Colorado’s New Warranty of Habitability Law

Residential Tenants Health and Safety Act, House Bill 1170 net aangenomen in Colorado en het biedt meer bescherming aan huurders onder de residentiële garantie van bewoonbaarheid. Wat is een garantie van bewoonbaarheid? In het algemeen is het een garantie van de verhuurder aan de huurder dat de huurwoning bewoonbaar en/of een veilige plek om te wonen zal zijn.

Voordat HB 1170 werd aangenomen, kon een verhuurder worden geacht de impliciete garantie van bewoonbaarheid te hebben geschonden die in elke huurovereenkomst voor woningen is opgenomen als de woning die wordt verhuurd onbewoonbaar of ongeschikt was om in te wonen, zoals het hebben van een gevaarlijke toestand voor het leven, de gezondheid of de veiligheid van de huurder, en als de verhuurder het probleem niet binnen een redelijke termijn na ontvangst van een schriftelijke kennisgeving van de huurder heeft verholpen. Wat de nieuwe wet doet is (1) de huurder toestaan de schriftelijke kennisgeving aan de verhuurder van het probleem dat volgens de huurder de huurwoning ongeschikt maakt te e-mailen, en (2) de verhuurder specifieke termijnen geven waarbinnen hij op de kennisgeving van de huurder moet reageren. De verhuurder heeft nu slechts (1) 24 uur om te reageren als de toestand wezenlijk gevaarlijk of gevaarlijk is voor het leven, de gezondheid of de veiligheid van de huurder, of (2) 96 uur wanneer het pand alleen onbewoonbaar of anderszins ongeschikt voor menselijke bewoning is.

De nieuwe wet voegt ook twee specifieke voorwaarden toe die een residentieel pand onbewoonbaar maken: (1) wanneer de huurwoning geen functionerende apparaten heeft die in overeenstemming zijn met de toepasselijke wetgeving en in goede staat worden gehouden, of (2) wanneer er schimmel is die gepaard gaat met vochtigheid, of er is een andere toestand waardoor het pand vochtig is, die, indien niet verholpen, de gezondheid of veiligheid van de huurder wezenlijk in gevaar zou brengen.

Wat moet een verhuurder volgens deze nieuwe wet doen na ontvangst van een kennisgeving van een toestand die gevaarlijk is voor het leven, de gezondheid of de veiligheid van de huurder? Op verzoek van de huurder moet de verhuurder de huurder verhuizen naar een vergelijkbare woning die de verhuurder uitkiest of naar een hotelkamer die de verhuurder uitkiest. Wie betaalt voor het hotel of de vergelijkbare wooneenheid? De verhuurder moet dat betalen. Wat als in de huurovereenkomst staat dat de huurder bepaalde verantwoordelijkheden op zich neemt met betrekking tot de staat van de huurwoning? Het wetsvoorstel maakt die bepalingen in een huurovereenkomst in het algemeen onwettig, met een uitzondering voor eengezinswoningen (waar de verhuurder geen overheidssubsidie ontvangt) om de verhuurder en huurder toe te staan schriftelijk overeen te komen specifieke reparaties, onderhoudstaken of andere zaken te verdelen waarvoor eisen gelden. Het wetsvoorstel heeft nog vele andere onderdelen en dit artikel is niet bedoeld om het hele wetsvoorstel uitvoerig te behandelen. Voor vragen kunt u contact met mij opnemen. Een samenvatting van het wetsvoorstel is hier beschikbaar. Voor nieuwsberichtgeving klik hier.