Goed uitgeruste keukens in nieuwe ‘luxe’ appartementen zijn niet de drijvende kracht achter de woonkosten in de regio Washington. Dit is wat het wel doet. John Hickey-Fry/Flickr hide caption

toggle caption

John Hickey-Fry/Flickr

Er zijn tegenwoordig zeker veel “luxe” woningen in de regio Washington.

“Eersteklas” voorzieningen. “Elegante” afwerkingen. Alles van marmer en roestvrij staal. Dit zijn enkele van de vele high-end kenmerken die te vinden zijn in nieuw gebouwde appartementen in populaire buurten als The Wharf en Navy Yard. En het is gemakkelijk om te denken dat deze luxe extra’s de reden zijn dat de huren zo hoog zijn geworden.

Maar dat is niet helemaal juist. Hoge woonlasten hebben verrassend weinig te maken met marmeren aanrechten en dingen die in gebouwen worden geplaatst. Ze hebben veel meer te maken met wat er buiten het gebouw is: land.

Hier is waarom.

Land Is Crazy Expensive Here

Hoge grondwaarden liggen aan de basis van de duizelingwekkende huizenprijzen in het D.C.-gebied. Land in de regio Washington behoort tot de meest waardevolle in het land, met een gemiddelde waarde van 1,2 miljoen dollar per acre. Dat is twee keer zoveel als in Boston en bijna acht keer zoveel als in Pittsburgh.

“Grond is duur waar mensen willen wonen,” zegt Jenny Schuetz van het Brookings Institution. “Wat een plaats ook begeerlijk maakt voor mensen die er willen wonen, het zal de prijs van land opdrijven.”

In Washington hebben banen en economische ontwikkeling nieuwe inwoners naar de stad gelokt na decennia van bevolkingsafname, waardoor de grondprijzen zijn gestegen. De kosten van nieuwe en bestaande woningen zijn als gevolg daarvan gestegen.

De “luxe” functies die in een nieuw gebouw gaan – fancy apparaten, houten vloeren – maken een klein deel uit van de kosten van ontwikkelaars in nieuwbouw.

“De marge op 100 koelkasten – wit versus roestvrij – is zo klein in vergelijking met al het andere,” zegt Ramon Jacobson, uitvoerend directeur van non-profit huisvestingslener LISC DC. Grond en ontwikkelingskosten zijn veel belangrijker.

Maar grond wordt nog waardevoller als er niet aan de vraag naar nieuwe woningen wordt voldaan. Washington zit midden in een woningtekort dat is begonnen met de financiële crisis en is verergerd doordat de nieuwbouw van woningen niet aan de vraag heeft kunnen voldoen. Een groot deel van die mislukking is terug te voeren op bestemmingsplannen – die bepalen waar nieuwe woningen mogen komen en hoe dicht ze mogen worden gebouwd – kan het vermogen van jurisdicties om snel en adequaat aan de vraag naar nieuwe woningen te voldoen, inperken. Uitgebreid onderzoek heeft aangetoond dat wanneer ruimtelijke ordening het aanbod onderdrukt, dit direct van invloed is op de prijzen. Huisvesting in het sterk gereguleerde noordoosten kost bijvoorbeeld meestal meer dan huisvesting in minder gereguleerde steden in het zuiden.

In de regio D.C. zijn grote delen van woongebieden uitsluitend bestemd voor eengezinswoningen, de meest ruimte-intensieve en duurste vorm van huisvesting. Zo is bijvoorbeeld bijna 90% van het woongebied in Arlington County gereserveerd voor vrijstaande eengezinswoningen. In D.C. is dat 36%. (Het percentage is veel hoger als je de vele rijtjeshuizenwijken in D.C. meetelt.)

Het bouwen van eengezinswoningen was zinvol toen grond goedkoop was in het D.C.-gebied. Vandaag de dag, niet zo veel. Veel huizen staan nu op grond die vele malen meer waard is dan de oorspronkelijke waarde. Maar als die huizen worden afgebroken, mogen ze volgens de bestemmingsplannen meestal niet worden vervangen door iets anders dan een andere eengezinswoning. (Dat verklaart de wildgroei van sloopwoningen van miljoenen dollars in welvarende gebieden als Bethesda en Wenen.)

De woonlasten zouden kunnen worden verlaagd als er dichtere woningen werden gebouwd op de duurste grond in de regio. Maar bestemmingsplannen staan dat in de weg. Dure buurten in D.C. met een restrictievere zonering hebben eenvoudigweg geen nieuwe woningen toegevoegd, zegt Jenny Schuetz.

“Als je zou versoepelen en toestaan dat er meer woningen worden gebouwd, zou de grond nog steeds waardevol zijn, maar je zou de waarde van de grond kunnen verdelen over meer woningen,” zegt de econoom. “De waarde van de grond onder het huis kan hetzelfde blijven. Maar in plaats van dat het wordt gedragen door één persoon die eigenaar is van het hele stuk grond, wordt het verdeeld over drie of vier mensen die het delen.”

Woningeconomen zijn het er over het algemeen over eens dat het toestaan van meer dichtheid de huizenprijzen op de lange termijn zou verlagen. Maar verandering zou niet meteen komen, en zogenaamde “upzoning” is niet de enige oplossing voor hoge kosten.

Het is nu duurder om huizen te bouwen

Zeker, grond is duur, zegt Aakash Thakkar van ontwikkelingsmaatschappij EYA. Maar woningbouw is ook duurder geworden.

“De kosten zijn waarschijnlijk 20 tot 30% hoger dan 10 jaar geleden”, zegt Thakkar.

De materiaalkosten zijn gestegen. Er is een tekort aan arbeidskrachten. Regeringen hebben prijzenswaardige maar dure regelgeving toegevoegd, zoals groene bouwnormen. Gemeenten vragen hoge vergoedingen voor nieuwbouw, tot wel $50.000 per eenheid in Montgomery County. Huiseigenaren en activisten blokkeren routinematig nieuwe ontwikkelingen in de rechtbank. Het proces van vergunningverlening – waarbij ontwikkelaars grond verwerven en de rechten om daarop te bouwen – kan traag en duur zijn, vooral in D.C.

“Het kantoor van de burgemeester wil een hogere dichtheid aanmoedigen, maar het ministerie van Consumentenzaken en Regelgevende Zaken staat erom bekend traag te zijn bij het afgeven van vergunningen en het uitvoeren van inspecties,” zegt Ken Simonson, hoofdeconoom bij de Associated General Contractors of America.

Al deze factoren drijven de kosten van ontwikkeling op. “De kosten om een kleiner nieuw herenhuis te bouwen, bijvoorbeeld, kunnen $ 500.000 tot $ 600.000 bedragen, exclusief de grond of eventuele winst,” zegt Thakkar. Die kosten worden vervolgens doorberekend aan huurders en huizenkopers.

Geen wonder dat het zo moeilijk is om betaalbare huisvesting te bouwen in de regio D.C..

Maar zelfs het herzien van de regelgeving zou geen enorme hap uit de huizenprijzen nemen, zolang mensen bereid zijn om top dollar te betalen om in Washington te wonen.

Welgestelde mensen willen hier wonen

Woning is alleen waard wat mensen ervoor willen betalen.

Welgestelde alleenstaanden en paren drijven veel van de vraag naar huisvesting in de regio, vooral in D.C., en zij concurreren om woningen die anders naar gezinnen met lagere inkomens zouden kunnen gaan.

“Omdat we deze demografische trend hebben met de kenniseconomie en veel mensen boven de $150.000, is er gewoon veel vraag naar woningen in die range,” zegt Ramon Jacobson.

Na jaren van booming luxebouw, is de high-end markt echter begonnen af te koelen. Ontwikkelaars bouwen er minder, nu het aanbod grotendeels aan de vraag heeft voldaan en de huren zijn afgevlakt. Maar het bouwen van goedkopere woningen blijft een uitdaging, ook al is de vraag ernaar sterk gestegen. (Zie WAMU’s 2018-verhaal “Waarom er niet meer betaalbare huisvesting is in het D.C.-gebied.”)

Daarom moeten lokale overheden meer investeren in speciale betaalbare huisvesting, zegt Jacobson. D.C. neemt het voortouw door meer fondsen toe te wijzen aan huisvesting dan enig ander lokaal rechtsgebied. Anderen halen hun achterstand langzaam in. Leiders begrijpen steeds meer dat hoge huizenprijzen ongebreidelde groei aanmoedigen, de beroepsbevolking verplaatsen, de consumentenbestedingen verminderen en rassenscheiding en economische segregatie bevorderen.

Maar het toevoegen van nieuwe woningen zal de komende jaren moeilijk zijn, zegt Jacobson – en niet alleen om economische redenen.

Vandaag kiezen meer Amerikanen ervoor om in steden te wonen. De druk groeit om nieuwe woningen te bouwen op plaatsen die al volgebouwd zijn, zoals het District. Dat zal onvermijdelijk leiden tot gevechten tussen huiseigenaren, nieuwe bewoners en huizenbouwers.

“We zullen op dit punt altijd uitgedaagd worden,” zegt Jacobson. “We moeten onze stad opnieuw vormgeven terwijl er mensen in wonen. Dat zal leiden tot een hoop statische.”