Prominente investeerders en exploitanten hebben onlangs gezegd dat hotelconversies een manier kunnen zijn om de seniorenhuisvesting uit te breiden in stedelijke markten met hoge toetredingsdrempels, zoals New York City.

Een dergelijk project wordt nu gerealiseerd, als onderdeel van een groter initiatief dat een ontwikkelaar en investeerder uit New York City neemt op het gebied van betaalbare seniorenhuisvesting.

Dit bedrijf, Fairstead, is van plan een historisch hotel aan de Upper West Side van Manhattan voor $ 60 miljoen te hergebruiken voor betaalbare seniorenhuisvesting. Dit brengt seniorenhuisvesting op een heel ander prijsniveau naar de Big Apple, waar binnenkort verschillende luxe seniorenprojecten worden geopend.

Fairstead heeft ook meer dan 700 betaalbare seniorenappartementen in Zuid-Florida verworven en is van plan om zijn voetafdruk in de Sunshine State uit te breiden en nieuwe markten op nationaal niveau te betreden, vertelde stichtend partner Will Blodgett aan Senior Housing News.

Dit maakt deel uit van een plan om tot een derde van zijn totale portefeuille te bestemmen voor betaalbare seniorenwoningen. Fairstead bezit en beheert meer dan 12.500 multifamily-eenheden in het hele land – de overgrote meerderheid betaalbare appartementen – sinds de oprichting van het bedrijf in 2014.

Al nu maakt Fairstead vooruitgang met zijn inzet voor betaalbare seniorenhuisvesting. Het segment was goed voor 10% van zijn totale portfoliomix in 2018. Momenteel zijn betaalbare seniorenappartementen goed voor bijna een kwart van zijn totale activamix. Blodgett’s inzet voor betaalbare huisvesting is geïnspireerd door Frederick Law Olmsted, de landschapsarchitect die verantwoordelijk is voor onder andere New York City’s Central Park en Jackson Park in Chicago, de toekomstige thuisbasis van het Obama Presidential Center.

“zag parken als een van de enige plaatsen op aarde waar iedereen – rijk en arm, zwart en blank, homo en hetero, oud en jong – met elkaar kon omgaan en van elkaar kon leren als echte gelijken,” zei hij.

Een historische renovatie

Fairstead werkte bijna twee jaar om het Park 79 hotel te verwerven, een deal die vorige maand werd afgerond. De herontwikkeling van $ 60 miljoen zal het hotel omzetten in 77 betaalbare appartementen voor zelfstandige senioren, en wordt gefinancierd door een bouwlening van $ 51 miljoen van Merchants Capital, $ 28,4 miljoen aan permanente financiering van Freddie Mac geïnitieerd door Merchants Capital, en een 9% Low Income Housing Tax Credit (LIHTC) equity-investering van Boston Financial.

Na voltooiing in 2022 zal het pand 60 jaar betaalbaar blijven door een regelgevende overeenkomst met het New York City Department of Housing Preservation & Development. Blodgett was gecommitteerd aan de realisatie van het project, waarbij hij wees op de locatie en de nabijheid van Olmsted’s Central Park.

“De Upper West Side van New York City is een van de grootste buurten ter wereld,” zei hij. “Dit is een zeer kansrijk gebied en het gebouw zelf zal een aantal geweldige voorzieningen hebben. Maar misschien zal de grootste voorziening de buurt zelf zijn.”

Fairstead werkt samen met Project FIND, een lokale non-profit die zich inzet voor het behoud van senioren in Manhattan’s West Side met ondersteuning en diensten, aan voorzieningen en programmering. De herontwikkeling zal twee fulltime coördinatoren van de sociale dienst hebben die met de bewoners werken aan het ontwikkelen van gemeenschapsprogramma’s. Bovendien zal het gebouw een fulltime begeleider in de lobby hebben die als conciërge fungeert.

Dit is standaard in alle betaalbare senior holdings van Fairstead. Het bedrijf heeft een groep sociale diensten die nauw samenwerkt met de ontwikkelings- en aankoopteams om de programmeringsbehoeften van een gebouw te bepalen.

Uitbreidingsplannen

De activiteiten van Fairstead in Florida dit jaar zijn een voorbode van de dingen die komen gaan voor het bedrijf. De acquisities in Zuid-Florida werden benadrukt door de aankoop in juni van Federation Sunrise Apartments, een gebouw met 123 eenheden voor seniorenhuisvesting in Sunrise, Florida.

In totaal verwierf Fairstead 787 betaalbare seniorenappartementen in Zuid-Florida. Het bedrijf is van plan de renovatie van de gebouwen te voltooien en de woningen nog eens 40 jaar betaalbaar te houden.

Zuid-Florida is de afgelopen jaren een broeinest van ontwikkeling van seniorenhuisvesting tegen markttarieven, met providers en vastgoedbeleggingstrusts (REIT’s) op zoek naar ontwikkelings- en overnamemogelijkheden. Sommige aanbieders onderzoeken zelfs partnerschappen met gezondheidssystemen om voet aan de grond te krijgen, en schaal, in de markt. Zo kondigden Belmont Village en Baptist Health vorig jaar een samenwerking aan om een reeks gemeenschappen in Zuid-Florida te ontwikkelen. Het eerste project zal in Coral Gables zijn.

Blodgett ziet zijn activiteiten in Zuid-Florida als een startpunt voor een grote expansie in de hele staat. Fairstead kijkt naar mogelijkheden op andere markten en hoopt uit te breiden naar maximaal 20 staten.

“We hopen het programma uit te breiden en betaalbare seniorenwoningen te blijven kopen en behouden in de staat Florida,” zei hij.