgelopen tien jaar echter niet onveranderd gebleven. Het verhaal van de jaren na de kredietcrisis en de financiële crisis was er een van onstuimige groei van de huizenprijzen voor hotspots zoals Londen en het zuidoosten, met inbegrip van de snelle groei van de prijzen in voorheen verloederde gebieden zoals Hackney.

In gemeenten waar meer dan een op de vijf huishoudens een inkomen van meer dan 100.000 pond heeft, liggen de prijzen gemiddeld 45 procent boven hun piek van voor 2008. In gemeenten waar minder dan een op de honderd huishoudens een inkomen van 100.000 pond of meer heeft, liggen de prijzen slechts 5 procent boven dit cijfer. De boodschap is dat de ongebreidelde groei van de Londense markt, die de prijsstijgingen in de omliggende forenzendistricten aanwakkerde, zich in de jaren na de crisis niet heeft doorgezet naar de regio’s en naties. In plaats daarvan is de kloof tussen deze zones groter geworden.

Dergelijke patronen zijn echter allesbehalve vast in een historisch cyclische markt – en uit het onderzoek van Savills blijkt dat de slinger de afgelopen drie jaar al de andere kant op is beginnen te zwaaien. In de gebieden met de hoogste inkomens zijn de gemiddelde prijzen 0,9 procent lager dan vóór het referendum en 2,1 procent lager dan een jaar geleden. In de minder inkomensrijke gebieden zijn de prijzen sinds de Brexit-stemming met 10,9% gestegen, en met 4% in het afgelopen jaar.

In Wandsworth, bijvoorbeeld, stegen de gemiddelde vastgoedprijzen met maar liefst 56 procent na de kredietcrisis, maar zijn sinds 2016 met 5,3 procent gedaald. In Kensington & Chelsea stegen de prijzen met 43 procent in de goede jaren, maar zijn sinds 2016 met 11 procent gedaald.

Mr Cook zegt: “De twee belangrijkste punten waren de wijzigingen in het zegelrecht die George Osborne introduceerde in de begroting van 2014 en de beslissing om de EU te verlaten. Het is de combinatie van die factoren die de verandering in de verdeling van de prijsgroei markeerde, inclusief wie ervan heeft geprofiteerd – en wie aan het scherpe einde van een vertraging op de huizenmarkt is geweest.”

De woningmarkt in het hogere segment van Londen heeft de afgelopen periode het zwaarst geleden onder deze aanpassing, terwijl zich in andere delen van het land een positievere trend heeft afgetekend. De heer Pryor herinnert zich dat hij vorige week in Putney, Zuid-Londen, een stemming van diepe moedeloosheid onder de makelaars aantrof. “Als je in Zuid-Londen een huis van £1m wilt kopen, stuurt de makelaar in grote lijnen een limousine om je op te halen. Dat is totaal anders dan de markt in Manchester en Leeds, waar het feest in volle gang is.”

Een van de gevolgen van de lange periode van sterke prijsstijgingen in de hoofdstad na de financiële crisis was dat veel Londenaren, die niet graag de winst wilden missen, de conventionele overstap naar een groter huis in de forensenprovincies of verder weg afwezen of uitstelden. De heer Cook zegt dat de gegevens suggereren dat dit nu is veranderd. “De rijkdom in deze groep begint iets meer gespreid te worden,” zegt hij, hoewel nog steeds binnen de topmarkten van bijvoorbeeld Surrey, de Cotswolds of Bath.

Op St George’s Hill heeft Simon Ashwell, hoofd van het Savills-kantoor in Weybridge, er vertrouwen in dat de prijsdaling na het referendum sterk genoeg is geweest om een golf van vraag te stimuleren onder een nieuwe groep kopers. Na 2018, dat hij beschrijft als het slechtste ooit voor de enclave in termen van het aantal transacties, zijn de zaken weer aangetrokken en de aantallen voor de eerste zes maanden van 2019 zullen waarschijnlijk het totaal van vorig jaar overtreffen.

In plaats van Russische of Chinese expatkopers, is echter 100 procent van de bellers naar zijn kantoor Brits. “De prijzen zijn gedaald om aan het Britse budget te voldoen,” zegt hij. “Huizen die op £15m of £16m werden verkocht, kunnen nu voor £8m of £9m worden gekocht. De rijke koper zegt: ‘We kunnen voor de halve prijs kopen’.”

Aan de onderkant van de Londense topmarkt maakt de heer Pryor zich zorgen over de toekomstige levensvatbaarheid van de prijzen. Hij beschrijft “weg na weg” van gelijksoortige vijf-slaapkamer woningen die £2m-£3m kosten, vele kilometers lang langs een corridor van rijkdom door Fulham, Wandsworth, Richmond en verder, elk met zijn bescheiden tuin en identieke aanbouw aan de achterkant.

“Mijn zorg is dat ze zich nauwelijks van elkaar onderscheiden. Wie gaat ze over vijf jaar kopen? Zullen mensen het zich kunnen veroorloven om daar te kopen? Er kan meer pijn komen voordat het beter wordt.”